Αποτελεσματική και οικονομικά βιώσιμη συντήρηση στις πολυκατοικίες

Της Τερίνας Τσουρού*

Η πλέον διαδεδομένη προσέγγιση των εργασιών έκτακτης συντήρησης στις πολυκατοικίες, είναι η εσπευσμένη αποκατά­σταση μιας ζημιάς όταν έχει ήδη πάρει σοβαρή έκταση.

Εσπευσμένη αποκατάσταση ζημιάς μεγάλης έκτασης, σημαίνει λήψη αποφάσεων υπό το κράτος της πίεσης που συνεπάγεται κάθε επείγουσα διαδικασία με ταυτόχρονη αναγκαιότητα άμεσης εξεύρεσης των απαιτούμενων οικονομικών πόρων.

Η μοναδική περίπτωση που αποτελεί μονόδρομο η εσπευσμένη αποκατάσταση μιας ζημιάς, αφορά στα απρόβλεπτα καταστροφικά συμβάντα, όπως το σπάσιμο σωλήνας με κίνδυνο πλημμύρας ή άλλης ζημιάς.

Σε όλες τις άλλες περιπτώσεις, η συνιδιοκτησία μπορεί να επιτύχει ικανοποιητική συντήρηση των κοινόκτητων μερών με μειωμένο κόστος ή/και σε προεπιλεγμένο χρόνο, εφαρμόζοντας δύο πολύ αποτελεσματικές διαδικασίες:

1) Προληπτική συντήρηση και

2) Προγραμματισμό εργασιών έκτακτης συντήρησης

1. Προληπτική συντήρηση

Η προληπτική συντήρηση αποσκοπεί πρωτίστως:

α) στην αποτροπή επέκτασης μιας φθοράς, μόλις παρουσιαστούν

τα πρώτα σημάδια της – ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΣ και

β) στην έγκαιρη λήψη μέτρων για την εξουδετέρωση των γνωστών αιτιών φθοράς – ΠΡΟΣΤΑΣΙΑ.

1.1   Αποτροπή επέκτασης φθοράς

Εκτός από ελάχιστες περιπτώσεις¹, η φθορά των δομικών στοιχείων αρχίζει από ένα ή περισσότερα σημεία μικρής επιφάνειας και επεκτείνεται με αργό ή γρήγορο ρυθμό, ανάλογα με την αιτία που την προκαλεί.

Καμία από τις παρακάτω φθορές δεν έγινε σε μικρό χρονικό διάστημα και χωρίς προειδοποιητικά σημάδια

Στηθαίο ταράτσας

Οικίσκος ταράτσας

           Οροφή κλιμακωστασίου

Τοίχος ακάλυπτου

Προφανώς είναι αρκετά δαπανηρή η αποκατάσταση της φθοράς που φαίνεται στις εικόνες.

Η συνιστώμενη διαδικασία αποτροπής της επέκτασης της φθοράς, συνίσταται σε τρεις βασικές ενέργειες:

1)    Έγκαιρο εντοπισμό των πρώτων σημαδιών φθοράς που επιτυγχάνεται με τις εξής ενέργειες:

1.1)  Επιθεώρηση όλων των κοινόκτητων δομικών στοιχείων από το διαχειριστή, μια-δυο φορές το μήνα.

1.2)  Άμεση ενημέρωση του διαχειριστή από τους ενοίκους, για όποια φθορά ή ζημιά διαπιστώσουν στους κοινόχρηστους χώρους, στους οποίους κινούνται καθημερινά¹.

1.3)  Ενημέρωση του διαχειριστή από τους τακτικούς προμηθευτές της πολυκατοικίας, για όποια φθορά διαπιστώσουν στους κοινόχρηστους χώρους που επισκέπτονται κατά την εκτέλεση των αρμοδιοτήτων τους².

2)  Εντοπισμό της αιτίας της φθοράς, αν δεν είναι προφανής, ζητώντας την επέμβαση έμπειρου τεχνικού.

3)  Αποκατάσταση της φθοράς και των αιτιών της, το συντομότερο δυνατόν.

Στις περισσότερες περιπτώσεις, για την αποκατάσταση μιας φθοράς σε αρχικό στάδιο, αρκούν λίγες ώρες εργασίας ενός έμπειρου και έντιμου τεχνίτη, καθώς και τα κατάλληλα υλικά.

– Η διαθεσιμότητα έμπειρων οικοδόμων που εργάζονται με μεροκάματο, έχει καθοριστική σημασία για την επίτευξη της προληπτικής συντήρησης στα δομικά στοιχεία.

-Με την προληπτική συντήρηση, επιτυγχάνεται πάντα σημαντική μείωση του κόστους επισκευής.

-Χωρίς προληπτική συντήρηση, η συνιδιοκτησία θα αντιμετωπίσει αναπόφευκτα στο μέλλον πολύ μεγαλύτερη δαπάνη, όταν η φθορά πάρει επικίνδυνες διαστάσεις. ^{1, 2}

Σημειώσεις:

¹   Π.χ. για την διαρροή από σωλήνα αποχέτευσης στο υπόγειο, ο διαχειριστής ενημερώθηκε έγκαιρα από μισθωτή διαμερίσματος του υπογείου.

²  Π.χ. για τα πρώτα σημάδια διείσδυσης νερού στο ταβάνι του μηχανοστασίου, ο διαχειριστής ενημερώθηκε από το συντηρητή των ανελκυστήρων.

Το άρθρο αυτό είναι απόσπασμα από το κεφάλαιο 15 του βιβλίου «Εγχειρίδιο για όσους συμμετέχουν στις Γενικές Συνελεύσεις Πολυκατοικίας» δείτε εδώ

ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ ΤΩΝ ΠΑΡΑΓΡΑΦΩΝ ΤΟΥ ΚΕΦΑΛΑΙΟΥ ΣΤΟ ΠΡΟΑΝΑΦΕΡΘΕΝ ΒΙΒΛΙΟ

15. ΕΝΑΛΛΑΚΤΙΚΗ ΠΡΟΣΕΓΓΙΣΗ ΤΗΣ ΣΥΝΤΗΡΗΣΗΣ

15.1            Προληπτική συντήρηση

15.1.1         Αποτροπή επέκτασης φθοράς

15.1.2         Μέτρα εξουδετέρωσης αιτίας φθοράς

15.1.2.1      Μαρκίζες και ποδιές μπαλκονιών

15.1.2.2      Περιμετρικός τοίχος ακάλυπτου

15.1.2.3      Τοιχίο στήριξης κάγκελων στην ταράτσα

15.1.2.4      Διείσδυση νερού σε οροφή μπαλκονιού

15.1.2.5      Ζημιά στο κτιστό στηθαίο της ταράτσας

15.2            Προγραμματισμός έκτακτης συντήρησης

15.2.1         Παράδειγμα προγράμματος έκτακτης συντήρησης

15.2.2         Παράδειγμα προγράμματος έκτακτων εργασιών

Για παραγγελία, στείλτε μήνυμα εδώ, ή ηλεκτρονικό μήνυμα στο diaxeiri@otenet.gr

Μπορείτε να δείτε όλα τα βιβλία εδώ

*Η Τερίνα Τσουρού είναι Αρχιτέκτων με ειδικότητα στην Πολεοδομία. Εργάστηκε 35 χρόνια στην Ιταλία, με κύρια  δραστηριότητα  στο σχεδιασμό-οργάνωση-διαχείριση   ιδιωτικών και δημόσιων τεχνικών έργων. Έχει γράψει βιβλία Πολεοδομίας και εξειδικευμένα λεξικά. Ολοκληρώνει τώρα την 6η διαδοχική ετήσια θητεία της ως συνιδιοκτήτρια διαχειρίστρια πολυκατοικίας στο κέντρο της Αθήνας.  Αμέσως μετά την ανάληψη της διαχείρισης το Δεκέμβριο του 2012, διαπίστωσε τη διάχυτη άγνοια και παραπληροφόρηση που επικρατεί για τα περισσότερα θέματα που αφορούν στη διοίκηση,  διαχείριση και συντήρηση των πολυκατοικιών.  Στοχεύοντας να συνεισφέρει στην αναβάθμιση των κτιρίων στα οποία διαμένουν οι περισσότεροι κάτοικοι της χώρας μας, αφιέρωσε περισσότερες από 2.500 ώρες  για να συλλέξει, να μελετήσει και να διατυπώσει σε απλή γλώσσα,  τις στοιχειώδεις νομικές και οικονομοτεχνικές γνώσεις  που πρέπει να διαθέτουν όλοι όσοι συμμετέχουν στη διοίκηση και διαχείριση των πολυκατοικιών.  Ταυτόχρονα, σχεδίασε και δοκίμασε στην πράξη τις εναλλακτικές διαδικασίες αποτελεσματικής διαχείρισης, που προτείνονται στα βιβλία και τα βιβλιοτετράδια της σειράς  «ΚΑΙΝΟΤΟΜΙΚΗ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΩΝ».