Οι παγίδες της Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης από εκτός σχεδίου εκτάσεις

Του Δημήτρη Κοτσώνη*

Μάταιες και μάλλον εκ του πονηρού έχουν αποδειχθεί διαχρονικά όλες οι προσπάθειες να προωθήσουν τη Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης από συγκεκριμένες  εκτός σχεδίου πόλεως εκτάσεις, όπως είναι οι εντός ρεμάτων εκτάσεις, που ευρίσκονται εκτός σχεδίου πόλεως και συνεπώς δεν διαθέτουν συντελεστή δομήσεως.

Από τέτοιες εκτάσεις  έχει εκδοθεί τεραστία ποσότητα τίτλων μεταφοράς συντελεστού δομήσεως, οι οποίοι  έπρεπε να έχουν ακυρωθεί από το1993, μετά από σχετικό έγγραφο της Δ/νσεως Τοπογραφικών Εφαρμογών  & Αρχείου.

Τα επιχειρήματα που επικαλούνται έκτος σχεδίου εκτάσεις του εξωτερικού, δεν έχουν καμία σχέση με την Ελλάδα και χρειάζονται άλλο τρόπο αντιμετωπίσεως τους, π.χ.  το Μαραθονήσι, ( όπου με την προοδευτική απαγόρευση των δικαιωμάτων δομήσεως του από το Κράτος, οδήγησε το ΕΔΑ στην αναφερόμενη απόφαση ).

Επισημαίνεται, για να καταστεί εμφανές το έωλο του ισχυρισμού, ότι, ο προσδιορισμός του όγκου της ΜΔΣ. από τις περιβαλλοντικές δεσμεύσεις των εκτός σχεδίου πόλεως εκτάσεων, θα αποκαλύψει το τεράστιο μέγεθος τους, το οποίο και δεν μπορεί  να απορροφηθεί και την οικιστική γη θα καταστρέψει, εφόσον  υλοποιηθεί.

Η Ελλάδα είναι από τις πιο αραιοκατοικημένες Χώρες και η συνολική καλυπτόμενη επιφάνεια από οικιστικές εγκαταστάσεις είναι 3,5%. Το μικρότερο ποσοστό του εδαφικού της Χώρου, από όλες τις χώρες της Ευρώπης, πού ενδεχόμενα λόγω παρωχημένης καταμετρήσεως ας ληφθεί 5%, ενώ στη Γερμανία είναι 18,37%, στην Ολλανδία 22,24% και στο Βέλγιο 24,35%

Και κατά τούτο δεν υφίσταται ζήτημα προστασίας των εκτός σχεδίου πόλεως εκτάσεων στην Ελλάδα.

Είναι άλλο το πρόβλημα των εκτός σχεδίου πόλεως εκτάσεων, που αντί να έχουν συγκεντρωθεί τα δικαιώματα της σε οργανωμένες περιοχές, αφήνονται  να διαχέονται, διασπώντας τον χώρο και την αισθητική του. Είναι άλλο η προστασία της περαστικής γης, που είναι αναγκαία  και άλλο η προστασία του συνόλου του Εδαφικού Χώρου. Που προδήλως δεν μπορεί να έχει σχέση και λόγω του όγκου του και λόγω της κατά κοινής παραδοχής, για την άσχημη κατάσταση των ελληνικών πόλεων, με τη μεταφορά του σε αυτές. Αντιθέτως, το Κράτος έπρεπε να έχει καθορίσει τα ποσοστά του εθνικού χώρου που πρέπει να καταλαμβάνουν, κατά σειρά σπουδαιότητας,

1. η γεωργική γη,
2. η κτηνοτροφική γη,
3. τα δάση και οι δασικές εκτάσεις,
4. το υπόλοιπο δε να παραχωρηθεί για τις ανάγκες της Ανάπτυξης και της Οικιστικής.

Μόνο όταν επέλθει αυτός ο προσδιορισμός, που είναι και ευχερής και μπορεί να γίνει σε σύντομο χρονικό διάστημα, θα καταστεί δυνατό το Χωροταξικό Σχέδιο της Χώρας. Φυσικά παράλληλα προς αυτό,  πρέπει να γίνει και ο προσδιορισμός του μήκους των ακτών, που πρέπει να αποδοθούν στην Ανάπτυξη, που οπωσδήποτε το ποσοστό τους πρέπει να συμβαδίζει με το ως άνω ποσοστό.

Εσφαλμένη αναφορά

Επισημαίνεται πάντως ότι η αναφορά που γίνεται το τελευταίο διάστημα στον Τύπο σε 500.000 τ.μ. υφιστάμενων τίτλων ΜΣΔ, είναι εσφαλμένη, διότι σύμφωνα με την ανακοίνωση της Διεύθυνσης Τοπογραφικών Εφαρμογών & Όρων Δομήσεως, η οποία διατηρεί το ηλεκτρονικό αρχείο ΜΣΔ, η συνολική επιφάνεια για την οποία εκδόθηκαν τίτλοι ΜΣΔ ανέρχεται σε 1.500.000 τ.μ., εκ των οποίων 280.000 τ.μ. από διατηρητέα κτίρια. Από τα ανωτέρω 1.500.000 τ.μ. απορροφήθηκαν συνολικά 300.000 τ.μ., εκ των οποίων η απορρόφηση από τους τίτλους των Διατηρητέων Κτηρίων  δεν υπερβαίνουν τις 47.000 τ.μ.

Στοιχεία από τα  οποία προκύπτει ότι ενώ ο θεσμός έγινε για την διατήρηση και ανάδειξη της Πολιτισμικής μας Κληρονομιάς, χρησιμοποιήθηκε κυρίως για την «αναβάθμιση» των πόλεων, την οποία όμως όχι μόνο δεν βοήθησε, όπως προκύπτει από τα απαράδεκτα ποσοστά απορροφήσεως ΜΣΔ από τα Ρυμοτομούμενα, αλλά παγίδευσε και τους ιδιοκτήτες ρυμοτομουμένων, που χρόνια τάρα αναμένουν την αποζημίωση τους, και μάλλον δεν θα την πάρουν ποτέ, ενώ κατάστρεψε και θα συνεχίσει να καταστρέφει τους ιδιοκτήτες Διατηρητέων Κτηρίων. Γι α τους οποίους πρέπει να επισημάνουμε ότι η προσφυγή του στο Ευρωπαϊκό Δικαστήρια θα επιφέρει τεράστια πρόστιμα και δαπάνες στο Κράτος, εάν δεν οδηγήσει στην εξαφάνιση των διατηρητέων.

Αναδεικνύεται ακόμη από τα υφιστάμενα στοιχεία, ότι η γραφειοκρατική συγκρότηση την οποία είχε δημιουργήσει το νομικό καθεστώς, στα πλαίσια του οποίου κινείται και ο νέος νόμος αφ΄ένος προκαλεί τεράστιες καθυστερήσεις στην απορρόφηση και στην υλοποίηση ΜΣΔ, αφ΄ετέρου προκαλεί την δημιουργία του παρασιτικού επαγγέλματος των Έμπορων ΜΣΔ, που έχει τρείς καταστροφικές συνέπειες :

α. την απόλυτη ανευθυνότητα των Έμπορων ΜΣΔ. , αφού όλες οι πράξεις έκδοσης και υλοποίησης ΜΣΔ, διενεργούνται από αυτούς εν ονόματι των ιδιοτήτων παραδοσιακών και διατηρητέων, με συνέπεια το ανεύθυνο αυτών, με όσες παρανομίες μπορεί να επιφέρει αυτό.

β. τη δημιουργία σχέσεων διαπλοκής μεταξύ των έμπορων και των εμπλεκομένων.

γ. την απουσία διατηρήσεως φορολογικών βιβλίων για τους Εμπόρους ΜΣΔ., τα οποία σε περιπτώσεις παρανομιών είναι τεράστια.

Παράπλευρες, φυσικά, απώλεια είναι και η απομάκρυνση από αυτή την εργασία του πλήθους των μηχανικών, στην οποία τους οδηγεί η δημιουργούμενη διαπλοκή μεταξύ εμπόρων και διοίκησης, που καθιστά αδύνατη την προώθηση των ενδεχόμενων αιτήσεων τους.

Επισημαίνεται ότι λόγω του άρθρου 16 του νόμου…. μειώθηκαν σημαντικά τα χρήματα με τα οποία επιβαρύνονται οι γειτονικές ιδιοκτησίες των ρυμοτομουμένων και στους Δήμους εναπόκειται η περαιτέρω μείωση τους (τους παρέχεται η δυνατότητα για επιμερισμό της δαπάνης απαλλοτριώσεως ρυμοτομουμένων σε μεγαλύτερο αριθμό ακινήτων ), η οποία σε συνδυασμό δε με το Πράσινο Ταμείο, έχουν καταστήσει απολύτως εύλογη την εφαρμογή της απαλλοτρίωσης για τα ρυμοτομούμενα, ώστε  εκλείπει η ανάγκη για την εφαρμογή της ΜΣΔ από αυτά.

*Ο Δημήτρης Κοτσώνης είναι πολιτικός μηχανικός, πρώην σύμβουλος ΥΠΕΧΩΔΕ