Τι ισχύει για μπονους ΝΟΚ – «Δαίμονας τυπογραφείου» σε εγκύκλιο του ΥΠΕΝ

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Με μία σημαντική διόρθωση, σε πρόδηλο λάθος του «δαίμονα του τυπογραφείου» για τις σοφίτες και τα  πατάρια, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας προχώρησε σε επανέκδοσή εγκυκλίου με την οποία δίνει αναλυτικές οδηγίες στις Πολεοδομίες της χώρας για την εφαρμογή των μπόνους σε ύψη και δόμηση κτιρίων του ΝΟΚ.

Το  ΥΠΕΝ εξέδωσε ξανά την εγκύκλιο με θέμα: «Οδηγία για την εφαρμογή διατάξεων του ΝΟΚ μετά την ισχύ του ν. 5197/2025», με διόρθωση, ως «ορθή επανάληψη», αποσύροντας σιωπηρά από την «Διαύγεια» το κείμενο της προηγούμενης εγκυκλίου, αφήνοντας έτσι περιθώριο να δημιουργηθεί σύγχυση σε ενδιαφερόμενους. Τελικά ισχύει η εγκύκλιος όπως δημοσίευται στο παρόν ρεπορτάζ του ecopress.

Η νέα εγκύκλιος δίνει διευκρινίσεις σχετικά με την εφαρμογή των κινήτρων του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) στο ύψος των κτιρίων, τον τρόπο μέτρησης του ύψους και τις προσαυξήσεις ύψους, συνδυαστικά με την έγκριση Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ και ΤΠΣ), σύμφωνα με τις διατάξεις του νέου νόμου (ν.5197/25)  που ψηφίστηκε σε συμμόρφωση με τις αποφάσεις της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας για το ΝΟΚ.

Οι νέες οδηγίες του ΥΠΕΝ για τα μπόνους του ΝΟΚ

Η νέα εγκύκλιος του ΥΠΕΝ εξηγεί τι ισχύει πλέον για τα «μπόνους» του ΝΟΚ, κυρίως ως προς την αύξηση του ύψους των κτιρίων και τις αλλαγές που έχουν επέλθει. Ειδικότερα διευκρινίζει ότι:

Εξακολουθεί να ισχύει η δυνατότητα προσαύξησης του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους έως ένα μέτρο σε συγκεκριμένες περιπτώσεις. Αυτό συμβαίνει όταν το ισόγειο ενός κτιρίου χρησιμοποιείται σε ποσοστό τουλάχιστον 50% για στάθμευση οχημάτων ή όταν το κτίριο κατασκευάζεται σε πυλωτή και ο ελεύθερος χώρος κάτω από αυτό διατίθεται αποκλειστικά για στάθμευση. Η προσαύξηση αυτή συνεχίζει να εφαρμόζεται κανονικά και μπορεί να ισχύει ακόμη και όταν το ύψος καθορίζεται από ειδικά διατάγματα, εκτός αν υπάρχει ρητή απαγόρευση. Επιπλέον, εφόσον συντρέχουν περισσότερες από μία προϋποθέσεις και υπάρχει γνωμοδότηση του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής, το ύψος μπορεί να αυξηθεί έως και δύο μέτρα.

Καταργείται η αυτόματη χορήγηση μπόνους ύψους σε άλλες περιπτώσεις. Συγκεκριμένα, δεν δίνεται πλέον προσαύξηση όταν ένα κτίριο διαθέτει φυτεμένο δώμα ή φυτεμένη στέγη που καλύπτει πάνω από το 50% της επιφάνειας, παρότι στο παρελθόν στον υπολογισμό περιλαμβάνονταν και στοιχεία όπως πισίνες ή κατασκευές νερού.

Επίσης, δεν προβλέπεται πλέον μπόνους ύψους όταν μειώνεται η κάλυψη του οικοπέδου κατά 5%. Αυτά τα κίνητρα δεν έχουν καταργηθεί πλήρως, αλλά πλέον δεν εφαρμόζονται αυτόματα. Για να ισχύσουν, πρέπει να προβλέπονται ρητά μέσα από τα Τοπικά ή Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, μέσω καθορισμού συγκεκριμένων ζωνών κινήτρων. Αυτό σημαίνει ότι η χορήγηση των σχετικών μπόνους εξαρτάται από τον συνολικό σχεδιασμό κάθε περιοχής και λαμβάνει υπόψη παράγοντες όπως η πυκνότητα δόμησης, τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του οικισμού και η φέρουσα ικανότητα της περιοχής.

Η εγκύκλιος αναφέρεται και στα πατάρια. Η δυνατότητα κατασκευής τους παραμένει, ωστόσο πλέον προσμετρώνται στον συντελεστή δόμησης. Τα πατάρια πρέπει να αποτελούν συνέχεια χώρου κύριας χρήσης, να μην είναι ανεξάρτητες ιδιοκτησίες και να μην υπερβαίνουν το 70% της επιφάνειας του χώρου στον οποίο βρίσκονται. Παράλληλα, δεν θεωρούνται αυτοτελείς όροφοι και δεν προσμετρώνται στον αριθμό των ορόφων, όπου υπάρχει σχετικός περιορισμός. Συνολικά, το νέο πλαίσιο περιορίζει τα αυτόματα πολεοδομικά μπόνους και τα συνδέει περισσότερο με τον οργανωμένο σχεδιασμό κάθε περιοχής.

Που χτύπησε ο «δαίμονας του τυπογραφείου

Το λάθος που χτύπησε ο «δαίμονας του τυπογραφείου» και διορθώνεται είναι ότι:

Στο κείμενο της πρώτης εγκυκλίου έγραφε:

Αναφορικά με τους εσωτερικούς εξώστες (πατάρια), με την παρ.α του άρθρου 71 του ν.5197/25 καταργήθηκε η περ. ιε της παρ.6 του άρθρου 11 του ν.4067/12 περί μη προσμέτρησής τους στον συντελεστή δόμησης, αλλά όχι η δυνατότητα κατασκευής τους

 Στο κείμενο της δεύτερης διορθωτικής εγκυκλίου γράφει:

Αναφορικά με τους εσωτερικούς εξώστες (πατάρια), με την παρ.α του άρθρου 71 του ν.5197/25 καταργήθηκε η περ. ιδ της παρ.6 του άρθρου 11 του ν.4067/12 περί μη προσμέτρησής τους στον συντελεστή δόμησης, αλλά όχι η δυνατότητα κατασκευής τους.

Η περίπτωση ιε:  Σοφίτες με συνολικό εμβαδόν μικρότερο ή ίσο των 1/2 του χώρου της υποκείμενης κάτοψης με τον οποίο συνδέονται λειτουργικά, χωρίς να αποτελούν ανεξάρτητο όροφο και εφόσον το μέσο ελεύθερο ύψος είναι μικρότερο από 2,20 μ.

Η περίπτωση ιδ:  Εσωτερικοί εξώστες (πατάρια) με συνολικό εμβαδόν μικρότερο ή ίσο του 10% της δόμησης του κτιρίου, χωρίς να αποτελούν ανεξάρτητο όροφο, χωρίς να δημιουργούν ανεξάρτητη ιδιοκτησία και εφόσον ο χώρος κάτω από αυτόν διασφαλίζει προϋποθέσεις ύψους χώρου κύριας χρήσης.

Με το νέο νόμο λοιπόν, η εγκύκλιος τελικώς διευκρινίζει ότι καταργήθηκε η διάταξη για πατάρια και όχι για σοφίτες,  «περί μη προσμέτρησής τους στον συντελεστή δόμησης, αλλά όχι η δυνατότητα κατασκευής τους».

Το πλήρες κείμενο της  εγκυκλίου που τελικά ισχύει

Το πλήρες κείμενο της  εγκυκλίου που τελικά ισχύει και  αποστέλλεται προς τις Δ/νσεις ΠΕΧΩΣΧ της Επικράτειας (για την ενημέρωση των ΥΔΟΜ χωρικής τους αρμοδιότητας), με θέμα: «Οδηγία για την εφαρμογή διατάξεων του ΝΟΚ μετά την ισχύ του ν. 5197/2025» έχει ως εξής:

«Σχετ.:

1. Οι διατάξεις του ν. 4067/2012 «Νέος Οικοδομικός Κανονισμός.» (Α’ 79)

2. Οι διατάξεις των άρθρων 66 έως 71 του ν. 5197/2025 (Α’ 76)

3. H υπό στοιχεία ΥΠΕΝ/ΔΝΕΠ/28916/1094/24-03-2022 απόφαση «Μεταβίβαση αρμοδιοτήτων του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας Κωνσταντίνου Σκρέκα και του Υφυπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας Νικόλαου Ταγαρά στον Γενικό Γραμματέα Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος Ευθύμιο Μπακογιάννη» (Β ́1701).

Με αφορμή ερωτήματα υπηρεσιών και φορέων και με σκοπό την ενιαία εφαρμογή των διατάξεων του ν.4067/12 (Α’ 79) «Νέος Οικοδομικός Κανονισμός» όπως τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε με τις διατάξεις του ν.5197/25 (Α’ 76) σε συμμόρφωση με τις αποφάσεις της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ 146-149/2025), διευκρινίζονται τα εξής:

Αναφορικά με την εφαρμογή της παρ.8 του άρθρου 15 και λαμβάνοντας υπόψη την παρ. 6 του άρθρου 1 του ν. 4067/2012, όπως προστέθηκε με το άρθρο 66 του ν. 5197/2025 σύμφωνα με την οποία «6. Τα κίνητρα και οι προσαυξήσεις του άρθρου 10, των περ. γ) και δ) της παρ. 8 του άρθρου 15 και των παρ. 1 και 2 του άρθρου 25, δύναται να εφαρμόζονται, εφόσον ενσωματώνονται στα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, μέσω καθορισμού ζωνών κινήτρων. Για τον καθορισμό ζωνών κινήτρων, τα Τοπικά και Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια λαμβάνουν υπόψη τη θέση, τον βαθμό της οικιστικής ανάπτυξης του κάθε οικισμού, τις ιδιαιτερότητες, τα χαρακτηριστικά και την εν γένει φυσιογνωμία του, τη φέρουσα ικανότητα, τη συνολική επιβάρυνση της περιοχής και την οικιστική πυκνότητά της.», συνάγεται ότι εφαρμογή των κινήτρων των περ. γ και δ της παρ. 8 του άρθρου 15 του ν. 4067/2017 χωρεί μόνο μετά από ενσωμάτωση αυτών σε ΤΠΣ ή ΕΠΣ.

Οι περ. α και β της ιδίας παραγράφου δεν περιλαμβάνονται στην ανωτέρω πρόβλεψη ούτε στις καταργούμενες διατάξεις που αναφέρονται στο άρθρο 71 του ν.5197/2025 ούτε σε άλλη καταργητική διάταξη και ως εκ τούτου εξακολουθούν να ισχύουν.

Αναφορικά με τους εσωτερικούς εξώστες (πατάρια), με την παρ.α του άρθρου 71 του ν.5197/25 καταργήθηκε η περ. ιδ της παρ.6 του άρθρου 11 του ν.4067/12 περί μη προσμέτρησής τους στον συντελεστή δόμησης, αλλά όχι η δυνατότητα κατασκευής τους. Ως εκ τούτου είναι δυνατή η κατασκευή εσωτερικών εξωστών, σύμφωνα με τις οριζόμενες προϋποθέσεις της παρ.28 του άρθρου 2 του ΝΟΚ, ήτοι ως παραρτημάτων χώρων κύριας χρήσης, με συνολικό καθαρό εμβαδόν μικρότερο του 70% της μικτής επιφάνειας του υποκείμενου χώρου, οι οποίοι δεν αποτελούν ανεξάρτητη ιδιοκτησία και – λόγω των προαναφερόμενων προϋποθέσεων- εξακολουθούν να μην θεωρούνται όροφοι και να μην υπολογίζονται στον αριθμό των πραγματοποιούμενων ορόφων, όπου τυχόν υφίσταται σχετικός περιορισμός.

Ο ΓΕΝΙΚΟΣ ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ ΧΩΡΙΚΟΥ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΥ ΚΑΙ ΑΣΤΙΚΟΎ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΟΣ

ΕΥΘΥΜΙΟΣ ΜΠΑΚΟΓΙΑΝΝΗΣ»