Κτηματολόγιο: δεκαήμερη προθεσμία για ιδιοκτήτες στις νέες διορθώσεις ορίων

baklatsi@yahoo.gr

Από τις 18 Σεπτεμβρίου 2026 αλλάζει μία από τις σημαντικότερες διαδικασίες του Κτηματολογίου. Οι διορθώσεις που αφορούν το εμβαδόν, τα όρια, τη θέση και την απεικόνιση των ακινήτων στον κτηματολογικό χάρτη περνούν πλέον στην ψηφιακή εποχή.

Οι σχετικές αιτήσεις θα υποβάλλονται ηλεκτρονικά μέσω της νέας πλατφόρμας «Μεταβολές», χωρίς να απαιτείται η φυσική παρουσία του πολίτη στο Κτηματολογικό Γραφείο.

Πρόκειται ασφαλώς για μία σημαντική διευκόλυνση. Χρειάζεται όμως ιδιαίτερη προσοχή, γιατί η ψηφιακή διαδικασία δεν σημαίνει αυτόματη ή απλή διόρθωση των ορίων. Εξακολουθούν να απαιτούνται τεχνική τεκμηρίωση και έλεγχος των στοιχείων του ακινήτου, ενώ όταν από την προτεινόμενη μεταβολή επηρεάζονται γειτονικές ιδιοκτησίες, οι ιδιοκτήτες τους πρέπει να ενημερώνονται και έχουν δικαίωμα να αντιδράσουν.

Και εδώ βρίσκεται ένα από τα σημαντικότερα σημεία της νέας διαδικασίας: αν ο ιδιοκτήτης που επηρεάζεται δεν εκφράσει αντίρρηση μέσα στην προβλεπόμενη προθεσμία των 10 ημερών από την κοινοποίηση, θεωρείται ότι συμφωνεί με την αιτούμενη μεταβολή.

Για αυτό, όποιος ιδιοκτήτης λάβει ειδοποίηση για προτεινόμενη διόρθωση που επηρεάζει τη δική του ιδιοκτησία, θα πρέπει να απευθυνθεί άμεσα σε μηχανικό. Ο μηχανικός θα ελέγξει την προτεινόμενη μεταβολή σε σχέση με τον τίτλο, τα τοπογραφικά, το κτηματολογικό διάγραμμα και την πραγματική κατάσταση του ακινήτου και, εφόσον διαπιστωθεί ότι θίγεται η ιδιοκτησία, θα βοηθήσει στην τεχνική τεκμηρίωση της αντίρρησης που πρέπει να υποβληθεί εγκαίρως.

Η ψηφιοποίηση, επομένως, μπορεί να περιορίσει τη γραφειοκρατία και τις μετακινήσεις. Δεν περιορίζει όμως την ανάγκη του ιδιοκτήτη να ελέγχει τι ακριβώς ζητείται να αλλάξει στον κτηματολογικό χάρτη και αν η αλλαγή αυτή επηρεάζει την περιουσία του.

1. Πώς θα υποβάλλεται από τις 18 Σεπτεμβρίου η αίτηση διόρθωσης;

Η αίτηση για τη διόρθωση των γεωμετρικών στοιχείων ενός ακινήτου θα υποβάλλεται πλέον ηλεκτρονικά στην πλατφόρμα «Μεταβολές».

Ο πολίτης θα συνδέεται με τους κωδικούς Taxisnet και θα μπορεί να υποβάλει την αίτηση ο ίδιος ή μέσω εξουσιοδοτημένου προσώπου, επισυνάπτοντας τα στοιχεία που τεκμηριώνουν τη διόρθωση που ζητά.

Καταργείται επομένως η υποχρεωτική μετάβαση στο Κτηματολογικό Γραφείο για την υποβολή της συγκεκριμένης αίτησης. Αλλάζει ο τρόπος υποβολής και διεκπεραίωσης, όχι η ανάγκη ουσιαστικής τεκμηρίωσης της διόρθωσης.

2. Δηλαδή τώρα θα διορθώνουμε τα όρια πιο εύκολα και πιο φθηνά;

Ευκολότερη γίνεται κυρίως η υποβολή της αίτησης.

Ένα ακίνητο δεν μπορεί να μεγαλώσει, να μικρύνει ή να αλλάξει σχήμα στον κτηματολογικό χάρτη απλώς επειδή ο ιδιοκτήτης υπέβαλε ηλεκτρονικά μία αίτηση.

Πρέπει να τεκμηριώνεται γιατί η σημερινή κτηματολογική απεικόνιση είναι λανθασμένη και ποια πρέπει να είναι η ορθή. Αυτό προϋποθέτει εξέταση των τίτλων, των τοπογραφικών διαγραμμάτων, των κτηματολογικών στοιχείων και, όπου απαιτείται, νέα τεχνική αποτύπωση.

3. Ποια λάθη στα ακίνητα μπορούν να διορθωθούν;

Τα γεωμετρικά σφάλματα μπορεί να αφορούν το εμβαδόν, το σχήμα, τη θέση ή τα όρια της ιδιοκτησίας.

Ένα οικόπεδο ή αγροτεμάχιο μπορεί, για παράδειγμα, να εμφανίζεται μικρότερο ή μεγαλύτερο, να έχει μετατοπιστεί στον χάρτη, να παρουσιάζεται με διαφορετικό σχήμα ή ακόμη και να επικαλύπτει τμήμα γειτονικής ιδιοκτησίας.

Τέτοια προβλήματα εμφανίζονται συχνά σε ακίνητα με παλιούς τίτλους και τοπογραφικά, όταν δεν υπήρχαν οι σημερινές ακριβείς μέθοδοι αποτύπωσης και προσδιορισμού των συντεταγμένων.

4. Έχω άλλα τετραγωνικά στο συμβόλαιο και άλλα στο Κτηματολόγιο. Υπάρχει σίγουρα λάθος;

Όχι απαραίτητα.

Μία διαφορά στο εμβαδόν δεν αρκεί από μόνη της για να γνωρίζουμε πού βρίσκεται το πρόβλημα. Πρέπει να συγκριθούν ο τίτλος ιδιοκτησίας, τα παλαιότερα τοπογραφικά, το κτηματολογικό διάγραμμα και η σημερινή πραγματική κατάσταση.

Άλλο είναι ένα ακίνητο να εμφανίζεται με μία απόκλιση στο εμβαδόν και άλλο να έχει μετακινηθεί το κοινό όριο με τον γείτονα ή να υπάρχει επικάλυψη μεταξύ δύο ακινήτων.

Πριν λοιπόν ξεκινήσει οποιαδήποτε διαδικασία διόρθωσης, πρέπει να εντοπιστεί ποιο ακριβώς είναι το σφάλμα και τι απαιτείται για να διορθωθεί.

5. Αν η διόρθωση επηρεάζει το ακίνητο του γείτονα, τι γίνεται;

Εδώ βρίσκεται ένα από τα πιο κρίσιμα σημεία της διαδικασίας.

Όταν η αιτούμενη μεταβολή επηρεάζει όμορες ιδιοκτησίες, προβλέπεται κοινοποίηση στους ιδιοκτήτες που θίγονται. Η κοινοποίηση πραγματοποιείται ψηφιακά μέσω δικαστικού επιμελητή, με επιμέλεια του αιτούντος.

Επομένως, η ψηφιοποίηση δεν καταργεί το δικαίωμα του γείτονα να διαφωνήσει με μία μεταβολή που επηρεάζει την ιδιοκτησία του. Μπορεί να συμφωνήσει ή να υποβάλει τεκμηριωμένη αντίρρηση.

6. Μου ήρθε ειδοποίηση ότι ο γείτονας ζητά αλλαγή ορίων. Τι πρέπει να κάνω;

Να μην την αγνοήσετε και να κινηθείτε άμεσα.

Εάν ο επηρεαζόμενος ιδιοκτήτης δεν εκφράσει αντίρρηση μέσα στην προβλεπόμενη προθεσμία των 10 ημερών από την κοινοποίηση, θεωρείται ότι συμφωνεί με την αιτούμενη μεταβολή.

Για αυτό θα πρέπει να απευθυνθεί άμεσα σε μηχανικό, ώστε να ελεγχθεί η προτεινόμενη γεωμετρική μεταβολή σε σχέση με τον τίτλο, τα τοπογραφικά, το κτηματολογικό διάγραμμα και την πραγματική κατάσταση της δικής του ιδιοκτησίας.

Εφόσον από τον έλεγχο προκύπτει ότι θίγεται η ιδιοκτησία, ο μηχανικός θα πρέπει να συνδράμει στην τεχνική τεκμηρίωση της αντίρρησης, ώστε αυτή να υποβληθεί εμπρόθεσμα και με τα απαραίτητα στοιχεία.

7. Αν δύο γείτονες διαφωνούν για τα όρια, αποφεύγεται πλέον το δικαστήριο;

Όχι σε όλες τις περιπτώσεις.

Η νέα διαδικασία προβλέπει στάδια εξέτασης των αντιρρήσεων πριν μία υπόθεση οδηγηθεί στο δικαστήριο. Αν η πρώτη αντίρρηση απορριφθεί, υπάρχει δυνατότητα προσφυγής σε δευτεροβάθμιο όργανο και, εφόσον η διαφωνία παραμένει, δυνατότητα προσφυγής στον Κτηματολογικό Δικαστή.

Άρα δημιουργούνται δυνατότητες επίλυσης της διαφοράς πριν από τη δικαστική οδό. Δεν σημαίνει όμως ότι κάθε διαφορά ορίων θα λύνεται πλέον ηλεκτρονικά και χωρίς ενδεχόμενο δικαστικής εμπλοκής.

8. Ποιος θα εξετάζει τις αντιρρήσεις; Υπάρχουν ήδη Πιστοποιημένοι Μηχανικοί Κτηματολογίου;

Ο θεσμός του Πιστοποιημένου Μηχανικού Κτηματολογίου έχει ήδη προβλεφθεί και ο ρόλος του συνδέεται με την εξέταση συγκεκριμένων αντιρρήσεων στις γεωμετρικές διορθώσεις.

Ωστόσο, η διαδικασία πιστοποίησης των ιδιωτών μηχανικών δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί. Προβλέπονται πληροφοριακό σύστημα, εκπαίδευση, εξετάσεις και εγγραφή των μηχανικών στο σχετικό Μητρώο.

Μέχρι να ολοκληρωθεί η πιστοποίηση των ιδιωτών μηχανικών, οι σχετικοί έλεγχοι προβλέπεται να πραγματοποιούνται από μηχανικούς του Ελληνικού Κτηματολογίου.

9. Αφού η διαδικασία γίνεται ψηφιακά, καταργείται η ανάγκη για μηχανικό και μειώνεται το κόστος;

Όχι. Η ψηφιοποίηση αφορά κυρίως τον τρόπο υποβολής και διεκπεραίωσης της διαδικασίας. Δεν καταργεί την ανάγκη τεχνικού ελέγχου και τεκμηρίωσης.

Ανάλογα με την περίπτωση μπορεί να απαιτούνται μηχανικός, τοπογραφική αποτύπωση ή διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών, κοινοποιήσεις και ενδεχομένως νομική υποστήριξη. Αν υπάρχει ουσιαστική ιδιοκτησιακή διαφορά που δεν επιλυθεί στα προηγούμενα στάδια, παραμένει και η δυνατότητα δικαστικής προσφυγής.

Επομένως, «ψηφιακά» δεν σημαίνει ούτε «αυτόματα» ούτε «χωρίς κόστος».

10. Τι πρέπει να κάνει σήμερα ένας ιδιοκτήτης;

Να μην περιμένει μέχρι την πώληση, τη γονική παροχή, την αποδοχή κληρονομιάς ή την έκδοση οικοδομικής άδειας για να ανακαλύψει ότι υπάρχει πρόβλημα.

Είναι σημαντικό να γνωρίζει πώς εμφανίζεται το ακίνητό του στο Κτηματολόγιο και, όταν υπάρχουν ενδείξεις απόκλισης, να συγκρίνει το κτηματολογικό διάγραμμα με τον τίτλο, τα τοπογραφικά και την πραγματική κατάσταση.

Και ακόμη μεγαλύτερη εγρήγορση απαιτείται όταν πληροφορείται ότι ζητείται γεωμετρική μεταβολή σε γειτονικό ακίνητο που μπορεί να επηρεάζει τη δική του περιουσία.

Η 18η Σεπτεμβρίου αποτελεί αναμφίβολα ένα σημαντικό βήμα για το ψηφιακό Κτηματολόγιο. Η κατάργηση της φυσικής παρουσίας μπορεί να κάνει τη διαδικασία ταχύτερη και λιγότερο γραφειοκρατική.

Δεν αλλάζει όμως μία βασική αρχή: η ιδιοκτησία δεν είναι απλώς μερικές γραμμές πάνω σε έναν ψηφιακό χάρτη. Οι γραμμές αυτές καθορίζουν τα όριά της.

Για αυτό, είτε ένας ιδιοκτήτης ζητά τη διόρθωση είτε πληροφορείται ότι η διόρθωση ενός γειτονικού ακινήτου τον επηρεάζει, πρέπει να κινηθεί έγκαιρα, να ελέγξει τα στοιχεία του ακινήτου του και να εξασφαλίσει τη σωστή τεχνική τεκμηρίωση.

Το Κτηματολόγιο γίνεται ψηφιακό. Η προστασία όμως της ιδιοκτησίας απαιτεί σωστό τεχνικό έλεγχο, τεκμηρίωση και –όταν χρειάζεται– έγκαιρη αντίδραση.

“Ταχυδρόμο Μαγνησίας”