Φόρος μεταβίβασης: για εντός & εκτός σχεδίου ακίνητα, σύσταση & τροποποίηση

Οι προϋποθέσεις απαλλαγής φόρου για αγορά πρώτης κατοικίας. Τα «κλειδιά» της αρτιότητας και οικοδομησιμότητα εντός σχεδίου οικοπέδου και εκτός σχεδίου γηπέδου και ο «λογαριασμός» σε περιπτώσεις σύστασης ή τροποποίησης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας. Πως υπολογίζεται ο φόρος μεταβίβασης για ακίνητα εντός και εκτός αντικειμενικού συστήματος προσδιορισμού αξίας.

Στις προϋποθέσεις για την απαλλαγή φόρου μεταβίβασης πρώτης κατοικίας, το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το γήπεδο στο οποίο βρίσκεται η αγοραζόμενη οικία ή το διαμέρισμα να είναι οικοδομήσιμο κατά τον χρόνο της αγοράς και εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου δήμου ή κοινότητας ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο και μεταξύ αγοραστή και πωλητή να μην υπάρχει συγγένεια εξ αίματος ή εξ αγχιστείας πρώτου βαθμού.

Όλες οι πληροπφορίες για τη φορολογία μεταβίβασης ακινήτου, ποιος, πόσο πως πότε  πληρώνει και οι προϋποθέσεις για απαλλαγή από το φόρο, σύμφωνα με επίσημη ενημέρωση της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), σε 20 ερωτήσεις- απαντήσεις.

1.Σε ποιο νομοθετικό πλαίσιο βασίζεται η φορολόγηση μεταβίβασης ακινήτων;

-Στον αναγκαστικό νόμο 1521/1950 (Α’ 245) «περί φόρου μεταβιβάσεως ακινήτων», ο οποίος κυρώθηκε με τον ν. 1587/1950 (Α’ 294) και στον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 4987/2022 – Α’206) όπως ισχύουν.

2.Πότε επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης ακινήτου (φ.μ.α.) και ποιος υποχρεούται να τον καταβάλει;

-Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου με αντάλλαγμα επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης και υπόχρεος για την καταβολή του είναι ο αγοραστής(άρθρα 1, 5, 7 ν. 1587/1950).

3.Πότε και από ποιους υποβάλλεται η δήλωση φ.μ.α.;

-Πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου μεταβίβασης, ο πωλητής και ο αγοραστής υποβάλλουν κοινή δήλωση φ.μ.α.(άρθρα 5, 7 ν. 1587/1950).

4.Ποια είναι η αρμόδια Δ.Ο.Υ. για την υποβολή της δήλωσης;

-Για τις δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων αρμόδια είναι η Δ.Ο.Υ. η οποία είναι αρμόδια για την παραλαβή της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος του υπόχρεου σε φόρο αγοραστή.

Στην περίπτωση που ο αγοραστής είναι νομικό πρόσωπο και η Δ.Ο.Υ. εισοδήματος του είναι η Φ.Α.Ε. ή φυσικό ή νομικό πρόσωπο αρμοδιότητας της Δ.Ο.Υ Πλοίων, αρμόδιος είναι οποιοσδήποτε υπάλληλος της Δ.Ο.Υ. στη χωρική αρμοδιότητα της οποίας υπάγεται η έδρα του υπόχρεου νομικού προσώπου. Στην περίπτωση δε που ο υπόχρεος είναι κάτοικος εξωτερικού ή έχει έδρα στο εξωτερικό, αρμόδια Δ.Ο.Υ. είναι η Δ.Ο.Υ. Κατοίκων Εξωτερικού και Εναλλακτικής Φορολόγησης Φορολογικών Κατοίκων Ημεδαπής.

Για τις δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων που υποβάλλονται σε περιπτώσεις συμβολαιογραφικών πράξεων σύστασης ή τροποποίησης σύστασης οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών, διανομής και ανταλλαγής ή συνένωσης ακινήτων και σε περιπτώσεις μεταβίβασης περιουσίας κατά τη διάλυση Ο.Ε., Ε.Ε., Ε.Π.Ε ή Ι.Κ.Ε. στα μέλη τους, κατά το λόγο της εταιρικής τους μερίδας, αρμόδια είναι η Δ.Ο.Υ. στη χωρική αρμοδιότητα της οποίας ανήκει το ακίνητο. Για τις δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων που υποβάλλονται σε περίπτωση επανάληψης, διόρθωσης ή ακύρωσης συμβολαίου, αρμόδια είναι η Δ.Ο.Υ. στην οποία είχε υποβληθεί η δήλωση για τη σύνταξη του συμβολαίου που επαναλαμβάνεται, διορθώνεται ή ακυρώνεται. (σχετ. η απόφαση Διοικητή ΑΑΔΕ με αριθ. πρωτ. Δ.ΟΡΓ.Α 1065199 ΕΞ 2022/22-07-2022 «Μεταβίβαση αρμοδιοτήτων και εξουσιοδότηση υπογραφής “Με εντολή Διοικητή” σε όργανα της Φορολογικής Διοίκησης»).

5.Ποια είναι η διαδικασία υποβολής της δήλωσης και καταβολής του φ.μ.α.;

-Υποβάλλονται ψηφιακά μέσω της εφαρμογής myProperty:

1) οι αρχικές εμπρόθεσμες δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων, που βρίσκονται σε περιοχές στις οποίες ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας και αφορούν: α) τη σύνταξη συμβολαιογραφικού εγγράφου για τη μεταβίβαση ακινήτου ή τη σύσταση εμπραγμάτου δικαιώματος σε ακίνητο με επαχθή αιτία, β) την επίκληση από τον μεταβιβάζοντα της κτήσης του ακινήτου με τακτική ή έκτακτη χρησικτησία, σε συμβόλαιο μεταβίβασης της κυριότητας αυτού ή σύστασης άλλου εμπραγμάτου δικαιώματος σε αυτό με οποιαδήποτε αιτία, γ) τη διαφορά έκτασης εφόσον είναι μεγαλύτερη της αναγραφόμενης στον με επαχθή αιτία τίτλο κτήσης του ακινήτου, σε περίπτωση που μεταβιβάζεται αυτό ή συστήνεται επ’ αυτού εμπράγματο δικαίωμα, δ) τη πλασματική μεταβίβαση σε εκτέλεση προσυμφώνου πώλησης και εργολαβικού προσυμφώνου, ε) τη μεταβίβαση ιδανικού μεριδίου οικοπέδου από τον οικοπεδούχο στον εργολάβο σε εκτέλεση εργολαβικού προσυμφώνου. Σημειωτέον δε ότι οι υπό στοιχείο β, γ, δ δηλώσεις υποβάλλονται στην εφαρμογή myProperty εφόσον έχει προηγηθεί η υποβολή της δήλωσης μεταβίβασης που αφορούν, με αναφορά του αριθμού της δήλωσης με την οποία συνδέονται.

2) Οι αρχικές εμπρόθεσμες ή εκπρόθεσμες δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ακινήτων σε περίπτωση αναγκαστικού πλειστηριασμού που αφορούν ακίνητα σε περιοχές που ισχύει το σύστημα αντικειμενικού προσδιορισμού της αξίας.

3) Οι δηλώσεις για την ματαίωση σύνταξης του συμβολαιογραφικού εγγράφου εφόσον οι αρχικές δηλώσεις είχαν υποβληθεί ψηφιακά (Α. 1110/2022, Β’4334- ΑΔΑ: 9ΗΥΨ46ΜΠ3Ζ-ΣΩΥ Απόφαση Διοικητή ΑΑΔΕ).

Δηλώσεις που αφορούν οποιαδήποτε άλλη περίπτωση επιβολής φόρου μεταβίβασης ακινήτων, ενδεικτικά επανάληψη ή διόρθωση συμβολαίου, συμβόλαια διανομής, ανταλλαγής, συστάσεις/τροποποιήσεις οριζοντίων ιδιοκτησιών, μεταγραφή δικαστικής απόφασης αναγνώρισης κυριότητας, υποβάλλονται σε έντυπη μορφή με τη διαδικασία που καθορίζεται με την υπό στοιχεία Α. 1137/2020 απόφαση και μέσω της Εφαρμογής Ψηφιακής Υποδοχής και Διαχείρισης Αιτημάτων της ΑΑΔΕ «Τα Αιτήματά μου», η οποία είναι διαθέσιμη μέσω της ψηφιακής πύλης «myAADE» (myaade.gov.gr) σύμφωνα με την Α.1054/2022 απόφαση.

Στην περίπτωση που δεν υπάρχει η δυνατότητα ψηφιακής υποβολής της δήλωσης φ.μ.α. λόγω αποδεδειγμένης τεχνικής αδυναμίας, η δήλωση υποβάλλεται σε έντυπη μορφή στην αρμόδια Δ.Ο.Υ.

6.Πώς καταβάλλεται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων;

-Στις περιοχές στις οποίες εφαρμόζεται το αντικειμενικό σύστημα, κατά την υποβολή της δήλωσης φ.μ.α., ο φορολογούμενος αναγράφει σε αυτήν την αντικειμενική αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου, βάσει της οποίας καταβάλλει εφάπαξ το αργότερο εντός 3 εργασίμων ημερών από την έκδοση της ταυτότητας οφειλής (είτε σε πιστωτικά ιδρύματα με τη χρήση κωδικού πληρωμής είτε μέσω της αντίστοιχης ηλεκτρονικής εφαρμογής της ΑΑΔΕ), τον φόρο που αναλογεί πριν τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου (αρ. 15 ν. 4223/2013). Σε περίπτωση που το τίμημα είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, ο φόρος υπολογίζεται επί του τιμήματος (άρθρο 41 παρ. 3 ν.1249/1982, αρ. 8 παρ. 3 ν. 1587/1950). Από 01-09-2019 το αποδεικτικό καταβολής εκδίδεται ηλεκτρονικά και επισυνάπτεται υποχρεωτικά στο συμβολαιογραφικό έγγραφο μεταβίβασης με επαχθή αιτία (σχετ. Α. 1290/2019, Ε. 2144/2019).

Για ακίνητα, τα οποία δεν εντάσσονται στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού αξίας, μέσα σε προθεσμία πέντε (5) εργασίμων ημερών από την υποβολή της δήλωσης φόρου μεταβίβασης, ενεργείται προσωρινός προσδιορισμός της αγοραίας αξίας τους από την αρμόδια υπηρεσία της Φορολογικής Διοίκησης στη χωρική αρμοδιότητα της οποίας βρίσκεται το ακίνητο, με βάση συγκριτικά στοιχεία, τα βιβλία τιμών ή και άλλα τυχόν πρόσφορα στοιχεία. Αν η δηλωθείσα αξία συμπίπτει με την προσωρινή, αυτή κρίνεται ειλικρινής. Αν δεν συμπίπτει, ο αγοραστής μέσα σε δύο (2) μήνες από τον προσδιορισμό της προσωρινής αξίας δύναται να την αποδεχθεί υποβάλλοντας τροποποιητική δήλωση, η οποία θεωρείται εμπρόθεσμη (άρθρο 8 ν. 1587/1950).

Επισημαίνεται ότι για ακίνητα που δεν εντάσσονται στο αντικειμενικό σύστημα προσδιορισμού αξίας δεν μπορεί να συνταχθεί συμβόλαιο αν παρέλθει χρονικό διάστημα μεγαλύτερο των τριών (3) μηνών από την ημέρα έκδοσης του αντιγράφου της δήλωσης (αρ. 13 παρ. 1 ν. 1587/1950).

7.Ποιοι είναι οι συντελεστές για τον υπολογισμό του φ.μ.α.;

α) O φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται σε ποσοστό 3% επί της φορολογητέας αξίας του ακινήτου.

β) Ο φ.μ.α. μειώνεται στο μισό (1/2) στις περιπτώσεις ανταλλαγής ακινήτων ίσης αξίας, συνένωσης οικοπέδων και οριζοντίων ιδιοκτησιών, συγχώνευσης Α.Ε. και συνεταιρισμών, καθώς και αναγκαστικής απαλλοτρίωσης για δημόσια ωφέλεια.

γ) Ο φ.μ.α. μειώνεται στο τέταρτο (1/4) στις περιπτώσεις διανομής ακινήτων μεταξύ των συγκυρίων ή διάλυσης Ο.Ε., Ε.Ε., Ε.Π.Ε. και Ι.Κ.Ε. και μεταβίβασης των ακινήτων της εταιρείας στα μέλη της, κατά την εταιρική τους μερίδα (άρθρο 4 ν. 1587/1950).

8.Σε ποιες περιπτώσεις σύστασης ή τροποποίησης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας οφείλεται φ.μ.α.;

-Σε κάθε περίπτωση σύστασης ή τροποποίησης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας θα πρέπει να ερευνάται αν συντελείται, άμεσα ή έμμεσα, μεταβίβαση εμπραγμάτων επί ακινήτων δικαιωμάτων μεταξύ συγκυρίων, είτε με μορφή διανομής, είτε ανταλλαγής, είτε πώλησης, είτε δωρεάς ιδανικών μεριδίων.

Ενδεικτικά αναφέρονται:

-Σύσταση και διανομή σε οικόπεδο με υφιστάμενα κτίσματα.

– Σύσταση και διανομή σε μελλόκτιστο δικαίωμα υψούν με υφιστάμενα κτίσματα.

– Τροποποίηση σύστασης μετά από τακτοποίηση πολεοδομικών αυθαιρεσιών, που αφορούν κατάληψη κοινοχρήστων χώρων.

– Τροποποίηση σύστασης με απόσπαση τμήματος οριζόντιας ιδιοκτησίας από εκείνη στην οποία ανήκε και προσάρτησή της σε οριζόντια ιδιοκτησία άλλου συνιδιοκτήτη.

– Σύσταση με διανομή της ψιλής κυριότητας.

– Διανομή υφιστάμενης κάθετης ιδιοκτησίας σε οικόπεδο με κτίσματα.

– Κατάργηση υφιστάμενης σύστασης σε οικόπεδο με κτίσματα (ΠΟΛ. 1050/1996 Εγκύκλιος του Υπουργείου Οικονομικών).

9.Πότε οφείλεται φόρος διανομής;

-Φόρος διανομής επιβάλλεται στο σύνολο της διανεμόμενης περιουσίας.

Αν η αξία της μερίδας που αποκτά από τη διανομή κάθε συγκύριος, δηλαδή η φυσική του μερίδα, είναι ίση με την αξία της ιδανικής του μερίδας, δηλαδή με την αξία που είχε η εξ αδιαιρέτου συμμετοχή του, δεν οφείλεται επιπλέον φόρος.

Σε περίπτωση άνισων μερίδων, η επί πλέον αξία θεωρείται ότι αποκτάται με ξεχωριστή μεταβίβαση και, αν καταβληθεί αντάλλαγμα, φορολογείται με ακέραιο συντελεστή φ.μ.α., διαφορετικά οφείλεται φόρος δωρεάς (ΠΟΛ. 1053/1994 Εγκύκλιος του Υπουργείου Οικονομικών).

10.Ποιοι είναι οι δικαιούχοι της απαλλαγής από τον φ.μ.α. για αγορά πρώτης κατοικίας;

-Η απαλλαγή παρέχεται μόνο σε φυσικά πρόσωπα, έγγαμα ή άγαμα ή τα πρόσωπα που έχουν συνάψει σύμφωνο συμβίωσης, εφόσον κατοικούν μόνιμα στην Ελλάδα ή προτίθενται να εγκατασταθούν σε αυτή το αργότερο εντός δύο ετών από την αγορά. Η απαλλαγή του άγαμου παρέχεται και στον σύζυγο που βρίσκεται σε διάσταση, υπό τον όρο ότι έχει κατατεθεί αίτηση ή αγωγή διαζυγίου, τουλάχιστον έξι μήνες πριν την αγορά του ακινήτου και με την προϋπόθεση ότι ο γάμος θα λυθεί μέσα σε πέντε (5) έτη από την αγορά.

Απαλλαγή από το φ.μ.α. για αγορά πρώτης κατοικίας δικαιούνται: α) Έλληνες.

β) Ομογενείς από Αλβανία, Τουρκία και χώρες της πρώην Σοβιετικής Ένωσης.

γ) Οι πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου.

δ) Αναγνωρισμένοι πρόσφυγες.

ε) Πολίτες τρίτων χωρών που απολαύουν του καθεστώτος του επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα,

σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 88 επ. του ν. 4251/2014 (Α’ 80).

στ) Πολίτες τρίτων χωρών που κατέχουν άδεια διαμονής στην Ελλάδα δεύτερης γενιάς. (άρθρο 1 παρ. 1, 3 ν. 1078/1980 – Α 238, όπως ισχύει, και άρθρα 97, 108 του ν. 4251/2014).

11.Μπορεί να χορηγηθεί απαλλαγή και μετά την υποβολή δήλωσης φόρου μεταβίβασης και καταβολή του φόρου;

-Είναι δυνατόν να υποβληθεί αίτηση για τη χορήγηση απαλλαγής μετά από την υποβολή δήλωσης φ.μ.α. και μετά τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου και εφόσον δεν έχει παρέλθει πενταετία από το τέλος του έτους εντός του οποίου συνετάγη το μεταβιβαστικό συμβόλαιο. Μαζί με την αίτηση συνυποβάλλονται και τα απαραίτητα δικαιολογητικά και ζητείται η επιστροφή του φόρου. Μετά τον έλεγχο των δικαιολογητικών και τη διαπίστωση της συνδρομής των προϋποθέσεων της απαλλαγής κατά το χρόνο σύνταξης του μεταβιβαστικού συμβολαίου, συντάσσεται συμπληρωματική πράξη του συμβολαίου, στο οποίο αναφέρεται η απαλλαγή. (άρθρο 42 Κ.Φ.Δ., ΠΟΛ. 1005/2001 εγκύκλιος του Υφυπουργού Οικονομικών).

12.Ποια είναι η έκταση της παρεχόμενης απαλλαγής;

-Για αγορά κατοικίας:

-από άγαμο μέχρι του ποσού των 200.000 €,

-από άγαμο που παρουσιάζει αναπηρία τουλάχιστον 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 250.000 €,

-από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000 €,

– από έγγαμο που παρουσιάζει αναπηρία, τουλάχιστον, 67% από διανοητική καθυστέρηση ή φυσική αναπηρία μέχρι ποσού αξίας 275.000      €. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 € για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

– Για αγορά οικοπέδου: από άγαμο μέχρι ποσού αξίας 50.000 €, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 100.000 €. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 10.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 15.000 € για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του (άρθρο 1 παρ. 2 ν.1078/1980, όπως ισχύει).

Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται φ.μ.α.

Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου (είτε είναι ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες, είτε παρακολουθήματα της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας), για επιφάνεια εκάστου έως είκοσι (20) τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.

13.Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για την απαλλαγή πρώτης κατοικίας;

-α) Ο αγοραστής ή, η σύζυγός του ή τα ανήλικα παιδιά του δεν έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη οικία ή διαμέρισμα ή ιδανικό μερίδιο αυτών που συνολικά πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του ή δικαίωμα πλήρους κυριότητας επί οικοπέδου οικοδομήσιμου ή επί ιδανικού μεριδίου οικοπέδου, στο οποίο αντιστοιχεί εμβαδόν κτίσματος που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες και βρίσκονται σε δημοτικό διαμέρισμα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων (λαμβάνεται υπόψιν ο πληθυσμός της δημοτικής κοινότητας σύμφωνα με την τελευταία απογραφή πληθυσμού – Β’ 2802/2023).

Επίσης, σε περίπτωση που ο αγοραστής ή ο/η σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα αυτού μεταβιβάσουν με επαχθή ή χαριστική αιτία τη επικαρπία ή το δικαίωμα οίκησης ή ιδανικό μερίδιο από κατοικία ή οικόπεδο, τους των οποίων έχουν την κυριότητα και το εμβαδόν των οποίων πληροί κατά τον χρόνο της μεταβίβασης τις στεγαστικές τους ανάγκες, δεν μπορεί να χορηγηθεί απαλλαγή α’ κατοικίας κατά την αγορά άλλου ακινήτου πριν από την παρέλευση 5 ετών από την μεταβίβασή των ανωτέρω δικαιωμάτων.

Οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή και της οικογένειάς του, θεωρείται ότι καλύπτονται, αν το συνολικό εμβαδόν της καθαρής επιφάνειας (της επιφάνειας χωρίς τους κοινόχρηστους χώρους, όταν υφίσταται σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών) κατοικιών που υφίστανται ή υπάρχει η δυνατότητα βάσει των πολεοδομικών διατάξεων να αναγερθούν είναι: 70 τ.μ. χώρου κύριας χρήσης, προσαυξανόμενα κατά 25 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα του και 30 τ.μ. για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα. Κατ’ εξαίρεση, οι στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67% αυξάνονται από 70 τ.μ. σε 90 τ.μ..

β) Το αγοραζόμενο οικόπεδο ή το γήπεδο στο οποίο βρίσκεται η αγοραζόμενη οικία ή το διαμέρισμα να είναι οικοδομήσιμο κατά τον χρόνο της αγοράς και εντός του εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου δήμου ή κοινότητας ή μέσα στα όρια οικισμού χωρίς εγκεκριμένο σχέδιο και μεταξύ αγοραστή και πωλητή να μην υπάρχει συγγένεια εξ αίματος ή εξ αγχιστείας πρώτου βαθμού.

γ) Η απαλλαγή παρέχεται με τον όρο ότι το ακίνητο θα παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για τουλάχιστον μία πενταετία. Αν ο αγοραστής μεταβιβάσει ή συστήσει επί του ακινήτου οποιοδήποτε εμπράγματο δικαίωμα, πλην υποθήκης, εντός πέντε (5) ετών από την αγορά, υποχρεούται πριν τη μεταβίβαση ή τη σύσταση του εμπραγμάτου δικαιώματος, σε υποβολή δήλωσης και καταβολή εφάπαξ του φόρου που αναλογεί στην αξία του ακινήτου κατά το χρόνο της νέας μεταβίβασης ή σύστασης του εμπράγματου δικαιώματος, ή στο δηλούμενο τίμημα της νέας μεταβίβασης, εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο της αντικειμενικής αξίας, με εφαρμογή των συντελεστών που ισχυαν κατά το χρόνο χορήγησης της απαλλαγής, εκτός αν ο φόρος που αναλογεί στην αξία του ακινήτου του χρόνου απαλλαγής είναι μεγαλύτερος, όποτε καταβάλλεται ο μεγαλύτερος αυτός φόρος (άρθρο 1 παρ. 1 & 13 ν. 1078/1980, όπως ισχύει, ΠΟΛ. 1101/2010 (Β’ 1021) απόφαση του Υπουργού Οικονομικών).

14.Χορηγείται απαλλαγή Α κατοικίας σε περίπτωση αγοράς ποσοστού εξ αδιαιρέτου πλήρους κυριότητας ακινήτου/επικαρπιας ακινήτου/ψιλής κυριότητας ακινήτου;

-Όχι. Απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης για αγορά πρώτης κατοικίας χορηγείται, εφόσον αγοράζεται το ακίνητο κατά πλήρη κυριότητα εξ ολοκλήρου.

Εξαιρούνται οι εξής περιπτώσεις:

α) Όταν ο αγοραστής είναι ήδη κύριος εξ αδιαιρέτου ποσοστού ή ψιλός κύριος ή επικαρπωτής κατοικίας ή οικοπέδου και αγοράζει το υπόλοιπο ποσοστό ή το εμπράγματο δικαίωμα της ψιλής κυριότητας ή της επικαρπίας, ώστε να αποκτήσει την πλήρη κυριότητα ολόκληρου του ακινήτου, εφόσον το ποσοστό που ήδη κατέχει δεν πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες.

β) Όταν αγοράζεται ολόκληρο ακίνητο κατά πλήρη κυριότητα ή κατά επικαρπία και ψιλή κυριότητα και από τους δύο συζύγους (αριθ. ΠΟΛ. 1022/2004).

15.Χορηγείται απαλλαγή Α κατοικίας σε περίπτωση αγοράς κατοικίας με αποκλειστική χρήση κοινόχρηστου χώρου;

-Όχι, στην περίπτωση αυτή επιβάλλεται φόρος, εκτός και αν η αποκλειστική χρήση αφορά θέση στάθμευσης ή αποθηκευτικό χώρο (βλ. πιο πάνω ερώτηση 12).

16.Ποιες είναι οι προϋποθέσεις χορήγησης δεύτερης απαλλαγής;

-Η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης για αγορά κατοικίας ή οικοπέδου παρέχεται μία φορά. Απαλλαγή παρέχεται και για κάθε νέα αγορά ακινήτου, εφόσον αθροιστικά:

α) τα ακίνητα που έχει στην κυριότητά του κατά τον χρόνο της νέας αγοράς ο αγοραστής, ο σύζυγος ή τα ανήλικα τέκνα τους, δεν πληρούν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς τους και

β) ο αγοραστής υποβάλει την οικεία δήλωση και καταβάλει εφάπαξ τον φόρο που αναλογεί στην αξία του ακινήτου που είχε τύχει της απαλλαγής. Ως αξία ακινήτου, λαμβάνεται η αξία που έχει αυτό κατά το χρόνο της νέας απαλλαγής. Ο φόρος που αναλογεί εξευρίσκεται με τη χρήση των συντελεστών που ίσχυαν κατά το χρόνο χορήγησης της πρώτης απαλλαγής και καταβάλλεται εφάπαξ, εκτός αν ο φόρος που αναλογεί στην αξία του ακινήτου ή στο καταβληθέν τίμημα κατά το χρόνο χορήγησης της πρώτης απαλλαγής είναι μεγαλύτερος, οπότε καταβάλλεται ο μεγαλύτερος αυτός φόρος (άρθρο 1 παρ. 5 ν. 1078/1980, όπως ισχύει).

17.Ποια δικαιολογητικά υποβάλλονται για τη χορήγηση της απαλλαγής για πρώτη κατοικία και πότε υποβάλλονται;

-Τα δικαιολογητικά που απαιτούνται για τη χορήγηση της απαλλαγής από τον φ.μ.α. υποβάλλονται μαζί με την οικεία δήλωση, πριν από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.

Τα δικαιολογητικά για τη διαπίστωση των προϋποθέσεων απαλλαγής καθορίζονται με την ΠΟΛ. 1101/2010 (Β’ 1021) απόφαση του Υπουργού Οικονομικών.

18.Ποιες απαλλαγές παρέχονται στους αγρότες;

-Παρέχεται πλήρης απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης κατά την αγορά ή ανταλλαγή γεωργικών ή κτηνοτροφικών εκτάσεων, μαζί με τις εγκαταστάσεις τους που εξυπηρετούν αποκλειστικά την εκμετάλλευσή τους σε όλους τους αγρότες. Ειδικότερα, παρέχεται μόνο σε φυσικά πρόσωπα που ασχολούνται προσωπικά ή με τα μέλη της οικογενειας τους και κατά κύριο επάγγελμα με τη γεωργία ή την κτηνοτροφία, με τον όρο ότι η αγοραζόμενη έκταση θα χρησιμοποιείται από αυτούς ανελλιπώς για δέκα πέντε (15) τουλάχιστον έτη από τη μεταβίβαση κατ’ αποκλειστικότητα για γεωργική ή κτηνοτροφική εκμετάλλευση (άρθρο 13 παρ. 2 – 10 ν.634/1977 – Α’ 186, ΠΟΛ. 1022/2004 και ΠΟΛ. 1205/1998 εγκύκλιοι του Υφυπουργού Οικονομικών).

19.Πότε παραγράφεται το δικαίωμα του Δημοσίου για την επιβολή φ.μ.α.;

-Το δικαίωμα του Δημοσίου για επιβολή φ.μ.α. παραγράφεται μετά την πάροδο πενταετίας (5ετίας) από τη λήξη του έτους εντός του οποίου λήγει η προθεσμία υποβολής της δήλωσης (άρθρο 36 Κ.Φ.Δ.).

20.Στην περίπτωση σύνταξης με αυτοσύμβαση οριστικών συμβολαίων πώλησης ακινήτων σε εκτέλεση προσυμφώνων δύναται να υποβληθεί δήλωση φ.μ.α. μόνον από τον αγοραστή;

-Ναι. Εφόσον πρόκειται για προσύμφωνα που έχουν συνταχθεί μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2000, επιτρέπεται η υποβολή δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτων μόνο από τον αγοραστή ή τους ειδικούς ή καθολικούς διαδόχους αυτού, εφόσον συνταχθούν έως την 30-06-2023 (άρθρο 18 παρ. 5 του ν. 1587/1950 όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 14 του ν. 4997/2022-Α’219) Κατά τη σύνταξη των συμβολαίων αυτών, εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας, δεν απαιτείται η προσκόμιση του αποδεικτικού ενημερότητας του άρθρου 12 του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 4987/2022, Α’ 206) και του πιστοποιητικού του άρθρου 105 του Κώδικα Διατάξεων Φορολογίας Κληρονομιών, Δωρεών, Γονικών Παροχών και Κερδών από Τυχερά Παίγνια, ο οποίος κυρώθηκε με το πρώτο άρθρο του ν. 2961/2001 (Α’ 266), ούτε η προσκόμιση αποδεικτικού ασφαλιστικής ενημερότητας