Διεκδικούμενα δημόσια ακίνητα & χρήσεις γης: δίλημμα & λύση για ιδιοκτήτες

Του Σωτήρη Μούρκα* Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός

smourkas@teemail.gr

Απάντηση στο δίλημμα χιλιάδων ιδιοκτητών, που βρίσκονται αντιμέτωποι με αγωγή διεκδίκησης του ακινήτου τους από το ελληνικό δημόσιο, στην περίπτωση που εμπίπτει σε όρια χαρακτηρισμού αστικού πρασίνου: Να ακολουθήσουν το δρόμο της νομικής διεκδίκησης ή να κάνουν αίτηση στην ανοιχτή πλατφόρμα  εξαγοράς ή ανταλλαγής  διακατεχόμενων ακινήτων του Δημοσίου από ιδιώτες. Κλειδί η βεβαίωση χρήσης γης από την Πολεοδομία.

Σε περιαστικό πράσινο, δηλαδή κοινόχρηστο χώρο του Δημοσίου απαγορεύεται η δόμηση. Ακόμη και εάν κερδηθεί η υπόθεση από τον ιδιώτη στο δικαστήριο, το ακίνητο παραμένει σε καραντίνα και δεν μπορεί να χτιστεί, να μεταβιβαστεί ούτε καν να  επισκευαστεί.

Το νήμα του πραγματικού παραδείγματος που αντιμετωπίσαμε στο τεχνικό γραφείο μας ξεκίνησε με την αιφνιδιαστική είσοδο φίλου μας, ο οποίος αντί για καλημέρα εμφανώς ταραγμένος και απογοητευμένος αναφώνησε «Σωτήρη σώστε μας»!

-«Είναι τώρα πολλές εβδομάδες που πηγαινοέρχομαι στη Πολεοδομία και δεν βγάζω άκρη. Ζητάω χρήσεις γης. Με έβαλαν και έκανα αίτηση και μια λείπει η υπάλληλος, μια είναι απασχολημένη, μια δεν την βρίσκω ενώ μου λένε ότι είναι στην υπηρεσία, μια ότι το επεξεργάζεται..…», άρχισε να εξιστορεί το πρόβλημα, που αντιμετώπισε και συνέχισε λέγοντας:

-«Η πεθερά έχει ένα παλαιό σπίτι, όπου και γεννήθηκε η γυναίκα μου. Δηλώθηκε στο Κτηματολόγιο το έτος 2002. Το κτηματολογικό φύλλο γράφει χρησικτησία στο όνομα της πεθεράς.

Έλαβα μέσω δικαστικού επιμελητή αγωγή διεκδίκησης από το Ελληνικό Δημόσιο (Κτηματική Υπηρεσία). Ο Δικηγόρος μου ετοιμάζει το φάκελο για το δικαστήριο εδώ και τρεις μήνες και πλήρωσα και παράβολο. Λείπει όμως από τα δικόγραφα βεβαίωση χρήσεων γης. Αυτό το χαρτί με παιδεύει», είπε.

Με υλικό, από το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση» των Σωτήριου Γ. Μούρκα και Κωνσταντίνου Σ. Μούρκα, το οποίο  αποτελεί έναν οδηγό γνώσης και παρουσίασης τεκμηριωμένων λύσεων σωστής αντιμετώπισης δύσκολων και πολύπλοκων ιδιοκτησιακών και πολεοδομικών θεμάτων.

Τα βήματα που ακολουθήσαμε για να επιλύσουμε το θέμα έχουν ως εξής:

Του ζητήσαμε τον Κωδικό Αριθμό Ελληνικού Κτηματολογίου (ΚΑΕΚ). Εντοπίσαμε το ακίνητο. Μετά αναζητήσαμε το Σχέδιο Πόλεως. Διαπιστώσαμε λοιπόν ότι είναι στο όριο, εκτός του σχεδίου πόλεως. Του είπαμε ότι είναι πολύ καλό αυτό γιατί παίρνει όρους δόμησης από το απέναντι οικοδομικό τετράγωνο του σχεδίου πόλεως με αρτιότητα, τόση όση εκείνου του ενός άρτιου και οικοδομήσιμου οικοπέδου. Όμως του είπαμε να περιμένει να δούμε και το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο.

Αναζητήσαμε και το βρήκαμε. Είδαμε τη διαγράμμιση και είπαμε αμέσως ότι αυτό δεν είναι καλό. Στον παραπλεύρως πίνακα είδαμε ότι η συγκεκριμένη αντιστοιχούσε σε περιαστικό πράσινο. Δηλαδή κοινόχρηστος χώρος του Δημοσίου που απαγορεύεται η δόμηση.

Βρήκαμε λοιπόν όλα όσα θα του έδινε η πολεοδομία. Τον συμβουλεύσαμε να σταματήσει τις ένδικες διεκδικήσεις. Η αιτιολογία είναι ότι και να το κέρδιζε «δεν μπορούσε να κτίσει, θα έβγαινε απόφαση κατεδάφισης του υπάρχοντος. Εάν δεν το κατεδάφιζαν δεν θα μπορούσε ούτε καν να το επισκευάσει, μεταβιβάσει εν ζωή ή αιτία θανάτου». Προτείναμε λοιπόν να παραιτηθεί των ένδικων μέσων και να αιτηθεί εξαγορά ή και ανταλλαγή από την επισπεύδουσα Κτηματική υπηρεσία».

Υπενθυμίζουμε ότι ήδη υπάρχει σχετική νομοθεσία και νομολογία. Είναι ανοιχτή πλέον για όλες τις περιοχές της χώρας η ηλεκτρονική πλατφόρμα για την υποβολή αιτήσεων για την εξαγορά διακατεχόμενων ακινήτων του Δημοσίου από ιδιώτες.

Εξαγορά καταπατημένων: τα δικαιολογητικά για αιτήσεις, πως υπολογίζεται το τίμημα

Έσπευσε λοιπόν στο δικηγόρο και την Κτηματική Υπηρεσία για να κάνει αυτά που τον συμβουλεύσαμε.

Πρέπει λοιπόν για πολεοδομικά θέματα ιδιοκτησίας οι ιδιώτες να πηγαίνουν πρώτα στο μηχανικό τους. Ο μηχανικός τα γνωρίζει και αν χρειαστεί επικοινωνεί και με την πολεοδομία για επιβεβαίωση.

Τι ισχύει για το «περιαστικό πράσινο» 

Με τον όρο «περιαστικό πράσινο» νοείται το σύνολο των ελεύθερων δασικών, χέρσων, ορεινών και ημιορεινών εκτάσεων, που απαντώνται στην περιφέρεια του αστικού χώρου, κατά κανόνα εκτός σχεδίου πόλεως. Τον ορισμό αυτό είχε αποδώσει ο Γιώργος Ντούρος και τον δανείζομαι λόγω της πληρότητάς του.[28] Στο περιαστικό πράσινο συχνά εντάσσονται δασικές και προστατευόμενες περιοχές, ρέματα και λοιποί υδάτινοι πόροι, ορεινά και αγροτικά τοπία, καλλιεργούμενες εκτάσεις, αρχαιολογικοί χώροι και ακτές.

Λόγω της άμεσης γειτνίασής του με τον αστικό χώρο, το περιαστικό πράσινο καθίσταται ιδιαίτερα ευάλωτο στις οικιστικές πιέσεις και απειλείται από κινδύνους συρρίκνωσης και υποβάθμισης της αισθητικής του αξίας και της οικολογικής του ισορροπίας καθώς και από τις συνέπειες της αυθαίρετης δόμησης, των παράνομων επεμβάσεων και της επιβάρυνσης που προκαλεί η ανθρώπινη δραστηριότητα, η εγκατάσταση και η μετακίνηση στις πόλεις.

Για το περιαστικό πράσινο δεν υφίσταται συγκεκριμένο νομοθετικό πλαίσιο, αλλά διατάξεις σχετικές με την προστασία του αντλούνται από διάφορα νομοθετήματα και από τις ρυθμίσεις του γενικού και των περιφερειακών χωροταξικών πλαισίων.

Σήμερα, στις σύγχρονες μεγαλουπόλεις, οι κοινόχρηστοι και ελεύθεροι χώροι πρασίνου αποκτούν βαρυσήμαντο ρόλο, καθιστώντας άνευ αξίας οποιαδήποτε συζήτηση για «βιώσιμες» πόλεις, στον βαθμό που δεν εστιάζει στην πρόβλεψη, την προστασία και τη διαχείρισή τους. Ο νόμος και το δίκαιο λειτουργούν εγγυητικά προς την κατεύθυνση αυτή. Σημαντικό είναι ωστόσο να ακολουθούνται από αποφάσεις και πολιτικές που προάγουν και αναδεικνύουν τον δημόσιο χώρο πρασίνου στο σύγχρονο αστικό και περιαστικό περιβάλλον.

Το παρόν κείμενο αποτελεί Εισήγηση, η οποία αναπτύχθηκε στο πλαίσιο Ημερίδας με θέμα: «Μαθαίνω να αγαπώ το Δάσος», την οποία συνδιοργάνωσαν η Γενική Διεύθυνση Δασών και Δασικού Περιβάλλοντος του ΥΠΕΝ και το Ινστιτούτο Μεσογειακών Δασικών Οικοσυστημάτων του Ελληνικού Γεωργικού Οργανισμού (ΕΛΓΟ) ΔΗΜΗΤΡΑ, για την Παγκόσμια Ημέρα Δασοπονίας, την Πέμπτη 21 Μαρτίου 2019, στη συνεδριακή αίθουσα του ΕΛΓΟ ΔΗΜΗΤΡΑ (Τέρμα Αλκμάνος – Ιλίσια, Αθήνα). Οι κυριότερες αναφορές της εισηγήσεως αντλούνται από το πρόσφατο έργο της Σ. Παυλάκη, «Αστικό και Περιαστικό Πράσινο (Νομοθετικό Πλαίσιο – Νομολογία)», εκδ. Νομόραμα, Αθήνα 2019.

Το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση

Μεγάλη ανταπόκριση βρίσκει το βιβλίο με κεντρικό τίτλο «Υπαίτια  Κατάτμηση» των Σωτήριου Γ. Μούρκα και Κωνσταντίνου Σ. Μούρκα,  καθώς αποτελεί έναν οδηγό γνώσης και παρουσίασης τεκμηριωμένων λύσεων σωστής αντιμετώπισης δύσκολων και πολύπλοκων ιδιοκτησιακών και πολεοδομικών θεμάτων, για μηχανικούς συμβολαιογράφους, δικηγόρους, δικαστές και ιδιοκτήτες ακινήτων και κάθε ενδιαφερόμενο πολίτη.

Στόχος του βιβλίου

Στόχος του βιβλίου είναι «η περεταίρω μελέτη – διερεύνηση και επέκταση των γνώσεων μας», σημειώνουν οι συγγραφείς και αναφέρουν χαρακτηριστικά ότι:

-«Αν οι Μηχανικοί, οι Δικηγόροι, οι Συμβολαιογράφοι, οι Υποθηκοφύλακες και οι προϊστάμενοι των Κτηματολογικών Γ ραφείων γνώριζαν, ήθελαν, τολμούσαν, αφενός μεν δεν θα συνέβαιναν, αφετέρου δε, θα διορθωνόταν εν τη γενέσει τους ή και αργότερα. Αυτός είναι ο σκοπός του εγχειρήματος αυτού. Όλοι εμείς πρέπει να έχουμε ως Ευαγγέλιο όλες τις διατάξεις του παρόντος. Στόχος η περεταίρω μελέτη – διερεύνηση και επέκταση των γνώσεων μας».

Δημιουργοί του βιβλίου είναι οι:

*Σωτήριος Γεωργίου Μούρκας: Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός ΤΕΕ 41279 Πραγματογνώμων Δικαστικός & Τεχνικού Επιμελητηρίου. Ελεγκτής δόμησης ΥΠΕΚΑ (ΕΥΕΔ 1036). Ενεργειακός Επιθεωρητής κτιρίων, Λεβήτων & Εγκ/στάσεων Θέρμανσης & Κλιματισμού ΥΠΕΚΑ. Και

Κωνσταντίνος Μούρκας του Σωτηρίου: Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός Α.Π.Θ.      ΤΕΕ 157049. Υποψήφιος Διδάκτωρ Αντισεισμικής Μηχανικής Αριστοτελείου Πανεπιστημίου Θεσσαλονίκης.

Περιεχόμενα

Στην έκδοση δημοσιεύονται και εξαντλούνται όλα τα συναφή θέματα χωρίς να χρειασθεί αναζήτηση σε άλλες πηγές,  σχετικά με:

ΥΠΑΙΤΙΑ  ΚΑΤΑΤΜΗΣΗ: Κατάτμηση, τακτοποίηση, προσκύρωση, ενοποίηση – συνένωση, ματαίωση, παλαιές δημοτικοί οδοί, ιδιωτικοί οδοί, σύνταξη πράξης προσκύρωσης – τακτοποίησης, διαδικασία καταβολής αποζημίωσης, κατάληψη ακινήτων, βάρη, υπόχρεοι αποζημίωσης, απαλλοτριώσεις ακινήτων, ομαδική τακτοποίηση, κτηματική ομάδα, φυτείες ή εγκαταστάσεις & αναδασμός

ΑΚΥΡΟΤΗΤΑ ΣΥΣΤΑΣΗΣ ΚΑΘΕΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ: Ακυρότητα σύστασης καθέτου, που και πότε απαγορεύεται, απαγόρευση υπαγωγής αυθαιρέτων.

ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΣΥΝΗ – ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ

ΑΚΥΡΟΤΗΤΑ ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΣΝΗΣ

ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΝΑ, ΝΟΜΟΣ &  ΣΥΣΤΑΣΕΙΣ ΤΕΧΝΙΚΟΥ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟΥ ΕΛΛΑΔΟΣ ΠΡΟΣ ΜΕΛΗ ΤΟΥ  ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΝΕΣ

Πραγματογνωμοσύνες ορισθείσες από: Εφετείο σε δικάσιμο, Εισαγγελέα σε προανάκριση, Πρωτοδικείο σε δικάσιμο &  Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος με αίτηση ενδιαφερομένου. Έκθεση Τεχνικού Συμβούλου για δικαστική χρήση.

Ειδικότερα αναλύονται και παρουσιάζονται όλα τα σχετικά:

-Στιγμιαία Κατάτμηση

-Υπαίτια Κατάτμηση & εκτός Σχεδίου

-Μονομερής Σύσταση

-Κάθετοι εκτός Σχεδίου με Χρησικτησία

-Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου

-Επικύρωση Ανώμαλων  Δικαιοπραξιών

-Γήπεδα εντός και εκτός ορίων Οικισμού

-Γήπεδα στα Όρια Σχεδίου πόλεως & Οικισμού

-Ακυρότητα Πραγματογνωμοσύνης

-Ακύρωση Δικαστικής   Απόφασης

Η απόκτηση του βιβλίου

Το βιβλίο διατίθεται στους ενδιαφερόμενους με παραγγελία μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου και αποστέλλεται ταχυδρομικώς. Η τιμή αγοράς του βιβλίου είναι 100 ευρώ, συμπεριλαμβανομένων των εξόδων ταχυδρομικής αποστολής.

Για παραγγελία και αγορά του βιβλίου οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να επικοινωνήσουν στα ακόλουθα στοιχεία επικοινωνίας των συγγραφέων:

Σωτήριος Γεωρ. Μούρκας:

Κιν. 6973680652

Email: sotirismourkas1@gmail.com

Κωνσταντίνος Μούρκας του Σωτηρίου:

Email: kmourkas@teemail.gr & kon.mourkas@gmail.com