Ανοίγει «βιομηχανία» οικοδομικών αδειών για την εκτός σχεδίου δόμηση

Η έκδοση οικοδομικών αδειών, ή ακόμη και απλών προεγκρίσεων οικοδομικών αδειών φαίνεται να είναι προς το παρόν η μοναδική διέξοδος χιλιάδων ιδιοκτητών εκτός σχεδίου οικοπέδων, για να παρατείνουν το δικαίωμα δόμησης στα ακίνητα τους.

Η νομοθετική ρύθμιση, που περιλαμβάνεται στο νέο πολεοδομικό και χωροταξικό νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ, το οποίο βρίσκεται υπό διαβούλευση μέχρι στις 28 Αυγούστου 2020 προβλέπει κατάργηση όλων ανεξαιρέτως των παρεκκλίσεων, μετά από μεταβατική περίοδο 2 ετών, και  άμεση μείωση των συντελεστών δόμησης στην εκτός σχεδίου δόμηση.

Ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Δημήτρης Οικονόμου, απαντά στο κύμα αντιδράσεων που εκδηλώνονται και ανοίγει τα χαρτιά του για τη νέα νομοθετική ρύθμιση της εκτός σχεδίου δόμησης. Συγκεκριμένα:

-Δηλώνει ότι δεν θα υπάρξει παράταση της διαβούλευσης του πολοεοδμικού και χωροταξικού νομοσχεδίου.

-Επιβεβαιώνει τον προγραμματισμό του ΥΠΕΝ για τη ψήφιση του νομοσχεδίου τον Σεπτέμβριο.

-Αποκλείει μεγαλύτερη μεταβατική περίοδο της διετίας για την κατάργηση των παρεκκλίσεων της εκτός σχεδίου δόμησης. Και

-Δίνει το μήνυμα ότι οι επιπτώσεις της νέας ρύθμισης θα μετριαστούν με την έκδοση οικοδομικών αδειών και την παράλληλη προώθηση του πολεοδομικού σχεδιασμού, μέσω των νέων Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων.

Σημειώνεται ότι η νομοθετική ρύθμιση, που περιλαμβάνεται στο νέο πολεοδομικό και χωροταξικό νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ, το οποίο βρίσκεται υπό διαβούλευση μέχρι στις 28 Αυγούστου 2020 προβλέπει κατάργηση όλων ανεξαιρέτως των παρεκκλίσεων, μετά από μεταβατική περίοδο 2 ετών, και  άμεση μείωση των συντελεστών δόμησης στην εκτός σχεδίου δόμηση.

«Επαρκής η διετία»

-«Θεωρούμε ότι ο χρόνος των 2 ετών είναι επαρκής» τονίζει ο κ Οικονόμου. Σε συνέντευξη του στο «Πρώτο Θέμα» και στη δημοσιογράφο Μαριάννα Τζάννε και στο ερώτημα: «για πολύ κόσμο η μεταβατική περίοδος των 2 ετών για αξιοποίηση οικοπέδων από 750 τ.µ. έως 2 στρέμματα κρίνεται μικρή. Δεδομένων των συνθηκών και των οικονομικών δυσχερειών, υπάρχει η δυνατότητα επέκτασης της μεταβατικής περιόδου;» απαντά ως εξής:

-«Θεωρούμε ότι ο χρόνος των 2 ετών είναι επαρκής, καθώς οι πολίτες στο διάστημα αυτό έχουν δυνατότητα να εκδώσουν οικοδομική άδεια, η ισχύς της οποίας είναι για ακόμα τέσσερα χρόνια (µε δυνατότητα και αναθεώρησης) και σε ορισμένες περιπτώσεις για έξι χρόνια (π.χ. περιπτώσεις ανέγερσης ξενοδοχειακών μονάδων πάνω από 300 κλίνες ή βιομηχανικών μονάδων εμβαδού πάνω από 5.000 τ.μ.).

Υπάρχει επίσης δυνατότητα προέγκρισης οικοδομικής άδειας, που ισχύει για ένα ή δύο χρόνια, και είναι µια εξαιρετικά απλή και µε μικρό κόστος διαδικασία.

Πρέπει να σημειωθεί ότι γενικότερα οι διαδικασίες έκδοσης οικοδομικών αδειών απλοποιούνται ακόμα περισσότερο σε σχέση µε σήμερα, µε το χωροταξικό-πολεοδομικό σχέδιο νόμου που βρίσκεται υπό διαβούλευση. Με την ολοκλήρωση της μεταβατικής περιόδου θα ισχύουν οι κανόνες και οι όροι δόμησης που ισχύουν για τα άρτια οικόπεδα των 4 στρεμμάτων.

Πολεοδομικός σχεδιασμός 

Στο ερώτημα: “πολίτες, μηχανικοί και μεσίτες κατηγορούν την κυβέρνηση ότι καταργεί τις παρεκκλίσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση, ενώ δεν έχει ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός που θα δώσει διέξοδο στις οικιστικές ανάγκες. Τι απαντάτε;”, ο Δημήτρης Οικονόμου απάντησε ότι:

-“Ο πολεοδομικός σχεδιασμός καθυστερεί επί δεκαετίες. Σήμερα µόνο το 20% των περιοχών που είναι έξω από σχέδια πόλης διαθέτουν σχέδιο χρήσεων γης. Στις υπόλοιπες, µε εξαίρεση τις δασικές εκτάσεις, ισχύει η άναρχη εκτός σχεδίου δόμηση.

Ήδη η κυβέρνηση ενεργοποιεί πρόγραμμα εκπόνησης τοπικών πολεοδομικών σχεδίων σε όλη τη χώρα, µέσω των οποίων αφενός θα καθοριστούν νέες περιοχές εντός σχεδίου (πολεοδομήσεις) και αφετέρου θα καθοριστούν χρήσεις γης στις περιοχές έξω από τα σχέδια πόλης.

Στις δεύτερες δεν θα εφαρμοστεί αυτόματα η κατάργηση των παρεκκλίσεων: κάθε τέτοιο σχέδιο θα καθορίζει αρτιότητες εκτός σχεδίου σε συνάρτηση µε τις τοπικές συνθήκες.

Για παράδειγμα, σε περιοχές µε γενικά μικρά γήπεδα, όπως τα μικρά νησιά, θα μπορεί να καθορίζεται αρτιότητα εκτός σχεδίου μικρότερη από τα 4 στρέμματα, παράλληλα µε τον προσδιορισμό συγκεκριμένων επιτρεπόμενων χρήσεων γης. Το πρόγραμμα θα ολοκληρωθεί μέχρι το τέλος της τρέχουσας δεκαετίας. Μέχρι το 2026 (δηλαδή μέχρι τη λήξη οικοδομικών αδειών που θα ληφθούν για γήπεδα µε παρέκκλιση) θα έχουν ολοκληρωθεί τέτοια σχέδια στο 50% της επικράτειας, µε προτεραιότητα στις περιοχές µε υπαρκτή ζήτηση για εκτός σχεδίου δόμηση. Συνεπώς, στην πράξη η επίδραση της κατάργησης των παρεκκλίσεων θα είναι πολύ μικρότερη απ’ ό,τι φαίνεται αν ληφθεί υπόψη ή έναρξη αυτού του προγράμματος».

Αλλαγές στους όρους δόμησης

Για τις  αλλαγές στους όρους δόμησης που φέρνει η κυβέρνηση με το προτεινόμενο σχέδιο νόμου και συγκεκριμένα στο ερώτημα «πόσα τετραγωνικά θα χτίζουμε στο εξής στα 2, πόσα στα 4 και πόσα στα 8 στρέμματα;», ο υφυπουργός ΥΠΕΝ απαντά:

-«Εξαρτάται από το είδος δραστηριότητας. Για κατοικία σε γήπεδο 2 στρεμμάτων θα είναι δυνατή η έκδοση άδειας για κτίριο 180 τ.µ για τη μεταβατική περίοδο, αντί 200 τ.µ. που είναι σήμερα.

Αντίστοιχα, σε γήπεδο 4 στρεμμάτων θα είναι δυνατή η κατασκευή κτιρίου 190 τ.µ. (από 200 τ.μ. σήμερα) και σε 8 στρεμμάτων η κατασκευή κτιρίου 260 τ.µ. (από 180 τ.µ σήμερα).

Για ξενοδοχείο θα είναι δυνατή, σε οικόπεδο 8 στρεμμάτων, η κατασκευή κτιρίου 1.440 τ.µ. (αντί 1600 τ.μ. σήμερα), αλλά στην περίπτωση αναβαθμισμένων ή αναβαθμιζόμενων μονάδων θα διατηρηθεί η δυνατότητα κτιρίου 1.600 τ.µ.

Εφόσον πρόκειται για σύνθετο τουριστικό κατάλυμα, ο επιτρεπόμενος μέγιστος συντελεστής αυξάνεται από 0,15 σε 0,2».

Επιπτώσεις εκτός σχεδίου δόμησης

Για τις επιπτώσεις της κατά παρέκκλιση εκτός σχεδίου δόμησης και στο ερώτημα «πώς έφτασε η κυβέρνηση να προτείνει την κατάργησή τους;», ο υφυπουργός ΠΕΝ σημειώνει ότι:

-«Η εκτός σχεδίου δόμηση προβλέφθηκε στην Ελλάδα κατά τη δεκαετία ’20, σε µια εποχή πολύ διαφορετική από τη σημερινή. Τα δεδομένα άρχισαν να αλλάζουν στη μεταπολεμική περίοδο και ιδίως μετά το 1960 όπου η δόμηση αυτής της μορφής άρχισε να ενισχύεται λόγω της ανάπτυξης των μεταφορών και του τουρισμού µε δύο τρόπους. Ο ένας ήταν η συνεχής μείωση του ελάχιστου μεγέθους γηπέδου στο οποίο επιτρέπεται η δόμηση (αρτιότητα), που έφτασαν στα δύο στρέμματα, τα 1.200 τ.µ. και τα 750 τ.µ. Τέτοιου είδους αρτιότητες είναι ενίοτε μικρότερες και από αυτές που επιτρέπονται σε περιοχές που διαθέτουν ρυμοτομία και υποδομές.

Ο δεύτερος τρόπος ήταν η σταδιακή αύξηση επιτρεπόμενου συντελεστή δόμησης. Συνδυασμένοι, οι δύο αυτοί τρόποι κατέστησαν ανορθολογική την εκτός σχεδίου δόμηση και πιο ελκυστική από την εντός σχεδίου.

Για παράδειγμα, σε ένα άρτιο οικόπεδο εκτός σχεδίου 4 στρεμμάτων για την κατασκευή ξενοδοχείου ο συντελεστής δόμησης είναι 0,2 και επιτρέπει κατασκευή κτιρίου 800 τ.μ. Σε οικόπεδο ίδιου αρχικού μεγέθους σε εντός σχεδίου περιοχή που έχει χαρακτηριστεί τουριστική, µε έναν συνήθη συντελεστή δόμησης 0,4 κατασκευάζεται τ.µ. οικοπέδου λόγω της εισφοράς σε γη, το όποιο πλεονέκτημα της εντός σχεδίου δόμησης καθίσταται οριακό.

Προφανώς οι υπολογισμοί αυτοί ανατρέπονται στην πράξη από εκτεταμένη αυθαίρετη δόμηση στις εκτός σχεδίου περιοχές, η οποία καθιστά τη δόμηση ακόμα πιο ελκυστική.

Η άμεση συνέπεια της εκτός σχεδίου δόμησης ήταν η διάχυση μεγάλου αριθμού αστικών δραστηριοτήτων σε εκτεταμένες ζώνες έξω από τον οικιστικό χώρο, ιδίως κατά μήκος των δρόμων (όλων των ειδών, ακόμα και των αγροτικών µε πλάτος συχνά οριακό) και των ακτών. Δημιουργήθηκαν έτσι συγκεντρώσεις κτισμάτων µε πυκνότητες που προσιδιάζουν µόνο περιοχές µε σχέδιο, χωρίς κανονικούς δρόμους.

Για παράδειγμα, η εξυπηρέτηση ενός μεγάλου ξενοδοχειακού συγκροτήματος µε εκατοντάδες κλίνες γίνεται συχνά από δρόμους τριών μέτρων, χωρίς αποχέτευση και άλλες τεχνικές και περιβαλλοντικές υποδομές. Σε αυτά πρέπει να προστεθούν προβλήματα, όπως η µη ανατάξιμη απώλεια -μέσα σε 50 χρόνια- τοπίων που υπήρχαν επί χιλιάδες χρόνια, η αυξημένη εκπομπή αερίων θερμοκηπίου λόγω της ανάγκης μετακινήσεων σε όλο και μεγαλύτερες αποστάσεις και η απώλεια γεωργικής και δασικής γης.

Η εστίαση επομένως της κυβερνητικής νομοθετικής πρωτοβουλίας στην κατάργηση παρεκκλίσεων οφείλεται στο ότι µια γενική κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης (δηλ η υιοθέτηση του καθεστώτος που υπάρχει σήμερα σχεδόν σε όλες ευρωπαϊκές χώρες) θα έθιγε πλέον αριθμό κεκτημένων δικαιωμάτων. Αυτό θα μπορούσε να γίνει κατά τις δεκαετίες του ’70 και του ’80, αλλά όχι σήμερα.

Επιλέγεται έτσι ένας μέσος δρόμος, που οδηγεί σε αύξηση της προστασίας του περιβάλλοντος και σε πιο ορθολογική οργάνωση του χώρου χωρίς ακρότητες, µε έμφαση στην αντιμετώπιση των πιο έντονων και λιγότερων προβληματικών καταστάσεων».