Εκτός σχεδίου: έλεγχος 5 σημείων για ασφαλή αγορά ακινήτου  

Οι άμεσοι περιορισμοί και η σταδιακή κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης για μεγάλο πλήθος κατηγοριών ακινήτων, που προβλέπει ο νέος πολεοδομικός και χωροταξικός νόμος του ΥΠΕΝ δημιουργεί νέα δεδομένα για ιδιοκτήτες αλλά και τους νέους αγοραστές.

Ο Μιχάλης Καλογιαννάκης, πρόεδρος του Πανελληνίου Συλλόγου Διπλωματούχων Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών, δίνει οδηγίες για να αποφύγουν οι ενδιαφερόμενοι το ενδεχόμενο να μην μπορούν να αξιοποιήσουν  την περιουσία τους και συμβουλεύει τους υποψήφιους αγοραστές αγροτεμαχίου σε εκτός σχεδίου περιοχή να προσέξουν τα ακόλουθα πέντε σημεία:

Αγορά αγροτεμαχίου

Σύμφωνα με τον πρόεδρο του Πανελληνίου Συλλόγου Διπλωματούχων Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών, ο υποψήφιος αγοραστής που θέλει να αγοράσει αγροτεμάχιο σε εκτός σχεδίου περιοχή πρέπει να προσέξει τα ακόλουθα έξι σημεία:

1.Την οριοθέτηση των οικισμών: Αν είναι κοντά ή εντός κάποιου οικισμού, να βεβαιωθεί για τα όρια του οικισμού και τον τρόπο που αυτά έχουν καθοριστεί. Κι αυτό, διότι σε αρκετούς οικισμούς έχει δημιουργηθεί πρόβλημα (ύστερα από απόφαση του ΣτΕ για τους οικισμούς στο Πήλιο με την οποία καταργείται η οριοθέτησή τους). Έπειτα από αυτό, εμφανίστηκαν πολλά προβλήματα σχετικά με τη νόμιμη ή όχι οριοθέτηση των οικισμών. Με το ισχύον πλαίσιο, η οριστική οριοθέτηση των οικισμών προβλέπεται να ολοκληρωθεί σε βάθος δεκαετίας.

2.Το οδικό δίκτυο: Σε περίπτωση που είναι εκτός οικισμού και εκτός σχεδίου για να οικοδομηθεί ένα αγροτεμάχιο, πέραν του εμβαδού του και του πότε «δημιουργήθηκε», σημαντικό ρόλο παίζει αν έχει πρόσωπο σε καθορισμένο δημόσιο δρόμο. Ο χαρακτήρας του οδικού δικτύου της χώρας αυτή τη στιγμή είναι στον αέρα και σε ελάχιστες περιπτώσεις μπορεί να υπάρξει σαφής απάντηση από τις αρμόδιες Αρχές.

3.Τους δασικούς χάρτες: Σε περιοχές όπου έχει αναρτηθεί ο δασικός χάρτης και έχει κατατεθεί αντίρρηση για συγκεκριμένο ακίνητο, η οποία δεν έχει εξεταστεί, αυτό δεν μπορεί να μεταβιβαστεί. Η εξέταση των αντιρρήσεων για τους δασικούς χάρτες αυτή τη στιγμή γίνεται με πολύ αργούς ρυθμούς. Αντίστοιχο πρόβλημα υπάρχει και σε περιοχές υπό ένταξη στο σχέδιο, για τις οποίες δεν έχει εκδοθεί πράξη χαρακτηρισμού ως μη δασικής έκτασης ή δεν έχει παραχωρηθεί με κάποιον τρόπο από το Δημόσιο σε ιδιώτες.

4.Τον περιορισμό της δόμησης: Η μεταβίβαση ενός ακινήτου που μελλοντικά θα περιοριστεί ή θα απαγορευτεί η δόμησή του, σύμφωνα με τον τελευταίο νόμο του υπουργείου Περιβάλλοντος, περιπλέκει τα χαρακτηριστικά που έχει αυτό το ακίνητο και κατ’ επέκταση την αξία του. Είναι πολύ πιθανό η σημερινή αξία και οι δυνατότητες δόμησης να έχουν ημερομηνία λήξης. Για τον λόγο αυτόν, ο υποψήφιος αγοραστής να γνωρίζει τι ρίσκο παίρνει με την απόκτηση ενός τέτοιου αγροτεμαχίου.

5.Τις υπό ένταξη στο σχέδιο περιοχές αλλά και τις προσφάτως ενταγμένες: Για αρκετές περιοχές που γειτνιάζουν με εντός σχεδίου περιοχές έχουν ξεκινήσει ή θα ξεκινήσουν διαδικασίες για να ενταχθούν στο σχέδιο πόλης. Καλό θα είναι ο υποψήφιος αγοραστής να γνωρίζει σε ποια φάση πολεοδόμησης είναι και πότε θα έχει τη δυνατότητα να χτισθεί. Για παράδειγμα, αν γίνει η πράξη εφαρμογής ή μπορεί να εκδώσει άδεια οικοδομησιμότητας.

Νέα πραγματικότητα

Η κατάργηση όλων των παρεκκλίσεων και η μείωση κατά 10% των συντελεστών δόμησης είναι πλέον η νέα πραγματικότητα στις εκτός σχεδίου περιοχές, με βάση τα όσα προβλέπονται με τον τελευταίο χωροταξικό-πολεοδομικό νόμο του υπουργείου Περιβάλλοντος.

Ωστόσο, στο σκηνικό που έχει διαμορφωθεί με τη δημιουργία νέων δεδομένων, τόσο στην εκτός όσο και στην εντός σχεδίου δόμηση (όπως είναι, για παράδειγμα, η ενεργοποίηση της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης, αλλά και ο μεγαλύτερος συντελεστής δόμησης για φιλικά προς το περιβάλλον κτίρια), υπάρχουν, κατά τον πρόεδρο του Πανελληνίου Συλλόγου Διπλωματούχων Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών Μιχάλη Καλογιαννάκη, γκρίζα σημεία που προκαλούν προβλήματα και ενέχουν κινδύνους για τους ιδιοκτήτες.

Ασάφειες και προβλήματα…

Σε ρεπορτάζ του Προκόπη Γιόγιακα στην εφημερίδα “Τα Νέα”  ο Μιχάλης Καλογιαννάκης αναφέρει ότι ο νέος νόμος έχει σημαντικές ασάφειες και προβλήματα (όπως είναι, για παράδειγμα, η επικάλυψη αρμοδιοτήτων) που προκαλούν μπερδέματα: Αυθαίρετα στην πρασιά (είναι ο υποχρεωτικός ακάλυπτος χώρος που συνήθως επιβάλλεται στα πρόσωπα των οικοπέδων) μεγαλύτερα από 20 εκατοστά δεν μπορούν να τακτοποιηθούν. Το ίδιο ισχύει και για δώματα που αποτελούν οριζόντια ιδιοκτησία και έχουν κατασκευαστεί μετά το 1983 (έχουν δηλαδή μετατραπεί σε σπίτια). Εκτός, όπως λέει, κι αν προέρχονται από πλειστηριασμό ή εκμισθώνονται με σύμβαση leasing που μεταβιβάζονται στην Εταιρεία Ακινήτων Δημοσίου (ΕΤΑΔ).

Επίσης, υπάρχει επικάλυψη αρμοδιοτήτων στην έκδοση οικοδομικών αδειών και τακτοποίησης αυθαιρέτων σε περιοχές που έχουν καθοριστεί ως ιστορικοί τόποι (Σπέτσες, Σπάρτη κ.ά.) μεταξύ των υπουργείων Περιβάλλοντος και Πολιτισμού.

Στο μεταξύ, κατά τον πρόεδρο των Αγρονόμων -Τοπογράφων Μηχανικών, αν σε ένα αγροτεμάχιο,  εκδοθεί οικοδομική άδεια  η οποία λήξει μέσα στο διάστημα που ορίζει ο νόμος, τότε, δεν μπορεί να εκδοθεί άλλη. Την ίδια ώρα, δεν έχει ακόμη ξεκαθαριστεί αν  ο ενδιαφερόμενος μπορεί να εκδώσει άδεια προσθήκης ή ακόμη και ανακαίνισης στην περίπτωση που έχει χτίσει.

Σημειώνεται ότι ιδιοκτήτες με οικόπεδα κάτω των τεσσάρων στρεμμάτων (750, 1.200 και 2.000 τετραγωνικών μέτρων) στις εκτός σχεδίου περιοχές έχουν ένα περιθώριο δύο χρόνων να προχωρήσουν στην έκδοση οικοδομικής άδειας, χωρίς όμως να μετράει ο χρόνος που χρειάζεται για τις άδειες του δημαρχείου ή της αρχαιολογικής υπηρεσίας, ενώ η οικοδομική άδεια ισχύει για τέσσερα χρόνια συν.

Επιπλέον, αν κάποιο τοπογραφικό διάγραμμα για οικοδομική άδεια ή συμβόλαιο έχει συνταχθεί μετά την 8η Αυγούστου 2013 και έχει αποκλίσεις από το παλαιότερο, τότε δεν μπορεί να μεταβιβαστεί ή να εκδοθεί νέα οικοδομική άδεια, εκτός κι αν ψευδώς γραφτεί ακριβώς το ίδιο εμβαδόν με το παλιό εμβαδόν.