Εκτός σχεδίου δόμηση: η απαγόρευση ΣτΕ προσκρούει στο Ευρωπαϊκό Δικαστήριο

Του Αντώνη Κατσιγιάννη, Αγρονόμος Τοπογράφος Μηχανικός ΕΜΠ

antokats1@yahoo.gr

Απόφαση 176/2023 της Ολομέλειας του ΣτΕ για την εκτός σχεδίου δόμηση. Είναι συμβατή με τη νομολογία του Ευρωπαικού Δικαστηρίου Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων; Ισχυρή νομικά και πολεοδομικά η εκτός σχεδίου δόμηση. Οι ΥΔΟΜ ανά την επικράτεια ασκούν τις αρμοδιότητές τους, σύμφωνα με τους νόμους, τα προεδρικά διατάγματα και τις υπουργικές αποφάσεις και όχι με τις κατά καιρούς «ερμηνείες» επί πολεοδομικών θεμάτων των ελληνικών δικαστηρίων.

Έχουν ήδη σταματήσει νέες οικοδομικές άδειες, συμβόλαια και επενδύσεις. Σε συνέχεια της κατάργησης της κατά παρέκκλιση δόμησης στα λεγόμενα «μικρά οικόπεδα», ερμηνεία πρόσφατης απόφασης του ΣτΕ απαγορεύει τη δόμηση ακόμα και στα άρτια και οικοδομήσιμα αγροτεμάχια άνω των 4 στρεμμάτων, που «δημιουργήθηκαν» μετά το 1985, ενω είναι μετέωρες και οι οικοδομικές άδειες που έχουν ήδη εκδοθεί και υλοποιηθεί. Αντιδράσεις στη Βουλή και από εκπροσώπους συλλογικών φορέων μηχανικών και ιδιοκτητών ακινήτων προκαλεί η παύση της εκτός σχεδίου δόμησης. Δείτε εδώ στο ecopress

Με την απόφαση 176/2023 της Ολoμέλειας του ΣτΕ κρίθηκε ότι στην εκτός σχεδίου περιοχή, ακόμη δε και εντός Ζώνης Οικιστικού Έλεγχου (ΖΟΕ), απαιτείται πέραν του ελαχίστου εμβαδού – ήδη από το 1985 – και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) προκειμένου να δομηθεί ένα ακίνητο κι επικυρώθηκε η ακύρωση οικοδομικής άδειας σε συγκεκριμένο ακίνητο στην Πάτμο, μη επιδεχόμενο αποζημίωσης.

Η απόφαση αυτή και στα δύο της σκέλη, προσκρούει στη νομολογία του ΕΔΔΑ (Ευρωπαϊκό Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων). Συγκεκριμένα, το ΕΔΔΑ, με δύο του αποφάσεις, της 6^ης Δεκεμβρίου 2007 κατόπιν της υπ.αριθμ.14216/2003 προσφυγής της ανωνύμου εταιρείας «Ζάντε-Μαραθονήσι» εναντίον της Ελλάδας καθώς και της 21^ης Φεβρουαρίου 2008 κατόπιν της υπ.αριθμ.35332/2005 προσφυγής της ανωνύμου εταιρείας «Ξενοδοχεία Κρήτης» πάλι εναντίον της Ελλάδας έκρινε ότι παραβιάστηκε το άρθρο 1 του Πρώτου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ, δηλαδή η απαγόρευση δόμησης παραβίασε την προστασία της ιδιοκτησίας. Στις ως άνω αποφάσεις, εν συντομία, ρητά το ΕΔΔΑ έκρινε ότι το οικοδομήσιμο ενός ακινήτου στην εκτός σχεδίου περιοχή, είναι συνάρτηση του χρόνου κτήσεως αυτού και της ισχύουσας πολεοδομικής νομοθεσίας, όπως αυτή αποδίδεται στα οικεία διατάγματα και τους νόμους και σε καμμία περίπτωση, όπως το εθνικό δικαστήριο (ΣτΕ) θέλησε τότε να ερμηνεύσει (και εξακολουθεί sic volo, sic jubeo να ερμηνεύει) την πολεοδομική νομοθεσία.

Η δυνατότητα δόμησης ακινήτων μεγαλυτέρων των 4000 τ.μ., χωρίς ύπαρξη προσώπου σε δρόμο, ξεκινά με το ΠΔ/23.10.1928 ΦΕΚ 231^Α «Περί όρων και προϋποθέσεων δομήσεως εντός και εκτός σχεδίου ακινήτων», διατηρήθηκε δε αυτούσια και στα επόμενα προεδρικά διατάγματα, το ΠΔ/6.10.1978, ΦΕΚ 538Δ που εκδόθηκε δυνάμει της γνωμοδότησης 781/1978 του ΣτΕ και στο ΠΔ/24.5.1985, ΦΕΚ 270Δ που εκδόθηκε δυνάμει της γνωμοδότησης 342/1985 του ΣτΕ.

Αλήθεια, αυτές οι γνωμοδοτήσεις που συνόδευαν τα αντίστοιχα προεδρικά διατάγματα, ήταν εσφαλμένες;  Ας είμαστε ειλικρινείς. Η απάντηση είναι μονοσήμαντη και αρνητική. Όχι.

Τα προεδρικά διατάγματα που ορίζουν την εκτός σχεδίου δόμηση, επέτρεπαν από το έτος 1928 έως και σήμερα, τη δόμηση και σε ακίνητα χωρίς πρόσωπο σε δρόμο, αλλά μόνο με προσπέλαση σε αυτά, αφού εξακολουθούν και ισχύουν έως και τις μέρες μας οι παρ.1 και 3, του αρθ.20 του Ν.Δ.17.7.1923/ ΦΕΚ 228^Α 16.8.1923.

Το να κρίνεται από το ΣτΕ, δεκαετίες αργότερα, από την έκδοση των διαταγμάτων της εκτός σχεδίου, ότι «υπονοούνταν» η απαίτηση προσώπου σε δρόμο για τη δόμηση, αφενός ακυρώνει τις τότε γνωμοδοτήσεις του ΣτΕ, που προαναφέρθηκαν (781/1978 & 342/1985) και αφετέρου, στην πραγματικότητα, καθιστά τον εθνικό δικαστή, κατά κάποιο τρόπο, ταυτόχρονα και νομοθέτη, ενώ τη νομοθετική εξουσία, σύμφωνα με την παρ.1 του αρθ.26 του Συντάγματος την ασκεί η Βουλή και ο/η Πρόεδρος της Δημοκρατίας.

Στη συνέχεια, από το ΠΔ/24.5.1985, ΦΕΚ 270Δ με τον ν.3212/2003, ΦΕΚ 308^Α /31.12.2003, τροποποιήθηκε η περιπτ.α, της παρ.1, του αρθ.1 ΠΔ/24.5.1985, ΦΕΚ 270Δ και απαιτούνταν πλέον, πέραν των  4000 τ.μ., και πρόσωπο μήκους 25μ. σε κοινόχρηστο δρόμο. Περαιτέρω, ρητά προβλέπονταν στην §3, του αρθ.23 του ν.3212/2003, ότι η απαίτηση προσώπου δεν ισχύει για υφιστάμενα ακίνητα κατά την 31.12.2003. Τίποτα από τα παραπάνω δεν μεταβλήθηκε με το ν.4759/2020.

Ακόμη δε, έως και εντός των περιοχών Natura, που βρίσκονται στην εκτός σχεδίου περιοχή, το άρθρο 9 παρ.2 του ν.3937/2011 (Διατήρηση της Βιοποικιλότητας), ορίζει ότι από ενάρξεως του συγκεκριμένου νόμου, εντός περιοχών Natura, εντός δηλαδή των πλέον ευαίσθητων και προστατευόμενων οικοσυστημάτων και περιοχών, το όριο αρτιότητας και κατάτμησης, είναι 10000 τ.μ. εφαρμοζόμενης κατά τα λοιπά της παρ.1 του άρθρου 1 του ΠΔ/24.5.1985, ΦΕΚ 270Δ, δηλαδή απαιτείται ύπαρξη δρόμου μόνο για τα ακίνητα που θα δημιουργηθούν από το 2011 και εφεξής και ταυτόχρονα, κατά παρέκκλιση θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα τα ακίνητα εμβαδού τουλάχιστον 4000 τ.μ. που λογίζονται ως άρτια και οικοδομήσιμα σύμφωνα με τις οικείες πολεοδομικές διατάξεις, ήτοι και τα ακίνητα της §3, του αρθ.23 του ν.3212/2003, δηλαδή τα στερούμενα πρόσοψης σε δρόμο.

 Οι ως άνω διατάξεις, απολύτως ισχυρές, για μη απαίτηση προσώπου σε προϋφιστάμενα γήπεδα της 31.12.2003 ημερομηνίας έναρξης ισχύος του ν.3212/2003, πηγάζουν αφενός  μεν από το άρθ.2 του Αστικού Κώδικα, όπου εκεί ορίζεται πως «νόμος ορίζει για το μέλλον, δεν έχει αναδρομική ισχύ και διατηρεί την ισχύ του εφόσον άλλος κανόνας δικαίου δεν τον καταργήσει ρητά ή σιωπηρά» αφετέρου δε από το πραγματικό γεγονός, ότι από τη δεκαετία του 1990 έως και το έτος 2005, δηλαδή και δύο έτη αφότου ίσχυσε ο ν.3212/2003, το ΣτΕ, σε όσες εμβληματικές του αποφάσεις αφορούσαν τη μη δυνατότητα δόμησης εκτός σχεδίου, δεν προέβαλε ως επιχείρημα την έλλειψη προσώπου  σε δρόμο κάποιου ακινήτου, παρά μόνον τον προορισμό της εκτός σχεδίου περιοχή για γεωργική, κτηνοτροφική χρήση και αναψυχή του κοινό, όπως μονότονα αναπαράγει και η απόφαση 176/2023.

Ειδικότερα, επί της συγκεκριμένης υποθέσεως, στη νήσο Πάτμο, έχει συντελεστεί ο κατά το Σύνταγμα χωροταξικός σχεδιασμός, αφού υφίσταται το Περιφερειακό Χωροταξικό Πλαίσιο Νοτίου Αιγαίου (ΦΕΚ 1487Β/2003) καθώς επίσης έχει καθοριστεί Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ), δυνάμει του ΠΔ 16.7/1.8.2001 ΦΕΚ 621^Δ . Το ακίνητο της επίμαχης δικαστικής απόφασης, βρίσκεται στη θέση Λυγγίνου ή Άσπρη και εμπίπτει στην υποζώνη Δ8 της εν λόγω ΖΟΕ. Η αρτιότητα του δε, καθορίζεται από το εδάφιο 3^α, της παρ.Α.ΙΙΙ του άρθρου 2 στα 4000 τ.μ.. Με το εν λόγω προεδρικό διάταγμα για την υποζώνη Δ8 καθορίζονται επίσης, η κάλυψη, η δομήσιμη επιφάνεια και με την παρ.Β του άρθρου 2 καθορίστηκαν γενικοί όροι και περιορισμοί δόμησης, ήτοι αριθμός ορόφων, κλίση, ύψος, κατασκευή υπογείου κλπ. και μόνον για τους λοιπούς όρους και περιορισμούς δόμησης των επιτρεπομένων χρήσεων στην υποζώνη Δ8 της ΖΟΕ Πάτμου έχουν εφαρμογή οι διατάξεις του ΠΔ/24.5.1985, ΦΕΚ 270Δ. Συνεπώς, η αρτιότητα στην υποζώνη Δ8 της ΖΟΕ Πάτμου, ορίζεται από το εδάφιο 3^α, της παρ.Α.ΙΙΙ του άρθρου 2 ΠΔ 16.7/1.8.2001 ΦΕΚ 621^Δ και όχι από το άρθρο 1 παρ.1 του ΠΔ/24.5.1985, ΦΕΚ 270Δ, όπως αυτό τροποιήθηκε και ισχύει με το ν.3212/2003. Προς επίρρωση τούτου, στη ΖΟΕ Πάτμου, μόνον στις περιοχές υπό το διακριτικό Ζ, και σε καμμία περίπτωση στην περιοχή Δ8, ορίζεται ρητά ότι για κατοικία εφαρμόζονται οι σχετικές διατάξεις του άρθ.6 του ΠΔ/24.5.1985, ΦΕΚ 270Δ και συνεπώς θα απαιτούνταν ύπαρξη δρόμου, μόνο εφόσον το γήπεδο είχε δημιουργηθεί μετά την 31.12.2003.

Τέλος με το άρθρο 10, παρ.1 του ν.3212/2003 δεν τροποποιήθηκε η αρτιότητα της υποζώνης Δ8 της ΖΟΕ της Πάτμου, ούτε σε κάποια άλλη ΖΟΕ στην επικράτεια, έτσι ώστε να απαιτείται και ύπαρξη προσώπου για την δυνατότητα δόμησης, αντίθετα τροποποιήθηκε μόνον η παρ.1 του άρθρου 1 του ΠΔ/24.5.1985, ΦΕΚ 270Δ, ενός προεδρικού διατάγματος που δεν ορίζει την αρτιότητα στη εν λόγω υποζώνη της ΖΟΕ Πάτμου.

Από τα παραπάνω, μολονότι πρόκειται για σύνθετα νομικά, πολεοδομικά και χωροταξικά ζητήματα, εύκολα γίνεται αντιληπτό ότι η εκτός σχεδίου δόμηση, εξακολουθεί να είναι ισχυρή και νόμιμη, διέπεται δε από τα ισχύοντα έως και σήμερα διατάγματα και νόμους και διασφαλίζεται από το γεγονός ότι η Ελληνική Δημοκρατία, έχει κυρώσει την Ευρωπαϊκή Σύμβαση Δικαιωμάτων του Ανθρώπου με το ΝΔ 53/1974, ΦΕΚ 256^Α, οι δε αποφάσεις του ΕΔΔΑ, όπως οι προαναφερθείσες, είναι υποχρεωτικό να εφαρμόζονται από τα εθνικά δικαστήρια και δεσμεύουν τα κράτη που έχουν υπογράψει τη σύμβαση. Άρα κατόπιν της αποφάσεως 176/2023 της Ολομέλειας του ΣτΕ, ανακύπτουν σοβαρά ζητήματα κατά πόσον η Ελληνική Δημοκρατία συμμορφώνεται με τις διεθνείς και ειδικότερα ευρωπαϊκές συμβάσεις που έχει υπογράψει, καθώς και με τις δικαστικές αποφάσεις του ΕΔΔΑ, με συνέπειες στην οικονομική ζωή των ελλήνων και ξένων πολιτών που δραστηριοποιούνται στη χώρα.

Παρήγορο το γεγονός ότι αφενός οι ΥΔΟΜ (πολεοδομίες) ανά την επικράτεια, σύμφωνα με τους οργανισμούς εσωτερικής υπηρεσίας που τις διέπουν, ασκούν τις αρμοδιότητές τους, σύμφωνα με τους νόμους, τα προεδρικά διατάγματα και τις υπουργικές αποφάσεις και όχι με τις κατά καιρούς «ερμηνείες» επί πολεοδομικών θεμάτων των ελληνικών δικαστηρίων κι αφετέρου ότι δυνάμει της ορθότατης εγκυκλίου 124493/4174/22/25.11.2022 του ΥΠΕΝ, η οποία εκδόθηκε σε χρόνο που τελούσαν σε γνώση του Υπουργείου, οι αποφάσεις 3504/2010, 2606, 3848-9/2005 πανομοιότυπου περιεχομένου με την απόφαση 176/2023 του ΣτΕ, ρητά έδωσε οδηγίες ότι εντός ΖΟΕ κατισχύουν οι όροι δόμησης που προβλέπουν τα οικεία προεδρικά διατάγματα, καθώς και ότι εξακολουθούν να δομούνται τα ακίνητα ελαχίστου εμβαδού 4000 τ.μ. χωρίς πρόσωπο, ήτοι τα προϋφιστάμενα του νόμου 3212/2003 στην εκτός σχεδίου περιοχή. Μία επιπλέον εγκύκλιος του ΥΠΕΝ, ότι ισχύουν τα όσα αναγράφονται στην εγκύκλιο υπ.αριθμ.πρωτ. 124493/4174/22/25.11.2022 και κατόπιν της υπ.αριθμ.176/2023 απόφασης της Ολ. του ΣτΕ αρκεί.

Αντώνης Κατσιγιάννης, Αγρονόμος Τοπογράφος Μηχανικός ΕΜΠ