Η «εκδίκηση του ημιυπαίθριου»! Ο νέος πολεοδομικός νόμος φέρνει ανατροπές και εκπλήξεις στις μισθώσεις ακινήτων

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων κάθε κατηγορίας, στα οποία όπως συμβαίνει στην συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων  υπάρχει μικρής η μεγαλύτερης κλίμακας πολεοδομική υπέρβαση και τα νοικιάζουν, χωρίς στο μεταξύ να έχουν υπαχθεί από το 2011 έως σήμερα στους τρεις νόμους τακτοποίησης των αυθαιρέτων (ν.4014/11, ν.4178/13 είτε στον πρόσφατο νόμο 4495/17)  πληρώνοντας τα σχετικά πρόστιμα, κινδυνεύουν:

-όχι μόνον να χάσουν τα μισθώματα

-αλλά και να βρεθούν κατηγορούμενοι και αντιμέτωποι με τις ποινές και τα πρόστιμα, που προβλέπει ο Αστικός Κώδικας για παράνομη μίσθωση και απάτη, εις βάρος ιδιώτη αλλά και του δημοσίου!

Ο νέος πολεοδομικός νόμος 4495/17 που έχει τεθεί σε ισχύ από τον περασμένο Νοέμβριο αλλάζει θεαματικά τα δεδομένα για τις μισθώσεις των ακινήτων, με δύο βασικές προβλέψεις του, οι οποίες είναι:

-Δεν επιτρέπεται η μίσθωση και η παραχώρηση ακινήτων στα οποία έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης, που δεν έχει νομιμοποιηθεί ή τακτοποιηθεί.

-Δεν απαιτείται βεβαίωση μηχανικού για τις μισθώσεις (ενοχική δικαιοπραξία) και τις αποδοχές κληρονομιάς ακινήτων στα οποία έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης που δεν έχει νομιμοποιηθεί ή τακτοποιηθεί.

Ο νέος πολεοδομικός νόμος λοιπόν, σε αντίθεση με τις μέχρι τώρα πρακτικές, που αντιμετωπίζουν τους πολίτες προκαταβολικά ως παράνομους η διαφεύγοντες  εισάγει μία νέα, μάλλον πρωτότυπη για τα ελληνικά δεδομένα φιλοσοφία αντιμετώπισης των ιδιοκτητών ακινήτων, που προβαίνουν σε μίσθωση τους. Τους αντιμετωπίζει όλους εξ αρχής και απεριόριστα ως νόμιμους και ειλικρινείς και δεν τους επιβαρύνει με τα όποια έξοδα τεχνικής τεκμηρίωσης.

Για το λόγο αυτό, σύμφωνα με το νέο πολεοδομικό νόμο δεν αποτελεί προαπαιτούμενο της μίσθωσης η  έκδοση βεβαίωση μηχανικού,  ότι το προς ενοικίαση ακίνητο είναι νόμιμο ή ότι υπάρχουσες αυθαιρεσίες και πολεοδομικές υπερβάσεις έχουν τακτοποιηθεί. Επιπροσθέτως στο πλαίσιο του ίδιου νόμου δεν υπάρχει πρόβλεψη ελέγχων για πιθανές αυθαιρεσίες σε ενοικιαζόμενα ακίνητα.

Αυτή η θετική αντιμετώπιση των ιδιοκτητών ακινήτων, σε ένα πρώτο επίπεδο δίνει και την αίσθηση ότι η πρόβλεψη του πολεοδομικού νόμου περί απαγόρευσης μίσθωσης ακινήτων με αυθαιρεσίες είναι ευχολόγιο…

Ο νόμος όμως είναι νόμος και πολλοί είναι αυτοί από τον τεχνικό και το νομικό κόσμο, που προειδοποιούν  ότι όσον αφορά στις μισθώσεις ακινήτων,  σύντομα η ελληνική κοινωνία είναι πολύ πιθανό να  ζήσει σε μικρή η μεγαλύτερη έκταση  την … «εκδίκηση του παράνομου ημιυπαίθριου»!

Πολλοί  ενοικιαστές, εφόσον γνωρίζουν η εύκολα μπορούν να διαπιστώσουν ότι στο ακίνητο που μισθώνουν υπάρχει πολεοδομική υπέρβαση, η οποία δεν έχει τακτοποιηθεί είναι εύλογο και αναμενόμενο να κάνουν  επόμενο βήμα. Δηλαδή  αντιδρώντας ξεχωριστά να συγκροτήσουν ένα άτυπο ρεύμα «δεν πληρώνω» ή ακόμη να είναι αυτοί, που θα φέρουν τους ιδιοκτήτες αντιμέτωπους με τις συνέπειες του νόμου.

Σταθάκης: Εμείς λέμε, τ’ αυθαίρετα δε μισθώνονται. Τελεία.

Είναι αξιοσημείωτο ότι ο υπουργός ΠΕΝ Γ. Σταθάκης, κατά την παρουσίαση του νέου πολεοδομικού νόμου ερωτηθείς από τους δημοσιογράφους ότι εάν περάσουμε στο στάδιο να καταγγέλλουν οι ενοικιαστές τους ιδιοκτήτες δημιουργείται  ένα νέο θέμα είχε απαντήσει:

-«Δε δημιουργούμε κανένα θέμα. Εμείς λέμε, τ’ αυθαίρετα δε μισθώνονται. Τελεία. Αυτό λέει ο νόμος. Μισθώνονται τα νόμιμα και αυτά που έχουν ταυτοποιηθεί». Επίσης ο κ. Σταθάκης σημείωσε ότι:

-«Ο κάτοχος αυθαιρέτου που το νοικιάζει, διατρέχει όλους τους κινδύνους που παράγονται από άλλη νομοθεσία, από τον Αστικό Κώδικα, ή από οποιοδήποτε άλλο. Άρα, από κει και πέρα σε ό,τι μας αφορά, εμείς λέμε με σαφήνεια ότι τ’ αυθαίρετα δε μπορούν να αποτελούν αντικείμενο μίσθωσης, εφ’ όσον αυτή η πράξη είναι παράνομη, οι συνέπειες αυτής έχουν να κάνουν με τον Αστικό Κώδικα. Το τί θα κάνει αυτός που το μίσθωσε, ή οτιδήποτε άλλο. Δε φτιάχνουμε κάποιον ειδικό μηχανισμό ελέγχου πέρα από αυτό το οποίο είναι σαφές στο νόμο».  Και ο υπουργός ΠΕΝ κατέληξε λέγοντας ότι το θέμα αφορά και τον ιδιοκτήτη του αυθαιρέτου τα οικονομικά του κίνητρα και την προσπάθειά του ν’ αξιοποιήσει το αυθαίρετό του.

Τι προβλέπεται για τις μισθώσεις

Υπενθυμίζεται ότι σύμφωνα με το νέο πολεοδομικό νόμο προβλέπεται απαγόρευση δικαιοπραξιών σε ακίνητα με αυθαίρετες κατασκευές ή πολεοδομικές παραβάσεις και πιο συγκεκριμένα:

– Απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης.

-Στην ανωτέρω απαγόρευση εμπίπτουν και τα ακίνητα τα οποία εισφέρονται  σε εταιρεία.

– Δεν επιτρέπεται η μίσθωση και παραχώρηση ακινήτων στα οποία έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη αλλαγή χρήσης.

Eξαιρούνται τα ακίνητα στα οποία έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές ή έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες χρήσεις που:

α) υφίστανται πριν από τις  30-11-1955, ημερομηνία έναρξης ισχύος του από 9-8-1955 β.δ.,

β) έχουν απαλλαγεί από την κατεδάφιση, σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 1 του άρθρου 3 του ν. 720/1977 (Α’ 297),

γ) έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση, σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 5 του άρθρου 16 του ν. 1337/1983 ή των παρ. 8 και 10 του άρθρου 9 του ν. 1512/1985 (Α’4),

δ) έχει ανασταλεί η κατεδάφιση, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 15, 16, 20 και 21 του ν. 1337/1983 (Α’ 33), χωρίς όμως να έχει απορριφθεί με απόφαση του αρμόδιου, κατά περίπτωση, οργάνου η αίτηση για την εξαίρεση από την κατεδάφιση,

ε) έχουν εξαιρεθεί από την κατεδάφιση, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 4 του ν. 3399/2005 (Α’ 255),

στ) έχει περατωθεί η διαδικασία διατήρησης, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3775/2009 (Α’ 122) ή του ν. 3843/2010 (Α’ 62), και για το χρονικό διάστημα που προβλέπεται σε αυτές,  ή έχει περατωθεί η διαδικασία της διατήρησης με τις προϋποθέσεις του  παρόντος,

ζ) έχει περατωθεί η διαδικασία καταβολής του ενιαίου ειδικού προστίμου ή έχει καταβληθεί ποσοστό 30% του ενιαίου ειδικού προστίμου, κατά τις διατάξεις του παρόντος νόμου.

Πότε είναι υποχρεωτική η  βεβαίωση μηχανικού

Παράλληλα προβλέπεται στον πολεοδομικό νόμο απαίτηση έκδοσης βεβαίωσης μηχανικού σε δικαιοπραξίες, εγγραπτέες πράξεις. Συγκεκριμένα:

1.Σε κάθε δικαιοπραξία εν ζωή περιλαμβανομένης και της δωρεάς αιτία θανάτου, που συντάσσεται μετά  την έναρξη ισχύος του παρόντος και έχει ως αντικείμενο τη μεταβίβαση ή τη σύσταση εμπράγματου δικαιώματος σε ακίνητο ή και σε ακίνητο χωρίς κτίσμα, επισυνάπτεται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού.

2.Με την  ανωτέρω υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και τη βεβαίωση μηχανικού δηλώνεται και βεβαιώνεται αντίστοιχα ότι:

α) στο ακίνητο δεν υπάρχει κτίσμα ή

β) στο ακίνητο ή στη διακεκριμένη αυτοτελή οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία, μη συμπεριλαμβανομένων των κοινόκτητων ή κοινοχρήστων χώρων του ακινήτου, δεν έχουν εκτελεστεί αυθαίρετες κατασκευές καθ’ υπέρβαση της δόμησης, της κάλυψης και του ύψους της ιδιοκτησίας, καθώς  και ότι δεν έχουν εγκατασταθεί χρήσεις χωρίς άδεια ή,

γ) οι υφιστάμενες αυθαίρετες κατασκευές ή οι εγκατεστημένες αυθαίρετες χρήσεις εμπίπτουν σε μία από τις εξαιρέσεις της παρ. 2 του άρθρου 82 και δεν υπάγονται σε καμία άλλη από τις περιπτώσεις του άρθρου 89.

3. Η βεβαίωση μηχανικού για τις αυθαίρετες κατασκευές της περίπτ. στ’ της παρ. 2 του άρθρου 82, για τις οποίες δεν έχει περαιωθεί η διαδικασία εξόφλησης του ενιαίου ειδικού προστίμου του ν. 4014/2011 ή του ν. 4178/2013 ή του παρόντος, περιέχει ρητή αναφορά για την εξόφληση ποσοστού 30% του ενιαίου ειδικού προστίμου για την οποία γίνεται ειδική μνεία σε κάθε δικαιοπραξία.
4. Η βεβαίωση του μηχανικού συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα, σύμφωνα με τις ισχύουσες προδιαγραφές και τα οριζόμενα στο ν. 651/1977 (Α’ 207), εξαρτημένο από το κρατικό σύστημα συντεταγμένων και συνοδευόμενο από τη μεθοδολογία εξάρτησης και τις συντεταγμένες των τριγωνομετρικών σημείων του κρατικού συστήματος συντεταγμένων που χρησιμοποιήθηκαν για την εξάρτηση. Αν το οικόπεδο προέρχεται από πράξη εφαρμογής και διαθέτει συντεταγμένες σε σύστημα αναφοράς διαφορετικό από το ΕΓΣΑ ‘87, πρέπει να αναφέρονται και οι συντεταγμένες σύμφωνα με αυτό.
5. Δεν απαιτείται το ανωτέρω τοπογραφικό διάγραμμα στις εξής περιπτώσεις:

α) για ακίνητα εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού για τα οποία μέχρι  την έναρξη ισχύος του ν. 4178/2013 έχει καταρτιστεί συμβολαιογραφική πράξη σύστασης οριζοντίων / καθέτων ιδιοκτησιών ή έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια,

β) σε κάθε περίπτωση για ακίνητα εντός σχεδίου για τα οποία έχει κυρωθεί πράξη εφαρμογής,

γ) για ακίνητα εκτός σχεδίου πόλης, μη άρτια και μη οικοδομήσιμα, σύμφωνα με το εμβαδόν του τίτλου,

δ) για ακίνητα που προέρχονται από αναδασμό και διανομή, εφόσον η αντικειμενική αξία τους δεν υπερβαίνει τις δεκαπέντε χιλιάδες (15.000) ευρώ, εξαιρουμένων αυτών που βρίσκονται εντός καθορισμένης ΖΟΕ,

6. Οι ανωτέρω βεβαιώσεις των μηχανικών έχουν ισχύ δύο (2) μηνών από την υπογραφή τους και προσαρτώνται στις δικαιοπραξίες της παρ. 1.
7. Σε περίπτωση αναστολής λειτουργίας των υπηρεσιών του πληροφοριακού συστήματος, οι βεβαιώσεις των μηχανικών, που προβλέπονται στην παρ. 1, εκδίδονται και υπογράφονται από τον βεβαιούντα μηχανικό, χωρίς μοναδικό αριθμό,κατά παρέκκλιση από κάθε άλλη σχετική διάταξη, και προσαρτώνται στα συμβόλαια. Στη σχετική βεβαίωση σημειώνεται και μονογράφεται η επισήμανση «Εκδίδεται από το Μηχανικό λόγω αναστολής λειτουργίας των υπηρεσιών του πληροφοριακού συστήματος». Τα στοιχεία της βεβαίωσης καταχωρίζονται στο πληροφοριακό σύστημα, εντός προθεσμίας δύο (2) μηνών από την επαναλειτουργια του συστήματος. Για τη συγκεκριμένη επισήμανση γίνεται ειδική μνεία στη συμβολαιογραφική πράξη. Η αναστολή λειτουργίας του πληροφοριακού συστήματος αποδεικνύεται σε κάθε περίπτωση από τη σχετική ανακοίνωση του αρμόδιου οργάνου η οποία αναρτάται υποχρεωτικώς ηλεκτρονικά στις ιστοσελίδες του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας ή και της αρμόδιας αρχής με ευθύνη των αρμόδιων υπηρεσιών.
8. Στα συμβολαιογραφικά έγγραφα που καταρτίζονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος και έχουν ως αντικείμενο τη σύσταση ή την τροποποίηση αυτοτελών ιδιοκτησιών, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3741/1929 (Α’ 4) και του ν.δ. 1024/1971 (Α’232), προσαρτώνται αντίγραφα των σχεδίων της οικοδομικής άδειας του κτιρίου.
9. Στα συμβολαιογραφικά έγγραφα που αφορούν δικαιοπραξίες μεταβίβασης ακινήτων και στα οποία υπάρχουν κατασκευές ή χρήσεις του παρόντος, εφόσον αυτές δεν απεικονίζονται στα σχέδια της οικοδομικής άδειας ή της άδειας δόμησης, γίνεται ειδική μνεία για τα στοιχεία νομιμότητας των κατασκευών ή των χρήσεων αυτών και επισυνάπτονται, επί ποινή ακυρότητας, αντίγραφα από το πληροφοριακό σύστημα του άρθρου 90 των σχεδίων που τις απεικονίζουν.
10. Μετά την ολοσχερή εξόφληση του ενιαίου ειδικού προστίμου ή ποσοστού 30% αυτού ή κατ εξαίρεση μετά την καταβολή του παραβόλου στις περιπτώσεις ακινήτων που ανήκουν σε πρόσωπα των παρ. 6 και 7 του άρθρου 103, επιτρέπεται, για το ίδιο χρονικό διάστημα που προβλέπεται στον παρόντα, κατά το ποσοστο ιδιοκτησιας που του αντιστοιχει η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματοςστο ακίνητο στο οποίο έχει εκτελεστεί η αυθαίρετη κατασκευή ή έχει εγκατασταθεί αυθαίρετη χρήση, τη δε υποχρέωση ολοκλήρωσης της διαδικασίας, αναλαμβάνει ο νέος κύριος με ειδική μνεία στο σχετικό συμβολαιογραφικό έγγραφο.

11.Με κοινή απόφαση των Υπουργών Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Δικαιοσύνης, Διαφάνειας και Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων μπορεί να καθορίζεται το ειδικότερο περιεχόμενο της δήλωσης και της βεβαίωσης της παρ. 1 και να ρυθμίζεται κάθε άλλο θέμα σχετικά με τη δήλωση και τη βεβαίωση.

Οι ποινές και τα πρόστιμα

α) Οι συμβολαιογράφοι που συντάσσουν συμβόλαια, οι δικαιοπρακτούντες, οι υποθηκοφύλακες ή οι προϊστάμενοι των κτηματολογικών γραφείων που μεταγράφουν αυτά, εφόσον δεν έχει επισυναφθεί η δήλωση και η βεβαίωση του παρόντος, καθώς και οι μηχανικοί που χορήγησαν ανακριβή βεβαίωση, τιμωρούνται με ποινή φυλάκισης τουλάχιστον έξι μηνών και χρηματική ποινή από τριάντα χιλιάδες (30.000) μέχρι εκατό χιλιάδες (100.000) ευρώ, ανάλογα με την αξία της αυθαίρετης κατασκευής.

β) Στους μηχανικούς της περίπτ. α΄, ανεξάρτητα από την ποινική τους δίωξη, επιβάλλεται και προσωρινή ή οριστική απαγόρευση άσκησης του επαγγέλματος από τα αρμόδια πειθαρχικά όργανα του φορέα του οποίου είναι μέλη, ανάλογα με τη βαρύτητα της παράβασης. Με απόφαση του Υπουργού  Περιβάλλοντος και Ενέργειας  ρυθμίζεται η διαδικασία επιβολής της διοικητικής ποινής και κάθε άλλο σχετικό θέμα.

γ) Ειδικά στις περιπτώσεις υπαγωγής στον παρόντα ή μεταβίβασης αυτοτελών νέων αυθαίρετων κτισμάτων χωρίς την έκδοση άδειας  για κτίσματα που κατασκευάστηκαν ή άλλαξαν οι χρήσεις αυτών μετά τις 28.7.2011, στον αρμόδιο για την υπαγωγή ή την έκδοση βεβαίωσης μηχανικό επιβάλλεται οριστική παύση άδειας άσκησης επαγγέλματος, ύστερα από απόφαση του αρμόδιου πειθαρχικού οργάνου του Τ.Ε.Ε. και διαγραφή από οποιοδήποτε μητρώο επαγγέλματος μηχανικού, ύστερα από απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας.