Εκτός σχεδίου: τουριστική επένδυση έχει τις εγκρίσεις αλλά δεν μπορεί να χτίσει

Η παράλυση, που έχει επέλθει στην εκτός σχεδίου δόμηση για αξιοποίηση ιδιωτικών ακινήτων και την υλοποίηση σημαντικών επενδύσεων αποτυπώνεται στην περίπτωση ξενοδοχειακής μονάδας πέντε αστέρων, δυναμικότητας 420 κλινών, σε έκταση 39 στρεμμάτων στην Κω, ενταγμένη στον αναπτυξιακό νόμο, που έχει πάρει τις απαιτούμενες από τη νομοθεσία εγκρίσεις, η οποία όμως δεν μπορεί να χτίσει.

-«Γράφω από καθαρή απελπισία. Δημοσιοποιώ την υπόθεσή μου για να γίνει γνωστή σε όλη την επικράτεια η αδικία που υφίσταμαι, όπως σε χιλιάδες άλλες παρόμοιες περιπτώσεις, στην προσπάθεια μου να εκδώσω οικοδομική άδεια για την ανέγερση νέας ξενοδοχειακής μονάδας, την οποία παλεύω από το 2020», σημειώνει σε επιστολή του ο ενδιαφερόμενος επιχειρηματίας, που προσπαθεί να υλοποιήσει νέα τουριστική επένδυση 25 εκατομμυρίων ευρώ και βρίσκεται στο πέλαγος της πολεοδομικής ανασφάλειας που έχει επικρατήσει.

Οι απαιτούμενες από τη νομοθεσία εγκρίσεις

-«Μία επένδυση καθόλα έτοιμη προς υλοποίηση, με προσπάθεια άνω των 4 ετών για να φτάσει στο σημείο που είναι σήμερα, δεν μπορεί να προχωρήσει άμεσα», λέει ο ίδιος (τα στοιχεία του στη διάθεση του ecopress) και αναφέρει συγκεκριμένα ότι:

– «Oι εγκρίσεις που έχει εξασφαλίσει σε οικόπεδο 39 στρεμμάτων, που βρίσκεται στην περιοχή Καρδάμενα – Κω, εντός ΖΟΕ 6, σε εκτός σχεδίου περιοχή, με πρόσωπο σε κοινόχρηστη ασφαλτοστρωμένη οδό, μη αναγνωρισμένη από το κτηματολόγιο και καθιστούν την επένδυση έτοιμη προς υλοποίηση (σημειώνοντας τα στοιχεία των αποφάσεων)  είναι:

Α) έγκριση αρχαιολογίας

Β) έγκριση περιβαλλοντικών όρων

Γ) έγκριση εισόδου εξόδου από τον δήμο που αφορά τον συγκεκριμένο μη αναγνωρισμένο από το κτηματολόγιο δρόμο

Δ) εγκεκριμένους ορούς δόμησης από ΥΔΟΜ ΚΩ

Ε) Αίτηση για προέγκριση οικοδομικής άδειας προς ΕΥΠΑΤΕ

Ζ) Στη φάση της αίτησης προέγκρισης η ΕΥΠΑΤΕ έχει εκδώσει ΚΑΤΑΛΛΗΛΟΤΗΤΑ ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟΥ

Η) ΕΓΚΡΙΣΗ ΕΠΙΧΟΡΗΓΗΣΗΣ ΥΨΟΥΣ 3,500,000 ΕΥΡΩ Η ΟΠΟΙΑ ΔΗΜΟΣΙΕΥΤΗΚΕ ΣΤΗΝ ΕΦΗΜΕΡΙΔΑ ΤΗΣ ΚΥΒΕΡΝΗΣΗΣ

Θ) ΕΓΚΡΙΣΗ ΑΠΟ ΤΟ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟ ΑΡΧΙΤΕΚΤΟΝΙΚΗΣ ΠΕΡΙΦΕΡΕΙΑΚΗΣ ΕΝΟΤΗΤΑΣ ΚΩ

-«Έχοντας όλες αυτές τις εγκρίσεις, δεν μπορώ να πάρω προέγκριση οικοδομικής άδειας από την ΥΔΟΜ Κω, εξαιτίας των αποφάσεων του ΣτΕ, για την εκτός σχεδίου δόμηση σε οικόπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων, χωρίς «πρόσωπο» σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό, ώστε να ξεκινήσω την επένδυση, η οποία αφορά ξενοδοχείο 5 αστέρων, δυναμικότητας 420 κλινών» σημειώνει ο καταγγέλλων και σχολιάζει ότι:

-«Από τη μια πλευρά οι γενικόλογες αποφάσεις του ΣτΕ για συγκεκριμένες περιπτώσεις, που απαγορεύουν την εκτός σχεδίου δόμηση και από την άλλη οι νόμοι που σας παρέθεσα οι οποίοι είναι εν ισχύ.  Αυτή η κατάσταση βέβαια ερμηνεύεται κατά το δοκούν από τους προϊστάμενους των εκάστοτε ΥΔΟΜ, με αποτέλεσμα να αποφασίζουν εκείνοι για το αν θα επιτρέψουν την δόμηση έκτος σχεδίου και με ποιες προϋποθέσεις ή όχι».

Διευκρινιστικά ερωτήματα και η σιωπή του ΥΠΕΝ

Στην προκειμένη περίπτωση αξίζει να σημειωθεί ότι ο ενδιαφερόμενος επενδυτής απευθύνθηκε με έγγραφο υπόμνημα του προς την Πολεοδομία Κω, η οποία τον ενημέρωσε ότι «έχει υποβληθεί σχετικό ερώτημα στην αρμόδια υπηρεσία (Τμήμα ΠΕΧΩΣΚ Δωδεκανήσου της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Αιγαίου) και αναμένουμε διευκρινίσεις».

Με τη σειρά της η Αποκεντρωμένη Διοίκηση Αιγαίου διαβίβασε το ερώτημα στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, χωρίς όμως να δοθεί απάντηση.

Οι μισές ΥΔΟΜ βγάζουν άδειες και οι άλλες μισές όχι 

Αυτά συμβαίνουν όταν στα Δωδεκάνησα, σε άλλα νησιά ακόμη και στα ίδια νησιά για διαφορετικές ιδιοκτησίες εκδίδονται και σε άλλες περιπτώσεις  δεν εκδίδονται οικοδομικές άδειες στην εκτός σχεδίου δόμηση.

Ως γνωστόν η εκτός σχεδίου δόμηση έχει «παγώσει» σε ορισμένες περιοχές ενώ σε άλλες εκδίδονται κανονικά οικοδομικές άδειες από τις ΥΔΟΜ, μετά από ακυρωτική απόφαση του ΣτΕ για οικοδομική άδεια σε έκταση άνω των 4 στρεμμάτων στην Πάτμο, χωρίς «πρόσωπο» σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη οδό. Από το ΥΠΕΝ και την κυβέρνηση έχουν γίνει τον τελευταίο ενάμιση χρόνο αλλεπάλληλες ανακοινώσεις ότι θα δοθεί λύση με  μεταβατική νομοθετική ρύθμιση, χωρίς οι σχετικές πρωτοβουλίες να έχουν τελεσφορήσει.

-«Είναι σαφές ότι, ανεξάρτητα από το περιεχόμενό τους, οι αποφάσεις του ΣτΕ δεν εισάγουν κανόνες δικαίου ούτε υποχρεώνουν την Διοίκηση να μεταβάλλει τον τρόπο που ενεργεί σε άσχετες με την ένδικη κάθε φορά υπόθεση. Ελλείψει μάλιστα σχετικής έστω εγκυκλίου του αρμοδίου Υπουργείου, ουδείς λόγος συντρέχει να «νεκρώσει» κυριολεκτικά η εν γένει οικοδομική δραστηριότητα στη χώρα, πολύ περισσότερο η τουριστική της ανάπτυξη που αποτελεί το βασικό πυλώνα της ελληνικής οικονομίας. Για το λόγο αυτό, άλλωστε, άλλες Υ.ΔΟΜ. σε όμοιες με την υπό κρίση περίπτωση προχωρούν στην έκδοση των οικοδομικών αδειών ζητώντας απλώς να συνυποβληθεί δήλωση του ιδιοκτήτη περί γνώσης των αποφάσεων του ΣτΕ και ρητή εκ των προτέρων παραίτηση από οποιαδήποτε αξίωσή του έναντι της Υπηρεσίας σε περίπτωση μελλοντικής ακύρωσης της εκδοθεισόμενης άδειας», αναφέρει ο θιγόμενος επιχειρηματίας στο υπόμνημα του.

Αλαλούμ και παραλυσία στην εφαρμογή της νομοθεσίας 

Ο ίδιος εξηγεί τις ιδιαιτερότητες της δικής του περίπτωσης, που βεβαίως αφορούν και σε χιλιάδες άλλες περιπτώσεις εκτός σχεδίου ακινήτων, οι οποίες όμως εξουδετερώνονται από το γενικό κλίμα παραλυσίας, που έχει επέλθει στην εφαρμογή της νομοθεσίας στην εκτός σχεδίου δόμηση. Ειδικότερα σχετικά σημειώνεται ότι:

-«Στην δική μου περίπτωση η οδός που έχει «πρόσωπο» το αγροτεμάχιο μου υφίσταται νομίμως εδώ και 40 χρόνια, είναι ασφαλτοστρωμένη, πλάτους άνω τον 5 μέτρων  και δεν έχει διανοιχθεί από ιδιωτική πρωτοβουλία. (κάτι που αποδεικνύει και η έγκριση Εισόδου – Εξόδου)», λέει ο θιγόμενος επιχειρηματίας και αναλυτικά σημειώνει τα ακόλουθα:

-«Στα πλαίσια αυτά, είναι πάγια η θέση της ΕΥΠΑΤΕ ( τμήμα χορήγησης αδειών του υπουργείου Τουρισμού), για τη χορήγηση καταλληλόλητας σε ακίνητα ακόμα και χωρίς αναγνωρισμένη οδό, η οποία σε καμία περίπτωση δεν έχει προέλθει από ιδιωτική πρωτοβουλία!

Στην προκειμένη περίπτωση, η ως άνω Υπηρεσία (ΕΥΠΑΤΕ) έχει προβεί σε ενδελεχή έλεγχο του φακέλου του ακινήτου μας και έχει εγκρίνει την υλοποίηση της επένδυσης λαμβάνοντας ιδίως υπόψη το Διάγραμμα Κάλυψης και την έγκριση της μελέτης εισόδου – εξόδου οχημάτων από το Δήμο Κω.

Άλλωστε, είναι αναμφισβήτητο πως η επίμαχη οδός τυγχάνει κοινόχρηστη, διανοιγείσα εδώ και δεκαετίες από την τότε Κοινότητα Καρδάμαινας με νόμιμο τρόπο, ενώ συντηρείται από το Δήμο της Κω. Αυτό ακριβώς βεβαιώνει και ο Δήμος Κω εγκρίνοντας τη μελέτη εισόδου – εξόδου. Η αποτύπωση της οδού ή μη στους κτηματολογικούς χάρτες που συνέταξαν οι Ιταλοί κατακτητές πριν από σχεδόν ένα αιώνα (1936) δεν μπορεί επ’ ουδενί να αποτελεί κριτήριο για την οικοδομησιμότητα του ακινήτου μας υπό το πρίσμα των άνω διατάξεων. Τόσο το γράμμα όσο και το πνεύμα αυτών είναι ξεκάθαρο.

Κρίσιμο στοιχείο για την έκδοση οικοδομικής άδειας αποτελεί και η χάραξη του αιγιαλού και της παραλίας, σύμφωνα με τον Ν. 5092/2024, στον οποίο ορίζεται ρητώς ότι «πρόσωπο» ενός οικοπέδου σε αιγιαλό θεωρείται ισοδύναμο σε «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο χώρο και επομένως δίνει δικαίωμα οικοδομησιμότητας (χωρίς να υπάρχει πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό), όπως ισχύει και στην δική μου περίπτωση.

Επιπλέον, η τεκμηρίωση για την πρόσβαση στο ακίνητο έχει συμπεριληφθεί και στην εγκριθείσα Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων στην ενότητα 1.3, η οποία εκδόθηκε, έπειτα από έλεγχο της νομιμότητας της οδού πρόσβασης (Γεωγραφική θέση και διοικητική υπαγωγή έργου) όπου χαρακτηριστικά αναφέρεται πως «Η πρόσβαση στο ακίνητο θα γίνεται από τα νότια μέσω ασφαλτοστρωμένης από την πρώην κοινότητα Καρδάμαινας παραλιακής οδού, που συντηρείται από την αρμόδια Υπηρεσία του Δήμου και άρα περιλαμβάνεται στο δημοτικό-κοινοτικό οδικό δίκτυο. Από τον Φορέα του έργου έχει υποβληθεί το υπ’ αρ. πρ. 4471/24-2-2023 αίτημα έγκρισης εισόδου – εξόδου στην Διεύθυνση Τεχνικών Υποδομών του Δ. Κω και έχει εκδοθεί η υπ’ αρ. 167/7-7-2023 (ΑΔΑ: Ψ2ΡΚΩΛΕ-1ΛΗ) Απόφαση για την έγκριση της μελέτης εισόδου – εξόδου οχημάτων της εν θέματι ξενοδοχειακής μονάδας (επισυνάπτεται στο Παράρτημα V).»

Τέλος, σύμφωνα με τον Ν.3212/ 31/12/2003, ο οποίος ισχύει για αγροτεμάχια τα οποία δημιουργήθηκαν πριν από το 2003 (στη δική μας περίπτωση δημιουργήθηκαν το 2001), στο άρθρο 10, αναφέρεται ρητά ότι δικαίωμα δόμησης έχουν τα αγροτεμάχια που έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο είκοσι πέντε μέτρα, κάτι που ισχύει στην δική μας περίπτωση».