Χρήσεις γης: ανατροπή της «κόκκινης γραμμής» της Πολεοδομίας σε κτιριακό έργο

Του Σωτήρη Μούρκα* Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός

smourkas@teemail.gr

Πως ανατράπηκε λανθασμένη και αυθαίρετη γνωμοδότηση της Πολεοδομίας, για χρήσεις γης  και ξεμπλόκαρε σημαντική επένδυση για κτιριακό έργο υπεραγοράς, συνολικής επιφάνεια δόμησης 2.000 τετραγωνικών μέτρων δόμησης, σε περιοχή της Περιφέρειας εκτός σχεδίου και σε γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας.

Οι Πολεοδομίες (Υπηρεσίες Δόμησης), μέχρι να γίνει πράξη ο Ενιαίος Ψηφιακός Χάρτης του ΤΕΕ και να ανοίξουν τα πραγματικά δεδομένα σε μηχανικούς και επενδυτές, διατηρούν από το παρελθόν την αποκλειστική, όχι όμως πάντα και τη σωστή άσκηση της εξουσίας, κατοχής και ερμηνείας του χάρτη, με τη λεγόμενη «κόκκινη γραμμή» οριοθέτησης Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΓΠΣ).

Παρουσιάζουμε τις ενέργειες που χρειάστηκε να γίνουν για να ανατραπεί Πολεοδομικό έγγραφο, που αφορά σε χρήσεις γης εκτός «κόκκινης γραμμής» του ΓΠΣ, το οποίο μπλοκάριζε σημαντική επένδυση.  

Πρόκειται για πραγματικό γεγονός  το όποιο λειτουργεί και ως χαρακτηριστικό παράδειγμα, καθώς δείχνει αφενός μεν τον Γολγοθά, στον οποίο υποβάλλονται  οι μηχανικοί και τις ενέργειες που κατά περίπτωση καλούνται να ακολουθήσουν αντιμέτωποι με την κακή και λανθασμένη άσκηση της εξουσία της «κόκκινης γραμμής»  από την Πολεοδομία, αφετέρου δε τονίζει την ανάγκη,  να υπάρξει διαφάνεια και άμεση, ανοιχτή πρόσβαση στα πολεοδομικά δεδομένα για όλους τους ενδιαφερόμενους μηχανικούς και πολίτες, που συχνά εμποδίζονται και ματαιώνονται μικρά και μεγάλα έργα και επενδύσεις.

Με υλικό, από το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια Κατάτμηση» των Σωτήριου Γ. Μούρκα και Κωνσταντίνου Σ. Μούρκα, το οποίο  αποτελεί έναν οδηγό γνώσης και παρουσίασης τεκμηριωμένων λύσεων σωστής αντιμετώπισης δύσκολων και πολύπλοκων ιδιοκτησιακών και πολεοδομικών θεμάτων.

Η «κόκκινη γραμμή» των ΓΠΣ

Στις αποφάσεις έγκρισης των ΓΠΣ, πολλές από τις οποίες έχουν εκδοθεί προ πολλών δεκαετιών αναφέρεται:

«Εγκρίνεται το γενικό πολεοδομικό σχέδιο όπως τα όρια που προσδιορίζονται με κόκκινη γραμμή στο χάρτη …  Α … ».

Επειδή η κόκκινη γραμμή φαίνεται μόνο στο συνοδευτικό της απόφασης σχέδιο, που έχουν στο αχρείο τους οι Υπηρεσίες Δόμησης, αυτές οι υπηρεσίες μας λένε για τις χρήσεις γης εντός των ορίων του ΓΠΣ.

Πέραν της κόκκινης γραμμής δεν απαιτούνται χρήσεις γης με έγγραφο της Υπηρεσίας Δόμησης (πρώην Πολεοδομία).

Οικοδομική άδεια για κτίριο υπεραγοράς

Υπάρχει ισόγειο μεταλλικό κτίριο που ανεγέρθηκε σύμφωνα με την αρ. …./1997 Οικοδομική Άδεια «ανέγερσης ισογείου αποθηκευτικού χώρου» της τότε Πολεοδομίας …………. Ν.Α. ………………….. με Καλυπτόμενη Επιφάνεια 1.866,70τ.μ. (αποθηκευτικό χώρο) και Πατάρι Επιφανείας 135,93τ.μ (γραφεία) ήτοι συνολικής επιφάνεια δόμησης 2.002,63 τ.μ.

Αυτό το μεταλλικό κτίριο χρειάζεται ο ιδιοκτήτης να το χρησιμοποιήσει ως εμπορικό κατάστημα υπεραγοράς.

Αφού ερευνήσαμε τα δεδομένα αποφανθήκαμε, ότι μπορεί να γίνει αλλαγή χρήσης και προχωρήσαμε σε συμφωνία με τον ιδιώτη σχετικά με την έκδοση άδειας δόμησης εντός συγκεκριμένου χρονοδιαγράμματος λαμβάνοντας υπόψη τις προβλεπόμενες διαδικασίες, (όπως Χρήσεις Γης, ΣΥΠΟΘΑ, Κυκλοφοριακή σύνδεση Κ.Ο.Κ. κλπ).

Μπήκαμε στο ηλεκτρονικό σύστημα e_adeies. Στείλαμε και αίτημα με τοπογραφικό για Έγκριση Όρων Δόμησης και αιτηθήκαμε με απόσπασμα Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου, επί τοπογραφικού, τις χρήσεις  γης.

Η απάντηση της Πολεοδομίας

Η απάντηση: Α«… η χρήση γης στη συγκεκριμένη περιοχή, είναι κατά ένα τμήμα (α) γεωργική γη και κατά το άλλο τμήμα β) γενική κατοικία. Στο τμήμα α έχει εκδοθεί η αριθμ. …/1997, άδεια δόμησης η οποία αφορά «αποθήκη». Επομένως, από πολεοδομικής άποψης σύμφωνα με το  ΦΕΚ …/Δ/1989 Έγκρισης Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΓΠΣ) δήμου ……, στη γεωργική γη δεν επιτρέπεται η εγκατάσταση – λειτουργία υπεραγοράς, ενώ αντίθετα, στη γενική κατοικία επιτρέπεται η εγκατάσταση – λειτουργία υπεραγοράς και σύμφωνα με τις ισχύουσες διατάξεις.

Σ.Σ. Οι υπογραμμίσεις είναι εκείνες ακριβώς που έχει το έγγραφο της πολεοδομίας.

Σημειώνεται ότι το παραπάνω έγγραφο, αφορά μόνο τη χρήση γης, έχει γνωμοδοτικό χαρακτήρα, και δεν υποκαθιστά οποιαδήποτε άλλη έγκριση για τη χρήση, γνωμοδότηση ή άδεια, που απαιτείται από συναρμόδιους φορείς (αρχαιολογία. ΠΕΧΩΠ, κ.λ.π.), για την λειτουργία – εγκατάσταση – υποδομή της εκάστοτε δραστηριότητας».

Πως ανατράπηκε το έγγραφο της Πολεοδομίας

Αυτό το αυθαίρετο, παράνομο και παράτυπο έγγραφο της Πολεοδομίας, «αποκρυπτογραφήσαμε» και καταλάβαμε ότι μας δίνει το δικαίωμα να πούμε:

-«ΔΕΝ ΕΙΝΑΙ ΔΥΝΑΤΟΝ ΠΡΕΠΕΙ ΝΑ ΤΟ ΞΑΝΑΨΑΞΟΥΜΕ». ΚΑΙ  «ΤΟ ΞΑΝΑΨΑΞΑΜΕ»

Τα ξαναψάξαμε λοιπόν και επιβεβαιώσαμε ότι ΈΧΟΥΜΕ ΔΙΚΑΊΩΜΑ ΑΛΛΑΓΉΣ ΧΡΗΣΗΣ ΣΕ ΥΠΕΡΑΓΟΡΑ, δηλαδή γίνεται.

-Τι είδαμε:

Είδαμε το Τοπογραφικό μας. Υπήρχε η αποτύπωση σωστά στο χώρο και το σωστό περίγραμμα στο χάρτη του ΓΠΣ και διερευνήσαμε το αντίστοιχο ΦΕΚ.

Στο ΦΕΚ έγκρισης του Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΓΠΣ) δήμου ……, αναφέρεται:  «… Εγκρίνεται το γενικό πολεοδομικό σχέδιο, όπως τα όρια που προσδιορίζονται με κόκκινη γραμμή στο χάρτη …  Α … Τις προτάσεις για τη λήψη μέτρων προστασίας του περιβάλλοντος …  Βασικότερες παρεμβάσεις είναι : ….. – Προστασία της γης υψηλής παραγωγικότητας της ευρύτερης περιοχής.

Είδαμε λοιπόν ότι η υπηρεσία, στην απάντησή της αναφερόταν, ως μη όφειλε, στην εκτός κόκκινης γραμμής του ΓΠΣ, χωρίς να υπάρχει κάτι, π.χ. ΖΟΕ κ.λ.π., που να της δίνει το δικαίωμα και επίσης δεν έλαβε υπόψη της ότι :

-Η παρ. 11.α Άρθρο 51 του Ν. 4178/2013 ΦΕΚ Α΄174/8.8.2013 αναφέρει επί λέξει: «Επιτρέπεται, κατά παρέκκλιση από κάθε άλλη διάταξη η χορήγηση έγκρισης δόμησης και άδειας δόμησης σε ακίνητα εντός εκτάσεων Αγροτικής Γης Υψηλής Παραγωγικότητας εφόσον αυτά έχουν πρόσωπο σε εθνικές, επαρχιακές και δημοτικές οδούς ή και βρίσκονται εντός αποστάσεως διακοσίων (200) μέτρων από τον άξονα εθνικών, επαρχιακών οδών και εκατονπενήντα (150) μέτρων από τον άξονα των δημοτικών οδών. Η έγκριση δόμησης και η άδεια δόμησης σε περιπτώσεις χαρακτηρισμού περιοχής ως γη υψηλής παραγωγικότητας με την έγκριση Γ.Π.Σ. ή Ζ.Ο.Ε. χορηγείται σύμφωνα με τις χρήσεις γης και τους όρους δόμησης που ίσχυαν πριν την έκδοση αυτών και μόνο επί ακινήτων που έχουν πρόσωπο σε εθνικές και επαρχιακές οδούς ή και βρίσκονται εντός αποστάσεως διακοσίων (200) μέτρων για τον άξονα αυτών, κατά τα ανωτέρω. Η παρούσα παράγραφος έχει εφαρμογή έως την έκδοση της προβλεπόμενης της σχετικής κοινής υπουργικής απόφασης της παρ. 2 του άρθρου 56 του Ν. 2637/1998 , β) Διοικητικές Πράξεις οι οποίες έχουν εκδοθεί σε ακίνητα εντός εκτάσεων Αγροτικής Γης Υψηλής Παραγωγικότητας μέχρι και τη δημοσίευση του παρόντος, σύμφωνα με τα παραπάνω είναι έγκυρες και ισχυρές εφόσον δεν ακυρώθηκαν με αμετάκλητη δικαστική απόφαση. Στα παραπάνω ακίνητα, επιτρέπεται η χορήγηση έγκρισης δόμησης και άδειας δόμησης για επέκταση, τροποποίηση ή εκσυγχρονισμό κτιρίων και εγκαταστάσεων καθώς και η ανανέωση περιβαλλοντικών όρων».

Το άρθρο 14 Π.Δ. 59 ΦΕΚ 114/Δ/29-07-2018 ΟΠΩΣ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΘΗΚΕ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 47 ΤΟΥ Ν. 5069/2023 ΦΕΚ/Α/193/28-11-2023 αναφέρει:

«Άρθρο 14

Αγροτική χρήση

Ως περιοχές με αγροτική χρήση νοούνται περιοχές που περιλαμβάνουν εκτάσεις γεωργικής γης στις οποίες επιτρέπονται οι παρακάτω ειδικές χρήσεις:  ——-».

ΆΡΘΡΟ 17 Π.Δ. 59/2018 ΦΕΚ 114/Δ/29-07-2018 ΟΠΩΣ ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΘΗΚΕ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 47 ΤΟΥ Ν. 5069/2023 ΦΕΚ/Α/193/28-11-2023 αναφέρει:

«Από την έναρξη ισχύος του παρόντος η έγκριση ή αναθεώρηση των εγκεκριμένων πολεοδομικών σχεδίων (ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ, ΤΧΣ κ.λπ.) ακολουθεί τις διατάξεις του παρόντος διατάγματος, εκτός αν έχει γνωμοδοτήσει το αρμόδιο όργανο (ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α./ Συμβούλιο Μητροπολιτικού Σχεδιασμού). Είναι δυνατό μετά από αιτιολογημένη εισήγηση της αρμόδιας υπηρεσίας και σύμφωνη γνώμη του αρμοδίου οργάνου (ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α./ Συμβούλιο Μητροπολιτικού Σχεδιασμού) να ισχύσουν οι διατάξεις του παρόντος.4. Από την έναρξη ισχύος του παρόντος η έγκριση ή αναθεώρηση των εγκεκριμένων πολεοδομικών σχεδίων (ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ, ΤΧΣ κ.λπ.) ακολουθεί τις διατάξεις του παρόντος διατάγματος, εκτός αν έχει γνωμοδοτήσει το αρμόδιο όργανο (ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α./ Συμβούλιο Μητροπολιτικού Σχεδιασμού). Είναι δυνατό μετά από αιτιολογημένη εισήγηση της αρμόδιας υπηρεσίας και σύμφωνη γνώμη του αρμοδίου οργάνου (ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α./ Συμβούλιο Μητροπολιτικού Σχεδιασμού) να ισχύσουν οι διατάξεις του παρόντος».

Η έκδοση της οικοδομικής άδειας

Μετά λοιπόν από συντονισμένες ενέργειες και παρεμβάσεις μας, το αποτέλεσμα είναι ότι καταργήθηκε –εξαφανίστηκε το έγγραφο της Πολεοδομίας, περί χρήσεων γης.

Έτσι λοιπόν με αίτησή μας προς την Υπηρεσία Δόμησης, μέσω gov.gr, ζητάμε την εισήγηση της Υπηρεσίας Δόμησης προς το ΣΥΠΟΘΑ για την κατά παρέκκλιση  Άδεια Δόμησης αλλαγής χρήσης, γιατί το ακίνητό μας βρίσκεται εντός εκτάσεων Αγροτικής Γης Υψηλής Παραγωγικότητας, που έχει «πρόσωπο» σε Επαρχιακή Οδό και μάλιστα εντός της απόστασης των 200 μέτρων από τον άξονα της οδού.

Είναι σαφές ότι πήραμε και τη γνωμοδότηση από την ΠΕΧΩΠ, καθώς και από το Τμήμα Συγκοινωνιακών Έργων τη Βεβαίωση περί χρήσεως υπάρχουσας εισόδου – εξόδου από την εγκατάσταση.

Η Υπηρεσία Δόμησης σε εφαρμογή της αριθμ 34632/12.07.2013 διευκρινιστικής εγκυκλίου του ΥΠΕΚΑ κλήθηκε να κάνει όλες εκείνες τις ενέργειες για την έκδοση της άδειας αλλαγής χρήσης.

Το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση»

Μεγάλη ανταπόκριση βρίσκει το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση» των Σωτήριου Γ. Μούρκα και Κωνσταντίνου Σ. Μούρκα,  καθώς αποτελεί έναν οδηγό γνώσης και παρουσίασης τεκμηριωμένων λύσεων σωστής αντιμετώπισης δύσκολων και πολύπλοκων ιδιοκτησιακών και πολεοδομικών θεμάτων, για μηχανικούς συμβολαιογράφους, δικηγόρους, δικαστές και ιδιοκτήτες ακινήτων και κάθε ενδιαφερόμενο πολίτη.

Στόχος του βιβλίου

Στόχος του βιβλίου είναι «η περεταίρω μελέτη – διερεύνηση και επέκταση των γνώσεων μας», σημειώνουν οι συγγραφείς και αναφέρουν χαρακτηριστικά ότι:

-«Αν οι Μηχανικοί, οι Δικηγόροι, οι Συμβολαιογράφοι, οι Υποθηκοφύλακες και οι προϊστάμενοι των Κτηματολογικών Γ ραφείων γνώριζαν, ήθελαν, τολμούσαν, αφενός μεν δεν θα συνέβαιναν, αφετέρου δε, θα διορθωνόταν εν τη γενέσει τους ή και αργότερα. Αυτός είναι ο σκοπός του εγχειρήματος αυτού. Όλοι εμείς πρέπει να έχουμε ως Ευαγγέλιο όλες τις διατάξεις του παρόντος. Στόχος η περεταίρω μελέτη – διερεύνηση και επέκταση των γνώσεων μας».

Δημιουργοί του βιβλίου είναι οι:

*Σωτήριος Γεωργίου Μούρκας: Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός ΤΕΕ 41279 Πραγματογνώμων Δικαστικός & Τεχνικού Επιμελητηρίου. Ελεγκτής δόμησης ΥΠΕΚΑ (ΕΥΕΔ 1036). Ενεργειακός Επιθεωρητής κτιρίων, Λεβήτων & Εγκ/στάσεων Θέρμανσης & Κλιματισμού ΥΠΕΚΑ. Και

Κωνσταντίνος Μούρκας του Σωτηρίου: Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός Α.Π.Θ.      ΤΕΕ 157049. Υποψήφιος Διδάκτωρ Αντισεισμικής Μηχανικής Αριστοτελείου Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης.

Περιεχόμενα

Στην έκδοση δημοσιεύονται και εξαντλούνται όλα τα συναφή θέματα χωρίς να χρειασθεί αναζήτηση σε άλλες πηγές,  σχετικά με:

ΥΠΑΙΤΙΑ  ΚΑΤΑΤΜΗΣΗ: Κατάτμηση, τακτοποίηση, προσκύρωση, ενοποίηση – συνένωση, ματαίωση, παλαιές δημοτικοί οδοί, ιδιωτικοί οδοί, σύνταξη πράξης προσκύρωσης – τακτοποίησης, διαδικασία καταβολής αποζημίωσης, κατάληψη ακινήτων, βάρη, υπόχρεοι αποζημίωσης, απαλλοτριώσεις ακινήτων, ομαδική τακτοποίηση, κτηματική ομάδα, φυτείες ή εγκαταστάσεις & αναδασμός

ΑΚΥΡΟΤΗΤΑ ΣΥΣΤΑΣΗΣ ΚΑΘΕΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ: Ακυρότητα σύστασης καθέτου, που και πότε απαγορεύεται, απαγόρευση υπαγωγής αυθαιρέτων.

ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΣΥΝΗ – ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ

ΑΚΥΡΟΤΗΤΑ ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΣΝΗΣ

ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΝΑ, ΝΟΜΟΣ &  ΣΥΣΤΑΣΕΙΣ ΤΕΧΝΙΚΟΥ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟΥ ΕΛΛΑΔΟΣ ΠΡΟΣ ΜΕΛΗ ΤΟΥ  ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΝΕΣ

Πραγματογνωμοσύνες ορισθείσες από: Εφετείο σε δικάσιμο, Εισαγγελέα σε προανάκριση, Πρωτοδικείο σε δικάσιμο &  Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος με αίτηση ενδιαφερομένου. Έκθεση Τεχνικού Συμβούλου για δικαστική χρήση.

Ειδικότερα αναλύονται και παρουσιάζονται όλα τα σχετικά:

-Στιγμιαία Κατάτμηση

-Υπαίτια Κατάτμηση & εκτός Σχεδίου

-Μονομερής Σύσταση

-Κάθετοι εκτός Σχεδίου με Χρησικτησία

-Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου

-Επικύρωση Ανώμαλων  Δικαιοπραξιών

-Γήπεδα εντός και εκτός ορίων Οικισμού

-Γήπεδα στα Όρια Σχεδίου πόλεως & Οικισμού

-Ακυρότητα Πραγματογνωμοσύνης

-Ακύρωση Δικαστικής   Απόφασης

Η απόκτηση του βιβλίου

Το βιβλίο διατίθεται στους ενδιαφερόμενους με παραγγελία μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου και αποστέλλεται ταχυδρομικώς. Η τιμή αγοράς του βιβλίου είναι 100 ευρώ, συμπεριλαμβανομένων των εξόδων ταχυδρομικής αποστολής.

Για παραγγελία και αγορά του βιβλίου οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να επικοινωνήσουν στα ακόλουθα στοιχεία επικοινωνίας των συγγραφέων:

Σωτήριος Γεωρ. Μούρκας:

Κιν. 6973680652

Email: sotirismourkas1@gmail.com

Κωνσταντίνος Μούρκας του Σωτηρίου:

Email: kmourkas@teemail.gr & kon.mourkas@gmail.com