Επιχειρηματικό Πάρκο: κύριο μοντέλο χωρικής ανάπτυξης επενδύσεων

Του Μανώλη Μπαλτά*

Το 2^ο κλειδί για μια επιτυχημένη νέα νομοθεσία για τα Πάρκα: Με προηγούμενη αρθρογραφία μας στο φιλόξενο Ecopress δείτε εδώ και εδώ «υποσχεθήκαμε» να καταγράψουμε τις προτάσεις  μας για 12 κλειδιά – θεματικές ενότητες, για μια επιτυχημένη νέα νομοθεσία για τα Επιχειρηματικά Πάρκα (ΕΠ) στο πλαίσιο της προετοιμασίας που γίνεται για αυτό το σκοπό στη Γενική Γραμματεία Βιομηχανίας.

Η παρούσα πρόταση αφορά στη 2^η θεματική ενότητα (2^ο «κλειδί»), που παρουσιάζουμε και έχει ως αντικείμενο τη διεύρυνση του πεδίου εφαρμογής του Ν.3982/11 για όλες τις επαγγελματικές εγκαταστάσεις, όταν υπάρχουν συμβατές χρήσεις γης και κρίσιμη μάζα επιχειρήσεων που καθιστά το εγχείρημα βιώσιμο. Πιο συγκεκριμένα, η πρόταση εισηγείται τη διεύρυνση της δυνατότητας ιδιωτικής πολεοδόμησης όλων των περιοχών επιχειρηματικών και επαγγελματικών δραστηριοτήτων, τη πολεοδόμησή τους και την απόκτηση όρων εντός σχεδίου δόμησης κάτω από συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Καθιστά δηλαδή το ΕΠ ως το κύριο (αν όχι το  μοναδικό) μοντέλο χωρικής ανάπτυξης επενδύσεων. Και εξηγούμαστε γιατί.

Με βάση τις ισχύουσες διατάξεις, οι περιοχές που καθορίζονται ως ζώνες επιχειρηματικών και επαγγελματικών δραστηριοτήτων, μέσω ΓΠΣ – ΣΧΟΟΑΠ – ΖΟΕ, ΤΧΣ κ.λπ., αποκτούν  πλεονέκτημα οικοδόμησης και «ανάπτυξης», σε καθεστώς εκτός σχεδίου δόμησης, για τις εκάστοτε προβλεπόμενες δραστηριότητες. Όμως, η έλλειψη θεσμικού εργαλείου, που να επιτρέπει και να προτρέπει (και με κίνητρα) την ιδιωτική πολεοδόμηση σε αυτές τις περιοχές, στην πράξη οδηγεί στην αέναη αναπαραγωγή της εκτός σχεδίου δόμησης και της περιβαλλοντικής υποβάθμισης. Αν λάβουμε υπόψη μας ότι η χώρα θα οικοδομείται τα επόμενα 20 χρόνια με βάση τις προβλέψεις των υφιστάμενων ΓΠΣ, ΖΟΕ κλπ, οι παραπάνω συνθήκες «ανάπτυξης» θα είναι το μοναδικό εργαλείο οικοδόμησης των παραπάνω περιοχών. Εξάλλου, κατά ρητή διάταξη του οικείου θεσμικού πλαισίου (παρ. 3 άρθ. 17 ΠΔ 59/18), χρήσεις γης που έχουν καθοριστεί με εγκεκριμένα ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ, βάσει των διατάξεων των ΠΔ 81/80 και ΠΔ 23.02.87 θα εξακολουθούν να ισχύουν όπως καθορίστηκαν (40 … χρόνια πριν!).

Ενόψει της νέας προσπάθειας για τη πολεοδομική – χωροταξική ανασυγκρότηση της χώρας, στα νέα ΤΠΣ-ΕΠΣ, επιβάλλεται να επέλθουν ριζικές αλλαγές τόσο στο θεσμικό πλαίσιο, όσο και κυρίως στην κουλτούρα σχεδιασμού. Άλλως, η εκτός σχεδίου δόμηση θα παραμείνει ο μονόδρομος της ανάπτυξης επαγγελματικών εγκαταστάσεων και κάθε ελεύθερη γη της επικράτειας, θα οικοδομηθεί, για πάντα, με τα γνωστά σε όλους χαρακτηριστικά και συνέπειες. Με ότι αυτό συνεπάγεται για τη βιώσιμη ανάπτυξη και την προστασία των φυσικών πόρων.

Για την αποτροπή αυτής της εξέλιξης, στο νέο θεσμικό πλαίσιο που ετοιμάζεται για τα Επιχειρηματικά Πάρκα, θα πρέπει να υιοθετηθεί ρητή πρόβλεψη κατευθύνσεων, σύμφωνα με τις οποίες κατά την εκπόνηση ΤΠΣ-ΕΠΣ να μην αποτρέπεται, αντίθετα να προτρέπεται η ανάπτυξη περιοχών επαγγελματικών εγκαταστάσεων μέσω της Οργάνωσης/ Πολεοδόμησης τους. Προϋπόθεση για αυτό είναι να συγκεντρώνεται η κρίσιμη μάζα ενδιαφερομένων επενδυτών που μπορεί να υλοποιήσει ένα βιώσιμο επενδυτικό σχέδιο ιδιωτικής πολεοδόμησης κατά τις διατάξεις του Ν.3982/2011, ανεξαρτήτως του είδους και της κατηγορίας δραστηριοτήτων των αντίστοιχων επαγγελματικών υποδομών αναπτύσσοντας ένα adhoc (θεματικό) Επιχειρηματικό Πάρκο Ειδικού Τύπου. Αυτή η πρόβλεψη θα μπορούσε να αφορά κάθε είδους επαγγελματική δραστηριότητα, από το εμπόριο (openmall κλπ) μέχρι και τουρισμό (περιοχές ΠΟΤΑ), με εξαίρεση το Κτηνοτροφικό Πάρκο.

Προς τούτο κρίνεται χρήσιμο να διευρυνθεί η τυπολογία των Επιχειρηματικών Πάρκων του άρθ. 41 του Ν.3982/2011. Να συμπεριλάβει όλες τις κατηγορίες γενικών χρήσεων των επαγγελματικών δραστηριοτήτων, όπως και αυτές των ειδικών χρήσεων εστιασμένου ενδιαφέροντος του ΠΔ 59/2018, όπως ενδεικτικά «ΕΠ Αστικών Υποδομών», «ΕΠ Μεταφορικών Υποδομών» κλπ.

Οι παραπάνω κατευθύνσεις νομοθέτησης σχετικά με τα ΕΠ, επιβάλλεται να συνοδευτούν και από μια γενναία και εκ βάθρων (χωρίς κόστος) αναδιάρθρωση της χωροταξικής νομοθεσίας, ειδικότερα στο πεδίο των ορισμών των ζωνών επαγγελματικών εγκαταστάσεων. Αυτό που προτείνουμε είναι, με μια και μόνο οριζόντια διάταξη, όλες οι θεσμοθετημένες  ζώνες και περιοχές επαγγελματικών και παραγωγικών δραστηριοτήτων να μετονομαστούν  και εφ’ εξής να καλούνται «Χώροι Υποδοχής Επιχειρήσεων» (ΧΥΕ) της παρ. 3 του Άρθ. 41 του Ν. 3982/2011. Στο πλαίσιο της ρύθμισης που προτείνεται είναι αναγκαίο, για λόγους συνταγματικής τάξης, να προβλεφτεί ότι διατάξεις ρυθμιστικών σχεδίων (ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ) που καθορίζουν περιορισμούς ως προς τα επίπεδα όχλησης (Χαμηλή, Μέση, Υψηλή) διατηρούνται σε ισχύ. Ομοίως διατηρούνται σε ισχύ ρυθμίσεις καθορισμού  επιτρεπομένων  χρήσεων  γης και δραστηριοτήτων, υπό την επιφύλαξη του άρθ. 17 παρ. 3 του ΠΔ 59/18. Τέλος περιοχές ΕΜ και ΕΟ που βρίσκονται εκτός εγκεκριμένων ΓΠΣ/ ΣΧΟΟΑΠ θα πρέπει να διατηρήσουν σε ισχύ τα χαρακτηριστικά τους και τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης που ορίζονται για αυτές.

Για να γίνουμε σαφείς στη πρόταση μας για τον ορισμό ΧΥΕ συμπεριλαμβάνονται οι Περιοχές Οργανωμένης Ανάπτυξης Παραγωγικών Δραστηριοτήτων (ΠΟΑΠΔ), οι περιοχές ανάπτυξης Ε.Π. χαμηλής, μέσης και υψηλής όχλησης του Ν.3982/11, οι περιοχές του Ν.4458/1965 (ΒΙΠΕ) ή Ν.2545/1997 ΒΕΠΕ (ΒΙΠΕ, ΒΙΠΑ, ΒΙΟΠΑ), οι περιοχές Χονδρεμπορίου, οι Τεχνοπόλεις, οι περιοχές Εμπορευματικών Σταθμών του Ν.3333/2005, οι περιοχές ΒΙΠΑ – ΒΙΟΠΑ προς εξυγίανση, οι περιοχές ΕΜ και ΕΟ του ΠΔ 84/84, οι περιοχές Αποθήκευσης, καθώς και κάθε περιοχή παραγωγικών, οικονομικών, επιχειρηματικών δραστηριοτήτων που καταγράφεται σε θεσμοθετημένα ρυθμιστικά πλαίσια, ήτοι ΓΠΣ/ΣΧΟΟΑΠ, Περιφερειακά Πλαίσια Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης (ΠΠΧΣΑΑ), Ειδικά Πλαίσια Χωροταξικού Σχεδιασμού και Αειφόρου Ανάπτυξης, με εξαίρεση τις περιοχές ΠΕΡΠΟ και ΚΤΗΝΟΤΡΟΦΙΚΟ ΠΑΡΚΟ.

Η παραπάνω «πολύπλοκη» υφολογικά και γραμματικά, λόγω ορολογίας, θεσμική αναδιάρθρωση, για τους γνωρίζοντες είναι περισσότερο από απλή. Τόσο απλή που «πιο απλή πεθαίνεις». Ταυτόχρονα όμως είναι μια μεγάλη επανάσταση, που συμβάλλει σημαντικά στην απλοποίηση των διαδικασιών και τον εκσυγχρονισμό της χωροταξικής νομοθεσίας. Ταυτόχρονα συνιστά δόρυ κατά της εκτός σχεδίου και δώρο στη περιβαλλοντική προστασία και τη βιώσιμη ανάπτυξη στη χώρα μας.

*Μανώλης Μπαλτάς: Μέλος ΓΣ ΣΕΒ, Δ/νων Συμβούλος  Re.De-Plan AE