Πολεοδόμηση Επιχειρηματικών Πάρκων με προστασία της ιδιοκτησίας

Του Μανώλη Μπαλτά*

Τα χαρακτηριστικά που πρέπει να διέπουν τις Εταιρίες Ανάπτυξης Επιχειρηματικού Πάρκου (ΕΑΝΕΠ), δηλαδή τους Φορείς Υλοποίησης τέτοιων επενδύσεων, σε συνάρτηση με το καθεστώς ιδιοκτησίας της έκτασης που πολεοδομείται για να γίνει  Επιχειρηματικό Πάρκο.

Συνεχίζοντας την προσπάθεια συμβολής στη δημιουργία μιας νέας λειτουργικής και αποτελεσματικής νομοθεσίας που ετοιμάζεται…. για τα Επιχειρηματικά Πάρκα (ΕΠ), με σκέψεις και προτάσεις (μας) οι οποίες καταχωρούνται στις φιλόξενες στήλες του ecopress, θα αναφερθούμε ακολούθως στην τρίτη θεματική ενότητα καλής νομοθέτησης. Ειδικότερα θα αναφερθούμε στα χαρακτηριστικά που πρέπει να διέπουν τους Φορείς Υλοποίησης τέτοιων επενδύσεων, τους Φορείς ΕΑΝΕΠ, όπως ονομάζονται στο νόμο,  σε συνάρτηση με το καθεστώς ιδιοκτησίας της έκτασης που πολεοδομείται για να γίνει  Επιχειρηματικό Πάρκο.

Όπως προκύπτει από το ιστορικό ανάπτυξης οργανωμένων υποδοχέων επιχειρηματικότητας διαχρονικά, η μοναδική πλέον θεσμική διαδικασία ανάπτυξης Επιχειρηματικών Πάρκων που μπορεί να οδηγήσει σε αποτελέσματα είναι αυτή του Ν.3982/2011. Αυτό αποτελεί και την κύρια κατεύθυνση / προτροπή όλης της σχετικής νομοθεσίας, με κορυφαία αυτήν του Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου Βιομηχανίας. Είχαν βεβαίως προηγηθεί οι ατελέσφορες προσπάθειες που εκάστοτε ανέλαβαν Δημόσιοι Φορείς (πρ. ΥΠΕΧΩΔΕ, ΟΤΑ, Ν.Α., κλπ) κατ’ εφαρμογή του ν.2300/1995 (εξειδίκευση ν.1337/1983 για τις βιομηχανικές περιοχές).

Ο ν.2545/1997 αποτέλεσε το πρώτο ιστορικά θεσμικό πλαίσιο «αποκρατικοποίησης» εφαρμογών της βιομηχανικής χωροθεσίας με τη θεσμοθέτηση των ΦΟΡΕΩΝ ΒΕΠΕ (Βιομηχανικές Επιχειρηματικές ΠΕριοχές) που ανέλαβαν έκτοτε το ρόλο και την ευθύνη ανάπτυξης βιομηχανικών και βιοτεχνικών περιοχών και πάρκων. Ο ν.3982/2011 ακολούθησε τον ίδιο βηματισμό, υιοθετώντας τους Φορείς ΕΑΝΕΠ (Εταιρία ΑΝάπτυξης Επιχειρηματικού Πάρκου). Η 25ετής σχεδόν εφαρμογή του μοντέλου αποκρατικοποίησης που υιοθετήθηκε, έδειξε ξεκάθαρα πως για να υπάρξουν επενδύσεις και αποτελέσματα, χρειάζεται μεγαλύτερη ενεργοποίηση και πόροι  του ιδιωτικού τομέα. Αυτό σημαίνει ότι από τις διάφορες εναλλακτικές εκδοχές και μοντέλα Φορέων Υλοποίησης ΕΑΝΕΠ που θεσμοθετεί ο νομοθέτης στο άρθ. 45 του ν.3982/2011, το πιο επιτυχημένο φαίνεται να είναι αυτό που εξασφαλίζει υψηλή μετοχική συμμετοχή του ιδιωτικού τομέα, ενώ συνίσταται η «συμβολική» συμμετοχή φορέων κοινωνικής αναφοράς, όπως ΟΤΑ και Επιμελητήριο περιοχής εγκατάστασης.

Από τα παραπάνω συνάγεται ευθέως το συμπέρασμα ότι το νέο νομοθέτημα για τα πάρκα πρέπει να υιοθετήσει προτάσεις που θα τα καθιστούν (τα Επιχειρηματικά Πάρκα) βιώσιμες επενδύσεις που υλοποιούνται μεν για λόγους δημόσιας ωφέλειας, αλλά ο ανταποδοτικός τους χαρακτήρας τις καθιστά ελκυστικές και για τους  Φορείς της Ιδιωτικής Οικονομίας.

Για την επίτευξη του παραπάνω στόχου θα πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι βασική /κύρια προϋπόθεση ανάπτυξης ενός Επιχειρηματικού Πάρκου (και ορθώς) είναι η διασφάλιση της αναγκαίας έκτασης. Η παράμετρος αυτή καθορίζει και τον επιχειρησιακό σχεδιασμό της επένδυσης, υπό τις κάτωθι εκδοχές:

α) Η έκταση να είναι δημόσια ή δημοτική

β) Η έκταση να είναι ιδιωτική και να ανήκει σε έναν ιδιοκτήτη / Φορέα Υλοποίησης ΕΑΝΕΠ.

γ) Η έκταση να είναι ιδιωτική, πολλών ιδιοκτητών και κατά το νόμο επιβάλλεται η σύμφωνη γνώμη αυτών που κατέχουν το 55% (της έκτασης). Το Επιχειρηματικό Πάρκο αυτοχρηματοδοτείται διά των εισφορών σε χρήμα, με την ένταξή της (της έκτασης) στο σχέδιο πόλεως.

Λαμβάνοντας υπόψη τα προηγηθέντα, το νέο νομοθέτημα για τα πάρκα, θα πρέπει να βρει τον τρόπο και να νομοθετήσει διαδικασίες και κίνητρα, εις τρόπον ώστε και στις τρεις (3) ως άνω περιπτώσεις, η ανάπτυξη του Επιχειρηματικού Πάρκου να σχεδιάζεται και να αντιμετωπίζεται ως επένδυση. Πιο συγκεκριμένα και στις τρεις (3) περιπτώσεις, ο σχεδιασμός του ΕΠ να εξασφαλίζει την αναγκαία ανταποδοτικότητα / βιωσιμότητα, όπως απαιτούν οι συνθήκες της πραγματικής οικονομίας.

Υιοθετώντας τις παραπάνω κατευθύνσεις, προτείνουμε:

α) για την περίπτωση της δημοτικής – δημόσιας έκτασης είναι πολύ χρήσιμο και πρέπει να υπάρξουν ειδικές διευκολύνσεις (ιδίως διοικητικές και χρηματοδοτικές) που θα επιτρέψουν στους δημόσιους φορείς (ΟΤΑ, Επιμελητήρια, ΕΤΑΔ, ΤΑΙΠΕΔ κλπ) να ενεργοποιούν τη διαδικασία ανάπτυξης Επιχειρηματικού Πάρκου και να εξαντλούν τη φάση ωρίμανσης για να καταστήσουν την επένδυση θεσμικά εφικτή, αδειοδοτημένη και τελικά υλοποιήσιμη. Αλλά μέχρι εκεί. Η υλοποίηση της επένδυσης θα πρέπει να ανατίθεται σε φορείς της ιδιωτικής οικονομίας. Και εδώ έχει ιδανική εφαρμογή το μοντέλο ΣΔΙΤ και οι Συμβάσεις Παραχώρησης, οι λεπτομέρειες των οποίων (για τα ΕΠ) επιβάλλεται να εξειδικευτούν περαιτέρω.

β) για την περίπτωση όπου η έκταση ανήκει σε έναν ιδιώτη ή/και επενδυτή, το σενάριο μοιάζει απλό και είναι θέμα μέτρων και κινήτρων, τα οποία, παράλληλα με τις συνθήκες αγοράς, θα καταστήσουν το εγχείρημα βιώσιμο και ανταποδοτικό (ως επένδυση). Μέτρα και κίνητρα αυτής της μορφής μπορεί να είναι ειδικές φορολογικές ρυθμίσεις (πχ ρυθμός και μεγέθη αποσβέσεων παγίων, μειωμένους φορολογικούς συντελεστές εσόδων πώλησης γης με υπεραξία λόγω ένταξης στο σχέδιο πόλης, κλπ) που να ενισχύουν αυτό το ιδιότυπο (και για λόγους δημοσίου συμφέροντος) real estate. Μέτρα που θα ενεργοποιούσαν developers, εταιρίες ΑΕΑΑΠ, επενδυτές γενικότερα, να επενδύσουν σε αυτό το πεδίο.

γ) Τέλος, για την περίπτωση της έκτασης πολλών ιδιοκτητών, η οποία είναι και η πλέον συνήθης, πολύπλοκη και διαχειριστικά επώδυνη, το νέο νομοθέτημα θα πρέπει να λάβει υπόψη του το γεγονός ότι αυτή θα είναι η πλέον συνήθης περίπτωση εκτάσεων που προορίζονται για Επιχειρηματικό Πάρκο. Αυτό απορρέει τόσο από τη φύση της ελληνικής «μικρο»ιδιοκτησίας, όσο και από το καθεστώς των άτυπων συγκεντρώσεων που αθροίζουν ιδιοκτησίες που κατά κανόνα ανήκουν σε εγκατεστημένες επιχειρήσεις. Άτυπων συγκεντρώσεων που όλες οι μελέτες (ΚΕΕ, κλπ) και τα νομοθετήματα (Ν.3982/2011, ΕΧΠ-Β) αναδεικνύουν τη μετατροπή τους σε Επιχειρηματικά Πάρκα Εξυγίανσης, ως εθνική επιλογή 1^ης προτεραιότητας. Πρόκειται για την περίπτωση ΕΠ, η υλοποίηση του οποίου προϋποθέτει τη χρηματοδότησή του, από ιδιώτες με «ειδικά» χαρακτηριστικά (ιδιοκτήτες γης και εγκατεστημένες επιχειρήσεις).

Για την περίπτωση αυτή, κάθε σκέψη να καταργηθεί η απαίτηση του νόμου για τη διασφάλιση της έκτασης που επιβάλει τη σύμφωνη γνώμη των ιδιοκτητών που κατέχουν το 55% της έκτασης, όπως έγινε στα Οινόφυτα, εκτός από ανιστόρητη, «έξαλλη» και θεσμικά-συνταγματικά αντισυμβατική, είναι και «επικίνδυνη». Οποιαδήποτε προσπάθεια πολεοδόμησης, ιδιωτικής γης από τρίτους (τον ιδιωτικό φορέα ΕΑΝΕΠ), ιδίως αν πρόκειται για περιοχή  άτυπης συγκέντρωσης, με επιχειρήσεις εν λειτουργία, χωρίς τη σύμφωνη γνώμη της πλειοψηφίας 50%+1, εκτός από την έννομη τάξη και το δικαίωμα προστασίας της ατομικής ιδιοκτησίας, θα προσκρούσει σε μεγάλες αντιστάσεις, με εκρηκτικές διαστάσεις που θα ακυρώσουν κάθε προσπάθεια εξυγίανσης, ακόμα και την πιο φιλότιμη και την πιο ανιδιοτελή (προσπάθεια). Και ναι μεν το Δημόσιο και οι ΟΤΑ έχουν το δικαίωμα  να πολεοδομούν και να ρυμοτομούν εκτάσεις τρίτων, χωρίς να έχουν τη σύμφωνη γνώμη τους, αλλά αυτοί (οι Δημόσιοι Φορείς) κατά τεκμήριο είναι οι θεματοφύλακες του δημοσίου συμφέροντος. Θεωρητικά τουλάχιστον  κρίνουν αξιολογούν και ρυμοτομούν ιδιωτικές περιουσίες, αδέκαστα, ανεπηρέαστα, για το κοινό συμφέρον, εφαρμόζοντας το νόμο και τους κανόνες της επιστήμης και υποκείμενοι σε σκληρό δημόσιο έλεγχο. Το ίδιο δικαίωμα πολεοδόμησης, χωρίς συναίνεση έστω του 50%+1, δεν μπορεί να δοθεί σε ιδιώτη (ΕΑΝΕΠ) που αντικειμενικά κάνει «business», ανεξάρτητα από τη διάσταση της «δημόσιας ωφέλειας» που επιφέρει το Πάρκο, κατά το νομοθέτη.

Εμβαθύνοντας ακόμα περισσότερο, η υλοποίηση της εξυγίανσης με την κατασκευή πάρκου σε περιοχές με ήδη διαμορφωμένο καθεστώς χρήσεων και άτυπων συγκεντρώσεων και με επιχειρήσεις εν λειτουργία, επιβάλει μακρά και επώδυνη διαδικασία διαβουλεύσεων και ενημέρωσης για να πεισθούν τα εμπλεκόμενα μέρη, για τα οφέλη της οργάνωσης και της πολεοδόμησης. Ειδικότερα, ο πολεοδομικός σχεδιασμός πρέπει να γίνεται βήμα- βήμα και πολύ προσεκτικά, σε συνεργασία με τις επιχειρήσεις, έτσι ώστε να εξασφαλίζεται, όπου είναι δυνατόν, η σύμφωνη γνώμη τους για τον τρόπο απόδοσης της εισφοράς σε γη από περιοχές που δεν θίγεται η λειτουργία της επιχείρησης.

Η νέα νομοθεσία των πάρκων, ειδικά για την περίπτωση (γ), θα μπορούσε να μειώσει το ποσοστό συναίνεσης στο 50%+1 (αντί 55%). Κυρίως όμως πρέπει να δει πολύ ισχυρά κίνητρα που θα επιτρέψουν να εκπληρωθούν οι αναγκαίες προϋποθέσεις βιωσιμότητας ιδιωτικών επενδύσεων και σ’ αυτή την περίπτωση. Ενδεικτικά κίνητρα αυτής της μορφής είναι (α) η θεσμοθέτηση της δυνατότητας εκχώρησης των εισφορών σε χρήμα για την κάλυψη δανειακών υποχρεώσεων ή/και την απόδειξη της ανταποδοτικότητας της επένδυσης, για κάθε είδους χρηματοδότηση (ΕΣΠΑ, δανεισμός, Αναπτυξιακός Νόμος, κλπ), υπέρ της ΕΑΝΕΠ, (β) η απλοποίηση της διαδικασίας συμψηφισμού πρόσθετης εισφοράς σε γη, μέσω κατάτμησης και δημιουργίας νέων οικοπέδων, υπέρ της ΕΑΝΕΠ, σε περίπτωση άρνησης ή αδυναμίας εμπρόθεσμης καταβολής εισφοράς σε χρήμα, με ρήτρες προστασίας της ιδιοκτησίας και απόκρουσης φαινομένων κατάχρησης δικαιώματος (από τις ΕΑΝΕΠ), (γ) θεσμική άνεση και διευκόλυνση στη δημιουργία θετικού ισοζυγίου γης για εμπορικούς σκοπούς της ΕΑΝΕΠ, ήδη από τη φάση της κτηματογράφησης, μέσω των δηλώσεων ιδιοκτησίας, (δ) διατύπωση πλαισίου συγχρηματοδότησης των εισφορών σε χρήμα, ιδίως στις άτυπες συγκεντρώσεις,  με σκοπό τη δραστική μείωση τους.

Αξιοποιώντας τα αποτελέσματα σειράς μελετών που έχουν εκπονηθεί για τα ΕΠ και το θεσμικό καθεστώς ανάπτυξης τους για λογαριασμό του ΣΕΒ και της ΚΕΕ επί αείμνηστου Πρόεδρου Κων. Μίχαλου, βάσιμα μπορούμε να υποστηρίξουμε ότι έφτασε πλέον ο καιρός να ληφθούν πολλά και σημαντικά μέτρα, οριζόντια και ανεξάρτητα από την εκδοχή του καθεστώτος ιδιοκτησίας (δημόσια, ιδιωτική κλπ).

Στη νέα νομοθεσία επιβάλλεται να υιοθετηθούν σειρά θεσμικών προτάσεων ρυθμιστικού χαρακτήρα, όπου η κάθε μια εξ αυτών και όλες μαζί από κοινού, να οδηγούν στην ενίσχυση των επενδυτικών χαρακτηριστικών των Επιχειρηματικών Πάρκων, χωρίς να αλλοιώνεται ο «δημόσιος» χαρακτήρας αυτών των επενδύσεων. Για παράδειγμα, η θεσμοθέτηση ισχυρών οικονομικών κινήτρων για τις επιχειρήσεις εντός ΕΠ, η κατάργηση όλων των παρεκκλίσεων εκτός σχεδίου, στο πνεύμα του ν.4759/2020, που την καθιστούν πιο ελκυστική από την εντός πάρκων εγκατάσταση για τις επιχειρήσεις, ακόμα και η διεύρυνση του δικαιώματος απαλλοτρίωσης από φορείς ΕΑΝΕΠ στο (50%-1) της έκτασης του ΕΠ, όπως εφαρμοζόταν επί ν.2545/1997 (δεν υπήρχε θεσμικό όριο) και αντί του 20% που επιτρέπει ο ν.3982/2011, είναι σημαντικά μέτρα επίτευξης του κυρίου σκοπού προσέλκυσης ιδιωτικών φορέων και κεφαλαίων για επενδύσεις ΕΠ.

*Μανώλης Μπαλτάς: Μέλος ΓΣ ΣΕΒ, Δ/νων Συμβούλος  Re.De-Plan AE