Ακίνητα: θεμελίωση από μηχανικό αμοιβής δικηγόρου σε αγωγή κατά Δημοσίου

Του Σωτήρη Μούρκα* Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός

sotirismourkas1@gmail.com

Με εμπεριστατωμένη τεχνική έκθεση και τέσσερις διαφορετικούς τρόπους πολεοδομικής τεκμηρίωσης για γήπεδο 17.500 τετραγωνικών μέτρων σε περιοχή της Αττικής, για το οποίο αποδείχθηκε από τον μηχανικό ότι δεν ήταν ένα αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου πόλεως, αλλά ένα οικόπεδο με ειδικούς όρους δόμησης, υπολογίστηκε η εμπορική αξία του ακινήτου, επί της οποίας προκύπτει η αμοιβή του δικηγόρου, ο οποίος βρέθηκε σε διελκυστίνδα με τον ιδιοκτήτη. Ο μηχανικός θεμελιώνοντας μια μεθοδολογία πρότυπο, για πολλές παρόμοιες υποθέσεις, έχτισε την αμφισβητούμενη από τον ιδιοκτήτη νόμιμη δικηγορική αποζημίωση, με τεχνική έκθεση για αναγνωριστική αγωγή ιδιοκτησίας ακινήτου κατά του ελληνικού δημοσίου.

Παρουσιάζουμε υπόθεση με πραγματικά στοιχεία και περιστατικά, κατά την οποία δικηγόρος μας ανάθεσε την εκτίμηση της αξίας γεωτεμαχίου επιφανείας 17.500 τετραγωνικών μέτρων, που βρίσκεται συγκεκριμένη  θέση εντός σχεδίου πόλεως  σε περιοχή του Νομού Αττικής.

Ζητείται λοιπόν η εμπορική αξία του ακινήτου κατά την ημερομηνία που η ιδιοκτησία του ακινήτου υπέβαλε αγωγή κατά του Ελληνικού Δημοσίου δια της πληρεξουσίου δικηγόρου ήτοι στις 09/04/2007. Σημειώνεται ότι η δικηγορική αμοιβή ανέρχεται σε ποσοστό 5% επί της αξίας του ακινήτου.

Με υλικό, από το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση» των Σωτήριου Γ. Μούρκα και Κωνσταντίνου Σ. Μούρκα, το οποίο  αποτελεί έναν οδηγό γνώσης και παρουσίασης τεκμηριωμένων λύσεων σωστής αντιμετώπισης δύσκολων και πολύπλοκων ιδιοκτησιακών και πολεοδομικών θεμάτων.

Ολόκληρο το ακίνητο, απέκτησε όλα εκείνα τα χαρακτηριστικά του οικοπέδου, αφότου εντάχθηκε στο σχέδιο πόλεως

Επειδή η αιτούμενη εκτίμηση εμπίπτει στις αρμοδιότητές μας και επειδή είναι σε τομέα εμπειρίας μας, δεχτήκαμε τη σύνταξη τεχνικής έκθεσης για δικαστική χρήση. Ως εκ τούτου:

Αποδεχθήκαμε τον ορισμό μας και αναλάβαμε  να διενεργήσουμε την ανατεθείσα, σύμφωνα με τους όρους και τις διαδικασίες που προδιαγράφονται και να παραδώσουμε την Έκθεσή μας το συντομότερο δυνατό και έτσι εξαντλήσαμε την προσπάθειά μας και καταλήξκαμε σε αποτέλεσμα, όπως αναλυτικά παρουσιάζουμε, ως εξής:

Ας δούμε τις πολεοδομικές διατάξεις που ισχύουν για την περιοχή, όπου ακριβώς είναι και το εξεταζόμενο οικόπεδο.

Τμήμα του εξεταζόμενου ακίνητου ήταν αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου πόλεως και εκτός ορίων οικισμού και το νότιο τμήμα, ήταν εντός σχεδίου πόλεως ….. (νότια). Βέβαια, σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία, το νότιο τμήμα που εφαπτόταν στο περιμετρικό δρόμο του σχεδίου πόλεως, είχε το προνόμιο δημιουργίας οικοπέδων με αρτιότητα και οικοδομησιμότητα, όπως τα αντικριστά οικόπεδα του σχεδίου πόλεως. Συνεπώς 2500 τ.μ. θεωρείται εντός του σχεδίου πόλεως ….. Τα υπόλοιπα 15.000τ.μ. επειδή περικλείονται από τα σχέδια πόλεως (…… και …….), σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία θεωρούνται ως οικόπεδα με τα χαρακτηριστικά των όρων και περιορισμών δόμησης να ταυτίζονται με αυτά των εντός σχεδίου πόλεως.

Πράγματι το ακίνητο βρίσκεται εντός περιοχής όπου ισχύει ειδικό πολεοδομικό σχέδιο που εγκρίθηκε με το από 27-301984 (ΦΕΚ 267Δ’ ) Π.Δ., με το οποίο ο εκτιμώμενος χώρος καθορίστηκε ως χώρος κοινοχρήστων λειτουργιών, με ειδικούς όρους δόμησης δημοτικών και κοινωφελών κτιρίων, κατ’ απόκλιση των περιοχών εντός σχεδίου, και περικλείεται από τα εγκεκριμένα σχέδια πόλεως …. και …., εξομοιωμένη κατά την έννοια των διατάξεων του Ν.2730/1999 με τις εντός σχεδίου πόλεως περιοχές (βλέπε και Ολ. ΣτΕ 1101/2002).  Λαμβάνοντας υπόψη όλα αυτά, αλλά και το γεγονός ότι τροποποιήθηκε το σχέδιο πόλεως ….. και …. Έτσι, ολόκληρο το ακίνητο, απέκτησε όλα εκείνα τα χαρακτηριστικά του οικοπέδου αφότου εντάχθηκε στο σχέδιο πόλεως, το έτος 2003.

Στην πραγματικότητα δεν έχουμε ένα αγροτεμάχιο εκτός σχεδίου πόλεως, αλλά ένα οικόπεδο με ειδικούς όρους δόμησης

Αυτό το γεγονός βοηθάει στον αναλυτικό υπολογισμό της εμπορικής αξίας του ακινήτου διότι:

α. Σύμφωνα με την αρ. 5571/2002 Απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Πειραιά, η αξία του επίδικου ανέρχεται στα 400€ ανά τετραγωνικό μέτρο. Αυτό γιατί αναφέρεται σε αυτή (φύλλο 7), ότι η εκτός σχεδίου πόλεως περιοχή που περικλείεται από σχέδια πόλεων εξομοιώνεται με εντός σχεδίου πόλεως περιοχή.

β. Οι υπολογισμοί ξεκινούν από την ημερομηνία ένταξης στο σχέδιο πόλεως (11-3-2003), σύμφωνα με τα αμέσως παρακάτω αναφερόμενα ΦΕΚ.

ΠΡΆΓΜΑΤΙ: 

Η υπ’ αρ. 30392/29 Ιουλίου 2003 Απόφαση Υφυπουργού ΥΠΕΧΩΔΕ δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ 949Δ της 11 Μαρτίου 2003 με περιεχόμενο «Τροποποίηση του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου δήμων ….. και ….. Ν. Αττικής και καθορισμός όρων και περιορισμών δόμησης ….»

Άρθρο 1 παρ. β) στην περιοχή …… και ειδικότερα στο χώρο κοινοχρήστων λειτουργιών, που καθορίστηκε με το το από 27.3.1984βΠ. Δ.γμα (Δ’ 267) με τη μετατόπιση ρυμοτομικών γραμμών, την έγκριση οδών και καθορισμό χώρων στάθμευσης με στοιχεία Ρ1 και Ρ2, όπως και οι ρυθμίσεις των παρ. α και β φαίνονται στα δύο (2) σχετικά πρωτότυπα διαγράμματα σε κλίμακα 1:1000 που θεωρήθηκαν από τον Προϊστάμενο της Δ/νσης Τοπογραφικών Εφαρμογών με την 30392/2003 πράξη του και που αντίτυπα τος σε φωτοσμίκρυνση δημοσιεύονται με την παρούσα απόφαση.

Άρθρο 2 Στην παραπάνω περιοχή της οποίας τροποποιείται το σχέδιο με την παρ. β του προηγούμενου άρθρου καθορίζονται χώροι και όροι δόμησης που φαίνονται με στοιχεία Χ1, Χ2, Χ3, Χ4, Χ5, Χ6, Χ7, Χ8, Χ9 Χ10, Ζ1, Ζ2, Ζ3, Ζ4, Ζ5 στα διαγράμματα του άρθρου 1 ως εξής :

Χώροι Χ6 και Χ7: Επιτρέπεται αθλητισμός (κλειστό αθλητικό κέντρο «ΔΕΛΤΑ» και γήπεδο ποδοσφαίρου). Οι όροι και περιορισμοί δόμησης είναι αυτοί που καθορίζονται με τις 19053/4642/25.7.2001 (Δ 663) και 15436/1.8.2002 (Δ’ 680) αποφάσεις.

Επίσης οι ίδιοι όροι και περιορισμοί δόμησης επικαιροποιούνται και ισχύουν και μετά το έτος 2014 με νέα Απόφαση, ΉΤΟΙ :

Α Π Ο Φ Α Σ Η ΤΟΥ ΤΜΗΜΑΤΟΣ ΝΟΜΟΠΑΡΑΣΚΕΥΑΣΤΙΚΟΥ ΓΕΝΙΚΗΣ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗΣ ΔΙΟΙΚΗΣΗΣ ΔΙΕΥΘΥΝΣΗ ΝΟΜΟΘΕΤΙΚΟΥ ΕΡΓΟΥ ΤΟΥ ΥΠΟΥΡΓΕΙΟΥ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ, ΕΝΕΡΓΕΙΑΣ ΚΑΙ ΚΛΙΜΑΤΙΚΗΣ ΑΛΛΑΓΗΣ (Αριθ. Πρωτ.: 20422 της, 15/4/2014) με Θέμα «Έγκριση τροποποίησης του Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου (Γ.Π.Σ.) της ΓΑΜΑ (ν. Αττικής)».

γ. Λόφος ΓΑΜΑ (Ζώνη Γ) Στην περιοχή επιτρέπονται μόνο οι χρήσεις και υπό τους όρους και περιορισμούς δόμησης που προβλέπονται με το από 27.3.1984 π.δ/γμα (Δ΄267) και την υπ΄αρ. 30392/29.7.2003 απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων (Δ΄949).

Οι τέσσερις τρόποι υπολογισμού της αξίας του ακινήτου, με βάση την πολεοδομική τεκμηρίωση

Για τον υπολογισμό της αξίας της επίμαχης έκτασης 17.641,79τ.μ. κατά τον κρίσιμο χρόνο της κατάθεσης της αγωγής ήτοι 2007, θα χρησιμοποιηθεί για ευκολία έκταση  επιφανείας 17.500 τ.μ.

Γίνεται αναφορά ότι το 2003 με το ΦΕΚ αρ. 949/Δ/11-09-2003 ΈΓΙΝΕ ΤΡΟΠΟΠΟΊΗΣΗ του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου Δήμων …… και …. Ν. Αττικής και καθορίστηκαν όροι και περιορισμοί δόμησης   Άρθρο 1 β) Στην περιοχή ….. και ειδικότερα στο χώρο κοινοχρήστων και κοινωφελών λειτουργιών, που καθορίστηκαν με το από 27.3.1984 Π.Δ. (Δ’ 267) με τη μετατόπιση ρυμοτομικών γραμμών, την έγκριση οδών και καθορισμό χώρων στάθμευσης με στοιχεία Ρ1 ΚΑΙ Ρ2, όπως … ‘Αρθρο 2.5. Χώροι Χ6 και Χ7. Επιτρέπεται αθλητισμός (κλειστό αθλητικό κέντρο  και γήπεδο ποδοσφαίρου). Οι όροι και περιορισμοί δόμησης είναι αυτοί που καθορίστηκαν με τις 19053/4642/25.7.2001 (Δ’ 663) και 15436/1.8.2020 (Δ’ 680) αποφάσεις.

Γίνονται ΤΕΣΣΕΡΙΣ διακριτοί υπολογισμοί ως εξής: 

→Ο πρώτος αφορά την εκτίμηση της Αντικειμενικής Αξίας του ακινήτου, με του υπολογισμούς που κάνει η οικονομική Υπηρεσία του δημοσίου (πρώην εφορία και σήμερα Δ.Ο.Υ.).

→Ο δεύτερος αφορά την τιμή μονάδος όπως αυτή καθορίσθηκε από το δικαστήριο, ως πρώτη τιμή Απαλλοτρίωσης.

Για τους δύο αυτούς υπολογισμούς (αντικειμενική και βάση της προσωρινής τιμής απαλλοτρίωσης), σημαντική είναι η αξία όλου του ακινήτου χωρίς να επηρεάζεται από εισφορά σε γη και χρήμα,

→Ο τρίτος αφορά την εύρεση δομημένης επιφάνειας με συγκριτικά στοιχεία αντιπαροχής.

→Ο τέταρτος αφορά τον υπολογισμό μέσω της αξίας του κατασκευασθέντος ακινήτου.

Για τους  δύο τελευταίους υπολογισμούς (δομημένης επιφάνειας και αξία κατασκευής) θα υπολογισθεί μόνο το δομήσιμο ή δομημένο τμήμα διότι αφαιρούνται τόσο οι κοινόχρηστοι χώροι όσο και το κόστος κατασκευής τους.

Αυτά αναφέρονται, διότι όπως θα δούμε παρακάτω υπάρχει το θέμα της εισφοράς σε γη και χρήμα.

ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΗ ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΙΣΦΟΡΑ ΣΕ ΓΗ ΚΑΙ ΧΡΗΜΑ ΛΟΓΩ ΕΝΤΑΞΗΣ ΓΗΠΕΔΟΥ ΣΤΟ ΣΧΕΔΙΟ ΠΟΛΕΩΣ

Κυρώθηκε στις 12.2.2014, η παραγραφή του δικαιώματος του καθ’ ου για την επιβολή εισφοράς σε χρήμα εκκίνησε στις 31.12.2014 και συμπληρώθηκε στις 31.12.2019.10 Σεπ 2024

ΤΟ ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΑΘΗΝΩΝ
Τμήμα 27ο Μονομελές

Συνεδρίασε δημόσια στο ακροατήριό του, στις 5 Σεπτεμβρίου 2023, με δικαστή τη Γεωργία Φωτοπούλου, Πρωτοδίκη Δ.Δ., και γραμματέα την Ευσταθία Σαντά, δικαστική υπάλληλο,

για να δικάσει την προσφυγή με ημερομηνία κατάθεσης 11.1.2023

Μια πρόσφατη και εξαιρετικά σημαντική απόφαση του Διοικητικού Πρωτοδικείου της Αθήνας ανοίγει τον δρόμο για όσους έχουν αδικηθεί από παράνομες βεβαιώσεις εισφορών σε γη και χρήμα. Σύμφωνα με το άρθρο 2, παράγραφος 1 του α.ν. 344/1968, οι δήμοι υποχρεούνται να βεβαιώνουν τις εισφορές εντός πενταετούς προθεσμίας. Σε αντίθετη περίπτωση, οι επιβαρύνσεις είναι εκπρόθεσμες και παράνομες, με τους δικαιούχους να μπορούν να ασκήσουν ένδικα μέσα για την προστασία τους.

Στην υπόθεση αυτή, ο προσφεύγων δικαιώθηκε πλήρως, αφού το δικαστήριο έκρινε πως η εισφορά είχε βεβαιωθεί εκπρόθεσμα, παραβιάζοντας την αρχή της ασφάλειας δικαίου. Αυτή η απόφαση δημιουργεί σοβαρό νομικό προηγούμενο και παρέχει ισχυρή βάση για προσφυγές κατά δήμων που παραβιάζουν τις προθεσμίες είσπραξης. …

Δέχεται την προσφυγή.

Ακυρώνει την ……………………………… πράξη επιβολής εισφοράς σε χρήμα του Δήμου ………………………………, κατά το μέρος που, με αυτήν, επιβλήθηκε σε βάρος του προσφεύγοντος εισφορά σε χρήμα, συνολικού ποσού 32.302,80 ευρώ.

Διατάσσει την απόδοση του καταβληθέντος ποσού παραβόλου στον προσφεύγοντα.

Καταλογίζει στον Δήμο ……………………………… τα δικαστικά έξοδα του προσφεύγοντος, τα οποία ανέρχονται στο ποσό των διακοσίων τριάντα τεσσάρων (234,00) ευρώ.

Η απόφαση δημοσιεύθηκε στην Αθήνα, στο ακροατήριο του Δικαστηρίου, κατά την έκτακτη δημόσια συνεδρίαση της 29ης Αυγούστου 2024.

ΗΔΙΚΑΣΤΗΣ
ΓΕΩΡΓΙΑ ΦΩΤΟΠΟΥΛΟΥ

Μετά από τα παραπάνω αναφέρουμε ότι:

Στους παρακάτω αναφερόμενους υπολογισμούς της εμπορικής αξίας του ακινήτου, δεν θα λάβουμε υπόψη μας, την ανωτέρω αναφερόμενη Απόφαση του Μονομελούς Διοικητικού Δικαστηρίου, Αυτό γιατί στους υπολογισμούς δεν λαμβάνουμε υπόψη μας το γεγονός ότι παρακρατείτε η εισφορά σε γη διότι από το οικόπεδο αφαιρούμετο χώρο που καταλαμβάνουν οι κοινόχρηστοι χώροι (δρόμοι, πλατείες κ.λ.π.). Επίσης στους υπολογισμούς δεν λαμβάνουμε υπόψη την εισφορά σε χρήμα, διότι στους υπολογισμούς δεν λαμβάνεται υπόψη το κόστος προϋπολογισμού κατασκευής των κοινοχρήστων χώρων που ήδη κατασκευάσθηκαν. Λαμβάνουμε λοιπόν υπόψη μας μόνο το ΔΟΜΗΜΕΝΟ ΤΜΗΜΑ ΚΑΙ ΤΟΝ ΠΡΟΫΠΟΛΟΓΙΣΜΌ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ ΤΩΝ ΚΤΙΣΜΑΤΩΝ, ΑΦΑΙΡΟΝΤΑΣ ΤΟ 70% ΤΗΣ ΑΞΙΑΣΠΟΥ ΕΙΝΑΙ ΤΟ ΜΕΓΙΣΤΟ ΚΟΣΤΟΣ ΚΑΤΑΣΚΕΥΗΣ. ΠΡΑΓΜΑΤΙ ΑΝ ΠΑΡΟΥΜΕ ΤΗΝ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΗ ΠΡΑΚΤΙΚΗ ΤΗΣ ΑΓΟΡΑΣ ΤΗΣ ΑΝΤΙΠΑΡΟΧΗΣ, ΘΑ ΔΟΥΜΕ ΟΤΙ Ο ΟΙΚΟΠΕΔΟΥΧΟΣ ΛΑΜΒΑΝΕΙ ΑΠΟ 30% ΕΩΣ 40% ΤΟΥ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΘΕΝΤΟΣ ΟΙΚΟΔΟΜΗΜΑΤΟΣ. ΚΑΙ ΕΔΩ ΕΜΕΙΣ ΘΑ ΠΆΡΟΥΜΕ ΤΟ ΕΛΑΧΙΣΤΟ ΚΟΣΤΟΣ 30%

ΠΑΡΑΔΕΙΓΜΑ ΑΞΙΑΣ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ ΣΤΟ ΟΠΟΙΟ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΖΟΝΤΑΙ ΔΕΚΑ (10) ΔΙΑΜΡΙΣΜΑΤΑ. Ο ΟΙΚΟΠΕΔΟΥΧΟΣ ΛΑΜΒΑΝΕΙ ΑΠΟ ΤΡΙΑ (3) ΈΩΣ ΚΑΙ ΤΈΣΣΕΡΑ (4) ΔΙΑΜΕΡΊΣΜΑΤΑ. ΔΗΛΑΔΗ Η ΑΞΙΑ ΤΟΥ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ ΕΙΝΑΙ ΟΣΟ ΕΊΝΑΙ Η ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΑΞΙΑ ΤΩΝ ΤΡΕΙΩΝ (3) ή ΤΕΣΣΑΡΩΝ (4) ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΩΝ. ΕΜΕΙΣ ΘΑ ΥΠΟΛΟΓΙΣΟΥΜΕ ΤΗΝ ΕΜΠΟΡΙΚΗ ΑΞΙΑ ΤΟΥ ΕΝΑΠΟΜΕΝΟΝΤΟΣ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ ΜΕΤΑ ΤΗΝ ΑΑΙΡΕΣΗ ΤΩΝ ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΩΝ, ΜΟΝΟ ΤΑ ΤΡΙΑ (3) ΔΙΑΜΕΡΙΣΜΑΤΑ ΔΗΛΑΔΗ ΤΟ 30% ΤΗΣ ΕΜΠΟΡΙΚΗΣ ΑΞΙΑΣ ΟΛΟΥ ΤΟΥ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΘΕΝΤΟΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ.

ΠΡΩΤΟΣ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ

Ο πρώτος τρόπος υπολογισμού αφορά στην εκτίμηση της Αντικειμενικής Αξίας του ακινήτου, με του υπολογισμούς που κάνει η οικονομική Υπηρεσία του δημοσίου (πρώην εφορία και σήμερα Δ.Ο.Υ.).΄Ητοι :

Συμπληρώνουμε το ΕΝΤΥΠΟ 3  ΦΥΛΛΟ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΥ ΑΞΙΑΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ (ΟΙΚΟΠΕΔΟ)

Από τους Πίνακες Τιμών Τ.Ζ.,  Σ.Α.Ο.,   Τ.Ο.,  Σ.Ε.& Κ,  ΒΡΙΣΚΟΥΜΕ:

Τ.Ζ. = 1.000, Σ.Α.Ο. = 2,6, Σ.Ε. = 1,00, Τ.Ο. = 546 και Κ = 0,56

ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ (Σ.Ο.) = 0,8

ΜΕ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗ ΕΜΠΟΡΙΚΟΤΗΤΑΣ  = 1 ΤΟΤΕ  (Τ.Ο.) = 546

ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΗΣ ΠΡΟΣΟΨΗΣ = 1,08

ΕΠΙΦΑΝΕΙΑ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ = 17.500,00 τ.μ.

Η συνολική αξία του ακινήτου είναι ίσο με το γινόμενο:

Συντελεστής Οικοπέδου  (Σ.Ο.) επί (Τ.Ο.) επί Συντελεστή πρόσοψης επί Επιφάνεια του Οικοπέδου (Ε) = ΣΥΝΟΛΙΚΗ ΑΞΙΑ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ ΓΙΑ ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΟΎΣ ΛΌΓΟΥΣ.

ΗΤΟΙ ΣΥΝΟΛΙΚΗ ΑΞΙΑ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ =0,8 Χ 546 Χ 1,08 Χ 17.500 =8.255.520€                 

ΣΥΝΕΠΩΣ Η ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΗ ΑΞΙΑ ΤΟΥ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΕΙΝΑΙ  8.255.520 €

ΔΕΥΤΕΡΟΣ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ

Ο δεύτερος τρόπος υπολογισμού αφορά την τιμή μονάδας όπως αυτή καθορίσθηκε από το δικαστήριο ως πρώτη τιμή Απαλλοτρίωσης.

Με την υπ΄ αρ. 5571/2002 απόφαση του Μον. Πρωτ. Πειραιά, ορίστηκε για το έδαφος προσωρινή τιμή μονάδος ποσού 400 ευρώ ανά τ.μ. για την απαλλοτρίωση έκτασης εμβαδού 43.803,38 τ.μ. στην περιοχή, όπου κείται και το επίδικο με σκοπό την κατασκευή οδού για τη σύνδεση της  ιδιοκτησίας με τους χώρους στάθμευσης.

Αναπροσαρμόζουμε την τιμή κατά 5 έτη (2002 έως 2007), ήτοι κατά 5% ανά έτος και έχουμε: 400€/τ.μ. + 20€/τ.μ. + 21/τ.μ.€ + 22,05/τ.μ.€ + 23,15€/τ.μ. + 24,31€/Τ.μ. =510,51€/τ.μ.

Συνεπώς η προσωρινή αξία απαλλοτριωθείσης έκτασης 17.500τ.μ. είναι: 17500 τ.μ. Χ 510,51 €/τ.μ. = 8.933.925 €

Δηλαδή λίγο μεγαλύτερη εκείνης της αντικειμενικής αξίας.

ΤΡΙΤΟΣ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ

Ο τρίτος τρόπος υπολογισμού αφορά την εύρεση δομημένης επιφάνειας με συγκριτικά στοιχεία αντιπαροχής.

Από την Θέαση του Κτηματολογίου εντοπίζουμε το Κτηματογραφικό Διάγραμμα του εν λόγω ακινήτου με βάση το ΚΑΕΚ  και επί αυτού σχεδιάζουμε το εν λόγω οικόπεδο:

Βρίσκουμε τις συντεταγμένες Ελληνικού Γεωδαιτικού Συστήματος Αναφοράς (ΕΓΣΑ) και σχεδιάζουμε το οικόπεδο σε σχεδιαστικό πρόγραμμα Autocad. Ανατολικά αυτού του ακινήτου και σε απόσταση 90μ. αποτυπώνονται ομοίως με ΕΓΣΑ τα υπάρχοντα οικοδομικά τετράγωνα με τα σε αυτά οικόπεδα και τους περιβάλλοντες αυτά Δημοτικούς δρόμους. Μετά μεταφέρουμε αυτά  ομοίως στο σχεδιαστικό πρόγραμμα Autocad.

Κατόπιν σχεδιάζουμε με μετατοπισμένες συντεταγμένες όλα (οικόπεδα,  Οικοδομικά Τετράγωνα και δρόμους στο επίμαχο οικόπεδο.

Βλέπουμε ότι έχουμε έτσι 55 οικόπεδα μέσης επιφανείας 200 τ.μ. και δρόμους που καταλαμβάνουν το 42% του οικοπέδου.

Για τους υπολογισμούς έχουμε απόσπασμα από το σχεδιαστικό πρόγραμμα Autocadκαι από το φύλο υπολογισμών το Exel.

Για να φτάσουμε στο αιτούμενο γίνονται ανάλογοι συλλογισμοί.

Μετά αναφέρουμε ότι, σύμφωνα με τους όρους και περιορισμούς δόμησης της περιοχής, σε κάθε οικόπεδο κτίζεται οικοδόμημα πέντε ορόφων με 160τ.μ. ανά όροφο. Αυτό σημαίνει ότι σε κάθε όροφο θα υπάρχει διαμέρισμα 80τ.μ.,διαμέρισμα 60τ.μ. καθώς και κοινόχρηστοι χώροι 20τ.μ. του κάθε ορόφου. Το διαμέρισμα των 80 τ.μ. έχει ελάχιστο κόστος αγοράς 1.500€ και συνεπώς εμπορική αξία 80τ.μ. Χ 1,500€/τ.μ. = 120.000€. Το διαμέρισμα των 60τ.μ.  έχει ελάχιστο κόστος αγοράς 1.500€ και συνεπώς εμπορική αξία 60τ.μ. Χ 1,500€/τ.μ. = 90.000€. Κάθε διαμέρισμα έχει εμπορική αξία 120.000€ και 90.000€ αντίστοιχα ήτοι 210.000€ ανά όροφο και 210.000Ε Χ 5 όροφοι = 1.050.000€ και 1.050.000€ Χ 55 οικόπεδα = 57.750.000€. Αν υπολογίζαμε την αξία του οικοπέδου ως ποσοστό αντιπαροχής που κυμαίνεται από 30% έως 40%της εμπορικής αξίας των οικοδομών θα είχαμε: ΕΛΑΧΙΣΤΗ ΑΞΙΑ ΟΙΚΟΠΕΔΟΥ = 57.750.000€ Χ 30% = 17.325.000€

Υπάρχει σχεδιάγραμμα όπου φαίνονται δεξιά τα υπάρχοντα οικοδομικά τετράγωνα με δρόμους και οικόπεδα άρτια και οικοδομήσιμα του σχεδίου πόλεως και αριστερά μεταφέρθηκαν τα ίδια οικοδομικά τετράγωνα με τους δρόμους και τα οικόπεδα που θα δημιουργούταν στο ακίνητο.

ΥΠΆΡΧΟΥΝ σε μεγέθυνση μόνο το ακίνητο δομημένο ήτοι δρόμοι, οικοδομικά τετράγωνα και οικόπεδα άρτια και οικοδομήσιμα.

 Βέβαια αυτό είναι ήδη νόμιμο και εφαρμοστέο διότι υπακούσουν στον κανόνα ότι τα οικόπεδα που είναι στο όριο εφαρμόζουν τους όρους και περιορισμούς δόμησης του σχεδίου πόλεως ΚΑΙ ΤΟ ΓΕΓΟΝΟΣ ΌΤΙ ΓΕΩΤΕΜΑΧΙΑ ΠΟΥ ΠΕΡΙΚΛΕΙΟΝΤΑΙ ΑΠΟ ΣΧΕΔΙΑ ΠΟΛΕΩΝ ΕΙΝΑΙ ΟΙΚΟΠΕΔΑ ΑΡΤΙΑ ΚΑΙ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣΙΜΑ ΜΕ ΤΟΥΣ ΟΡΟΥΣ ΚΑΙ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΥΣ ΔΟΜΗΣΗΣ ΤΩΝ ΠΑΡΑΚΕΙΜΕΝΩΝ ΣΧΕΔΙΩΝ ΠΟΛΕΩΝ.

Ακολουθεί ο υπολογισμός των οικοπέδων ήτοι:

Οικοδομικά Τετράγωνα, Οικόπεδα ανά Οικοδομικό Τετράγωνο, Μέσος όρος οικοπέδου ανά οικοδομικό τετράγωνο, ….

ΤΕΤΑΡΤΟΣ ΥΠΟΛΟΓΙΣΜΟΣ

Ο τέταρτος τρόπος υπολογισμού αφορά τον υπολογισμό μέσω της αξίας του κατασκευασθέντος ακινήτου.

Για το συγκεκριμένο ακίνητο έχει εφαρμογή το Άρθρο 1 παρ. β και Άρθρο 2 περίπτωση 5. Χώροι Χ6 και Χ7 όπου επιτρέπεται αθλητισμός (κλειστό αθλητικό κέντρο «ΔΕΛΤΑ» και γήπεδο ποδοσφαίρου. Οι όροι και περιορισμοί δόμησης είναι αυτοί που καθορίστηκαν με τις 19053/4642/25.7/2001 (ΦΕΚ 663Δ/2001) και 16436/1.8.2002 (ΦΕΚ 680/Δ/2002) αποφάσεις.

Σύμφωνα με τις παραπάνω αποφάσεις έχουμε:

Α ) Αριθμ. 19053/4642/25.7/2001 (ΦΕΚ 663Δ/2001) απόφαση

1. Στο γήπεδο που προορίζεται για την ανέγερση κτιρίων του ολυμπιακού έργου «ΔΕΛΤΑ» και βρίσκεται στην εκτός σχεδίου περιοχή ΓΑΜΑ καθορίζονται όροι και περιορισμοί δόμησης ως εξής:

α. Επιτρέπεται η ανέγερση κλειστού γυμναστηρίου, ξενώνα και η δημιουργία χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων.

Β. Συντελεστής δόμησης έξι δέκατα (0,6).

γ. Συντελεστής κατ’ όγκον εκμετάλλευσης έξι (6).

δ. Τα κτίρια κλειστού γυμναστηρίου και ξενώνα τοποθετούνται εντός του κόκκινου περιγράμματος όπως φαίνεται στο παρακάτω διάγραμμα. (ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΗΣΗ ΜΗΧΑΝΙΚΟΥ : Το διάγραμμα είναι ακριβώς μέσα στο εξεταζόμενο οικόπεδο).

ε. Το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος ορίζεται:

α) για το κτίριο του κλειστού γυμναστηρίου είκοσι επτά (27,00μ.) μέτρα και

β) για το κτίριο του ξενώνα δεκατέσσερα και μισό (14,50μ) μέτρα.

Κατά τα λοιπά ισχύουν οι διατάξεις της 108617π.ε./4284/7.4.2000 κοινής απόφασης των Υπουργών Περιβάλλοντος Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων και Πολιτισμού.

Β. Αριθμ. 16436/1.8.2002 (ΦΕΚ 680/Δ/2002) Απόφαση.

1. Η περάγραφος 1 της ως άνω απόφασης τροποποιείται ως εξής:

«1. Στο γήπεδο που προορίζεται για την ανέγερση κτιρίων Ολυμπιακού Έργου «ΔΕΛΤΑ» και βρίσκεται στην περιοχή ΓΑΜΑ (ν. Αττικής) όπως φαίνεται περικυκλειόμενο με στοιχεία Α1, Α2, Α3, Α4, Α5, Α6. Α7. Α8, Α9, Α10, Α11, Α12, Α13, Α14, Α1» στο σχετικό πρωτότυπο τοπογραφικό διάγραμμα σε κλίμακα 1:500 που θεωρήθηκε από τον προϊστάμενο της Δ/νσης Τοπογραφικών Εφαρμογών με την 15436/2002 πράξη του και που αντίτυπό του δημοσιεύεται με την παρούσα απόφαση».

Από τα παραπάνω συνάγεται ότι στις αποφάσεις αυτές στηρίχθηκε και εκδόθηκε η αριθμ. 30392 Απόφαση που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ 949/Δ/11-9-2003 με την οποία έγινε «Τροποποίηση του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου δήμων ……. και …… (Ν. Αττικής) και καθορισμός όρων και περιορισμών δόμησης»

Στηριζόμενοι στα παραπάνω που στην ουσία δίνουν την δυνατότητα δόμησης του εν λόγω ακινήτου με τα παρακάτω χαρακτηριστικά, έχουμε:

Μέγιστη Επιτρεπόμενη Δόμηση = Επιφάνεια οικοπέδου Χ Σ.Δ.=17.500τ.μ. Χ 0,6 = = 10.500 τετραγωνικά μέτρα.

Αν λάβουμε υπόψη ότι η ελαχίστη τιμή δομημένης επιφάνειας κτιρίων αθλητικών εγκαταστάσεων που προβλέπονται μεταξύ άλλων μεγάλα ύψη, όπως και οι παραπάνω αποφάσεις κρίνουν είναι κατ’ ελάχιστον στην περιοχή είναι 5.500€ που είναι πλέον και λογική αλλά και πραγματική και ρεαλιστική, μπορούμε να εκτιμήσουμε την αξία του ακινήτου.

10.500τ.μ Χ 5.500€/τ.μ. = 57.750.000€ που πραγματικά είναι ένα πολύ μικρό ποσό για την αξία του …….. και των παρακείμενων τριώροφων κτιριακών υποδομών.

Υπάρχουν δυο φωτογραφίες που δείχνουν το τμήμα αθλητικών εγκαταστάσεων για να γίνει κατανοητό το κόστος κατασκευής μεγάλων υψών και κερκίδων.

Με παρόμοιο τρόπο υπολογίζουμε το υπάρχον κτίριο. Εμπορική Αξία του οικοπέδου θα είναι ίση με το 30% της εμπορικής αξίας του ακινήτου που ως γνωστό είναι το ελάχιστο που εφαρμόζεται στην περιοχή.

Συνεπώς αξία οικοπέδου  57.750.000€ Χ 30% = 17.325.000 €

Υπάρχουν και φαίνεται και δικαιολογείται με μεγάλη σαφήνεια και βεβαιότητα η τιμή μονάδος αθλητικών εγκαταστάσεων με χώρους μεγάλης επιφάνειας γηπέδου και πολύ μεγάλου ύψος λόγω των κερκίδων. Είναι πολύ μικρή η τιμή των 5.500 € ανά τετραγωνικό μέτρο για μια τέτοια, όπως η παραπάνω εγκατάσταση που ανεγέρθηκε λόγω των επιτρεπόμενων θεσμοθετημένων όρων δόμησης τη συγκεκριμένης περιοχής.

Μετά από τα παραπάνω καταλήγουμε ότι: 

H αξία του οικοπέδου ήταν στις 09/04/2007 κατ’ ελάχιστο 17.325.000 € και η διεκδικούμενη αμοιβή του δικηγόρου ΑΛΦΑ είναι: 17.325.000€ Χ 5% = 866.250€

Το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση

Μεγάλη ανταπόκριση βρίσκει το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση» των Σωτήριου Γ. Μούρκα και Κωνσταντίνου Σ. Μούρκα, καθώς αποτελεί έναν οδηγό γνώσης και παρουσίασης τεκμηριωμένων λύσεων σωστής αντιμετώπισης δύσκολων και πολύπλοκων ιδιοκτησιακών και πολεοδομικών θεμάτων, για μηχανικούς συμβολαιογράφους, δικηγόρους, δικαστές και ιδιοκτήτες ακινήτων και κάθε ενδιαφερόμενο πολίτη.

Στόχος του βιβλίου

Στόχος του βιβλίου είναι «η περεταίρω μελέτη – διερεύνηση και επέκταση των γνώσεων μας», σημειώνουν οι συγγραφείς και αναφέρουν χαρακτηριστικά ότι:

-«Αν οι Μηχανικοί, οι Δικηγόροι, οι Συμβολαιογράφοι, οι Υποθηκοφύλακες και οι προϊστάμενοι των Κτηματολογικών Γ ραφείων γνώριζαν, ήθελαν, τολμούσαν, αφενός μεν δεν θα συνέβαιναν, αφετέρου δε, θα διορθωνόταν εν τη γενέσει τους ή και αργότερα. Αυτός είναι ο σκοπός του εγχειρήματος αυτού. Όλοι εμείς πρέπει να έχουμε ως Ευαγγέλιο όλες τις διατάξεις του παρόντος. Στόχος η περεταίρω μελέτη – διερεύνηση και επέκταση των γνώσεων μας».

Δημιουργοί του βιβλίου είναι οι:

*Σωτήριος Γεωργίου Μούρκας: Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός ΤΕΕ 41279 Πραγματογνώμων Δικαστικός & Τεχνικού Επιμελητηρίου. Ελεγκτής δόμησης ΥΠΕΚΑ (ΕΥΕΔ 1036). Ενεργειακός Επιθεωρητής κτιρίων, Λεβήτων & Εγκ/στάσεων Θέρμανσης & Κλιματισμού ΥΠΕΚΑ. Και

Κωνσταντίνος Μούρκας του Σωτηρίου: Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός Α.Π.Θ.      ΤΕΕ 157049. Υποψήφιος Διδάκτωρ Αντισεισμικής Μηχανικής Αριστοτελείου Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης.

Περιεχόμενα

Στην έκδοση δημοσιεύονται και εξαντλούνται όλα τα συναφή θέματα χωρίς να χρειασθεί αναζήτηση σε άλλες πηγές,  σχετικά με:

ΥΠΑΙΤΙΑ  ΚΑΤΑΤΜΗΣΗ: Κατάτμηση, τακτοποίηση, προσκύρωση, ενοποίηση – συνένωση, ματαίωση, παλαιές δημοτικοί οδοί, ιδιωτικοί οδοί, σύνταξη πράξης προσκύρωσης – τακτοποίησης, διαδικασία καταβολής αποζημίωσης, κατάληψη ακινήτων, βάρη, υπόχρεοι αποζημίωσης, απαλλοτριώσεις ακινήτων, ομαδική τακτοποίηση, κτηματική ομάδα, φυτείες ή εγκαταστάσεις & αναδασμός

ΑΚΥΡΟΤΗΤΑ ΣΥΣΤΑΣΗΣ ΚΑΘΕΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ: Ακυρότητα σύστασης καθέτου, που και πότε απαγορεύεται, απαγόρευση υπαγωγής αυθαιρέτων.

ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΣΥΝΗ – ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ

ΑΚΥΡΟΤΗΤΑ ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΣΝΗΣ

ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΝΑ, ΝΟΜΟΣ &  ΣΥΣΤΑΣΕΙΣ ΤΕΧΝΙΚΟΥ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟΥ ΕΛΛΑΔΟΣ ΠΡΟΣ ΜΕΛΗ ΤΟΥ  ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΝΕΣ

Πραγματογνωμοσύνες ορισθείσες από: Εφετείο σε δικάσιμο, Εισαγγελέα σε προανάκριση, Πρωτοδικείο σε δικάσιμο &  Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος με αίτηση ενδιαφερομένου. Έκθεση Τεχνικού Συμβούλου για δικαστική χρήση.

Ειδικότερα αναλύονται και παρουσιάζονται όλα τα σχετικά:

-Στιγμιαία Κατάτμηση

-Υπαίτια Κατάτμηση & εκτός Σχεδίου

-Μονομερής Σύσταση

-Κάθετοι εκτός Σχεδίου με Χρησικτησία

-Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου

-Επικύρωση Ανώμαλων  Δικαιοπραξιών

-Γήπεδα εντός και εκτός ορίων Οικισμού

-Γήπεδα στα Όρια Σχεδίου πόλεως & Οικισμού

-Ακυρότητα Πραγματογνωμοσύνης

-Ακύρωση Δικαστικής   Απόφασης

Η απόκτηση του βιβλίου

Το βιβλίο διατίθεται στους ενδιαφερόμενους με παραγγελία μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου και αποστέλλεται ταχυδρομικώς. Η τιμή αγοράς του βιβλίου είναι 100 ευρώ, συμπεριλαμβανομένων των εξόδων ταχυδρομικής αποστολής.

Για παραγγελία και αγορά του βιβλίου οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να επικοινωνήσουν στα ακόλουθα στοιχεία επικοινωνίας των συγγραφέων:

Σωτήριος Γεωρ. Μούρκας:

Κιν. 6973680652

Email: sotirismourkas1@gmail.com & smourkas@teemail.gr

Κωνσταντίνος Μούρκας του Σωτηρίου:

Email: kmourkas@teemail.gr & kon.mourkas@gmail.com