Εκτός σχεδίου δόμηση: χάος στις Πολεοδομίες, μετέωροι ιδιοκτήτες και μηχανικοί
ΚτηματαγοράΟικιστικάΟικονομίαΠεριβάλλονΠολεοδομίαΧωροταξία 12 Απριλίου 2023 Αργύρης
Του Αθανάσιου B. Παύλου* Διπλωματούχος Αγρονόμος Τοπογράφος Μηχανικός
Είναι γεγονός ότι η με αριθμό 176/2023 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, η οποία ακύρωσε οικοδομική άδεια 17 ολόκληρα χρόνια μετά την έκδοσή της, ανατρέπει τη μέχρι σήμερα ισχύουσα βασική ρύθμιση της εκτός σχεδίου δόμησης, η οποία όριζε ότι μοναδική προϋπόθεση για αρτιότητα και οικοδομησιμότητα ενός ακινήτου είναι το ελάχιστο εμβαδόν (4.000μ2), αρκεί το ακίνητο αυτό να υφίσταται πριν από την 31η Δεκεμβρίου 2003 (Ν3212/2003 ΦΕΚ308Α/2003).
-«Πώς θα αποτραπεί το απόλυτο χάος που επικρατεί σήμερα στις Πολεοδομίες ολόκληρης της χώρας, διότι ορισμένες πολεοδομίες κάτω από την πίεση της ευθύνης των υπαλλήλων δεν εκδίδουν άδειες δόμησης στα κατά παρέκκλιση άρτια γήπεδα μεγαλύτερα των τεσσάρων στεμμάτων, ενώ άλλες, κυρίως σε νησιωτικές και παράκτιες και άλλες περιοχές με έντονη τουριστική πίεση, συνεχίζουν την έκδοση αδειών, δημιουργώντας άνιση αντιμετώπιση και αφήνοντας εκτεθειμένους μηχανικούς και πολίτες απέναντι σε κάθε κακόβουλο, που μετά την εν λόγω απόφαση του ΣτΕ μπορεί να αιτείται την ακύρωση οικοδομικών αδειών, που έχουν εκδοθεί;»
ΔΟΜΗΣΗ ΣΕ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΠΕΡΙΟΧΕΣ ΜΕΤΑ ΤΗΝ ΑΠΟΦΑΣΗ 176/2023 ΤΟΥ ΣΤΕ
Τα τελευταία 95 έτη τρία Π. Δ/γματα βασικά καθορίζουν την ελάχιστη επιφάνεια και τους περιορισμούς δόμησης της εντός ζώνης και εκτός ζώνης των πόλεων κ.λπ. του Κράτους.
I) Στο από 23-10-1928 Π.Δ. ΦΕΚ 231Α/4-11-1928, στο άρθρο 5 αναφέρεται:
” Η εκτός των ζωνων ανεγερσις οικοδομών επιτρέπεται μονον επι οικοπέδων κεκτημένων ελάχιστην επιφάνειαν τεσσάρων χιλιάδων (4000) τετραγωνικών μέτρων.. ”
II) Στο από 6-10-1978 Π. Διάταγμα ΦΕΚ 538Δ/17-10-1978 στο άρθρο στο άρθρο 1 αναφέρεται:
” Γενικαί διατάξεις: Οι όροι και περιορισμοί δομήσεως των γηπέδων των κειμένων εκτός ρυμοτομικών σχεδίων των πόλεων, κωμών και οικισμών η εκτός των νομίμως υφισταμένων προ του έτους 1923 οικισμών των στερούμενων ρυμοτομικού σχεδίου καθορίζονται ως ακολούθως:
1.Ελάχιστον εμβαδόν γηπέδου 4.000 μ2.
2.Κατά παρέκκλισιν…”
III) Στο από 24-05-1985 Π. Διατάγματα ΦΕΚ 270Δ/31-05-1985 στο άρθρο 1 αναφέρεται:
” Γενικαί διατάξεις: Οι όροι και περιορισμοί δόμησης των γηπέδων των κειμένων εκτός ρυμοτομικών σχεδίων των πόλεων, κωμών και οικισμών ή εκτός των νομίμως υφισταμένων προ του έτους 1923 οικισμών των στερούμενων ρυμοτομικού σχεδίου, που καθορίστηκαν με το από 6-10-1978 Π.Δ. (ΦΕΚ 538Δ) ως ισχύει τροποποιούνται ως εξής:
1) α) ελάχιστον εμβαδόν γηπέδου 4000 μ2
β) Για γήπεδα “
Δεν χρειάζονται πολλές γνώσεις για να κατανοήσουμε ότι μοναδικός όρος για την εκτός σχεδίου δόμηση το ελάχιστο εμβαδόν να ήταν τουλάχιστον 4000 μ2 χωρίς καμία δέσμευση, μέχρι τις 31-12-2003.
IV) Το 2003 με το Ν 3212 ΦΕΚ 308Α/31-12-2003 και συγκεκριμένα στο άρθρο 10 αναφέρεται:
«Ρυθμίσεις για τη δόμηση σε γήπεδα σε γήπεδα εκτός σχεδίου.
1.Η περίπτωση της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του από 24/31-5-1985 Π. Δ/γματος ( ΦΕΚ 270Δ) αντικαθίσταται ως εξής:
α. Ελάχιστο εμβαδόν γηπέδου 4.000 τετραγωνικά μέτρα και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο είκοσι πέντε (25) μέτρα. Για πρώτη φορά ορίζεται ελάχιστο πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο 25 μέτρα από τις 31-12-2003.»
Στο άρθρο 23 μεταβατικές διατάξεις στην παράγραφο 3 ορίζεται:
“3. Η περίπτωση α της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του από 24/31-5-1985 προεδρικού διατάγματος, όπως αντικαθίσταται με την παρ. 1 του άρθρου 10 του νόμου αυτού, δεν ισχύει για γήπεδα που υφίστανται κατά την έναρξη ισχύος του νόμου αυτού.”
Δεν χρειάζεται να είναι κανείς επιμελής πολίτης για να κατανοήσει τι ακριβώς αναφέρουν τα ανωτέρω Π.Δ. και ο Νόμος 3212/2003. Ακόμη και ένας αδαής πολίτης κατανοεί τι αναφέρουν τα ανωτέρω. Τα ανωτέρω Π. Διατάγματα έγιναν κτήμα του Έλληνα πολίτη για περισσότερα από 95 χρόνια. Η υπογραφή όλων των ανωτέρω έγινε από τρεις διαφορετικούς Προέδρους Δημοκρατίας, Νομικούς, Νομοπαρασκευαστική επιτροπή για την ψήφιση του Ν.3212, βουλευτές κλπ οι οποίοι σύμφωνα με την απόφαση 176/2013 του ΣτΕ αποδεικνύεται ότι δεν ήταν επιμελείς.
Μετά από εκατό περίπου χρόνια ορισμένοι οι δήθεν υπεύθυνοι για τη δόμηση αποφάσισαν να στοχοποιήσουν την ιδιοκτησία του Έλληνα πολίτη, να φτωχοποιήσουν τον πολίτη για να γίνει έρμαιο στις διάφορες εταιρίες ή πολυεθνικές, δήθεν για την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος. Είναι οι ίδιοι που έχουν συμβάλει στην παράνομη δόμηση, μη λαμβάνοντας τα κατάλληλα εργαλεία για την παράνομη και αυθαίρετη δόμηση εδώ και πάρα πολλές δεκαετίες.
Η απαξίωση της περιουσίας του Έλληνα πολίτη ξεκινάει από την δημοσίευση του Νόμου 4759/2020 που δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ 245A/2020 περί «Εκσυγχρονισμού της Χωροταξικής και Πολεοδομικής Νομοθεσίας και άλλες διατάξεις».
Το κεφάλαιο Γ του Νόμου (άρθρα 31 έως 40) αναφέρεται, στην εκτός σχεδίου δόμηση. Το κεφάλαιο αυτό προκάλεσε δυστυχώς την πρώτη αρνητική κατάσταση στα μέχρι τούδε γνωστά για την εκτός σχεδίου δόμηση, θίγοντας στην ουσία για ακόμη μία φορά την μικρή και μεσαία ιδιοκτησία.
Οι πολίτες βασιζόμενοι στην αξιοπιστία του Ελληνικού Κράτους προέβησαν στην αγορά αυτών (επένδυση ζωής μερικές φορές), πλήρωσαν επιπλέον φόρους ως άρτια και οικοδομήσιμα γήπεδα και σήμερα βρίσκονται ιδιοκτήτες σε τμήματα γης άχρηστα, ακατάλληλα ακόμη και για γεωργική εκμετάλλευση. Ξαφνικά ο αστός με έκταση 4000,00 τ.μ θα πρέπει να γίνει αγρότης; Επίσης είναι υποχρεωμένοι να τα δηλώνουν και να πληρώνουν τον αντίστοιχο ΕΝΦΙΑ. Η έντονη μείωση της αξίας των γεωτεμαχίων αυτών έχει σαν αποτέλεσμα την συνεχιζόμενη φτωχοποίηση του Έλληνα πολίτη.
Μετά την αχρήστευση εκατομμυρίων στρεμμάτων με τους δασικούς χάρτες περίπου επτά εκατομμύρια στρέμματα, από τον πρωτογενή τομέα, συνεχίζεται το κακό με την υποβάθμιση της αξίας των γεωτεμαχίων κυρίως, με πρόσχημα τον εκσυγχρονισμό και την αντιμετώπιση της υποτιθέμενης άναρχης δόμησης. Οι ίδιες στερεότυπες εκφράσεις σε κάθε νόμο και νομοσχέδιο που στην πραγματικότητα έχουν στόχο την μείωση των δικαιωμάτων και κεκτημένων των πολιτών.
Η παθογένεια της αυθαίρετης και παράνομης δόμησης δημιουργήθηκε όπως όλοι γνωρίζουμε αποκλειστικά με την ανοχή του Ελληνικού Κράτους.
Η απόφαση 176/2023 του ΣτΕ, που ακύρωσε την οικοδομική άδεια σε γεωτεμάχιο μεγαλύτερο των 4 στρεμμάτων, εκτός σχεδίου περιοχή αποτελεί την οριστική καταδίκη όλων των γεωτεμαχίων άνω των 4 στρεμμάτων που στερούνται πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο ή μπορεί να έχουν πρόσωπο, αλλά να θεωρείται ότι δεν είναι εγκεκριμένος κοινόχρηστος δρόμος.
Η απόφαση του ΣτΕ εξεδόθη σε μία περιοχή όπου υπάρχει ΖΟΕ (Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου) Π.Δ. 16-07-2001 ΦΕΚ 621Δ/2001. Σύμφωνα με την ΖΟΕ η ελάχιστη αρτιότητα είναι 4.000,00 τ.μ. και σε κανένα σημείο δεν αναφέρει ότι πρέπει να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο 25,00μ. Πρέπει να τονισθεί ότι η ΖΟΕ αυτή είναι πάρα πολύ αναλυτική, έχει ασχοληθεί με όλα τα θέματα της Νήσου Πάτμου και πιθανόν από τις εμπεριστατωμένες ΖΟΕ που ισχύουν σήμερα.
Όσοι εργάσθηκαν για τη δημιουργία της σε καμία περίπτωση δεν ήταν άσχετοι υπάλληλοι, ούτε και κυρίως, ο Πρόεδρος Δημοκρατίας που υπέγραψε το Π. Διάταγμα.
Η απόρριψη της ΖΟΕ με την απόφαση 176/2023 του ΣτΕ σημαίνει ότι στην πράξη οι διαχρονικές επιλογές της νομοθετικής και εκτελεστικής εξουσίας για τους όρους δόμησης της εκτός σχεδίου ακυρώθηκαν και η Δικαστική εξουσία νομοθέτησε, ενώ συνταγματικά το έργο της είναι η επίλυση των προβλημάτων των πολιτών στα δικαστήρια σύμφωνα με τους Νόμους που έχει θεσπίσει η πολιτεία. Σήμερα με την υφισταμένη κατάσταση που επικρατεί έχει ως αποτέλεσμα να βρεθούν εκτός συναλλαγής όλα τα αγροτεμάχια εκτός σχεδίου δόμησης, είτε είναι άρτια, είτε είναι μη άρτια. Η αναξιοπιστία όλων των κυβερνόντων έχει οδηγήσει όλους τους πολίτες σε ανασφάλεια. Αυτά που ήταν γνωστά και παγιωμένα με Π. Διατάγματα και Νόμους, μέσα σε ελάχιστο χρονικό διάστημα, το Υπουργείο, έχει κατορθώσει να τα αποδημήσει όλα με τις ενέργειές του.
Το κράτος για όλες τις μεταβιβάσεις των αγροτεμαχίων καρπώνεται τους αντίστοιχους φόρους. Οι αξίες των ακινήτων καθορίζονται ανάλογα με το αν είναι ένα αγροτεμάχιο άρτιο και οικοδομήσιμο. Εξέδιδε οικοδομικές άδειες. Για όλες τις μεταβιβάσεις αυτές θα επιστραφούν οι φόροι; Σαφώς όχι.
Η αγορά των αγροτεμαχίων αυτών πιθανόν να έγινε με τραπεζικά δάνεια. Μετά την απομείωση της αξίας των αγροτεμαχίων, η εξόφληση αυτών θα είναι προβληματική και θα δημιουργηθούν νέα κόκκινα δάνεια. Έχει συνεπώς ανατραπεί μία σταθερή κατάσταση η οποία είχε έως τώρα δημιουργηθεί και στη βάση της οποίας επενδύθηκαν τεράστια κεφάλαια από τους Έλληνες πολίτες, οι οποίοι για ακόμη μία φορά διαπιστώνουν ότι δε μπορούν να έχουν εμπιστοσύνη στο ελληνικό κράτος.
Σύμφωνα με το με αριθμό 20400/522/2-3-2023 έγγραφο την Δ/νσης Πολεοδομικού Σχεδιασμού του ΥΠΕΝ οι απόψεις του αρμόδιου υπουργείου είναι ότι, η απόφαση 176/2023 της Ολομέλειας του ΣτΕ «δεν προσέθεσε κάτι νέο στην ήδη διαμορφωθείσα νομολογία από το 2018»
Αποδεικνύεται ότι το ΥΠΕΝ εμπαίζει τους Έλληνες πολίτες αλλά και του ξένους πολίτες οι οποίοι εμπιστευθήκαν την δήθεν αξιοπιστία της Ελληνικής Πολιτείας.
Από το 2021 προσπαθούν στο ΥΠΕΝ να ορίσουν δίκτυο κοινοχρήστων οδών εκτός σχεδίου, που απαιτεί την έκδοση του απαιτούμενου Π.Δ.
Τι σχέση έχει η έγκριση των κοινοχρήστων δρόμων με τα τυφλά αγροτεμάχια μεγαλύτερα από τέσσερα στρέμματα, τα οποία είναι άρτια και οικοδομήσιμα κατά παρέκκλιση και θα πρέπει να συνδεθούν τα θέματα;
Δεν είμαστε καθόλου σίγουροι ότι θα ισχύσουν, γιατί πιθανότατα θα ακολουθήσουν και νέες αποφάσεις που θα τα ακυρώσουν με την παρούσα ή άλλη κυβέρνηση, δεδομένης της θέσης που το ΣΤΕ έχει υιοθετήσει, αντίθετα δηλαδή με τις επιλογές της νομοθετικής και εκτελεστικής εξουσίας.
Σήμερα δεν απαιτείται η έκδοση καμίας εγκυκλίου, αφού όλα είναι ξεκάθαρα σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία δηλαδή τα ισχύοντα Προεδρικά διατάγματα και τους Νόμους τους που έχει νομοθετήσει το Κράτος και τα οποία οφείλει να εφαρμόσει το ΥΠΕΝ.
Πριν από χρόνια υπήρχαν σύλλογοι που ενδιαφέρονταν για τους κλάδους τους και γενικότερα για την νομοθεσία. Δυστυχώς, σήμερα δεν υπάρχουν καθόλου. Το ΤΕΕ, ο φερόμενος ως σύμβουλος του κράτους που έπρεπε να προστατεύει τα μέλη του και τον Έλληνα πολίτη δείχνει να μην ενδιαφέρεται. Για το μόνο που φαίνεται να δείχνει ιδιαίτερη θέρμη είναι να συμμετοχή του στη νομή της πίτας των μελετών, που απλόχερα του παραδίδει η κυβέρνηση καθιστώντας ως Αναθέτουσα Αρχή, προκειμένου ίσως να μην αντιδράσει ως όφειλε στους νόμους αφαίμαξης της περιουσίας των Ελλήνων πολιτών.
Το ΥΠΕΝ ισχυρίζεται ότι όλα τα προβλήματα θα λυθούν με τα ΤΠΣ.
Και πώς είναι σίγουροι στο ΥΠΕΝ ότι αργότερα μία άλλη απόφαση του ΣΤΕ δεν θα καταργήσει ΤΠΣ και τα Π. Διατάγματα για το χαρακτηρισμό των οδών, αφού μετά από 20 χρόνια κατήργησε την ΖΟΕ της Νήσου Πάτμου σχετικά με την εκτός σχεδίου δόμηση;
Πώς θα αποτραπεί το απόλυτο χάος που επικρατεί σήμερα στις Πολεοδομίες ολόκληρης της χώρας, διότι ορισμένες πολεοδομίες κάτω από την πίεση της ευθύνης των υπαλλήλων δεν εκδίδουν άδειες δόμησης στα κατά παρέκκλιση άρτια γήπεδα μεγαλύτερα των τεσσάρων στεμμάτων, ενώ άλλες, κυρίως σε νησιωτικές και παράκτιες και άλλες περιοχές με έντονη τουριστική πίεση, συνεχίζουν την έκδοση αδειών, δημιουργώντας άνιση αντιμετώπιση και αφήνοντας εκτεθειμένους μηχανικούς και πολίτες απέναντι σε κάθε κακόβουλο που μετά την εν λόγω απόφαση του ΣτΕ μπορεί να αιτείται την ακύρωση οικοδομικών αδειών που έχουν εκδοθεί;
Σε άλλα θέματα με κατηγορηματικό τρόπο δηλώνεται ότι μόνο η κυβέρνηση νομοθετεί (δηλώσεις υπουργού κ. Βορίδη). Στο συγκεκριμένο θέμα όμως νομοθετεί το ΣτΕ χωρίς καμία δήλωση από το υπουργό ΥΠΕΝ. Εκεί στη κυβέρνηση ανάλογα όπως τους συμφέρει δηλώνει, άλλοτε ότι νομοθετεί και άλλοτε ότι δεν νομοθετεί; Μήπως να μας ξεκαθαρίσουν ποια είναι τα θέματα που νομοθετούν;
Σήμερα το ΥΠΕΝ προσπαθεί εν όψει των εκλογών να προσφέρει ορισμένα ψίχουλα ή ασπιρίνες προσπαθώντας να αποσιωπήσει την ανικανότητά τους για οριστική επίλυση του προβλήματος σύμφωνα με τα ισχύοντα Προεδρικά Διατάγματα και τους Νόμους που ισχύουν , αυτοί που ισχύουν εδώ και 95 έτη , χωρίς να λάβει υπόψη την απόφαση του ΣτΕ.
Το σίγουρο είναι ότι και τα τυφλά αγροτεμάχια άνω των τεσσάρων στεμμάτων έχουν ελάχιστο χρόνο ζωής με τα δήθεν μέτρα που προτείνει το ΥΠΕΝ , κάτι που το είχαμε προβλέψει με επιστολή σχετικά με το Νόμο 4759/2020.
Η απόφαση να αποσυρθεί την τελευταία στιγμή η τροπολογία, η οποία σαφώς δεν έλυνε το πρόβλημα, αναδεικνύει ξεκάθαρα την συμπαιγνία που έγινε εις βάρος του Έλληνα πολίτη. Η απόφαση του ΣΤΕ δε λειτουργεί πλέον ως δικαστική απόφαση, αλλά ως καθαρά πολιτική επιλογή. Η μόνη λύση είναι η Κυβέρνηση, μέσω της νομοθέτησης της από τη Βουλή , με διάταξη ώστε ρητά να ισχύουν αυτά που αναφέρονται στο Π.Δ 24-05-1985 ΦΕΚ 270Δ/1985 και στο Νόμο 3212/2003 ΦΕΚ308 Α/2003. Οιαδήποτε πιθανή άλλη λύση θα καταστεί ταφόπλακα για όλα τα τυφλά αγροτεμάχια άνω των τεσσάρων στεμμάτων.
Το κράτος πρέπει να είναι αξιόπιστο, με νόμους σαφείς που να εφαρμόζονται ομοιόμορφα σε όλους τους πολίτες με αίσθημα δικαιοσύνης και να προστατεύονται όλα τα δικαιώματα του πολίτη. Σε ένα κράτος δικαίου να έχουμε σαφή διάκριση των εξουσιών. Σε ένα κράτος δικαίου όλοι οι κυβερνώντες πρέπει να είναι υποχρεωμένοι να ασκούν την εξουσία με βάση τους κανόνες δικαίου. Σήμερα με τις ενέργειες τους αποδεικνύεται δυστυχώς ότι έχουμε ένα αναξιόπιστο κράτος που αυθαιρετεί εις βάρος των πολιτών στο συγκεκριμένο θέμα της εκτός σχεδίου δόμησης και κυρίως ένα κράτος εχθρό του Έλληνα πολίτη.
*Αθανάσιος Β. Παύλου Διπλωματούχος Αγρονόμος Τοπογράφος Μηχανικός, Μελετητής, (πρώην πρόεδρος του Συλλόγου Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών Βορείου Ελλάδος, πρώην μέλος της Κεντρικής Αντιπροσωπίας Τ.Ε.Ε και πρώην μέλος της Κεντρικής Αντιπροσωπίας Τ.Ε.Ε Κεντρικής Μακεδονίας). Μέλος ΤΕΕ Αριθμός Μητρώου 21253
