Στ. Αγρίου: Οι κερδισμένοι και οι χαμένοι από τις αλλαγές στο ΝΟΚ

Της Σταυρούλας Αγρίου

Πολιτικός Μηχανικός  ΕΜΠ,Msc

Μέλος της Διοικούσας Επιτροπής ΤΕΕ

Πως οι ρυθμίσεις περί «απλοποίησης και ο εξορθολογισμού του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού»,  που προβλέπονται στο πολεοδομικό και χωροταξικό νομοσχέδιο οδηγούν σε υποβάθμιση του δημοσίου χώρου και επιβάρυνση του οικιστικού  περιβάλλοντος.

Με το προτεινόμενο νομοσχέδιο με τίτλο «Εκσυγχρονισμός της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας» συντελούνται σημαντικές αλλαγές και τροποποιήσεις στον Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ν. 4067/2012), που αφόρα τον τρόπο που δομείται και διαμορφώνεται το δομημένο περιβάλλον της χώρας μας.

Οι νομοθετικές αλλαγές προωθούνται  χωρίς καμία, έστω και προσχηματική συζήτηση με του επιστημονικούς φορείς, τους καθ’ υλη αρμοδίους για την εφαρμογή του, αλλά και χωρίς να έχει προηγηθεί κανένας δημόσιος  διάλογος στην κοινωνία , για τα προτάγματα και τις πραγματικές απαιτήσεις που διαμορφώνονται ενόψει της κλιματικής αλλαγής, αλλά και τα δεδομένα που δημιούργησε η τακτοποίηση των αυθαιρέτων κατασκευών με βάσει τους νόμους 4178/13  και 4495/17.

Βεβαίως ο κοινός νομοθέτης δύναται να τροποποιεί τις πολεοδομικές διατάξεις , υπό την έννοια, ότι με τις νέες ρυθμίσεις θα βελτιώνονται ακόμα περισσότερο οι συνθήκες διαβίωσης των κατοίκων.

-Μέσα από ποιο δημόσιο διάλογο συμφωνήθηκε ότι ο συντελεστής δόμησης, που συμφώνα με την πάγια  νομολογία του Συμβούλιου Επικρατείας αποτελεί ζήτημα δημοσίου συμφέροντος, μπορεί να  αποτελεί αντικείμενο ανταλλάγματος και να   χορηγείται στην πραγματικότητα επιλεκτικά ως κίνητρο για περιβαλλοντικές και ενεργειακές αναβαθμίσεις;

Kίνητρα και χρηματοδοτήσεις

Σχετικά με το «Κεφάλαιο Ι» του σχεδίου νόμου του ΥΠΕΝ και την αναφερόμενη «απλοποίηση και εξορθολογισμό του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού» σημειώνεται ότι:

Στον Νέο  Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ),  που έβριθε  διατάξεων που αύξαναν τον συντελεστή δόμησης, ως αντάλλαγμα για την ενεργειακή, περιβαλλοντική αναβάθμιση κτιρίων (φυτεμένα δώματα, υπόσκαφα κτίρια, συνενώσεις οικοπέδων, περιορισμό της κάλυψης, χρήση μονώσεων και εξωτερικών τοίχων, διπλά ενεργειακά κελύφη, δημιουργία ενεργειακού κτιρίου χαμηλής κατανάλωσης, κλιμακοστάσια που δεν μετρούν στον συντελεστή δόμησης) ήρθαν να προστεθούν και πρόσθετες διατάξεις που αυξάνουν επιπλέον τον επιτρεπόμενο συντελεστή δόμησης της περιοχής, όπως οι διατάξεις της τροποποίησης του άρθρου 10 του ΝΟΚ  που επεκτείνουν την χρήση του σε όλη την Ελλάδα ,σε οικισμούς πάνω από 50000 κατοίκους, και στις νέες διατάξεις αύξησης του Δ.Σ για απόσυρση ορόφων (άρθρο 84 νομοσχεδίου με το οποίο προστέθηκε το άρθρο 10Α)

Όλα αυτά συμβαίνουν σε μια χώρα, που το τελευταίο διάστημα  λόγω των νόμων τακτοποίησης αυθαιρέτων, δηλώθηκαν ως ηλεκτροδοτούμενα 35 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα στην πλειοψηφία τους αυθαιρέτων επιφανειών ακινήτων.

Στοιχείο από το οποίο προδήλως προκύπτει,  ότι ο πραγματικός συντελεστής δόμησης κάθε περιοχής, είναι πολλαπλάσιος  από την προβλεπόμενο σε κάθε περιοχή, χωρίς ταυτόχρονα να έχει εξασφαλιστεί έστω και κατ΄ επίφαση το απαιτούμενο περιβαλλοντικό ισοζύγιο , αφού η χρηματοδότηση από τους πενιχρούς πόρους  του Πράσινου Ταμείου (σε ποσοστό μόλις 2,5% από τις συνολικές εισπράξεις των προστίμων αυθαιρέτων), για εξασφάλιση κοινόχρηστων χώρων είναι ελάχιστη έως μηδενική .

Έτσι ενώ οι νέες πρακτικές που αναζητά ο νέος ΝΟΚ που θα οδηγήσουν σε αναβάθμιση και επιβράδυνση της κλιματικής υποβάθμισης και βελτίωση των δαπανών χρήσης των κτιρίων και βελτίωση των κοινωνικών παραμέτρων, που σχετίζονται με το δομημένο περιβάλλον, είναι θεμιτές, δεν μπορεί όμως να χρησιμοποιούν τον συντελεστή δόμησης ως κίνητρο.

Τα εργαλεία που οφείλουν να χρησιμοποιηθούν είναι οικονομικού περιεχόμενου κίνητρα και χρηματοδοτήσεις, χωρίς  το περιβαλλοντικό  αποτύπωμα που επιφέρει η αύξηση του συντελεστή δόμησης αδιακρίτως και σε περιοχές μάλιστα οι οποίες έχουν υποστεί τεράστια επιβάρυνση, λόγω της τακτοποίησης των μεγάλων αυθαιρέτων της κατηγορίας 5, διότι το όποιο θετικό αποτέλεσμα στο περιβάλλον από την ενεργειακή αναβάθμιση ή την απόσυρση ορόφων, αυτοαναιρείται με την αύξηση της κάλυψης ή της δόμησης

Επιπλέον, αξίζει να επισημανθεί ότι η χρήση των κινήτρων της αυξημένης  δόμησης , δεν μπορεί να γίνει στην  πραγματικότητα  , όπου υπάρχουν διηρημένες ιδιοκτησίες, με αποτέλεσμα να  παραβιάζεται η αρχή της ισότητας, διότι:

• Δεν παρέχεται σε όλους η οικονομική δυνατότητα ενεργειακής αναβάθμισης και μετατροπής σε ενεργειακό κτίριο.
• Δημιουργεί δυσμενέστερους όρους διαβίωσης των παρακείμενων ιδιοκτησιών σε σχέση με τις ανάγκες για επαρκή φωτισμό, ηλιασμό, αερισμό αλλά και σε σχέση με την θέα, η οποία εμπίπτει στο πεδίο της  προστασίας (απόφαση ΣτΕ 698/2017 )

Η επιλεκτική εφαρμογή της διάταξης  αυτής  και η δυνατότητα που δίνει να επιτρέπει την προσθήκη δόμησης και ορόφου πάνω μάλιστα από το επιτρεπόμενο ύψος, θα υποβαθμίσει και θα μειώσει τις συνθήκες διαβίωσης (κλιματισμός, φωτισμός, θέα)  των κατοίκων αυτών των κτιρίων που έχουν σύσταση οριζοντίου, δεν μπορούν να κάνουν χρήση των διατάξεων αυτών για λόγους οικονομικούς είτε γιατί τα πρόσθετα τετραγωνικά που αναλογούν σε κάθε οριζόντια ιδιοκτησία, είναι πολύ μικρά, με αποτέλεσμα να τίθεται θέμα ισονομίας .

Στην πραγματικότητα χρήση όλων αυτών των ευεργετικών διατάξεων που χαρίζουν πρόσθετο συντελεστή, θα κάνουν χρήση κυρίως οι  μεγαλοϊδιοκτήτες , που έχουν στην κυριότητα τους το σύνολο του κτιρίου και που έχουν την οικονομική δυνατότητα της ενεργειακής αναβάθμισης.

Τροποποίηση ορισμών

Προβληματισμός εγείρεται και για τον λόγο που τροποποιούνται οι ορισμοί.

-Ποια είναι τα προβλήματα που προσπαθούν να αντιμετωπίσουν και κατά πόσο οι προτεινόμενες τροποποιήσεις, εντάσσονται στα πλαίσια αναβάθμισης του φυσικού και οικιστικού περιβάλλοντος;

-Μια φαινομενικά απλή αλλαγή ορισμού της πέργκολας, από την οποία κατακλύζεται ο δημόσιος χώρος και η δυνατότητα που δίνεται να επιτρέπονται κατακόρυφα στοιχειά πλήρωσης με ύψη 1,70 μ , σε συνδυασμό με την αύξηση του ύψους, θα μετατρέψει όλους τους δημοσίους χώρους, στους οποίους αναπτύσσονται τραπεζοκαθίσματα, αλλά και ακάλυπτους ιδιωτικούς χώρους, με δεδομένο ότι οι πέργκολες δεν προσμετρούν  στην κάλυψη, σε περίκλειστους  χώρους ( 1,70 μ + ύψη δοκού χωροδικτυώματος ).

Κατ΄ αυτό τον τρόπο προκαλείται σημαντική υποβάθμιση του δημοσίου χώρου, επιβάρυνση στο διαμορφωμένο οικιστικό περιβάλλον και ουσιαστική μείωση των  υπαίθριων ακάλυπτων χώρων, περιορίζοντας το δικαίωμα στον ελεύθερο χώρο των πεζών και στην ελεύθερη πρόσβαση, την διέλευση των πεζών και στην υποβάθμιση του δημοσίου χώρου αλλά και των υπαίθριων ή ακάλυπτων χώρων του οικοπέδου, δημιουργώντας στην ουσία συνθήκες κλειστού χώρου.

Αξίζει να επισημανθεί ότι για την κατασκευή πέργκολας μέχρι 50 μ2 δεν απαιτείται κανενός είδους έγκριση η οικοδομική άδεια ( άρθρο 30 του 4405/17).

Είναι σαφές ότι πρόκειται για ρύθμιση που υπαγορεύτηκε από συγκεκριμένες πιέσεις ορισμένων καταστηματαρχών, που επιθυμούν να μετατρέψουν τους υπαίθριους δημόσιους κοινόχρηστους χώρους σε επέκταση των καταστημάτων τους, εις βάρος του δημόσιου χώρου, που είναι ζωτικός και απαραίτητος για τους πολίτες, ιδίως κάτω από τις σημερινές συνθήκες που δημιούργησε η πανδημία.

Επίσης η τροποποίηση του ορισμού της σοφίτας, θα δημιουργήσει πολύ περισσότερα προβλήματα, από αυτά που από την εφαρμογή του ΝΟΚ με σειρά διευκρινιστικών εγγράφων, προσπαθούσαν να επιλυθούν, αφού κάτω  από την επικλινή στέγη του κτιρίου , μπορεί να βρίσκεται και ένας όροφος.

Σε κάθε περίπτωση και με δεδομένο ότι η έκδοση του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού συνέπεσε με την βαθειά οικονομική κρίση της δεκαετίας αυτής που επηρέασε έντονα την οικοδομική δραστηριότητα, με αποτέλεσμα να μην έχει προλάβει να γίνει αποτίμηση των συνεπειών των διατάξεων του και επειδή ο Οικοδομικός Κανονισμός δεν μπορεί να τροποποιείται συνεχώς και αβασάνιστα, θα πρέπει να προηγηθεί ουσιαστικός διάλογος όλων των φορέων του επιστημονικού κόσμου αλλά και της κοινωνίας, για τον τρόπο που θέλουμε να δομούνται οι πόλεις μας και για τα προτάγματα που η δόμηση αυτή θα καλύπτει.