Ελληνική Κτηματαγορά: το χρονικό της κρίσης

Επωνύμως Κτηματαγορά Οικονομία Χρήμα 2 Απριλίου 2018 Αργύρης

Του Αλέξανδρου Παγουλάτου* Η ελληνική αγορά ακινήτων άρχισε την εντυπωσιακά καθοδική της πορεία, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας (ΤΤΕ), στην...

Ελληνική Κτηματαγορά: το χρονικό της κρίσης

Του Αλέξανδρου Παγουλάτου*

Η ελληνική αγορά ακινήτων άρχισε την εντυπωσιακά καθοδική της πορεία, σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδας (ΤΤΕ), στην αρχή του 2008. Κάποιοι επαγγελματίες του χώρου διέβλεπαν ήδη από αρκετά πριν σημάδια κόπωσης, τα οποία βεβαίως με ορισμένα «επίκαιρα» αντισταθμιστικά μέτρα όπως η αύξηση των αντικειμενικών αξιών στην αρχή του 2006 και η επιβολή του ΦΠΑ στις νεόδμητες κατοικίες, αναχαιτίστηκαν αλλά μόνο προσωρινά.

Έτσι είχαμε ένα «momentum» το οποίο διατήρησε τις τιμές έως το 2008. Το ίσως και κυριολεκτικά «δραματικό» σκηνικό για την ελληνική κτηματαγορά που παρακολουθήσαμε έκτοτε αποδίδεται από την ΤΤΕ « …κυρίως στο δυσμενές οικονομικό περιβάλλον, στην επιβολή των κεφαλαιακών ελέγχων και στην έλλειψη ρευστότητας, στα υψηλά ποσοστά ανεργίας, στις αρνητικές προσδοκίες των επιχειρήσεων και των νοικοκυριών, στη μείωση του διαθέσιμου εισοδήματος και στην αστάθεια του φορολογικού πλαισίου».

Μια μικρή παρατήρηση: Εδώ υποτιμάται, κατά τη γνώμη μου πάντα, ή αν θέλετε ενσωματώνεται σιωπηλά στην γενικότερη «έλλειψη ρευστότητας», μια από τις σημαντικότερες αιτίες της κρίσης, η σοβαρή μείωση της προσφοράς χρήματος λόγω της τραπεζικής κρίσης του 2008. Και πότε συνέβη;Ακριβώς μετά από μια περίοδο πρωτόγνωρα αφειδούς προσφοράς χρήματος για τη χώρα μας, λόγω βέβαια και των χαμηλών επιτοκίων του ΕΥΡΩ.

Επίσης μια και το άρθρο εξειδικεύεται στον χώρο της κτηματαγοράς, θεωρώ σκόπιμο να αναφέρω δυο ακόμα παράγοντες που συνετέλεσαν στην περαιτέρω πτώση συναλλαγών και κατ’ επέκτασιν και τιμών. Μπορεί να μην έπαιξαν τόσο σημαντικό ρόλο, όσο οι άλλοι παράγοντες αλλά το ενδιαφέρον τους έγκειται στο ότι αποτελούν μέρος του ενδογενούς πλαισίου της αγοράς, Είναι οι παρακάτω :

Η απότομη εισαγωγή ενός υψηλότατου και για τα διεθνή δεδομένα φόρου κατοχής, του γνωστού μας ΕΝΦΙΑ, ο οποίος εκτός από αντικίνητρο για την κατοχή και συνεπώς και για την αγορά ακινήτου, επέφερε και επιπλέον γραφειοκρατικό βάρος στο νομικό και φορολογικό πλαίσιο των μεταβιβάσεων. Έγιναν αδέξιοι χειρισμοί κατάστρωσης του νομικού και θεσμικού πλαισίου, «φαινομενικά» εισπρακτικοί, με την υποχρεωτική εξόφληση και την μη υπαγωγή σε παρακράτηση από το συμβολαιογράφο αλλά και άλλα αδύνατα σημεία, οι οποίοι κατά την προσωπική μου άποψη μάλλον στο αντίθετο, στην απώλεια Δημοσίων Εσόδων συνετέλεσαν.
Η θέσπιση του λεγόμενου «Πιστοποιητικού περί μη αυθαιρεσιών» το οποίο σε πρώτη φάση προσέθεσε ένα βάρος στους πωλητές, οι οποίοι ήταν υποχρεωμένοι να προβούν σε έξοδα πριν την είσπραξη του τιμήματος της αγοραπωλησίας. Αφ’ ετέρου δε, σύμφωνα με την προσωπική μου γνώμη αλλά και πολλών συναδέλφων κτηματομεσιτών και νομικών που ασχολούνται με ακίνητα, συνοδεύτηκε από ένα νομικό πλαίσιο το οποίο επίσης δημιουργούσε εκτός από μεγάλα κωλύματα σε περιπτώσεις παραβάσεων προς κοινοχρήστους χώρους και μία επιπλέον γενικότερη γραφειοκρατική επιβάρυνση.

Από το 2009 ως το 2012 λοιπόν, μπαίνουμε στη φάση του ισχυρότερου «momentum» της κρίσης. Σύµφωνα µε τα στοιχεία που συλλέχθηκαν από τους συµβολαιογράφους – µέλη του Συμβολαιογραφικού Συλλόγου Εφετείων Αθηνών-Πειραιώς-Αιγαίου και ∆ωδεκανήσου για τις αγοραπωλησίες των ακινήτων (ιδιωτικές συµβάσεις) διαπιστώθηκαν τα εξής:

Υπάρχει σηµαντική υποχώρηση των µεταβιβάσεων για νεόδµητα ακίνητα, ειδικότερα για ακίνητα στις ακριβές περιοχές και µεγάλης επιφάνειας, πλέον των 100 τετραγωνικών µέτρων, ενώ είναι πιο περιορισµένη η υποχώρηση για µικρότερα ακίνητα επιφάνειας 60-80 τετραγωνικών µέτρων. Για τις ως άνω νεόδµητες κατοικίες µεγάλης επιφάνειας το ποσοστό µείωσης των αγοραπωλησιών ξεπερνά το 70% την περίοδο 2009-2011, ενώ ακόµα µεγαλύτερη τάση µείωσης καταγράφηκε το 2012.
Για τα διαµερίσµατα µικρότερης επιφάνειας η µείωση του όγκου (αριθµού) των µεταβιβάσεων είναι µεγαλύτερη από 60% την περίοδο 2009-2011, ενώ το 2012 παρατηρείται σταθερότητα.
Οι αγοραπωλησίες µεταχειρισµένων ακινήτων, από την αρχή της κρίσης (2009), σηµειώνουν και αυτές κάµψη η οποία ανέρχεται σε ποσοστό µεγαλύτερο του 50%. Σηµαντικό είναι το γεγονός ότι στην περίοδο της κρίσης οι αγορές ακινήτων από οικονοµικούς µετανάστες έχουν σταδιακά σχεδόν µηδενιστεί, αν και από το 2012 εµφανίζεταιορισµένες αγοροπωλησίες παλαιών ακινήτων από οικονοµικούς µετανάστες.

Η αγορά εξοχικής κατοικίας έχει σηµειώσει µεγάλη κάµψη τη διετία 2009- 2012, µε τον αριθµό των συναλλαγών να καταγράφει µείωση κατά περίπου 80%. Οι αγοραπωλησίες αγροτεµαχίων επιφάνειας µικρότερης των 20 στρεµµάτων έχουν περιοριστεί δραστικά καθώς επίκειται αλλαγή της νοµοθεσίας για την εκτός σχεδίου δόµηση. Αντίθετα, παρουσιάζεται ενδιαφέρον στις αγοραπωλησίες στρεµµατικών εκτάσεων πλέον των 20 στρεµµάτων στη νησιωτική χώρα και στις παραθαλάσσιες όπως και στις ορεινές περιοχές.

Όσον αφορά τις επίσημες τιμές των αγοραπωλησιών τώρα, ενδεικτικά αναφέρω ότι από το 2008 έως το 2016 οι τιμές των διαμερισμάτων μειώθηκαν κατά 41,3% (σε ονομαστικούς όρους), ενώ κατά γεωγραφική περιοχή η υποχώρηση των τιμών εξακολουθεί να είναι εντονότερη στα δύο μεγάλα αστικά κέντρα (Αθήνα: -43,6% και Θεσσαλονίκη: -45,5%), έναντι των άλλων μεγάλων πόλεων (-38,7%) και των λοιπών περιοχών (-37,4%).

Στο τέλος του 2012 οπότε σύμφωνα με τα επίσημα στατιστικά στοιχεία σημειώνεται η μεγαλύτερη τριμηνιαία πτώση τιμών, αρχίζει δειλά μια τάση σταθεροποίησης, ενδεχομένως και γιατί αρχίζει να γίνεται διακριτό το εξής φαινόμενο: πολλοί ιδιοκτήτες αποσύρουν τα ακίνητα τους λόγω των χαμηλά διαμορφωμένων τιμών. Έκτοτε και ως το τέλος του 2016, σε πανελλήνιο επίπεδο οι τιμές υποχωρούν αλλά με μειούμενο ρυθμό για να φτάσουμε σε μια σχεδόν μηδενική υποχώρηση -0,6% κατά το δ’ τρίμηνο 2016.

Στην λίαν δυσμενή κατάσταση που η ελληνική κοινωνία βίωσε προστέθηκε και ταυτόχρονη πτώση των μισθωμάτων. Θα αποφύγω να κουράσω με ποσοτικά στοιχεία, θα αναφέρω μόνο ότι η πτώση στα μισθώματα ήταν ποσοστιαία λίγο μικρότερη αλλά και σε ορισμένες περιπτώσεις ίση με την πτώση των τιμών των κατοικιών. Επίσης έντονα αυξημένα ήταν και τα φαινόμενα αύξησης των συσσωρευμένων μη καταβληθέντων μισθωμάτων, με αποτέλεσμα να αυξάνουν το ρίσκο στις ήδη μειωμένες αποδόσεις των μισθωμένων ακινήτων. «Ουδέν κακόν αμιγές καλού» βέβαια γιατί οι δραματικές αυτές συνθήκες επέβαλαν τον εκσυγχρονισμό των νόμων, κυρίως των πεπαλαιωμένων που αφορούσαν τις επαγγελματικές μισθώσεις.

Μια μικρή φωτεινή εξαίρεση στον κλάδο αποτέλεσε η σχετική αύξηση της ζήτησης στον τομέα των τουριστικών ακινήτων. Σύμφωνα με την έκθεση του Διοικητή της ΤΤΕ για το 2016: «…Ο τομέας των τουριστικών ακινήτων αποτέλεσε κατά το 2016 το πιο ανθεκτικό και δυναμικό τμήμα της αγοράς ακινήτων, γεγονός άμεσα συνυφασμένο με την καλή πορεία του τουρισμού ειδικά από το 2013 και μετά. Σημαντικός αριθμός επενδύσεων δρομολογήθηκε στην Αττική, οι οποίες αφορούν την επαναλειτουργία ή αναβάθμιση παλαιών αλλά και την ανάπτυξη νέων μονάδων υψηλής κατηγορίας (τεσσάρων ή περισσότερων αστέρων), ενώ πράξεις, ειδικά εξαγοράς υφιστάμενων μονάδων, ολοκληρώθηκαν και σε τουριστικούς προορισμούς ανά την Ελλάδα (Μύκονος, Κέρκυρα, Κως κ.λπ.)….»

Ενδεχομένως συνδεόμενο να είναι και το ενδιαφέρον κάποιων Ρώσων, Κινέζων, Αράβων και μετά το 2014 συστηματικά και Τούρκων επενδυτών για αγορές κατοικιών στα νότια και παραθαλάσσια προάστια της Αττικής οι οποίοι συνέβαλαν στην κάπως καλύτερη κατάσταση που βίωσε η κτηματομεσιτική αγορά των περιοχών αυτών κατά τη διάρκεια της κρίσης. Σίγουρα σε αυτό βοήθησε και η κατάκτηση του δικαιώματος της «Golden Visa». Παράλληλα οι Κινέζοι σταθερά ενδιαφερόμενοι για την ελληνική αγορά επέκτειναν το ενδιαφέρον τους και στην περιοχή του κέντρου και πολύ αποσπασματικά και επιλεκτικά, μετά το τέλος του 2016 και σε ορισμένες περιοχές των Βορείων Προαστίων.

Διανύοντας τις αρχές του 2018 υπάρχει βελτίωση σε αρκετές περιοχές της χώρας, ενδιαφέρον από ξένους επενδυτές αλλά και ενδείξεις για μια πιο μακροπρόθεσμη θετική πορεία της ελληνικής κτηματαγοράς στο μέλλον.

Πίνακες

Στους παρακάτω πίνακες από σχετική μελέτη της ΤΤΕ εμφανίζεται η γενικότερη πορεία των επισήμως καταγεγραμμένων αγοραπωλησιών, για κατοικίες, γραφεία και καταστήματα αντίστοιχα από το 2007 έως και το 2016.