Ακίνητα: γιατί και πως ακυρώνονται συμβόλαια αγοραπωλησιών

Της Ντίνας Καράτζιου/

Ο αυξημένος όγκος αγοραπωλησιών ακινήτων που παρατηρείται τους τελευταίους μήνες, λόγω της επικείμενης αύξησης των αντικειμενικών αξιών, δεν στέφεται πάντα με απόλυτη επιτυχία.

Το ecopress παρουσιάζει τους κυρίαρχους λόγους για τους οποίους η πώληση ενός ακινήτου μπορεί να μην ολοκληρωθεί, αλλά και οδηγίες για το πρέπει να πράξουν τα δύο μέρη,  προκειμένου να αποδεσμευτούν, εφόσον έχει προχωρήσει η διαδικασία της αγοραπωλησίας και ήδη έχει  υποβληθεί η δήλωση φόρου μεταβίβασης στην εφορία και έχει συνταχθεί το συμβόλαιο.

Ιστορίες καθημερινής τρέλας έχουν να διηγηθούν παράγοντες της αγοράς ακινήτων και συμβολαιογράφοι από «ώριμες» αγοραπωλησίας ακινήτων, οι οποίες χαλάνε την τελευταία στιγμή. Μπορεί η  επερχόμενη αύξηση των αντικειμενικών αξιών με ισχύς από το 1/1/2022 αλλά και ηλεκτρονικοποίηση της διαδικασίας από τον Ιούνιο του 2021 να είναι δύο καλοί λόγοι και να ευθύνονται για την αύξηση του όγκου των πράξεων αυτών, ωστόσο υπάρχουν πολλοί περισσότεροι, που κυριαρχούν, για να μην πέσουν οι τελικές υπογραφές. Ειδικότερα οι λόγοι αυτοί συνοψίζονται στα παρακάτω.

Ακίνητα με κρυφές αυθαιρεσίες

Όπως λέει έμπειρος κτηματομεσίτης στο ecopress, τα προβλήματα νομιμότητας είναι πολύ συχνά. Μάλιστα πολλοί τυχαίνει να μην γνωρίζουν κιόλας τις αυθαιρεσίες που υπάρχουν.  Το φαινόμενο συναντάται συχνότερα στους κατόχους οριζόντιων ιδιοκτησιών. Τυχαίνει να αναγράφονται άλλα τετραγωνικά στα εγκεκριμένα σχέδια και άλλα στο συμβόλαιο του σπιτιού. Ως παράδειγμα αναφέρουν, πρόσφατο πρόβλημα που προέκυψε, όταν ακίνητο που εμφανίζονταν  55 τετραγωνικά να είναι τελικά 58. Η αλλαγή στα τετραγωνικά  του διαμερίσματος εμφανιζόταν λόγω κατάληψης κοινόχρηστου χώρου, την οποία δεν γνώριζε ο ιδιοκτήτης. Η συνέχεια για την τακτοποίηση, απαιτεί χρόνο και χρήμα και η τεράστια γραφειοκρατία που απαιτείται, ροκανίζει χρόνο που αποβαίνει μοιραίος για την εξέλιξη της αγοραπωλησίας

 Υποτίμηση των εξόδων πώλησης

Μία συμφωνία αγοραπωλησίας επίσης, μπορεί τελικά να μην ευοδωθεί, γιατί πολλοί ιδιοκτήτες, δεν γνώριζαν σωστά τα έξοδα που θα έπρεπε να αναλάβουν. Εκδόσεις βεβαιώσεων,  πιστοποιητικών και  αμοιβές όσων επαγγελματιών εργαστούν όπως ο μηχανικός, ο  μεσίτης και ο συμβολαιογράφος. Πολλές φορές προκύπτουν επιπλέον δαπάνες οι οποίες δεν είχαν προβλεφθεί, όπως οφειλές στην εφορία και τραπεζικές υποχρεώσεις από δάνεια.

Φρένο ο φόρος κληρονομιάς

Αρκετοί είναι αυτοί, που θέλουν να πουλήσουν το ακίνητο που έχουν κληρονομήσει, ωστόσο, αδυνατώντας να αποπληρώσουν το φόρο αποδοχής κληρονομιάς για να περιέλθει το ακίνητό τους στην κατοχή τους, αναμένουν την αγοραπωλησία και οι περισσότεροι την προκαταβολή για να την αποπληρώσουν. Αυτό δημιουργεί πρόβλημα για τον υποψήφιο αγοραστή, ο οποίος αναλόγως τι συμβουλές και οδηγίες θα λάβει, μπορεί τελικά σε αρκετές περιπτώσεις να μην προχωρήσει την αγοραπωλησία.

Οι οδηγίες της ΑΑΔΕ

Στην περίπτωση που οι διαδικασίες της αγοραπωλησίας παύονται πριν φτάσουν στα γραφεία των συμβολαιογράφων, τα πράγματα από πλευράς διοικητικών –γραφειοκρατικών διαδικασιών και συνεπειών, είναι ανώδυνα. Για το πως ξεμπερδεύουν όταν η «δέσμευση» των δύο πλευρών έχει προχωρήσει και έχει ήδη υποβληθεί ηλεκτρονικά η δήλωση φόρου μεταβίβασης στην εφορεία με την παράλληλη σύνταξη συμβολαίου, η ΑΑΔΕ έχει συντάξει έναν οδηγό 16  ερωτο – απαντήσεων για το τι πρέπει να πράξουν τα συμβαλλόμενα μέρη για να απεμπλακούν από τη διαδικασία, όταν υπάρξει διαφωνία πωλητή-αγοραστή, μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας, όπως επίσης και στις περιπτώσεις που εκ των υστέρων διαπιστωθούν λάθη στα στοιχεία των ακινήτων, στα στοιχεία του πωλητή ή του αγοραστή.

Πώς γίνεται η ακύρωση των e-συμβολαίων

1. Όταν υπάρξει διαφωνία συμβαλλομένων (Πωλητή- Αγοραστή) – ματαίωση της πώλησης πριν την αποδοχή της δήλωσης, πώς ακυρώνεται η δήλωση;
   Ο συμβολαιογράφος θα ακυρώσει την δήλωση στην εφαρμογή.
2. Διαφωνία συμβαλλομένων (Πωλητή- Αγοραστή- Νομ. Εκπροσώπου) – ματαίωση της πώλησης μετά την αποδοχή της δήλωσης. Πώς ακυρώνεται η δήλωση από τον συμ/φο;
   Στην ηλεκτρονική εφαρμογή Φ.Μ.Α. υπάρχει η δυνατότητα στον συμβολαιογράφο, μέσα σε ένα χρόνο από την υποβολή της δήλωσης, να επιλέξει από το μενού της εφαρμογής ” Ακύρωση Δήλωσης λόγω μη σύνταξης συμβολαίου” όταν για συγκεκριμένη δήλωση δεν έχει συνταχθεί σχετικό συμβόλαιο και δεν έχει καταχωρήσει τον αριθμό και την ημερομηνία συμβολαίου στην εφαρμογή. Πέραν του έτους ακύρωση λόγω μη σύνταξης συμβολαίου τηρείται η χειρόγραφη διαδικασία που προβλέπουν οι διατάξεις.
3. Ποια είναι τα μηνύματα που λαμβάνουν οι συμβαλλόμενοι μετά την ακύρωση της δήλωσης από τον συμβολαιογράφο λόγω μη σύνταξης συμβολαίου;
   Ότι υποβλήθηκε ακυρωτική δήλωση από τον συμβολαιογράφο και εκκρεμεί έγκριση/υποβολή από τον αγοραστή αναφέροντας και τον αριθμό της ακυρωτικής δήλωσης.
4. Διαφωνία συμβαλλομένων (Πωλητή – Αγοραστή – Νομ. Εκπροσώπου) – ματαίωση της πώλησης μετά την αποδοχή της δήλωσης. Η δήλωση έχει ακυρωθεί από τον συμβολαιογράφο. Πως επιστρέφεται ο φόρος;
   Όταν ο αγοραστής εγκρίνει/υποβάλει την ακυρωτική δήλωση, θα δημιουργηθεί το ΑΦΕΚ, ώστε σε περίπτωση που έχει πληρωθεί ο φόρος να μπορεί να επιστραφεί το ποσό στον φορολογούμενο.
5. Μέχρι ποιο στάδιο οι συμβαλλόμενοι μπορούν να τροποποιούν την αποδοχή ή την απόρριψη;
   Οι συμβαλλόμενοι μπορούν να τροποποιούν την αποδοχή ή την απόρριψη μέχρι την τελευταία αποδοχή της δήλωσης.
6. Λάθος αγοραστής σε προσωρινά αποθηκευμένη δήλωση. Πώς γίνεται από τον συμβολαιογράφο η διόρθωση;
   Όταν έχει καταχωρηθεί λάθος αγοραστής για να γίνει η διόρθωση-αλλαγή αγοραστή, θα πρέπει να διαγραφούν όλα τα φύλλα υπολογισμού αξίας ακινήτου και μετά να γίνει η διόρθωση.
7. Διορθώνεται από τον συμβολαιογράφο η λάθος Δ.Ο.Υ. του ακινήτου μετά την αποδοχή της δήλωσης; 
   ΟΧΙ. Θα ακυρωθεί η δήλωση από τον συμβολαιογράφο και θα συνταχθεί από την αρχή νέα αρχική δήλωση Φ.Μ.Α.. Αγοραστής Νομικό Πρόσωπο (Ν.Π.) αρμοδιότητας ΦΑΕ. Έχει καταχωρηθεί από τον συμβολαιογράφο λάθος αρμόδια Δ.Ο.Υ. (Εδρας).
8. Πώς διορθώνεται η αρμόδια Δ.Ο.Υ. πριν την αποδοχή της δήλωσης;
   Θα πρέπει να διαγραφούν όλα τα φύλλα υπολογισμού αξίας ακινήτου και μετά να γίνει η διόρθωση.
   Αγοραστής Νομικό Πρόσωπο (Ν.Π.) αρμοδιότητας ΦΑΕ. Έχει καταχωρηθεί από τον συμβολαιογράφο λάθος αρμόδια Δ.Ο.Υ. (Εδρας).
9. Πώς διορθώνεται η αρμόδια Δ.Ο.Υ. μετά την αποδοχή της δήλωσης;
   Θα ακυρωθεί η δήλωση από τον συμβολαιογράφο και θα συνταχθεί από την αρχή νέα δήλωση Φ.Μ.Α. ή εάν έχει συνταχθεί το σχετικό συμβόλαιο η διόρθωση γίνεται με διαδικασία από την Δ.Ο.Υ. της υποβολής της δήλωσης.
10. Τι γίνεται σε περίπτωση λάθους καταχώρισης αριθμού ή ημερομηνίας συμβολαίου από τον συμβολαιογράφο;
    Δεν θα μπορούν να διορθωθούν από τον συμβολαιογράφο. Το οποιοδήποτε λάθος καταχώρισης στον αριθμό ή την ημερομηνία του συμβολαίου από τον συμβολαιογράφο θα διορθώνεται από την αρμόδια Δ.Ο.Υ. μετά από αίτημα του και ανέβασμα του σωστού αρχείου στην εφαρμογή.
11. Ποια είναι η κατάσταση των δηλώσεων όταν έχει υποβληθεί ακυρωτική δήλωση;
    Η αρχική δήλωση αναφέρεται “Ακυρωμένη” και συνδέεται με την νεοδημιουργηθείσα ακυρωτική δήλωση με νέο αριθμό καταχώρισης) σε κατάσταση “Ακυρωτική”, η οποία έχει πανομοιότυπα όλα τα στοιχεία (πωλητές, αγοραστές, φύλλα υπολογισμού, κλπ.) αλλά με μηδενικό φόρο.
12. Πώς λαμβάνουν γνώση οι συμβαλλόμενοι σε περίπτωση ακύρωσης δήλωσης και μη σύνταξης συμβολαίου;
    Μετά την υποβολή ακυρωτικής δήλωσης από τον συμβολαιογράφο οι συμβαλλόμενοι λαμβάνουν μήνυμα στην προσωποποιημένη πληροφόρηση για την σχετική δήλωση.
13. Ποιες ενέργειες πρέπει να γίνουν από τους συμβαλλόμενους σε περίπτωση μη σύνταξης του συμβολαίου;
    Θα πρέπει να γίνει αποδοχή / έγκριση της ακυρωτικής δήλωσης από τον αγοραστή.
14. Πώς αναζητείται μία ακυρωτική δήλωση Φ.Μ.Α.;
    Επιλέγοντας το πεδίο εισόδου “Αναζήτηση Δήλωσης” στο μενού αναζητείται οποιαδήποτε δήλωση έχει υποβληθεί στην εφαρμογή. Αναζητείται με κριτήρια: Α.Φ.Μ., Αριθμό Δήλωσης, Αριθμό Καταχώρισης.