Έρχονται οι διαμεσολαβητές μηχανικοί για υπαγωγές και πρόστιμα αυθαιρέτων

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Από τους ελέγχους υπαγωγών και προστίμων αυθαιρέτων θα αρχίσει η δραστηριότητα του νέου θεσμού των διαμεσολαβητών μηχανικών, που θεσμοθέτησε και ενεργοποιεί το ΥΠΕΝ, μέσω του ΤΕΕ.

Με νομοθετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ, περί τροποποίησης διατάξεων του πολεοδομικού νόμου 4495/17, που εντάχθηκε στο πολυνόμο του υπουργείου Παιδείας, καθιερώνεται ο διαμεσολαβητής μηχανικός.

Ως πρώτο πεδίο δραστηριότητας του ορίζεται η επίλυση διαφωνιών, μεταξύ ελεγκτών δόμησης και ιδιοκτητών ακινήτων, όπως αυτές μπορεί να προκύψουν κατά τους δειγματοληπτικούς ελέγχους που διενεργούν οι ελεγκτές δόμησης και συντάσσουν σχετικό πόρισμα για την πληρότητα και ορθότητα των υπαγωγών αυθαιρέτων στους νόμους τακτοποίησης και τον υπολογισμό των προστίμων.

Με αίτηση του ιδιοκτήτη

Μετά από αίτηση του ιδιοκτήτη, σύμφωνα με τη νέα νομοθετική ρύθμιση  θα ορίζεται  από το αρμόδιο γραφείο του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος (Τ.Ε.Ε.) διαμεσολαβητής µε αρμοδιότητα την εξέταση της σχετικής υπόθεσης και την προσπάθεια επίλυσης της διαφωνίας, ενώ θα διακόπτεται η προθεσμία των 30  ημερών για την άσκηση ενδικοφανούς προσφυγής της παραγράφου κατά του πορίσµατος του ελεγκτή δόμησης και θα αρχίζει νέα από την κοινοποίηση του πρακτικού αποτυχίας διαμεσολάβησης στον κύριο του ακινήτου.

Αυτές οι διαφωνίες είχε προβλεφθεί αρχικά στον 4495/17 να αντιμετωπίζονται μετά από σχετική εισήγηση από ειδικές 5μελείς επιτροπές αυθαιρέτων (με τη συμμετοχή εκπροσώπων της διοίκησης και φορέων)  στα πλαίσια των Παρατηρητηρίων Δόμησης, τα οποία ωστόσο δεν έχουν ακόμη συσταθεί και λειτουργήσει.

Με την ίδια ρύθμιση του ΥΠΕΝ δεν εμπίπτουν στο πεδίο δραστηριότητας των διαμεσολαβητών οι υπαγωγές και οι περιπτώσεις αυθαιρέτων, που βρίσκονται σε προστατευόμενες περιοχές και άλλες ειδικές περιπτώσεις, που αναφέρονται ακολούθως αναλυτικά.

Κέντρο Διαμεσολάβησης και Διαιτησίας στο ΤΕΕ

Σημειώνεται ότι όπως έχει ανακοινώσει ο πρόεδρος του ΤΕΕ Γιώργος Στασινός, στόχος είναι η δημιουργία Κέντρου Διαμεσολάβησης και Διαιτησίας στο ΤΕΕ.

-«Στόχος μας είναι να δημιουργήσουμε στο ΤΕΕ ένα Κέντρο Διαμεσολάβησης και Διαιτησίας» για τον κατασκευαστικό τομέα, καθώς «ο χώρος των κατασκευών, παρότι είναι γεμάτος προκλήσεις και δυσκολίες μπορεί να αποτελέσει κρίσιμο παράγοντα επιτυχίας όλων των εναλλακτικών θεσμών επίλυσης διαφορών» έχει ανακοινώσει ο πρόεδρος του ΤΕΕ Γιώργος Στασινός, απευθύνοντας χαιρετισμό στην ημερίδα με θέμα «Διαμεσολάβηση για την επίλυση διαφορών στον κατασκευαστικό τομέα», που διοργάνωσαν ο Οργανισμός Διαιτησίας και Διαμεσολάβησης (ΟΔΔΕΕ) του Ελληνογερμανικού Εμπορικού και Βιομηχανικού Επιμελητηρίου, σε συνεργασία με το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος, το Ελληνοκαναδικό Επιμελητήριο και τον Οργανισμό Προώθησης Εναλλακτικών Μεθόδων Επίλυσης Διαφορών (ΟΠΕΜΕΔ), που πραγματοποιήθηκε το Νοέμβριο του 2016 στο αμφιθέατρο του ΤΕΕ.

Ο Γιώργος Στασινός,  τονίζοντας αφενός τη σημασία της συμμετοχής του ΤΕΕ μαζί με τους 20 μεγαλύτερους και σημαντικότερους επιστημονικούς, οικονομικούς και κοινωνικούς φορείς της χώρας, για πρώτη φορά όλοι μαζί, στον δυναμικά αναπτυσσόμενο  ΟΠΕΜΕΔ, αφετέρου δε την πραγματικά μεγάλη εμπειρία του ΤΕΕ τόσο στις πραγματογνωμοσύνες όσο και στις διαιτησίες είπε ότι «ως ΤΕΕ ενισχύουμε και διευρύνουμε όλες τις δυνατότητες του θεσμού της διαμεσολάβησης».

Ο πρόεδρος του ΤΕΕ, αφού αναφέρθηκε στην καθυστέρηση απονομής της δικαιοσύνης στην χώρα μας, σημειώνοντας ότι είναι τεράστια και πολλές φορές οδηγεί πρακτικά σε αρνησιδικία, στην ασφάλεια δικαίου, λέγοντας ότι αποτελεί ένα από τα πιο σημαντικά κριτήρια για κάθε σοβαρό επενδυτή, έλληνα ή ξένο, που σκέφτεται να επενδύσει στη χώρα μας αλλά και για την προάσπιση του δικαιώματος της ιδιοκτησίας, ένα βασικό ανθρώπινο δικαίωμα που θίγεται με τις πολύχρονες αντιπαραθέσεις σε πολλές υποθέσεις, τόνισε χαρακτηριστικά ότι:

«Δυστυχώς στη χώρα μας, ενώ υπάρχει θεσμικό πλαίσιο, οι περισσότερες διαφορές εξακολουθούν να οδηγούνται στα δικαστήρια. Ήρθε η ώρα να αλλάξουμε τον τρόπο που αντιμετωπίζουμε τις διαφορές και τις συγκρούσεις». Και συμπλήρωσε ότι «κάποια πράγματα γίνονταν στραβά σε αυτή τη χώρα και πριν από την κρίση. Ήρθε η ώρα να κάνουμε γρήγορα όσες αλλαγές καθυστερούσαμε επί δεκαετίες. Και μία από αυτές τις αλλαγές, νοοτροπίας κατά πρώτον, είναι αυτή της καθιέρωσης εναλλακτικών μεθόδων επίλυσης διαφορών».

Η νέα ρύθμιση

Η νέα ρύθμιση του ΥΠΕΝ (άρθρο 227), που περιελήφθη στο πολυνόμο του υπουργείου Παιδείας για την τροποποίηση   διατάξεων του ν. 4495/2017 (Α΄ 167) σχετικά με το νέο θεσμό του διαμεσολαβητή έχει ως εξής:

6. Στο άρθρο 108 επέρχονται οι εξής τροποποιήσεις: α) Στην παράγραφο 5 προστίθεται περίπτωση δ΄ ως εξής: «δ) Σε περίπτωση διαφωνίας µε το συνταχθέν πόρισµα του ελεγκτή δόµησης, ο κύριος του ακινήτου δύναται εντός τριάντα (30) ηµερών από την κοινοποίηση σε αυτόν του ανωτέρω πορίσµατος να αιτηθεί από το αρµόδιο γραφείο του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος (Τ.Ε.Ε.) τον ορισµό διαµεσολαβητή µε αρµοδιότητα την εξέταση της σχετικής υπόθεσης και την προσπάθεια επίλυσης της διαφωνίας. Με την υποβολή της αίτησης του προηγούµενου εδαφίου διακόπτεται η προθεσµία των τριάντα (30) ηµερών για την άσκηση ενδικοφανούς προσφυγής της παραγράφου 10 κατά του πορίσµατος του ελεγκτή δόµησης και αρχίζει νέα από την κοινοποίηση του πρακτικού αποτυχίας διαµεσολάβησης στον κύριο του ακινήτου. Δεν υπάγονται στη διαδικασία διαµεσολάβησης διαφωνίες που αφορούν απαγόρευση υπαγωγής ακινήτου στον ν. 4014/2011 (Α΄ 209) ή στον ν. 4178/2013 (Α΄ 174) ή στις διατάξεις του παρόντος, σύµφωνα µε το άρθρο 89 ή τις αντίστοιχες διατάξεις των ανωτέρω νόµων.»

Οι εξαιρέσεις

Οι περιπτώσεις που σύμφωνα με τη νέα ρύθμιση του ΥΠΕΝ εξαιρούνται και δεν υπάγονται στη διαδικασία διαµεσολάβησης, σύμφωνα με τις προβλέψεις του άρθρου 89 του νόμου 4495/17 έχουν ως εξής:

1. Δεν υπάγονται στις διατάξεις των άρθρων 96 επ. αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης που εμπίπτουν στις περιπτώσεις του παρόντος άρθρου.
2. Απαγορεύεται η μεταβίβαση δικαιώματος ακινήτου ή αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης εφόσον η αυθαίρετη κατασκευή ή αυθαίρετη αλλαγή χρήσης βρίσκεται:
   α) σε εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο της πόλης ή του οικισμού. Εξαιρούνται οι περιπτώσεις στις οποίες δεν έχει συντελεστεί η αναγκαστική απαλλοτρίωση επί ακινήτων στα οποία υφίστανται εμπράγματα δικαιώματα πολιτών. Σε περίπτωση υπαγωγής στον παρόντα, δεν επηρεάζονται το κύρος και η διαδικασία απαλλοτρίωσης και τα αυθαίρετα κτίσματα δεν αποζημιώνονται,
   β) σε παραχωρημένους σε δημόσια κοινή χρήση, χώρους του οικοπέδου της παρ. 58 του άρθρου 2του ν. 4067/2012(Α΄ 79),
   γ) εντός παρόδιας στοάς, η οποία υφίστατο κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής,
   δ) παρά το όριο των διεθνών, εθνικών, επαρχιακών ή δημοτικών ή κοινοτικών οδών, εντός ζώνης διάστασης ποσοστού πενήντα τοις εκατό (50%) των οριζόμενων από τη νομοθεσία περί μέτρων για την ασφάλεια της υπεραστικής συγκοινωνίας, οι οποίοι ίσχυαν κατά την εκτέλεση ή εγκατάστασή τους. Εξαιρούνται αυθαίρετες κατασκευές και αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις σε κτίρια για τα οποία έχει χορηγηθεί νομίμως οικοδομική άδεια, σε μικρότερη απόσταση από τα οριζόμενα στην παρούσα περίπτωση, καθώς και αυτοτελείς κατασκευές που περιλαμβάνονται στην παρ. 7 του άρθρου 17 του ν. 4067/2012, εκτός της περίπτωσης δ΄ αυτής, καθώς και αυθαίρετες κατασκευές και αυθαίρετες αλλαγές χρήσης τουριστικών εγκαταστάσεων που βρίσκονται σε επαφή με τα όρια δημοτικών ή κοινοτικών οδών, σε απόσταση μικρότερη από τα οριζόμενα στην παρούσα αλλά σε κάθε περίπτωση εκτός των ορίων απαλλοτρίωσης και με την προϋπόθεση ότι λειτουργούσαν και είχε χορηγηθεί άδεια λειτουργίας από τον Ε.Ο.Τ. πριν από τις 28.7.2011,
   ε) σε δημόσιο κτήμα,
   στ) σε δάσος, σε δασική ή αναδασωτέα έκταση,
   ζ) στον αιγιαλό και στον παλαιό αιγιαλό. Εξαιρούνται οι περιπτώσεις αυθαίρετων κατασκευών ή χρήσεων εντός του παλαιού αιγιαλού, εφόσον υφίστανται νομίμως εμπράγματα δικαιώματα πολιτών που προϋφίστανται της σχετικής οριοθέτησης του παλαιού αιγιαλού, καθώς και οι περιπτώσεις στον παλαιό αιγιαλό για τις οποίες εκκρεμεί δικαστική απόφαση, μέχρι την έναρξη ισχύος του παρόντος, για την εξαίρεση των κτισμάτων σύμφωνα με τη σχετική χάραξη. Σε περίπτωση υπαγωγής στον παρόντα, δεν επηρεάζονται το κύρος και η διαδικασία τυχόν απαλλοτρίωσης, καθώς και η επιβολή των κυρώσεων μετά την έκδοση της πρωτόδικης δικαστικής απόφασης, ανεξαρτήτως της αναστολής των ποινικών κυρώσεων που προβλέπονται στον παρόντα. Σε περίπτωση απαλλοτρίωσης τα αυθαίρετα κτίσματα δεν αποζημιώνονται.
   Στην έννοια των απαγορευτικών περιοχών της παρούσας παραγράφου περιλαμβάνονται και η όχθη και η παλαιά όχθη, όπως ορίζονται στο άρθρο 1 του ν. 2971/2001,
   η) στη ζώνη παραλίας. Εξαιρούνται οι περιπτώσεις που δεν έχει συντελεστεί η απαλλοτρίωση και οι αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις προϋφίστανται της σχετικής οριοθέτησης της ζώνης. Σε περίπτωση υπαγωγής στον παρόντα νόμο δεν επηρεάζονται το κύρος και η διαδικασία απαλλοτρίωσης και τα αυθαίρετα κτίσματα δεν αποζημιώνονται. Στην έννοια της απαγορευτικής περιοχής της παρούσας περιλαμβάνεται και η παρόχθια ζώνη, όπως ορίζεται στο άρθρο 1 του ν. 2971/2001,
   θ) σε αρχαιολογικό χώρο Ζώνης Α, εξαιρουμένων των αυθαιρέτων κατασκευών που πραγματοποιήθηκαν πριν την κήρυξη της αρχαιολογικής ζώνης εφόσον δεν απαγορευόταν η δόμηση,
   ι) σε αρχαιολογικό χώρο εκτός Ζώνης Α, εκτός αν δεν απαγορευόταν η εκτέλεση οικοδομικών εργασιών κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης. Σε κάθε περίπτωση εξαιρούνται οι αυθαίρετες κατασκευές που πραγματοποιήθηκαν πριν την κήρυξη της αρχαιολογικής ζώνης εφόσον δεν απαγορευόταν η δόμηση,
   ια) σε ιστορικό τόπο, ιστορικό διατηρητέο οικισμό και περιοχή ιδιαίτερου φυσικού κάλλους εκτός αν δεν απαγορευόταν η εκτέλεση οικοδομικών εργασιών κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής ή εγκατάστασης της αυθαίρετης χρήσης,
   ιβ) σε παραδοσιακό οικισμό ή παραδοσιακό τμήμα πόλης, με την επιφύλαξη των οριζομένων στο άρθρο 116 του παρόντος,
   ιγ) σε ρέμα, κρίσιμη παράκτια ζώνη, κατά την έννοια των άρθρων 2 περιπτώσεις 10 και 12 παρ. 8α του ν. 3937/2011 (Α΄60) ή προστατευόμενη περιοχή του άρθρου 19 του ν. 1650/1986 (Α΄160), όπως ισχύει μετά την αντικατάσταση του με το άρθρο 5 του ν. 3937/2011 (Α΄ 60), αν απαγορευόταν η εκτέλεση κάθε οικοδομικής εργασίας κατά το χρόνο εκτέλεσης της αυθαίρετης κατασκευής ή η χρήση κατά την εγκατάσταση της αυθαίρετης χρήσης. Στην περίπτωση οριοθετημένων ρεμάτων ή όπου υπάρχει προσωρινή οριογραμμή, κατά τις διατάξεις του άρθρου 5 του ν. 4258/2014 (A’ 94) απαγορεύεται η υπαγωγή εντός της περιοχής που περικλείεται από τις οριογραμμές του ρέματος. Στην περίπτωση αυθαίρετης κατασκευής, η οποία βρίσκεται μεταξύ της οριογραμμής και της οικοδομικής γραμμής, εφαρμόζεται συντελεστής επιβάρυνσης ίσος με τον συντελεστή πρασιάς του Παραρτήματος Α’ του παρόντος.
   Στην περίπτωση μη οριοθετημένων ρεμάτων ή έλλειψης προσωρινών οριογραμμών κατά τις διατάξεις του άρθρου 5 του ν. 4258/2014, θεωρούνται ως προσωρινές οριογραμμές αποκλειστικά για την εφαρμογή του παρόντος κατά περίπτωση οι εξής:
   α) στα μικρά ρέματα με έκταση λεκάνης απορροής μικρότερης ή ίσης του ενός (1) τετραγωνικού χιλιομέτρου (τ.χ.), όταν βρίσκονται εκτός ορίων οικισμών ή σχεδίων πόλεως, ή μικρότερης ή ίσης του μισού (0,50) τ.χ., όταν βρίσκονται εντός ορίων οικισμών ή σχεδίων πόλεως, οι οριογραμμές συμπίπτουν με τις γραμμές όχθης,
   β) στα μεσαία ρέματα με έκταση λεκάνης απορροής μικρότερης ή ίσης των δέκα (10) τ.χ., όταν βρίσκονται εκτός ορίων οικισμών ή σχεδίων πόλεως, ή μικρότερης ή ίσης των πέντε (5) τ.χ., όταν βρίσκονται εντός ορίων οικισμών ή σχεδίων πόλεως, γραμμή είκοσι (20) μέτρων εκατέρωθεν της βαθιάς γραμμής του ρέματος,
   γ) στα μεγάλα ρέματα με έκταση λεκάνης απορροής μεγαλύτερης των δέκα (10) τ.χ., όταν βρίσκονται εκτός ορίων οικισμών ή σχεδίων πόλεως, ή μεγαλύτερης των πέντε (5) τ.χ., όταν βρίσκονται εντός ορίων οικισμών ή σχεδίων πόλεως, γραμμή πενήντα (50) μέτρων εκατέρωθεν της βαθιάς γραμμής του ρέματος.
   ιδ) σε κηρυγμένο διατηρητέο κτίριο, με την επιφύλαξη των οριζομένων στο άρθρο 117 του παρόντος ή σε κτίριο που είναι αρχαίο μνημείο ή κηρυγμένο νεότερο μνημείο κατά τις διατάξεις του ν. 3028/2000 (Α΄153),
   ιε) σε χαρακτηρισμένο επικινδύνως ετοιμόρροπο κτίριο, σύμφωνα με τις διατάξεις του π.δ. 13/22.4.1929 «Περί επικινδύνων οικοδομών (Α’ 153), όπως ισχύει.
   ιστ) εκτός σχεδίου πόλεως ή εκτός ορίων οικισμού εφόσον το ανώτατο ύψος της αυθαίρετης κατασκευής ή του χώρου, που έχει εγκατασταθεί η αυθαίρετη αλλαγή χρήσης, υπερβαίνουν το ύψος της κορυφογραμμής. Εξαιρούνται αυθαίρετες κατασκευές και αυθαίρετες αλλαγές χρήσεις σε κτίρια που έχουν κατασκευαστεί προ της 31.12.2003,
   ιζ) εντός απόστασης μικρότερης ή ίσης των είκοσι πέντε (25) μέτρων εφόσον πρόκειται για γραμμή μεταφοράς υψηλής τάσης 400 KV ή απόστασης μικρότερης ή ίσης των είκοσι (20) μέτρων για γραμμή μεταφοράς υψηλής τάσης 66 ή 150 ΚV εκατέρωθεν του άξονα διέλευσης και καθ’ όλο το μήκος της, εκτός αν συνοδεύεται από έγκριση Διαχειριστή Μεταφοράς Ηλεκτρικής Ενέργειας κατά το άρθρο 118 του παρόντος,
   ιη) σε περιοχές που υπόκεινται σε περιορισμούς για την προστασία εναέριας κυκλοφορίας, εκτός αν συνοδεύεται από σχετική έγκριση της υπηρεσίας Πολιτικής Αεροπορίας.