Της Τερίνας Τσουρού*
Είναι συμφέρον όλων των συνιδιοκτητών να μάθουν και να τηρούν όλες τις προϋποθέσεις λήψης έγκυρων αποφάσεων. Οι αποφάσεις που λαμβάνονται στις Γενικές Συνελεύσεις δεσμεύουν όλους τους συνιδιοκτήτες, εφόσον είναι έγκυρες, κατά την ισχύουσα νομοθεσία.
Προϋπόθεση έγκυρης απόφασης είναι να μην αντιβαίνει σε κάποια διάταξη της ισχύουσας νομοθεσίας, όπως για παράδειγμα η απαγόρευση κατοικίδιων ζώων σε διαμερίσματα, που αντιβαίνει στο ν. 4039/2012.
- Προϋποθέσεις για τη λήψη έγκυρων αποφάσεων
Οι αποφάσεις της Γενικής Συνέλευσης είναι έγκυρες, όταν πληρούνται ταυτόχρονα όλες οι παρακάτω προϋποθέσεις.
| Προϋπόθεση έγκυρης απόφασης | Παρατηρήσεις |
| ■ Υπάρχει η νόμιμη απαρτία στη Συνέλευση. Απαρτία είναι η ελάχιστη παρουσία ψήφων, π.χ. 750 χιλιοστά της συνιδιοκτησίας. | Η απαρτία ορίζεται στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Ελέγχεται από το διαχειριστή, πριν την έναρξη της Συνέλευσης. |
| ■ Τηρήθηκαν όλες οι προβλεπό- μενες διατυπώσεις σύγκλησης της Γενικής Συνέλευσης: πόσες μέρες πριν από τη Συνέλευση θα δημοσιευτεί η πρόσκληση και με ποιόν τρόπο. | Οι διατυπώσεις προβλέπονται στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Η τήρησή τους είναι υποχρέωση του διαχειριστή ή των συνιδιοκτητών που συγκάλεσαν τη Συνέλευση. |
| ■ Η απόφαση εγκρίθηκε με την απαιτούμενη πλειοψηφία | Η απαιτούμενη πλειοψηφία ορίζεται στον κανονισμό της πολυκατοικίας. Ελέγχεται από το διαχειριστή, μετά από την ψηφοφορία για ένα θέμα. |
| ■ Η απόφαση δεν αντιβαίνει σε κάποια διάταξη της ισχύουσας νομοθεσίας | Π.χ. Απαγόρευση κατοικίδιων ζώων σε διαμερίσματα (αντιβαίνει στο ν. 4039/2012) |
| ■ Η απόφαση δεν αντιβαίνει σε κάποια επιταγή του κανονισμού της πολυκατοικίας | Π.χ. Μη ασφάλιση των κοινόκτη- των χώρων, ενώ αναφέρεται ως υποχρεωτική στον κανονισμό. |
| ■ Όλοι οι συμπράξαντες στη λήψη της απόφασης είναι συνιδιοκτήτες ή νόμιμοι εκπρόσωποι συνιδιοκτητών | Το δικαίωμα συμμετοχής και ψήφου στις Γενικές Συνελεύσεις ανήκει αποκλειστικά στους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων (δηλαδή στα άτομα που αναφέρονται στους τίτλους ιδιοκτησίας). Ο διαχειριστής βεβαιώνεται για τη νομιμότητα των παρευρισκομένων, πριν την έναρξη της Συνέλευσης.
Οι εκπρόσωποι πρέπει να προσκομίσουν εξουσιοδότηση του συνιδιοκτήτη. |
| ■ Η απόφαση πρέπει να αφορά θέμα που αναφέρεται στην ημερήσια διάταξη.
Τα θέματα της ημερήσιας διάταξης αναφέρονται στην Πρόσκληση για τη Γενική Συνέλευση. |
Κατά τη διάρκεια της Συνέλευσης, ο διαχειριστής υπενθυμίζει στους παρευρισκόμενους πως δεν μπορούν να πάρουν έγκυρη απόφαση για θέμα που δεν αναφέρεται στην ημερήσια διάταξη. |
- Πως ακυρώνεται μια απόφαση
Σύμφωνα με το άρθρο 101 του Αστικού Κώδικα, οι αποφάσεις της Γενικής Συνέλευσης μπορούν να ακυρωθούν με αγωγή, εντός εξαμήνου από την ημερομηνία λήψης τους.
Απόσπασμα άρθρου 101 ΑΚ – Ακυρότητα απόφασης:
«Την ακυρότητα κηρύσσει το δικαστήριο ύστερα από αγωγή μέλους που δεν συναίνεσε ή οποιουδήποτε άλλου έχει έννομο συμφέρον.
Η αγωγή αποκλείεται μετά την πάροδο έξι μηνών από την απόφαση της συνέλευσης.
Η απόφαση που κηρύσσει την ακυρότητα ισχύει έναντι όλων».
Η υπεύθυνη μέριμνα όλων των συνιδιοκτητών για τη λήψη έγκυρων και αποτελεσματικών αποφάσεων στις Γενικές Συνελεύσεις είναι καθοριστικός παράγοντας αποτροπής της υποβάθμισης μιας πολυκατοικίας.
Περισσότερες λεπτομέρειες στο κεφάλαιο 6 του βιβλίου «Εγχειρίδιο για όσους συμμετέχουν στις Γενικές Συνελεύσεις Πολυκατοικίας» Δείτε εδώ
Για παραγγελία, στείλτε μήνυμα εδώ, ή ηλεκτρονικό μήνυμα στο diaxeiri@otenet.gr
Μπορείτε να δείτε όλα τα βιβλία εδώ
*Η Τερίνα Τσουρού είναι Αρχιτέκτων με ειδικότητα στην Πολεοδομία. Εργάστηκε 35 χρόνια στην Ιταλία, με κύρια δραστηριότητα στο σχεδιασμό-οργάνωση-διαχείριση ιδιωτικών και δημόσιων τεχνικών έργων. Έχει γράψει βιβλία Πολεοδομίας και εξειδικευμένα λεξικά. Ολοκληρώνει τώρα την 6η διαδοχική ετήσια θητεία της ως συνιδιοκτήτρια διαχειρίστρια πολυκατοικίας στο κέντρο της Αθήνας. Αμέσως μετά την ανάληψη της διαχείρισης το Δεκέμβριο του 2012, διαπίστωσε τη διάχυτη άγνοια και παραπληροφόρηση που επικρατεί για τα περισσότερα θέματα που αφορούν στη διοίκηση, διαχείριση και συντήρηση των πολυκατοικιών. Στοχεύοντας να συνεισφέρει στην αναβάθμιση των κτιρίων στα οποία διαμένουν οι περισσότεροι κάτοικοι της χώρας μας, αφιέρωσε περισσότερες από 2.500 ώρες για να συλλέξει, να μελετήσει και να διατυπώσει σε απλή γλώσσα, τις στοιχειώδεις νομικές και οικονομοτεχνικές γνώσεις που πρέπει να διαθέτουν όλοι όσοι συμμετέχουν στη διοίκηση και διαχείριση των πολυκατοικιών. Ταυτόχρονα, σχεδίασε και δοκίμασε στην πράξη τις εναλλακτικές διαδικασίες αποτελεσματικής διαχείρισης, που προτείνονται στα βιβλία και τα βιβλιοτετράδια της σειράς «ΚΑΙΝΟΤΟΜΙΚΗ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗ ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΩΝ».
