Εκτός σχεδίου: δόμηση έως 186 τετραγωνικά και τέλος οικοδομής έως 5000 ευρώ

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Τροπολογία του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για την κατά παρέκκλιση δόμηση σε οικόπεδα μικρότερα των 4 στρεμμάτων καθορίζει με μαθηματικό τύπο την ανώτατη επιτρεπόμενη δόμηση από 86 έως 186 τετραγωνικά και επανακαθορίζει το τέλος εκτός σχεδίου δόμησης, που θα επιβαρύνει τις οικοδομικές άδειες από 250 έως 5.000 ευρώ.

Οι τροπολογίες πέφτουν βροχή, στο νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ για την ανακύκλωση, που ολοκληρώθηκε η επεξεργασία του στην Επιτροπή της Βουλής και εισάγεται στην Ολομέλεια την Τρίτη 20 Ιουλίου 2021, προκειμένου να ψηφιστεί στο σύνολο του έως την Πέμπτη 22 Ιουλίου 2021.

Δόμηση με μαθηματικό τύπο

Οι ρυθμίσεις για την εκτός σχεδίου δόμηση περιλαμβάνονται σε τροπολογία του ΥΠΕΝ με συνολικά 14 πολεοδομικά  άρθρα, η οποία κατατέθηκε τα μεσάνυχτα της Δευτέρας στη Βουλή. Για την εκτός σχεδίου δόμηση, σε συνέχεια των ρυθμίσεων του νόμου του νόμου 4759/2020  που ψηφίστηκε τον  Δεκέμβριο του 2020, θέτοντας  για την κατά παρέκκλιση δόμηση σε οικόπεδα μικρότερα των 4 στρεμμάτων περιορισμούς δόμησης και μεταβατική διετία έως το 2022 για την οριστική κατάργηση της, στη νέα τροπολογία προβλέπεται ότι:

Υπολογίζεται με  μαθηματικό τύπο η μέγιστη επιτρεπόμενη επιφάνεια δόμησης για την κατά παρέκκλιση δόμηση σε εκτός σχεδίου οικόπεδα, (ώστε να ξεμπλοκάρει η έκδοση οικοδομικών αδειών, που έχει «παγώσει, λόγω νομοθετικών ασαφειών και διαφορετικών ερμηνειών από τις Υπηρεσίες Δόμησης), ως εξής

-Για οικόπεδα επιφάνειας 2.000 τ.μ η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση για κατοικία δεν μπορεί να υπερβαίνει τα 186 μέτρα.

-Για οικόπεδα από 1.200 τ.μ και έως 2000 τ.μ η επιτρεπόμενη δόμηση περιορίζεται στα 136 μέτρα από 150 τ.μ

-Σε γήπεδα από 750 τ.μ. έως 1.200 τ.μ, η δόμηση διαμορφώνεται σε 86 τ.μ από 100 τ.μ.

Σχετικά η τροπολογία του ΥΠΕΝ αναφέρει ότι: «Για το χρονικό διάστημα ισχύος του παρόντος άρθρου, οι αριθμητικοί τύποι βάσει των οποίων υπολογίζεται η μεγίστη επιτρεπόμενη δόμηση για τα κατά παρέκκλιση άρτια γήπεδα, αναπροσαρμόζονται ως εξής:

α) στα γήπεδα επιφάνειας τουλάχιστον δύο χιλιάδων (2.000) τ.μ., η μεγίστη επιτρεπομένη επιφάνεια του κτιρίου κατοικίας όπως και η συνολική επιφάνεια των ορόφων δεν επιτρέπεται να υπερβαίνουν τα εκατόν ογδόντα έξι (186) τ.μ.,

β) στα γήπεδα επιφάνειας τουλάχιστον χιλίων διακοσίων (1200) τ.μ. και μέχρι δύο χιλιάδων (2000) τ.μ., το αναφερόμενο μέγεθος εκατόν πενήντα (150) που λαμβάνεται υπόφη για τον υπολογισμό της μεγίστης επιτρεπομένης επιφάνειας του κτιρίου κατοικίας και της συνολικής επιφάνειας των ορόφων, απομειούται σε εκατόν τριάντα έξι (136) και ο τύπος δίνεται από τη σχέση:

Ε -1200 Επιφάνεια οικοδομής = 136 + μ2 όπου Ε είναι η επιφάνεια του γηπέδου.

γ) στα γήπεδα επιφάνειας τουλάχιστον επτακοσίων πενήντα (750) τ.μ. και μέχρι χιλίων διακοσίων (1200) τ.μ., το αναφερόμενο μέγεθος εκατό (100) που λαμβάνεται υπόψη για τον υπολογισμό της μεγίστης επιτρεπομένης επιφάνειας του κτιρίου κατοικίας και της συνολικής επιφάνειας των ορόφων απομειούται σε ογδόντα έξι (86) και ο τύπος δίνεται από τη σχέση:

Ε – 750 Επιφάνεια οικοδομής = 86 +        μ2 όπου Ε είναι η επιφάνεια του γηπέδου. Οι οριζόμενες κατά περίπτωση πλάγιες αποστάσεις των πέντε (5,00) και δυόμιση (2,50) μ. εξακολουθούν να ισχύουν, καθώς δεν προβλέπεται διαφοροποίηση από τον ν. 4759/20.»

Τέλος οικοδομικής άδειας 

Επανακαθορίζεται το τέλος με το οποίο επιβαρύνονται οι οικοδομικές άδειες σε εκτός σχεδίου περιοχές, που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου και στις οποίες έχουν καθοριστεί χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης βάσει ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ, ΖΟΕ. Το τέλος αυτό καθορίζεται σε 5% του συμβατικού προϋπολογισμού του έργου ή 5 τοις χιλίοις στην περίπτωση που γίνεται χρήση αναλυτικού προϋπολογισμού. Το τέλος αποδίδεται στο Πράσινο Ταμείο για την χρηματοδότηση δράσεων σε εκτός σχεδίου περιοχές λόγω περιβαλλοντικής επιβάρυνσης και μπαίνουν όρια, κατ΄ελάχιστον 250 ευρώ και κατά μέγιστο 5.000 ευρώ.

Εισφορά γης σε μετρητά

Προβλέπεται επίσης ότι όλες οι ιδιοκτησίες που περιλαμβάνονται σε περιοχή που έχει καθοριστεί ως Ζώνη Ελεγχόμενης Ανάπτυξης για οικιστική ή άλλες χρήσεις γης, οφείλει να συμμετάσχει με εισφορά γης καθώς και με καταβολή μετρητών για την δημιουργία κοινόχρηστων χώρων και άλλων κοινοφελών χρήσεων.

Οδικό δίκτυο και διέλευση οχημάτων 

Περιλαμβάνεται επίσης ρύθμιση για την εναρμόνιση με την νομολογία του ΣτΕ για το κοινόχρηστο οδικό δίκτυο με Προεδρικό Διάταγμα. Με την προτεινόμενη διάταξη επιδιώκεται ο συνολικός σχεδιασμός βάσει κριτηρίων και προϋποθέσεων που καθορίζονται με απόφαση του εκάστοτε δήμου και υπό την εποπτεία του ΥΠΕΝ. Στην αιτιολογική έκθεση της τροπολογίας ορίζεται ως χρονοδιάγραμμα των κριτηρίων αυτών το τέλος του έτους. Κατόπιν κυρώνεται με απόφαση της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, ο κοινόχρηστος δημοτικός δρόμος με αεροφωτογραφίες της 27ης Ιουλίου του 1977. Μέχρι την κύρωση του συνολικού οδικού δικτύου, μπορεί κατ΄εξαίρεση να γίνεται αναγνώριση δημοτικής ή κοινόχρηστης οδού.

Περιλαμβάνεται επίσης διάταξη για την δημιουργία διόδου για διέλευση οχημάτων μέσα από κοινόχρηστο πράσινο εφόσον δεν υπάρχει άλλο μέσο προσπέλασης ή σε περιπτώσεις οικοπέδων που έχουν πρόσωπο σε δρόμο άνω των 150 μέτρων. Προβλέπεται επίσης ο αποχαρακτηρισμός εκτάσεων γεωργικής γης υψηλής παραγωγικότητας σε ακτίνα 1 χιλιομέτρου από τα όρια εγκεκριμένου σχεδίου πόλης μήκους 500 μέτρων από το εθνικό δίκτυο και 250 μέτρων από το επαρχιακό για την εκπόνηση ΤοπικούΠολεοδομικού Σχεδίου.

Τουριστικά καταλύματα

Προβλέπεται η ανέγερση τουριστικών καταλυμάτων με έως 150 κλίνες σε περιοχές γενικής κατοικίας που καθορίζονται από τον υφιστάμενο πολεοδομικό σχεδιασμό, ακόμη και αν η περιοχή έχει πολεοδομηθεί. Παράλληλα επιτρέπονται σε χαρακτηρισμένους παραδοσιακούς οικισμούς του Πηλίου, βιομηχανικές και βιοτεχνικές εγκαταστάσεις καθώς και περιβαλλοντικές υποδομές χαμηλής και μέσης όχλησης, συσκευασίας και μεταποίησης αγροτικών προιόντων.

Ειδικές χρήσεις

Καθορίζονται επίσηςοι όροι δόμησης για τα Data Centersμε συντελεστή δόμησης 0,8, η διαμόρφωση-ανάπλαση του αθλητικού κέντρου Ηρακλείου –ΛΙΝΤΟ (κάλυψη 38%, ΣΔ Ο,36, μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος 12 μέτρα) ενώ επιτρέπονται και οι εγκαταστάσεις επεξεργασίας αστικών αποβλήτων σε όλες τις ζώνες του Όρους Αιγάλεω.

Τα 14 άρθρα της τροπολογίας

Τα 14 άρθρα της πολεοδομικής τροπολογίας του ΥΠΕΝ είναι τα εξής:

Άρθρο 1 Ειδικοί όροι για τη διαμόρφωση και ανάπλαση του Εθνικού Αθλητικού Κέντρου Ηρακλείου (ΕΑΚΗ – «ΛΙΝΤΟ»)

Άρθρο 2 Εγκαταστάσεις για την επεξεργασία αστικών αποβλήτων – Τροποποίηση της παρ. II του άρθρου 21 του ν. 2742/1999

Άρθρο 3 Τουριστικά καταλύματα – Προσθήκη εδαφίου στην παρ. 5 του άρθρου 17 του π.δ. 59/2018

Άρθρο 4 Συσκευασία και μεταποίηση αγροτικών και κτηνοτροφικών προϊόντων στην περιοχή του Πηλίου – Τροποποίηση της παρ. 1 του άρθρου 8 του από 11.6.1980 π.δ.

Άρθρο 5 Εναρμόνιση του σχεδιασμού στο δομημένο περιβάλλον – Τροποποίηση της παρ. 10 του άρθρου 6 του π.δ. της 30ης.11.1995

Άρθρο 6 Υπαίθριοι σταθμοί αυτοκινήτων στο ιστορικό κέντρο του Δήμου Καβάλας και της Δημοτικής Ενότητας Κερκυραίων – Προσθήκη εδαφίων στο άρθρο 19 του ν. 4313/2014 και εξίσωση με εντός σχεδίου περιοχές των γηπέδων ως χώρων στάθμευσης

Άρθρο 7 Ζώνες Ελεγχόμενης Ανάπτυξης (Ζ.Ε.Α.) – Προσθήκη εδαφίων στην παρ. 2 του άρθρου 99 του ν. 1892/1990

Άρθρο 8 Επιδιωκόμενος σκοπός διατάξεων για την εκτός σχεδίου δόμηση – Τροποποίηση άρθρου 31 του ν. 4759/2020

Άρθρο 9 Εκτός σχεδίου δόμηση – Τροποποίηση άρθρου 32 του ν. 4759/2020

Άρθρο 10 Όροι δόμησης-Τροποποίηση της παρ. 3 του άρθρου 33 του ν. 4759/2020

Άρθρο 11 Μεταβατικές διατάξεις για την εκτός σχεδίου δόμηση – Προσθήκη παρ. 5 έως και 9 στο άρθρο 40 του ν. 4759/2020

Άρθρο 12 Συνολικός σχεδιασμός, χαρακτηρισμός και κύρωση οδικού δικτύου – Αντικατάσταση της παρ. 15 του άρθρου 20 του ν. 3937/2011

Άρθρο 13 Διαδικασία έγκρισης πολεοδομικών ρυθμίσεων – Προσθήκη παρ. 1^α στο άρθρο 31 του ν. 3937/2011

Άρθρο 14 Ταυτόχρονη έγκριση Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου και Πολεοδομικού Σχεδίου Εφαρμογής

Τι λέει το ΥΠΕΝ για τις ρυθμίσεις 

Στην αιτιολογική έκθεση της τροπολογίας του  ΥΠΕΝ οι νέες ρυθμίσεις παρουσιάζονται ως εξής:

«Με τα άρθρα 1 έως 6 αντιμετωπίζεται το ζήτημα της αναγκαιότητας πρόβλεψης ειδικών όρων και χρήσεων γης.

Με το άρθρο 7 της αξιολογούμενης ρύθμισης εξασφαλίζεται η ισορροπία μεταξύ του δικαιώματος της ιδιοκτησίας και του γενικότερου δημοσίου συμφέροντος κατά την πολεοδομική ενεργοποίηση περιοχής που έχει καθοριστεί ως Ζ.Ε.Α. για την ανάπτυξή της ως οικιστικής ή ως ζώνης άλλων χρήσεων γης.

Με τα άρθρα 8 έως 11 της αξιολογούμενης ρύθμισης πραγματοποιούνται σημειακές διορθώσεις σας ρυθμίσεις του ν. 4759/2020 (Α’ 245) που αφορούν στην εκτός σχεδίου δόμηση.

Με το άρθρο 12 της αξιολογούμενης ρύθμισης καθορίζεται ο τρόπος καταγραφής του υπάρχοντος οδικού δικτύου και κύρωσης του κοινόχρηστου δημοτικού οδικού δικτύου.

Με το άρθρο 13 και την υπαγωγή περισσότερων περιπτώσεων στο υφιστάμενο πλαίσιο, αντιμετωπίζεται η ισχυρή αμφισβήτηση από την νομολογία του ΣτΕ της εγκυρότητας πολεοδομικών ρυθμίσεων, όπως πολεοδομικών μελετών, ρυμοτομικών σχεδίων, τοπικών ρυμοτομικών σχεδίων, οι οποίες είχαν εκδοθεί με αποφάσεις αναρμοδίων οργάνων.

Με το άρθρο 14 αντιμετωπίζεται ένα μείζον ερμηνευτικό ζήτημα γύρω από την τύχη και τις υποχρεώσεις που γεννώνται σε σχέση με ιδιοκτησίες οι οποίες είτε εντάσσονται είτε ήταν προγραμματισμένο να ενταχθούν στην περιοχή επέμβασης, δηλαδή στην περιοχή για την οποία καταρτίζεται το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο (Ε.Π.Σ.), με βάση το άρ. 8 του ν. 4447/2016 (Α’ 241).

Όσον αφορά στα άρθρα 8 έως 11, σημειώνονται τα ακόλουθα:  Άνευ των εν λόγω ρυθμίσεων καθίσταται δυσχερής λόγω αντιφατικών ερμηνειών η έκδοση οικοδομικών αδειών στις εκτός σχεδίου περιοχές ακόμα και κατά το διάστημα ισχύος τον μεταβατικών ρυθμίσεων που την επιτρέπουν.

Όσον αφορά στο άρθρο 12, σημειώνονται τα ακόλουθα: Άνευ της εν λόγω ρυθμίσεως δεν καθίσταται δυνατός ο συνολικός σχεδιασμός, χαρακτηρισμός και κύρωση του οδικού δικτύου σύμφωνα με τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικράτειας.

Όσον αφορά στο άρθρο 13, σημειώνονται τα ακόλουθα: Άνευ της εν λόγω ρυθμίσεως δεν δύναται να αποκατασταθεί η εγκυρότητα πολεοδομικών διοικητικών πράξεων οι οποίες τυγχάνουν αμφισβήτησης κατόπιν της υπ’ αρ.: 3661/2005 απόφασης του ΣτΕ.

Όσον αφορά στο άρθρο 14, σημειώνονται τα ακόλουθα: Άνευ της εν λόγω ρύθμισης δεν δύναται να διευκρινιστεί ότι οι ιδιοκτησίες οι οποίες εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής της αποζημιώνονται, τη σχετική δε δαπάνη επιβαρύνεται εξ ολοκλήρου ο φορέας υλοποίησης του ΕΠΣ, κατόπιν σχετικής εισήγησης του ΚΕΣΥΠΟΘΑ».

Δείτε ολόκληρη την τροπολογία και την αιτιολογίκή έκθεση