Η Μ.Σ.Δ ως εργαλείο για την προστασία και την αξιοποίησης της ιδιοκτησίας

Του Αθανάσιου Γ. Γρηγορόπουλου*

Η Μ.Σ.Δ ως εργαλείο για την προστασία και την αξιοποίησης της ιδιοκτησίας – Περιπτώσεις εφαρμογής και διαχρονική εξέλιξη

Ο Θεσμός της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ), αποτελεί κατ’ ανάγκη πολεοδομικό εργαλείο και αυτό διότι η πολιτεία αδυνατεί να αποζημιώσει τους ιδιοκτήτες Διατηρητέων και ρυμοτομούμενων ακινήτων .

Ν. 880/79

Ο θεσμός της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης ξεκίνησε να εφαρμόζεται στην Ελλάδα με τον νόμο 880/1979 και τα εκτελεστικά αυτού Π.Δ. 510/1979 και 410/1979.

Βασικός στόχος του θεσμού της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης ήταν να διασώσει τα διατηρητέα κτίρια δίνοντας τη δυνατότητα στους ιδιοκτήτες τους να μεταφέρουν τον υπολειπόμενο συντελεστή δόμησης του ακινήτου όπου βρίσκονται και δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί, σε άλλη εγκεκριμένη περιοχή. Οι ιδιοκτήτες των διατηρητέων κτιρίων αποζημιώνονταν για το βάρος που θεωρούσαν ότι τους είχε επιβληθεί καθόσον δεν μπορούσαν να αξιοποιήσουν την περιουσία τους με την εξάντληση των ισχυόντων όρων δόμησης της περιοχής όπου βρισκόταν το ακίνητό τους.

Με την υπ’ όψη νόμο ήταν επίσης δυνατή η πραγματοποίηση αναγκαστικών απαλλοτριώσεων χωρίς την οικονομική επιβάρυνση του Δημοσίου.

• Αντίστοιχα προέβλεπε τη δημιουργία ΖΑΣ στις οποίες η επαύξηση συντελεστή δινόταν από το ΠΔ έγκρισής τους.
• Τόσο η έκδοση τίτλων όσο και η υλοποίηση σε ωφελούμενα πραγματοποιείτο με ΠΔ κατόπιν εγκρίσεως του ΚΣΧΟΠ
• Ο νόμος αυτός προέβλεπε εκτός ζωνών αγοράς συντελεστή, επαύξηση του Συντελεστή Δόμησης κατά 30% προκειμένου για κτίρια κατοικιών και «απεριόριστη» επαύξηση ΣΔ προκειμένου για ειδικά κτίρια.
• Δεν υπήρχαν πολεοδομικά κριτήρια  και η αύξηση του ΣΔ στα ειδικά κτίρια γινόταν κατόπιν σύμφωνης γνώμης του ΚΣΧΟΠ.

Η 1^η πράξη μεταφοράς ΣΔ , απεστάλη στο ΣτΕ για επεξεργασία το 1981 , και το ανώτατο δικαστήριο την επέστρεψε με το αιτιολογικό ότι αποτελεί ατομικού χαρακτήρα πράξη και συνεπώς δεν απαιτείται επεξεργασία .

Ουσιαστικά ο Νόμος ξεκίνησε δειλά την εφαρμογή του από το 1986-1987 .

Η χρονοβόρος και συνεπώς πολυδάπανη διαδικασία , τόσο της έκδοσης τίτλων ΜΣΔ όσο και της υλοποίησης , για τους ιδιοκτήτες , με την διαδικασία έκδοσης των ΠΔ κατόπιν εγκρίσεως του ΚΣΧΟΠ ήταν αρνητικός παράγοντας για την ένταξη των ιδιοκτητών στον θεσμό της ΜΣΔ .

Το ΣτΕ με τις υπ’ αριθ. 1071/1994, 1072/1994 και 1073/1994 αποφάσεις του ακύρωσε τις διατάξεις του Ν880/1979 κρίνοντάς τες ως αντισυνταγματικές και ως προς τον τρόπο υλοποίησης των Τίτλων Μ.Σ.Δ. αλλά  και ως προς την έκδοση Τ.Μ.Σ.Δ. από ρυμοτομούμενα ακίνητα.

Ν. 2300/1995

Το 1995 το ΥΠΕΧΩΔΕ με το Ν2300/1995 επανέφερε τον θεσμό της Μ.Σ.Δ.

Με τον εν λόγω νόμο, η ΜΣΔ αποτέλεσε κίνητρο δίνοντας τη δυνατότητα διάσωσης της πολιτιστικής – αρχιτεκτονικής κληρονομιάς, χωρίς δαπάνη του Δημοσίου, με αντάλλαγμα τον τίτλο μεταφοράς συντελεστή δόμησης από «βαρυνόμενο» ακίνητο ως αποζημίωση των ιδιοκτητών.

Ως Βαρυνόμενα ακίνητα θεωρούντο τα διατηρητέα , τα ρυμοτομούμενα αλλά και τα χαμηλά κτίρια , το ενεργό οικοδομικό τετράγωνο , τα κτίρια υπέργειων στεγασμένων χωρών στάθμευσης (αντί επιδότησης), κλπ. .

Οι τίτλοι ΜΣΔ χορηγούντο  με ΥΑ απόφαση κατόπιν έγκρισης του ΚΣΧΟΠ

Η πραγματοποίηση του ΜΣΔ σε «ωφελούμενο» ακίνητο θα διενεργείτο από την Δ/νση Πολεοδομίας της Περιφέρειας  , βάσει του άρθρου 17 του νόμου.

Ο Ν 2300/95 θέσπισε αυστηρά κριτήρια και περιορισμούς ως προς τη δυνατότητα υλοποίησης Μ.Σ.Δ.. καθορίζοντας τις ΠΥΣΔΟ και τις ΕΖΥΣ

• Σε ΠΥΣΔΟ , όπου το ποσοστό προσαύξησης προέκυπτε ανάλογα με τις χρήση γης ενός οικοπέδου και τον ΣΔ του.
• Τις ΕΖΥΣ που θα εκαθορίζοντο  με ΠΔ που θα εκδίδοντο με πρόταση του Υπουργού και γνώμη του ΚΣΧΟΠ.
• Με αυστηρούς πολεοδομικούς περιορισμούς όπως απαγόρευση υπέρβαση καλύψεως , πλάγιων αποστάσεων και ύψους (μόνο στη γενική κατοικία  με ύψος σύμφωνα με τον νέο ΣΔ) , την υποχρεωτική δέσμευση των θέσεων στάθμευσης ,  ο νέος ΣΔ δεν θα υπερβαίνει το 2,40 κλπ. (ανώτατο όριο ΣΔ)
• Επίσης με υπουργική απόφαση θεσπίστηκε ότι οι παλιές ΖΑΣ εξακολουθούσαν να ισχύουν εφόσον πληρούσαν κάποια συγκεκριμένα κριτήρια, πράγμα το οποίο κι έγινε.

Η γενικότερη απλοποίηση της διαδικασίας έγκρισης και υλοποίησης τίτλων , ήταν η βασική αφορμή , που ο θεσμός της ΜΣΔ  έγινε αποδεκτός από τους ιδιοκτήτες ακινήτων

Το ΣτΕ με τις υπ’ αριθ. 6070/1996, 4572/1996 και 4573/1996 αποφάσεις του έκρινε επίσης ως αντισυνταγματικές τις διατάξεις του Ν2300/1995 και ως προς τον τρόπο υλοποίησης των Τίτλων Μ.Σ.Δ. αλλά  και ως προς την έκδοση Τίτλων Μ.Σ.Δ. από ρυμοτομούμενα ακίνητα.

ΤΡΟΠΟΠΟΙΗΣΗ ΤΟΥ ΣΥΝΤΑΓΜΑΤΟΣ

Το 2000 με την αναθεώρηση του Συντάγματος κατέστη σύμφωνη με το Σύνταγμα η έκδοση Τίτλων Μ.Σ.Δ. από ρυμοτομούμενα ακίνητα.

«Άρθρο 17

1. Η ιδιοκτησία τελεί υπό την προστασία του Κράτους, τα δικαιώματα όμως που απορρέουν από αυτή δεν μπορούν να ασκούνται σε βάρος του γενικού συμφέροντος. ……………………

 

……………..Η αποζημίωση, εφόσον συναινεί ο δικαιούχος, μπορεί να καταβάλλεται και σε είδος ιδίως με τη μορφή της παραχώρησης της κυριότητας άλλου ακινήτου ή της παραχώρησης δικαιωμάτων επί άλλου ακινήτου.

 

Ν.3044/2002

Με τη δημοσίευση στο Φ.Ε.Κ. 197 (Α) του Ν. 3044/2002 «Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης και ρυθμίσεις άλλων θεμάτων αρμοδιότητας Υπουργείου Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων», ξεκίνησε η τρίτη και τελευταία φάση του θεσμού της Μ.Σ.Δ. που ίσχυε  μέχρι πρόσφατα , ο οποίος είχε γίνει αποδεκτός από τους πολίτες.

Μέσα σε αυτό το πλαίσιο, η πολιτεία με τα εργαλεία που διέθετε θα μπορούσε να προχωρήσει στην ανάπλαση υποβαθμισμένων περιοχών, βεβαρυμμένων πολεοδομικά αστικών κέντρων και την προστασία των αρχιτεκτονικών και καλλιτεχνικών στοιχείων διατηρητέων κτιρίων και παραδοσιακών οικισμών. Ένα από τα εργαλεία που διέθετε ήταν και αυτό της Μ.Σ.Δ. το οποίο και καλείται για άλλη μια φορά να το βγάλει από την αδράνεια.

Το ΥΠΕΧΩΔΕ ενεργοποίησε και πάλι τον θεσμό της Μ.Σ.Δ. χωρίς όμως αυτός να λειτουργήσει μέχρι τον Φεβρουάριο του 2004 οπότε και βγήκε ο  Ν3212/2003 ο οποίος ήταν απαραίτητος για να συμπληρωθεί ο Ν3044/2002 και μια σειρά από συμπληρωματικές υπουργικές αποφάσεις δηλαδή οι:

Α) ΚΥΑ 8387/19-2-2004 (ΦΕΚ 162Δ’/27-2-2004) υπουργική απόφαση που καθόριζε την έκδοση των τίτλων,

Β) ΚΥΑ 3941/27-1-2004 (ΦΕΚ 88Δ’/6-2-2004) υπουργική απόφαση που καθόριζε τις διαδικασίες νομιμοποίησης αυθαίρετης αλλαγής χρήσης και

Γ)ΚΥΑ 5636/3-2-2004 (ΦΕΚ 123Δ’/17-2-2004) υπουργική απόφαση που καθόριζε τον μαθηματικό τύπο μετατροπής των μεταφερομένων μέτρων καθώς και τα τεχνικά στοιχεία που απαιτούνταν για την πραγματοποίηση Μ.Σ.Δ..

Ο νόμος αυτός είχε πλέον συμμορφωθεί σημαντικά με τις επιλογές του ΣτΕ .

• Άρθρο 3: ‘Βαρυνόμενα Ακίνητα για τα οποία επιτρέπεται να εκδοθεί τίτλος Μ.Σ.Δ. είναι:

1. Ακίνητα με κτίρια, τα οποία έχουν χαρακτηρισθεί τα ίδια ή η χρήση τους ΔΙΑΤΗΡΗΤΕΑ καθώς και ακίνητα στα οποία έχουν επιβληθεί όροι και περιορισμοί δόμησης για την προστασία και ανάδειξη των διατηρητέων κτιρίων.
2. Ακίνητα με οικοδομήματα που έχουν χαρακτηρισθεί ΜΝΗΜΕΙΑ.
3. Ακίνητα εντός σχεδίου πόλης ή εντός ορίων οικισμού τα οποία χαρακτηρίζονται ΑΡΧΑΙΟΛΟΓΙΚΟΙ ΧΩΡΟΙ Η ΙΣΤΟΡΙΚΟΙ ΤΟΠΟΙ και για τα οποία έχουν τεθεί περιορισμοί στην εξάντληση του Σ.Δ. ή στα οποία έχει απαγορευτεί τελείως η δόμηση.
4. Ακίνητα τα οποία χαρακτηρίζονται από τα εγκεκριμένα ρυμοτομικά σχέδια ΚΟΙΝΟΧΡΗΣΤΟΙ ΧΩΡΟΙ και εκδίδεται τίτλος ΜΣΔ μόνο για το ρυμοτομούμενο τμήμα με την προϋπόθεση ο ιδιοκτήτης του ρυμοτομούμενου ακινήτου δέχεται αυτό το είδος αποζημίωσης.

Και με την ΥΑ 8385/04 ΦΕΚ 162/Δ/27-2-2004 καθορίσθηκε και η διαδικασία ανάκλησης πράξεων και διαπίστωσης αυτοδίκαιης ακυρότητας τίτλων και πράξεων ΜΣΔ

• Άρθρο 4: Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (Ζ.Υ.Σ.).

Οριοθετούνται οι περιοχές οι οποίες μπορούν να υποδεχθούν τη Μ.Σ.Δ. Η Μ.Σ.Δ. συντελείται αποκλειστικά σε ακίνητο που βρίσκεται μέσα σε Ζ.Υ.Σ., για τον καθορισμό των οποίων θα πρέπει να προηγηθεί η έκδοση Υ.Α. καθορισμού ειδικών προδιαγραφών.

Οι Ζ.Υ.Σ. θα καθοριστούν ύστερα από εκπόνηση σχετικής μελέτης και αφού συντρέχουν περιπτώσεις όπως για παράδειγμα:

1. Βρίσκονται εντός εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή εντός ορίων οικισμού που υφίσταται πριν από το 1923.
2. Βρίσκονται εκτός των καθορισμένων ορίων ιστορικών τόπων, παραδοσιακών ή αξιόλογων οικισμών, αρχαιολογικών χώρων, ιστορικών κέντρων πόλεων με εξαίρεση τμήματά τους που αναπλάθονται (Ν.2508/1997), περιοχών που έχουν επιβληθεί ειδικοί όροι δόμησης για την προστασία παραδοσιακών ή αρχιτεκτονικών συνόλων, αρχαιολογικών χώρων ή άλλων πολιτιστικών ή περιβαλλοντικά αξιόλογων στοιχείων κλπ.

Με τον Ν3044 ενεργοποιήθηκαν ξανά οι παλιές ΖΑΣ ως είχαν και προβλέφθηκε ότι θα εκδοθεί ΥΑ με την οποία θα καθορίζονταν πολεοδομικά κριτήρια (σταθερότυπα) για τη δημιουργία νέων Ζωνών Υποδοχής  ΣΔ.

Δυστυχώς όμως αυτή η υπουργική απόφαση ουδέποτε εξεδόθει μέχρι σήμερα οπότε και ήταν αδύνατη η δημιουργία νέων ΖΥΣ.

• Άρθρο 5: Καθορίσθηκε η έννοια και περιορισμοί Πραγματοποίηση ΜΣΔ

Συγκεκριμένα είναι η προσθήκη ΣΔ σε ωφελούμενο ακίνητο γίνεται με έκδοση Απόφασης προϊσταμένου Δ/νσης Πολεοδομίας  λόγω ΜΣΔ, το οποίο βρίσκεται σε ΖΥΣ ή ΖΑΣ του ιδίου Δήμου ή Κοινότητας με το βαρυνόμενο στην περίπτωση για τα ρυμοτομούμενα . ή της ιδίας περιφέρειας για τα διατηρητέα , μνημεία και τους αρχαιολογικούς χώρους.

Πρακτικά από το 1997 μέχρι σήμερα ήταν αδύνατη η έκδοση τίτλου Μ.Σ.Δ. από ρυμοτομούμενο  ακίνητο αφού η ΚΥΑ 8387/19-2-2004 (ΦΕΚ 162Δ’/27-2-2004) στο άρθρο 1 παρ. 5 ανέφερε ρητά ότι  «για να εκδοθεί τίτλος από ρυμοτομούμενο ακίνητο θα πρέπει προηγουμένως ο οικείος ΟΤΑ να έχει προχωρήσει σε θέσπιση ΖΥΣ».  Όπως καθορίσθηκε και με την 192/2010 Γνωμοδότηση του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους

Επίσης, με την ΚΥΑ 3941/27-1-2004 (ΦΕΚ 88Δ’/6-2-2004)  ορίστηκε ότι για 3 χρόνια δηλαδή από τον Φεβρουάριου του 2004 μέχρι τον Φεβρουάριο του 2007 μπορούσαν να γίνουν νομιμοποιήσεις μόνον αυθαίρετης αλλαγής χρήσης με Μ.Σ.Δ. όπως και ουσιαστικά λειτούργησε ο νόμος .

Μάλιστα ο νομοθέτης προέβλεψε ότι οι προστιθέμενες επιφάνειες από την νομιμοποίηση των αυθαιρέτων  δεν θα υπερβαίνουν συσσωρευτικά στα όρια του Δήμου σε ποσοστό το 10% της επιτρεπομένης σήμερα δόμησης

Παρόλη αυτή την αδράνεια της πολιτείας για την δημιουργία και θεσμοθέτηση των ΕΖΥΣ , η ΜΣΔ παρέμεινε η μοναδική ελπίδα των ιδιοκτητών των ακινήτων για την αποζημίωση τους

Στη συνέχεια, με την υπ’ αριθ. 2366/2007 και την 2367/2007 Απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ ο νόμος κρίθηκε εν μέρει αντισυνταγματικός χωρίς να μπορεί να εφαρμοστεί στο σύνολό του.

• Συγκεκριμένα το ΣτΕ, μετά τη συνταγματική τροποποίηση του 2001, μετά τη συνταγματική αλλαγή του 2001 – αφενός έκρινε ότι είναι πλέον δυνατή η ΜΣΔ και από δεσμευμένα ακίνητα (ρυμοτομούμενα) για πολεοδομικούς λόγους, δηλαδή για λόγους προστασίας του οικιστικού περιβάλλοντος και βελτίωσης των όρων διαβίωσης, αφετέρου έκρινε αντισυνταγματική τη διάταξη που προβλέπει ότι η ΜΣΔ μπορεί να πραγματοποιηθεί και σε ακίνητα εντός των ΖΑΣ του Ν.880/1979, διότι θα πρέπει να έχει προηγηθεί ειδικός χωροταξικός σχεδιασμός και ειδική μελέτη.
• Ωστόσο το ΣτΕ προσδιόρισε το πλαίσιο, εντός του οποίου θα έπρεπε να κινηθεί ο νομοθέτης, ως ακολούθως:

α)         Κατά τα Άρθρα 24, παρ. 3, 5 και 6 και 17 παρ. 6 του Συντ., ο θεσμός ΜΣΔ εισάγεται, αποκλειστικά, ως μέθοδος αποζημίωσης του ιδιοκτήτη, του οποίου η ιδιοκτησία υφίσταται ουσιώδεις περιορισμούς για λόγους προστασίας του πολιτιστικού περιβάλλοντος (διατηρητέα κτίρια).

β)         Κατά τα Άρθρα 24 παρ. 1, 2 και 6 και 17 του Συντ., η θέσπιση και η διαφοροποίηση των όρων δόμησης των ακινήτων δεν επιτρέπεται να είναι περιστασιακή, αλλά να υπηρετεί τον ορθολογικό πολεοδομικό και χωροταξικό σχεδιασμό προς την κατεύθυνση προστασίας του περιβάλλοντος και εξασφάλισης των καλύτερων δυνατών όρων διαβίωσης.

γ)         Η υπαγωγή του θεσμού της ΜΣΔ στις ανωτέρω συνταγματικές ρυθμίσεις επιβάλλει την οριοθέτησή του αφενός με τον καθορισμό γνωστών, εκ των προτέρων, στους πολίτες ζωνών μεταφοράς του συντελεστή και αφετέρου τον προσδιορισμό των κριτηρίων επιλογής των ζωνών αυτών και

δ) Η μεταφορά του σ.δ. επιτρέπεται στις ανωτέρω ζώνες μόνον από ακίνητα που βρίσκονται στον ίδιο Ο.Τ.Α. και μόνον κατ` εξαίρεση από ακίνητα όμορου Ο.Τ.Α.

Επίσης αναφέρουν οι παραπάνω αποφάσεις του ΣτΕ συμπερασματικά ότι σε συνδυασμό με το άρθρο 24 παρ. 2,2 και 6 του Συντάγματος  …..ότι συνάγεται ότι η ΜΣΔ δεν επιτρέπεται να οργανωθεί από τον νομοθέτη κατά τέτοιο τρόπο ώστε το σχετικό δικαίωμα να ενσωματώνεται σε εμπορικό τίτλο που κυκλοφορεί ελεύθερα .

Τα συμπεράσματα από την μέχρι σήμερα εφαρμογή της ΜΣΔ είναι ότι το Υπουργείο δεν έχει ασχοληθεί σοβαρά με τον ΝΟΜΟ της ΜΣΔ  , όσο και αν θέλει να το αποκαλεί απαραίτητο πολεοδομικό εργαλείο .

• Δεν έχουν οροθετηθεί και νομοθετηθεί με ΥΑ οι προδιαγραφές καθορισμού των ΖΥΣ .μετα και από 10 έτη δημοσιευσης της απόφασης του ΣτΕ .
• Οι ιδιοκτήτες τίτλων ΜΣΔ , συνεχίζουν και παραμένουν δέσμιοι της αναξιοπιστίας του κράτους και περιμένουν την πλήρη εφαρμογή του Θεσμού και αυτό διότι λαμβάνοντας υπόψιν μας και την σημερινή οικονομική και κοινωνική συγκυρία η ΜΣΔ σήμερα αποτελεί πλέον τον μοναδικό τρόπο προστασίας και αξιοποίησης της δεσμευμένης περιουσίας τους
• Μέχρι σήμερα έχουν εκδοθεί τίτλοι ΜΣΔ από 850-900 Διατηρητέα ακίνητα , επί συνόλου 10,000 περίπου χαρακτηρισμένα από το ΥΠΕΚΑ και από το ΥΠΠΟ έχουν γίνει 11500 κηρύξεις δηλαδή έχουν χαρακτηρισθεί περισσότερα από 19,000 μνημεία . Συνεπώς συμπεραίνουμε ότι στην διαδικασία περί ΜΣΔ έχει ενταχθεί ποσοστό περίπου 5% των χαρακτηρισμένων διατηρητέων και μνημείων .
• Επίσης τίτλοι έχουν εκδοθεί τίτλοι περίπου από 850 ρυμοτομούμενα ακίνητα όταν δεν υπάρχουν ακριβή των ρυμοτομούμενων ακινήτων , ενώ από το ΥΠΕΚΑ ,τα στοιχεία τα οποία έχουν καταχωρηθεί σε site , αναφέρουν ότι το 17,50 % των Δήμων έχουν αναρτήσει στοιχεία και από αυτό το ποσοστό περίπου το 70% , εκκρεμεί η συντέλεση της απαλλοτρίωσης ή βρίσκονται σε διαδικασία άρσης .

Ν 4494/2017  κεφ Γ  περί ΤΡΑΠΕΖΑ ΓΗΣ και ΜΣΔ

Όσον αφορά τον νέο Νόμο 4495/2017 είμαστε αρκετά προβληματισμένοι διότι διαπιστώνουμε ότι δεν πρόκειται άμεσα να εφαρμοσθεί και κυρίως βρίσκεται στα όρια της νομιμότητας .

Επίσης διαπιστώνουμε ότι το ψηφισμένο νομοσχέδιο βρίσκεται σε αντιδιαστολή σε πολλά σημεία με το κατατεθέν σε διαβούλευση σχέδιο νόμου .

Συγκεκριμένα

Α.       Είναι κοινή διαπίστωση ότι ο νόμος δεν πρόκειται να λειτουργήσει πριν περάσουν ουσιαστικά 10 έτη  και αυτό διότι ,

• θα πρέπει να περάσει η καταληκτική ημερομηνία υπαγωγής των αυθαιρέτων ( τουλάχιστον 3 έτη)
• Στη συνέχεια θα κινηθεί η διαδικασία για την έγκριση των Περιοχών Αυξημένης Επιβάρυνσης Συντελεστή (Π.Α.Ε.Σ.) . (άρθρο 73)

Σκοπός των Π.Α.Ε.Σ. είναι η διερεύνηση της δυνατότητας οριστικής εξαίρεσης από την κατεδάφιση των αυθαίρετων κατασκευών και αλλαγών χρήσης της κατηγορίας 5 του άρθρου 9 του ν. 4178/2013 και της κατηγορίας 5 του άρθρου 96 του παρόντος.

• Και τέλος θα εγκριθούν οι ΖΥΣ ( άρθρο 72) .

Ειδικά για τις ΠΑΕΣ ως  περιοχή που, μετά τη λήξη της δυνατότητας υπαγωγής στις διατάξεις του παρόντος, καταγράφεται η συγκέντρωση αυθαίρετων κατασκευών και αλλαγών χρήσης της κατηγορίας 5 του άρθρου 9 του ν. 4178/2013 και της κατηγορίας 5 του άρθρου 96 του παρόντος , το ερώτημα το οποίο τίθεται είναι για ποιο λόγο λαμβάνονται υπόψιν και καταγράφονται  μόνο τα αυθαίρετα της κάτ. 5 του Ν 4495 και του 4178 και όχι των παλαιότερων νόμων όπως 4014 , 3843 , 3755 , 1512 , 1337 κλπ. πράγμα το οποίο θα μπορούσε να γίνει με την καταγραφή στοιχείων από την ταυτότητα των κτιρίων

Συνεπώς για ποιο λόγο να ενταχθεί ιδιοκτήτης ακινήτου στο νόμο να  αναλαμβάνοντας τα έξοδα έκδοσης τίτλου ΜΣΔ , στην δεσμευμένη περιουσία του , για να ελπίζει ότι μετα από 10 έτη θα αποζημιωθεί ,  όταν θα μπορεί να δικαιωθεί πλέον από την ελληνική δικαιοσύνη .

Β.      Σύμφωνα με τον Ν4495/17 η διαχείριση των τίτλων θα γίνεται από την Τράπεζα Δικαιωμάτων δόμησης (άρθρο 67)

Τίθεται συνεπώς το ερώτημα  αν η σύσταση κρατικού φορέα, ο οποίος θα διαχειρίζεται τους προσωπικούς τίτλους μεταφοράς συντελεστή δόμησης, δηλαδή θα παραδίδονται οι τίτλοι ΜΣΔ στον Κρατικό Φορέα, αυτός θα τους πωλεί σε προκαθορισμένη τιμή και θα αποδίδει το τίμημα της πωλήσεως στον κύριο του τίτλου ΜΣΔ, αφού βεβαίως αφαιρεθεί το κόστος διοικητικής λειτουργίας του Κρατικού Φορέα διαχείρισης των τίτλων ΜΣΔ.

Επίσης όπως ορίζει στο άρθρο 67 του Ν 4495/17 , οι αποζημιώσεις θα καταβάλλονται από ίδιους πόρους για εγκεκριμένους ή δεσμευμένους Κ.Χ., µε βάση κριτήρια ιεράρχησης, ήτοι ενδεικτικώς την έκδοση δικαστικής απόφασης για αποζημίωση, την παλαιότητα έκδοσης τίτλων Μ.Σ.Δ. και την πολεοδομική αναγκαιότητα διατήρησης των βαρυνομένων ακινήτων λόγω απαλλοτρίωσης ή δέσμευσης κοινόχρηστου χώρου,

Ουσιαστικά και από ενημέρωση από στελέχη του ΥΠΕΚΑ προβλέπεται  η αποζημίωση των τίτλων , να καταβάλλεται με ποσόστωσή και σταδιακά .

Θα θέλαμε να τονίσουμε ότι Τα περιουσιακά δικαιώματα των πολιτών προστατεύονται από το άρθρο 17 του Συντάγματος και από το Πρόσθετο Πρωτόκολλο των Παρισίων  , τη Συνθήκη της Ρώμης, η οποία κυρώθηκε με το Ν.Δ. 53/1974 (ΦΕΚ 256/Α/1974) δυνάμει των οποίων η ιδιοκτησία απολαμβάνει εντόνου και δραστικής προστασίας. Το άρθρο 17 του Συντάγματος ορίζει ότι

«Άρθρο 17

1. Η ιδιοκτησία τελεί υπό την προστασία του Κράτους, τα δικαιώματα όμως που απορρέουν από αυτή δεν μπορούν να ασκούνται σε βάρος του γενικού συμφέροντος. ………

 **2. Κανένας δεν στερείται την ιδιοκτησία του, παρά μόνο για δημόσια ωφέλεια που έχει αποδειχθεί με τον προσήκοντα τρόπο, όταν και όπως ο νόμος ορίζει, και πάντοτε αφού προηγηθεί πλήρης αποζημίωση,……………………….

Η αποζημίωση, εφόσον συναινεί ο δικαιούχος, μπορεί να καταβάλλεται και σε είδος ιδίως με τη μορφή της παραχώρησης της κυριότητας άλλου ακινήτου ή της παραχώρησης δικαιωμάτων επί άλλου ακινήτου.

Πριν καταβληθεί η οριστική ή προσωρινή αποζημίωση διατηρούνται ακέραια όλα τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη και δεν επιτρέπεται η κατάληψη.

Εις εκτέλεσίν του ως άνω άρθρου ψηφίσθηκε και ισχύει ο Ν. 2882/2001, ο οποίος επαναλαμβάνει τις ως άνω ρυθμίσεις.

Είναι προφανές ότι νόμος που θα επιτρέπει σε Κρατικό Φορέα να διαχειριστεί ιδιωτικές περιουσίες θα κηρυχθεί αντισυνταγματικός από τα Δικαστήρια.»

ΣΥΝΕΠΩΣ Δεν υπάρχει δυνατότητα να διαχειριστεί κρατικός φορέας ιδιωτικές περιουσίες, δεδομένου ότι για κάθε περιουσιακό δικαίωμα που απαλλοτριώνεται θα πρέπει σωρευτικά να συντρέχει δημόσια ωφέλεια με τη στενή έννοια του όρου και να προηγηθεί πλήρης αποζημίωση (η έννοια της πλήρους αποζημίωσης έχει ερμηνευτεί με πάγια νομολογία του Α.Π. ότι με το ποσόν που θα εισπραχθεί θα αντικατασταθεί το περιουσιακό στοιχείο με άλλο ισάξιο), η οποία (πλήρης αποζημίωση) θα καθοριστεί από το αρμόδιο Δικαστήριο. (Το ίδιο θέμα είχε τεθεί και επί υπουργίας του κ. Λαλιώτη και εγκατελείφθη για τους ίδιους λόγους.(Ν2300))

ΠΡΟΤΑΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΑΜΕΣΗ ΕΦΑΡΜΟΓΗ ΤΟΥ ΘΕΣΜΟΥ ΤΗΣ ΜΣΔ

ΠΡΟΥΠΟΘΕΣΗ Για να λειτουργήσει ο θεσμός της ΜΣΔ με τα πραγματικά οφέλη που επιζητεί η πολιτεία δηλ. την ανάπλαση υποβαθμισμένων περιοχών, βεβαρυμμένων πολεοδομικά αστικών κέντρων και την προστασία των αρχιτεκτονικών και καλλιτεχνικών στοιχείων διατηρητέων κτιρίων και παραδοσιακών οικισμών  , ΕΙΝΑΙ ΚΑΙ  πρέπει να τον αποδεχθούν και να ενταχθούν στο Νόμο περισσότεροι ιδιοκτήτες  Διατηρητέων και  ρυμοτομούμενων ακινήτων .

Για να γίνει αυτό θα πρέπει να διασφαλισθεί η εμπιστοσύνη των πολίτων ότι ο νόμος θα λειτουργήσει και θα υπάρχει ουσιαστικά εκείνη η αγορά που θα βοηθήσει την απορρόφηση των τίτλων και ουσιαστικά την αποζημίωσή τους .

Διαφορετικά ο πολίτης θα προσφύγει , στο μοναδικό όπλο που του απομένει για να προφυλάξει , διασφαλίσει και αξιοποιήσει την περιουσία του , την ελληνική δικαιοσύνη όπως και έχουν πράξει μέχρι σήμερα πολλοί ιδιοκτήτες τίτλων και δικαιώνονται συνεχώς από το ανώτατο δικαστήριο. (υπάρχουν πλέον τελεσίδικες αποφάσεις)

Οι προτάσεις της Πανελλήνιας ένωσης ιδιοκτητών τίτλων ΜΣΔ είναι

1. Να προχωρήσει το Υπουργείο άμεσα στο καθορισμό των προδιαγραφών των ΖΥΣ και την σύνταξη των μελετών . με ένα ευέλικτο μηχανισμό ο οποίος θα τροποποιείται και θα προσαρμόζεται με τα νέα δεδομένα και στοιχεία ανά τακτά χρονικά διαστήματα ( πχ 10 έτη) , όπως τον βαθμό οικιστικής ανάπτυξης, τα περιθώρια της επιβάρυνσης , την οικιστική πυκνότητα της περιοχής, το όριο κορεσμού , τους υπό απαλλοτρίωση χώρους , τα διατηρητέων κτίρια (χαρακτηρισμένα και προς χαρακτηρισμό).  συγκεντρώνοντας και στοιχεία τόσο για το σύνολο των δικαιωμάτων ΜΣΔ που έχουν εκδοθεί όσο και συλλογής στοιχείων επιβάρυνσης της περιοχής από δηλώσεις αυθαιρέτων ή και προγενέστερες πράξεις ΜΣΔ με πολεοδομικά κριτήρια και όπως το πλαίσιο αυτό το έχει προσδιορίσει το ΣτΕ
2. Άμεση εφαρμογή του θεσμού της ΜΣΔ για τα παρακάτω ακίνητα ώστε να εξευρεθούν πόροι για την περιβαλλοντική και πολεοδομική αποκατάσταση και δράσεις περιβαλλοντικού ισοζυγίου , μέχρι τον καθορισμό των ΕΖΥΣ , όπως αναλυτικά περιγράφονται στο άρθρο 77 του Ν 4495/17και συγκεκριμένα

• Για την Κατηγορία 5 του Ν 4495/17 και 4178/13 .
• Για τα ακίνητα τα οποία εντάσσονται στις  διατάξεις  του  άρθρου  10  του ν. 4067/2012
• Να γίνει διερεύνηση της δυνατότητας επέκτασης το Νόμου για τα ακίνητα τα οποία εντάσσονται στις  διατάξεις  του  άρθρου  11  του ν. 4067/2012 και συγκεκριμένα για εκείνες τις παρεκκλίσεις του ΝΟΚ όπως κλιμακοστάσια , 1^ο υπόγειο , πατάρια και σοφίτες
• Ακίνητα τα οποία ανήκουν στο Δημόσιο και για τα οποία, μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος, υποβάλλεται αίτηση για έγκριση Ειδικών Σχεδίων Χωρικής Ανάπτυξης Δημοσίων Ακινήτων (Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α.), σύμφωνα µε τις διατάξεις του ν. 3986/2011 (Α΄152) και για ποσοστό δεκαπέντε τοις εκατό (15%).

3. Δημιουργία ενός αξιόπιστου ηλεκτρονικού συστήματος καταγραφής και ανάρτησης στη διαύγεια των τίτλων ΜΣΔ από την Αρμόδια Υπηρεσία του Υπουργείου όπου οι πολίτες ωφελουμένων ακινήτων θα έχουν την δυνατότητα να βρίσκουν τίτλους , και τους ιδιοκτήτες τους , εφόσον αυτοί το επιθυμούν
4. Κατάργηση του μέχρι σήμερα έντυπου τύπου του Τίτλου ΜΣΔ ( πάπυρου) ο οποίος μεταβιβάζεται δια οπισθογραφήσεως και κυκλοφορεί ελευθέρα (ως γραμμάτιο) , και αντικατάσταση του με βεβαίωση από το Υπουργείο και να νομοθετηθεί ότι ο τίτλος θα μεταβιβάζεται αποκλειστικά με την έκδοση οικοδομικής αδείας από την Αρμόδια ΥΔΟΜ .
5. Άμεση δραστηριοποίηση του ΠΔ της Ταυτότητας των κτιρίων

Θεωρούμε ότι οι προτάσεις αυτές θα διασφαλίσουν την εμπιστοσύνη των πολιτών , ιδιοκτητών δεσμευμένων ακινήτων  (διατηρητέων και ρυμοτομούμενο ) όσο και των ιδιοκτητών Τίτλων ΜΣΔ .

*Αρχιτέκτονας Μηχανικός, Προέδρος του Συλλόγου ιδιοκτητών Τίτλων ΜΣΔ