Οικοδομή: εμπλοκή με τα κίνητρα κτιριακής ανακαίνισης και τον ΦΠΑ

Με αγωνία περιμένουν όλοι οι εμπλεκόμενοι στην αγορά ακινήτων τη δημοσιοποίηση του νέου φορολογικού νομοσχεδίου, εκφράζοντας φόβους ότι τα διαφημισμένα από την κυβέρνηση μέτρα τόνωσης της αγοράς θα αποδειχθούν «άσφαιρα» ή θα δημιουργήσουν περισσότερα προβλήματα από όσα θα λύσουν.

Το μέτρο της τριετούς αναστολής του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές, όπως και η ελάφρυνση φόρου για όσους προχωρούν σε επισκευή παλαιών ακινήτων έχουν παρουσιασθεί από την κυβέρνηση ως δύο ισχυρά «τονωτικά» για την αγορά ακινήτων και την οικοδομική δραστηριότητα, αλλά έχουν τεθεί υπό αμφισβήτηση από τους παράγοντες της αγοράς και τους ειδικούς και ο βαθμός επιτυχίας τους θα εξαρτηθεί από την τελική διατύπωση των σχετικών ρυθμίσεων στο πολυνομοσχέδιο, για την οποία εξακολουθεί να επικρατεί… εποικοδομητική ασάφεια από την πλευρά του υπουργείου Οικονομικών.

Όσον αφορά τον ΦΠΑ, που επιβάλλεται ως γνωστόν με συντελεστή 24% στις νέες οικοδομές, το σχέδιο για την τριετή αναστολή του δεν έχει ακόμη ξεκαθαρίσει πώς ακριβώς θα τεθεί σε εφαρμογή και, προς το παρόν, το μόνο βέβαιο είναι ότι έχει «παγώσει» την αγορά, δηλαδή τις πωλήσεις νεόδμητων κατασκευών, μέχρι να τεθεί σε ισχύ και να έχουν όλοι οι εμπλεκόμενοι στις συναλλαγές σαφήνεια για τα φορολογικά δεδομένα.

Η αναστολή του ΦΠΑ, κατά πάσα πιθανότητα, θα καλύψει μόνο τα ακίνητα για τα οποία θα εκδοθούν άδειες από την 1η Ιανουαρίου 2020 και τα ακίνητα για τα οποία εκδόθηκε μεν οικοδομική άδεια μέσα στο 2019, χωρίς όμως να έχουν αρχίσει οι οικοδομικές εργασίας ως την ημερομηνία έναρξης ισχύος του νέου νόμου.

Αυτό, όπως έχουν τονίσει οι εμπλεκόμενοι στην αγορά, μπορεί να έχει ευεργετικές επιδράσεις στη μελλοντική οικοδομική δραστηριότητα, όμως ο μεγάλος κίνδυνος είναι να δημιουργηθεί μια αγορά δύο ταχυτήτων, όπου χιλιάδες νεόδμητα ακίνητα, ή ακίνητα που βρίσκονται ήδη σε φάση κατασκευής, θα «τιμωρηθούν» φορολογικά και θα γίνουν 20% ακριβότερα από όσα θα εμπίπτουν στη διάταξη του νόμου για την τριετή αναστολή του ΦΠΑ.

Το πρόβλημα θα γίνει ακόμη σοβαρότερο εκ του γεγονότος ότι ήδη είναι προγραμματισμένα τεράστια project κατασκευής κατοικιών, όπως αυτό που θα εκτελέσει η Lamda Development στο Ελληνικό. Αυτό σημαίνει ότι μεγάλος αριθμός κατοικιών θα βγουν στην αγορά με φορολογικό πλεονέκτημα τα επόμενα χρόνια, υποχρεώνοντας όσους έχουν κατοικίες «στην άκρη» να τις διαθέσουν με πολύ χαμηλό περιθώριο κέρδους, για να καταφέρουν να «πατσίσουν» το πλεονέκτημα της αναστολής ΦΠΑ.

Από την αγορά έχει προταθεί να ισχύσει ενιαία η αναστολή του ΦΠΑ για όλα τα νεόδμητα ακίνητα που δεν έχουν πουληθεί. Όμως, λίγες είναι οι ελπίδες ότι αυτό το αίτημα μπορεί να ικανοποιηθεί, καθώς, σε αυτή την περίπτωση, το δημοσιονομικό κόστος του μέτρου θα ήταν πολύ υψηλότερο και θα προκαλούσε εμπλοκές στην έγκριση του προϋπολογισμού από τους δανειστές.

Ελάφρυνση χωρίς νόημα…

Σε ό,τι αφορά την φοροελάφρυνση σε όσους εκτελούν εργασίες επισκευής ή ανακαίνισης ακινήτων, η κυβέρνηση αρχικά προσανατολιζόταν να δοθεί έκπτωση φόρου για το 40% της αξίας των εργασιών, αλλά φαίνεται ότι επικράτησε η άποψη πως, για να περιορισθεί το δημοσιονομικό κόστος του μέτρου, θα πρέπει δοθεί έκπτωση από το φορολογητέο εισόδημα.
Η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων έχει προειδοποιήσει την κυβέρνηση ότι, αν η έκπτωση δοθεί επί του εισοδήματος, τότε το μέτρο οδηγείται «προς πλήρες “κάψιμο”», όπως έχει τονίσει χαρακτηριστικά.

Σύμφωνα με τους υπολογισμούς που γίνονται, το κέρδος που θα έχει ένας ιδιόκτητης από τη μείωση του φορολογητέου εισοδήματος κατά ποσοστό 40% της δαπάνης επισκευής/ανακαίνισης δεν αποτελεί επαρκές κίνητρο για να φέρει ο ιδιοκτήτης τη συναλλαγή στο πλαίσιο της φορολογικής νομιμότητας, ζητώντας την έκδοση όλων των σχετικών παραστατικών.

Όπως έχει υπολογίσει η ΠΟΜΙΔΑ, για τα εισοδήματα έως 37.000 ευρώ, με μια δαπάνη ανακαίνισης 10.000 ευρώ, το φορολογικό όφελος του ιδιοκτήτη είναι από 600 έως 1861 ευρώ. Αν δεν κοπούν αποδείξεις και γλιτώσει τον ΦΠΑ, κερδίζει περισσότερα, δηλαδή 1.935 ευρώ. Για τα εισοδήματα μέχρι 100.000 ευρώ, το όφελος είναι 1.960 έως 2.160 ευρώ, δηλαδή οριακά μόνο ξεπερνά τον ΦΠΑ των 1.935 ευρώ.

Αμφίβολο είναι αν θα θελήσει ένας ιδιοκτήτης να έλθει σε προστριβές με τον εργολάβο για την έκδοση αποδείξεων και να διεκπεραιώσει την τυπική διαδικασία, για να έχει τόσο μικρό όφελος, άρα το μέτρο ούτε την οικοδομική δραστηριότητα θα τονώσει σημαντικά, ούτε και θα βοηθήσει σοβαρά να φορολογηθούν περισσότερα «γκρίζα» εισοδήματα αυτού του τομέα.

sofokleousin