Κτηματαγορά: οι κυριάρχες τάσεις στο παρόν και το μέλλον

Του Αλέξανδρου Παγουλάτου/

Αυτή τη στιγμή δύο κυρίαρχες δυνάμεις, αντίρροπες, κυριαρχούν στην ελληνική αγορά, λίγο πριν τον ερχομό του 2022, και θα παίξουν σημαντικό ρόλο στην μελλοντική πορεία της αγοράς.

Η πρώτη, η αρνητική, είναι το πλήγμα στην οικονομία από την πανδημία. Όπως και σε πολλές μεγάλες οικονομικές κρίσεις, οι εισοδηματικές αποκλιμακώσεις ακολουθούνται από κεφαλαιακές (όπως οι τιμές των ακινήτων αξιών), με χρονική καθυστέρηση.  Ας μην ξεχνάμε το μνημόνιο, όπου η εισοδηματική λαίλαπα που ξεκίνησε το 2009, άρχισε να απεικονίζεται στις προβαλλόμενες τιμές των ακινήτων μετά το 2012 για να κλιμακωθεί το 2015. Εν τω μεταξύ βέβαια, οι οικονομικές επιπτώσεις της ενδιάμεσης παντελούς έλλειψης ρευστότητας στην Κτηματαγορά, επληξαν βαθύτατα και τους ιδιοκτήτες αλλά και πολύ περισσότερα και τα συνδεόμενα επαγγέλματα όπως μεσίτες, μηχανικούς, εργολάβους, κατασκευαστές,  συμβολαιογράφους και τέλος δικηγόρους σε κάποιο βαθμό.

Η δεύτερη, η θετική, και ευτυχώς ίσως πιο μακροπρόθεσμη από την αρνητική είναι το παρακάτω έντονο και έκδηλο φαινόμενο: Οι περισσότεροι από τους επενδυτές της Νοτιανατολικής Μεσογείου, αλλά και άλλοι, σε ευρύτερο γεωγραφικό πεδίο, φαίνεται ότι θεωρούν (και δίκαια κατά τη γνώμη μου) τα ακίνητα της χώρα μας σαν επενδυτική ευκαιρία. Τα βασικά κίνητρα για τους επενδυτές αυτούς δεν έχουν αλλάξει πολύ από αυτά που ανέφερα σε αντίστοιχη μελέτη, άρθρο μου του 2018. Είναι:

• οι πολύ χαμηλές απόλυτες τιμές ακινήτων, κάποτε και οι σχετικές με τα εισοδήματα και η υψηλή ασφάλεια, σε θεσμικά θέματα αλλά και στην καθημερινή διαβίωση, σε σχέση με τις χώρες προέλευσης τους,
• η υψηλότατη ποιότητα του φυσικού Περιβάλλοντος της χώρας μας,
• οι πλέον, ικανοποιητικές, αν και ακριβοπληρωμένες, υποδομές,
• φυσικά η πόρτα στην Ευρώπη μέσω Golden  Visa

Mε τη σταθεροποίηση της κατάστασης της πανδημίας, την αποκατάσταση της κυκλοφορίας και τον εμβολιασμό οι επενδυτές αυτοί επανακάμπτουν με αυξητικούς ρυθμούς. Για την περιοχή του Κέντρου και των Νοτίων Προαστίων της Αθήνας ιδιαίτερα, δεν είναι λίγοι αυτοί που συζητούν για ένα μίνι “Λονδίνο” της  ΝΑ μεσογείου, ή ένα μίνι -Χρηματιστήριο ακινήτων, σε βάθος χρόνου, που θα απευθύνεται σε υψηλά βαλάντια και θα έχει βέβαια και τις ανάλογες επιπτώσεις στις τοπικές κοινωνίες. Θα δώσει μεγάλα κεφαλαιακά κέρδη στους ιδιοκτήτες, αύξηση των εισοδήμάτων των συνδεομένων με την κτηματαγορά επαγγελμάτων αλλά και θα απομακρύνει από τις περιοχές αυτές ένα μεγάλο ποσοστό ντόπιων αγοραστών-μισθωτών. Βέβαια ας μην ξεχνάμε ότι τα μεγάλα διεθνή κέντρα ακινήτων, Λονδίνο, Παρίσι, Νέα Υόρκη εκτός από τους άλλους παράγοντες αναπτύχθηκαν και σε πακτωλό μεταφερόμενων κεφαλαίων κατά τις μεταπολεμικές δεκαετίες με τους πολύ μεγάλους ρυθμούς ανάπτυξης αλλά και πολύ περισσότερη ασφάλεια και σταθερότητα σε σχέση με σήμερα. Η σημερινή μας εποχή ειδικά μετά τον Covid έχει άλλα, οικονομικά πολύ χειρότερα χαρακτηριστικά.

Το πλαίσιο τώρα στο οποίο δρουν αυτές οι δυνάμεις είναι:

• η συνεχιζόμενη και πολύ έντονη έλλειψη προσφοράς ακινήτων,
• η πτώση στα εισοδήματα του ελληνικού αγοραστικού κοινού,
• το κάθετα αυξημένο επιχειρηματικό ρίσκο της εποχής, που σχετίζεται άμεσα με την τύχη των “μετακινήσεων” στο κόβιντ και μετα-κόβιντ σκηνικό αλλά και
• οι συνεχιζόμενες αγκυλώσεις στη διαδικασία των μεταβιβάσεων με νέο πρωταγωνιστή το μάλλον άκαιρο θέμα της “ηλεκτρονικής ταυτότητας”.

Παρότι ο εκσυγχρονισμός των διαδικασιών του Δημοσίου Τομέα είναι στη χώρα μας πολλά χρόνια πίσω, ακόμα και με την αφορμή της πανδημίας, η προσπάθεια “μεταμόρφωσης, εν μια νυκτί” θέλει μεγάλη προσοχή. “Το καλύτερο” άλλωστε “είναι και θα είναι ο εχθρός του καλού”. Ψηφιοποίση και εκσυγχρονισμός είναι μονόδρομοι, αλλά καλό είναι να συνδυάζονται με την από τα αρχαία χρόνια επιθυμητή και χρήσιμη αξία του “μέτρου”.

Οι ελπίδες για αύξηση των χορηγήσεων και στεγαστικών δανείων ειδικότερα

Η αύξηση των ζητουμένων τιμών των μισθωμάτων πανελλήνια, μετά το 2018, είναι πασιφανής και εντυπωσιακή. Το φαινόμενο αποτυπώνεται λεπτομερώς και στην έκθεση του ΔΝΤ για τη στέγαση το Μάιο του 2021, https://www.elibrary.imf.org/view/journals/087/2021/013/article-A001-en.xml?ArticleTabs=fulltext).

Έτσι τον τελευταίο καιρό, κάποιοι στρέφονται δειλά δειλά προς την αγορά στέγης με δανεισμό αντί για μίσθωση. Αν συνδράμει σε αυτό και κάποια σοβαρή αύξηση χορηγήσεων Στεγαστικής πίστης, που από καιρό είναι διακαής πόθος όλων των συντελεστών της Κτηματαγοράς, πιστεύω θα οδηγηθούμε σε περαιτέρω κλιμάκωση στη ζήτηση και στις τιμές των αγοραπωλησιών και σε κάποια μικρή διόρθωση, ανάσα για τους εργαζομένους, στις τιμές των μισθωμάτων.

Παρότι σε διεθνές επίπεδο με την κρίση του Covid αυξήθηκε ο Διεθνής Δανεισμός απότομα, (9,3% σε απόλυτες τιμές μεταξύ 2ων 4-μήνων 2021 και 2020, πηγή: IIF, 14/9/2021), στη χώρα μας, σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της ΤΤΕ, τα ύψη των χορηγήσεων των Χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων της χωρας μας, μειώθηκαν από την αρχή των περιοριστικών μέτρων, τέλος Μαρτίου 2020 έως και το τέλος Αυγούστου 2021 κατά 7,5%, και αυτό λόγω της αύξησης των χορηγήσεων προς τη Γενική κυβέρνηση. Οι αντίστοιχες χορηγήσεις προς τον Ιδιωτικό Τομέα μειώθηκαν 17,4%, ενώ τα Στεγαστικά δάνεια προς Ιδιώτες ακόμη περισσότερο, ήτοι κατά 23,9%, για το ίδιο διάστημα. Η εικόνα αυτή ελάφρυνσης από δανεισμό των Ελληνικών Ιδρυμάτων, επιτάσσει μια αύξηση του ρυθμού νέων χορηγήσεων στεγαστικής Πίστης, η οποία για πολύ καιρό, παρά κάποιες εξαγγελίες και σχετικές διαφημίσεις, παραμένει να κινείται με αργούς ρυθμούς.

Η ανησυχητική πορεία του πληθωρισμού

Το φαινόμενο της έντονης ανόδου του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή, σχετιζόμενο με τον Κόβιντ, το οποίο ελπίζουμε ότι θα είναι πρόσκαιρο, πολλοί πιστεύουν ότι θα επιδράσει σε θετική αντίστοιχη αύξηση τιμών ακινήτων. Αν συμβεί κάτι τέτοιο, ωστόσο θα είναι ένα “τεχνικό” φαινόμενο. Λόγω “αναπλήρωσης κατανάλωσης” περισσότερο και σίγουρα όχι στην πραγματική αγοραστική αξία των τιμών.

Κλείνω λέγοντας ότι αισιοδοξώ, και δεν είμαι ο μόνος, ότι τα ελληνικά ακίνητα αξίζουν, θα γίνουν τελικά αργά η γρήγορα πόλος έλξης, και θα έχουμε επιτέλους μια δυναμική, ανοδική αγορά, με σωστή ρευστότητα.  Με την προϋποθεση βέβαια ότι δεν θα έχουμε άλλες αρνητικές κοσμοιστορικές ή γεωπολιτικές εξελίξεις. Σε τέτοιες εποχές όμως το να προεξοφλεί κανείς συγκεκριμένα ποσοστά ανόδου σε συγκεκριμένες χρονικές περιόδους, είναι μάλλον αδόκιμο.

*Αλέξανδρος Παγουλάτος, Οικονομολόγος, Κτηματομεσίτης,  ap@pagoulatos-re.com     www.pagoulatos-re.com