Κτηματολόγιο: Γολγοθάς 200 ετών σε δικαστική απόφαση για «αγνώστου ιδιοκτήτη»

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Διακόσια χρόνια πίσω, από το πρωτόκολλο «περί ανεξαρτησίας της Ελλάδος» έπιασε το νήμα απόφαση του Εφετείου Πειραιά. που δικαίωσε ιδιοκτήτη με δικαίωμα χρησικτησίας σε οικόπεδο στη Σαλαμίνα, το οποίο ωστόσο καταγράφηκε ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» στο Κτηματολόγιο.

 Η δικαστική απόφαση ανατρέχει στα ιδιοκτησιακά δικαιώματα επί των οθωμανικών γαιών μέχρι σήμερα, καταγράφοντας σημαντικές πληροφορίες για τις περιπτώσεις, τους όρους, τις προϋποθέσεις και τις περιοχές, που τεκμαίρεται κυριότητα του δημοσίου, κάτι που αφορά σε χιλιάδες ιδιοκτησίες σε όλη τη χώρα.

Το Εφετείο Πειραιά, απέρριψε την Έφεση που άσκησε το ελληνικό δημόσιο διεκδικώντας την κυριότητα του ακινήτου, δικαιώνοντας τον ιδιοκτήτη οικοπέδου στη Σαλαμίνα, που το ακίνητο του ενώ είχε δηλωθεί ως ιδιωτική περιουσία από χρησικτησία καταχωρήθηκε στο Κτηματολόγιο ως «άγνωστου ιδιοκτήτη».

Ο ιδιώτης ζήτησε με βάση στοιχεία που έθεσε υπόψη του Δικαστηρίου να του αναγνωρισθεί η κυριότητα του ακινήτου και να διαταχθεί η διόρθωση της ανακριβούς πρώτης εγγραφής στο Κτηματολόγιο αφού το ακίνητο αυτό κατά την σύνταξη του εθνικού κτηματολογίου στο Δήμο Σαλαμίνας, έλαβε ΚΑΕΚ και εμφανίζεται στα οικεία βιβλία του Κτηματολογικού Γραφείου Σαλαμίνας ως «άγνωστου ιδιοκτήτη».

Ιδιοκτησιακός «Γολγοθάς» 200 ετών

Η δικαστική απόφαση για το ακίνητο στη Σαλαμίνα αποτυπώνει με τον πιο ανάγλυφο τρόπο τον ιδιοκτησιακό «Γολγοθά» 200 ετών, που αντιμετωπίζουν χιλιάδες ιδιοκτήτες σε περιπτώσεις ανακριβών εγγραφών στο Κτηματολόγιο, τόσο σε ιδιοκτησιακές αντιδικίες μεταξύ του ελληνικού δημοσίου και του ιδιώτη, όσο και στις περιπτώσεις που οι ιδιοκτήτες δεν μεριμνούν να δηλώσουν εμπρόθεσμα τα ακίνητα τους στην κτηματογράφηση.

Σε αυτές τις περιπτώσεις τα ακίνητα καταγράφονται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», τα οποία σύμφωνα με το νόμο περιέρχονται στην ιδιοκτησία του δημοσίου.

Παρατείνεται για μια ακόμη φορά, ως τελευταία ευκαιρία για τους ιδιοκτήτες, η προθεσμία υποβολής δηλώσεων ιδιοκτησίας στο Κτηματολόγιο χωρίς το πρόστιμο των έως 2000 ευρώ. δείτε εδώ στο ecopress

Δικαιοπάροχοι από το 1866

Σύμφωνα με την απόφαση,  το Εφετείο Πειραιά δέχθηκε έγγραφα στοιχεία και ένορκη βεβαίωση μάρτυρα, σύμφωνα με τα οποία ο ιδιώτης «έχει  καταστεί  κύριος του επίδικου ακινήτου – αγροτεμαχίου, εκτάσεως 217 τμ. κείμενο στην κτηματική περιφέρεια της Σαλαμίνας  Αττικής, στη τοποθεσία «……….», το οποίο  απέκτησε το έτος 1979 με  συμβολαιογραφικό προσύμφωνο, χωρίς να επακολουθήσει η κατάρτιση οριστικού  συμβολαίου κι έκτοτε νεμόταν και κατείχε ασκώντας τις αναφερόμενες στην αγωγή διακατοχικές πράξεις με διάνοια κυρίου και καλή πίστη» Καθώς επίσης ότι «πριν από αυτόν ασκούσαν στο ίδιο αγροτεμάχιο  τις προσδιοριζόμενες πράξεις νομής με διάνοια κυρίου και καλή πίστη οι δικαιοπάροχοί του από το έτος 1866».

Η απόδοση του δικαιώματος της έκτακτής χρησικτησίας

Σχετικά με την απόδοση του δικαιώματος της έκτακτής χρησικτησίας στη δικαστική απόφαση σημειώνεται ότι:

-«Από τις διατάξεις των άρθρων 974 και 1045 ΑΚ, σε συνδυασμό με αυτή του άρθρου 216 ΚΠολΔ προκύπτει ότι αν ο επικαλούμενος τρόπος κτήσης κυριότητας στην αγωγή  είναι η έκτακτη χρησικτησία τότε ο ενάγων πρέπει να επικαλεσθεί την εικοσαετή νομή και να καθορίσει συγχρόνως και τις μερικότερες υλικές πράξεις αυτής, από τις οποίες, αν αποδειχθούν, θα συναχθεί η πραγμάτωση της θέλησης του κατόχου να κατέχει το πράγμα σαν δικό του, που προσιδιάζουν στη φύση και τον προορισμό του ακινήτου και, κατά την αντικειμενική συναλλακτική αντίληψη, είναι δηλωτικές εξουσίασης αυτού (βλ. ΑΠ 80/2015 και ΑΠ 27/2015 σε  ΝΟΜΟΣ). Στην προκείμενη περίπτωση, όπως προκύπτει από την επισκόπηση του δικογράφου της αγωγής, δεδομένου ότι αυτή στηρίζεται στην κτήση κυριότητας με έκτακτη χρησικτησία, αναφέρονται με σαφήνεια οι εμφανείς προς τους τρίτους διακατοχικές πράξεις (δηλαδή οι υλικές πράξεις νομής), τις οποίες άσκησαν διαχρονικώς στο ένδικο ακίνητο με διάνοια κυρίων και καλή πίστη τόσο ο ενάγων και οι δικαιοπάροχοι του και προηγουμένως, στην μείζονα έκταση από την οποία αυτό προήλθε, από το έτος 1866 (γεωργικές καλλιέργειες κλπ), ενώ προσδιορίζονται και οι απώτεροι δικαιοπάροχοι τους, καθώς και ο χρόνος έναρξης της νομής των ως άνω δικαιοπαρόχων του αυτών. Συνεπώς  η αγωγή είναι πλήρως ορισμένη, όπως ορθώς έκρινε το πρωτοβάθμιο Δικαστήριο, οπότε ο πρώτος  λόγος της έφεσης πρέπει να απορριφθεί ως αβάσιμος».

Το ελληνικό δημόσιο ως διάδοχος του Οθωμανικού Κράτους

Το ελληνικό δημόσιο διεκδίκησε το ακίνητο στη Σαλαμίνα ως διάδοχος του Οθωμανικού Κράτους. Συγκεκριμένα:

-«Το  εκκαλούν Ελληνικό Δημόσιο επαναφέρει  ένσταση ιδίας κυριότητας που είχε προβάλει  στο πρωτοβάθμιο Δικαστήριο ισχυριζόμενο, ότι η ευρύτερη έκταση με το επίδικο ακίνητο περιήλθε σ΄αυτό  ως διάδοχο του Τουρκικού (Οθωμανικού κράτους) δυνάμει της Συνθήκης της Κωνσταντινούπολης του 1932 και των πρωτοκόλλων του Λονδίνου του 1830, άλλως ως εγκαταλελειμμένη κατά τη διάρκεια του αγώνα της ανεξαρτησίας (που ανήκε πριν την επανάσταση του 1821 σε Οθωμανούς υπηκόους  την οποία κατέλαβε, κατά τη διάρκεια του αγώνα της ανεξαρτησίας) …» αναφέρεται στην απόφαση.

Τι λέει η απόφαση για το ιδιοκτησιακό στην Ελλάδα από το 1830

Η απόφαση του Εφετείου Πειραιά (126/2021  Κτηματολόγιο, έκτακτη χρησικτησία, νήσος Σαλαμίνα, ορισμένο ένστασης ιδίας κυριότητας Δημοσίου,  απορρίπτει έφεση) με πρόεδρο τον Δικαστή Δημήτριο Καβαλλάρη, Εφέτη, καταγράφει τις περιπτώσεις κατά τις οποίες, «σε βάρος του Δημοσίου ήταν δυνατόν να αποκτηθεί κυριότητα από ιδιώτη σε δημόσιο δάσος, ή λιβάδι όπως και σε κάθε άλλο δημόσιο κτήμα….», παρουσιάζοντας αναλυτικά το ιδιοκτησιακό των τελευταίων 200 ετών στην Ελλάδα. Συγκεκριμένα σχετικά στην απόφαση αναφέρεται:

-«Από τις ρυθμίσεις που περιέχονται στο πρωτόκολλο του Λονδίνου της 21-1/3-2-1830 “περί ανεξαρτησίας της Ελλάδος” και στα ερμηνευτικά αυτού πρωτόκολλα της 4/16-6-1830 και της 19-6/1-7-1830, σε συνδυασμό με τις ρυθμίσεις της από 27-6/9-7-1832 Συνθήκης της Κωνσταντινουπόλεως “περί οριστικού διακανονισμού των ορίων της Ελλάδος” και του άρθρου 16 του νόμου της 21-6/10-7-1837 “περί διακρίσεως δημοσίων κτημάτων”, προκύπτει ότι στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου περιήλθαν εκείνα τα ακίνητα που βρίσκονταν εντός της ζώνης που μέχρι την 3-2-1830 είχε καταλάβει με τις στρατιωτικές του δυνάμεις και ανήκαν είτε στο Οθωμανικό Δημόσιο είτε σε Οθωμανούς ιδιώτες, καθώς και όσα εγκαταλείφθηκαν από τους Οθωμανούς ιδιοκτήτες τους και κατέστησαν αδέσποτα. Η κτήση των ακινήτων αυτών έγινε διά δημεύσεως «πολεμικώ δικαιώματι».

Εξάλλου, όσον αφορά τα Οθωμανικά κτήματα τα ευρισκόμενα κατά τον χρόνο διακήρυξης της ανεξαρτησίας του νέου ελληνικού κράτους (3-2-1830) εντός εδαφών τελούντων υπό τουρκική στρατιωτική κατοχή, αλλά εν συνεχεία παραχωρηθέντων βάσει της Συνθήκης της Κωνσταντινουπόλεως στην ελληνική κυριαρχία, όπως ειδικότερα η Αττική και τμήματα της Βοιωτίας και της Φθιώτιδας, όσα από αυτά  ανήκαν στο Οθωμανικό Δημόσιο περιήλθαν βάσει της ίδιας συνθήκης στο Ελληνικό Δημόσιο, ενώ όσα ανήκαν σε Οθωμανούς ιδιώτες παρέμειναν στην ιδιοκτησία τους με δικαίωμα πώλησής τους εντός προθεσμίας.

Περαιτέρω, όσον αφορά όσα ακίνητα βρίσκονταν  είτε στην ελληνική είτε στην τουρκική ζώνη κατοχής, κατά την 3.2.1830, εκείνων των εδαφών που τελικά αποτέλεσαν το πρώτο ελληνικό κράτος και κατέχονταν από Έλληνες ιδιώτες με διάνοια κυρίου, έστω και με άκυρο κατά το οθωμανικό δίκαιο τίτλο, (ήτοι ταπί, χοτζέτι ή βουγιουρδί), αυτά αναγνωρίσθηκαν ως ανήκοντα στους τελευταίους.

Ειδικά, όμως, για τα οθωμανικά κτήματα που βρίσκονται στην Αττική και στην περιοχή της Εύβοιας, δεν μπορεί να γίνει λόγος για περιέλευσή τους στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου με το δικαίωμα του πολέμου, αφού οι περιοχές αυτές δεν κατακτήθηκαν με τα όπλα, αλλά παραχωρήθηκαν στο Ελληνικό Κράτος στις 31-3-1833, με βάση την από 27-6/9-7-1832 Συνθήκη της Κωνσταντινούπολης και κατόπιν σχετικών συμφωνιών μεταξύ των ελληνικών και των τουρκικών αρχών (ΑΠ 279/2019, ΑΠ 7/2019, ΑΠ 73/2018, ΑΠ 222/2017, ΑΠ 638/2016 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΕφΠειρ 161/2020).

Εξάλλου, κατά το Οθωμανικό Δίκαιο και, ειδικότερα κατά το άρθρο 3 του Οθωμανικού Νόμου Περί Γαιών της 7 Ραμαζάν 1274 (χριστιανικού έτους 1856), που ναι μεν δεν εφαρμόζεται στις περιοχές, όπως η Αττική, που παραχωρήθηκε στο νέο Ελληνικό Κράτος με τη Συνθήκη της Κωνσταντινούπολης στις 31.03.1833, πλην όμως, αποδίδει το δίκαιο που ίσχυε σχετικά με τη διάκριση των γαιών, κατά τη διάρκεια της οθωμανικής κυριαρχίας, οι γαίες διακρίνονταν στις ακόλουθες πέντε κατηγορίες:

(α) τις γαίες καθαρής ιδιοκτησίας (“μούλκια” – οικοδομήματα, εργαστήρια, αμπελώνες), των οποίων την κυριότητα είχε αυτός, που τις εξουσίαζε και μπορούσε να τις διαθέσει ελεύθερα προς τρίτους με άτυπη συμφωνία περί μεταβίβασης,

(β) τις δημόσιες γαίες (“μιριγιέ” – καλλιεργήσιμα χωράφια, λιβάδια και δάση), των οποίων η κυριότητα ανήκε στο Οθωμανικό Δημόσιο και επί των οποίων οι ιδιώτες μπορούσαν να αποκτήσουν μόνο δικαίωμα εξουσιάσεως (τεσσαρούφ),

(γ) τις αφιερωμένες γαίες (“βακούφια”), των οποίων η χρήση και εκμετάλλευση γινόταν υπέρ κάποιου αγαθοεργού σκοπού και οι οποίες θεωρούνταν ως πράγματα εκτός συναλλαγής,

(δ) τις εγκαταλελειμμένες σε κοινότητες γαίες (“μετρουκέ” – οι δημόσιοι δρόμοι, οι πλατείες), οι οποίες ήταν προορισμένες για την κοινή χρήση και ανήκαν στο Δημόσιο και

(ε) τις νεκρές γαίες (“μεβάτ” – τα βουνά, τα ορεινά και πετρώδη μέρη, τα αδέσποτα δάση), οι οποίες αποτελούσαν γαίες που κανείς δεν κατείχε, δεν εξουσίαζε και δεν καλλιεργούσε και ανήκαν στο Οθωμανικό Δημόσιο (ΟλΑΠ 1/2013, ΑΠ 826/2018 ό.π., ΑΠ 1182/2018 Δημ. Νόμος, ΑΠ 1443/2015 ό.π.).

Τα ιδιοκτησιακά δικαιώματα επί των οθωμανικών γαιών αποδεικνύονταν με τους σχετικούς οθωμανικούς τίτλους, οι κυριότεροι των οποίων αναφέρονταν στα “ταπιά” και στα “χοτζέτια”.

Τα ταπιά ήταν τα χαρακτηριζόμενα από το άρθρ. 8 του οθΝπΓαιών/1858 και το άρθρ. 14 του Οθωμαν Ταπίων/1859 ως “δηλωτικά” (δηλαδή αποδεικτικά) της νόμιμης κτήσης του δικαιώματος “εξουσίασης” (tasarruf) επί των δημόσιων οθωμανικών, γαιών έγγραφα του αυτοκρατορικού κτηματολογίου. Η μορφή των ιδιοκτησιακών αυτών εγγράφων αναγνωρίστηκε από τον Οθωμανικών Γαιών του 1858 ως αποκλειστικός τύπος τίτλων που παρείχαν στους δικαιούχους αυτών το ιδιόρρυθμο δικαίωμα της “εξουσίασης” -το οποίο, μολονότι δεν αναφερόταν ρητά, από τα εννοιολογικά του στοιχεία προέκυπτε ότι μπορούσε να θεωρηθεί εμπράγματης μορφής- επί των δημόσιων γαιών, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονταν οι αγροί, οι λειμώνες, οι χειμερινές βοσκές, τα δάση (άρθρ. 3 του Οθωμαν Γαιών/1858).

Σε αντίθεση με τα ταπιά, που ήταν αποδεικτικοί τίτλοι μεταβίβασης δικαιώματος “εξουσίασης” επί των δημόσιων οθωμανικών γαιών και δεν προσπόριζαν στον κάτοχό τους δικαίωμα κυριότητας, παρά μόνο χρήσης και κάρπωσης αυτών, τα “χοτζέτια”, ως μορφές ιδιοκτησιακών τίτλων, αποτελούσαν κυρίως τις επικυρωτικές ή αναγνωριστικές αποφάσεις των μουσουλμανικών ιεροδικείων, που συντάσσονταν ενώπιον του ιεροδίκη και μαρτύρων και αφορούσαν κυρίως σε αγοραπωλησίες αστικών συνήθως ακινήτων ή κτημάτων πλήρους ή τέλειας κυριότητας.

Περαιτέρω, από τις διατάξεις των άρθρων 1 του ΒΔ της 3/15.12.1833, 1 και 3 του ΒΔ της 17/29.11.1836, συνάγεται ότι για τις εδαφικές εκτάσεις, οι οποίες, κατά την έναρξη της ισχύος των εν λόγω ΒΔ, είχαν το χαρακτήρα λιβαδίου ή δάσους και για τις οποίες δεν είχαν αναγνωριστεί ιδιοκτησιακά δικαιώματα τρίτων, υπάρχει υπέρ του Δημοσίου τεκμήριο κυριότητας, το οποίο μπορούσε να ανατραπεί μόνον εφόσον αποδεικνυόταν 30ετής καλόπιστη νομή του τρίτου έως τις 11/9/1915 (ΑΠ 826/2018 ό.π., ΑΠ 1392/2010).

Εξάλλου, κατά το προϊσχύσαν δίκαιο και ειδικότερα, το άρθρο 2 παρ.1 του α.ν. 1539/1938 “περί προστασίας των δημοσίων κτημάτων”, το άρθρο 16 του από 21.06/03.07.1837 νόμου “περί διακρίσεως κτημάτων”, τα οποία διατηρήθηκαν σε ισχύ με το άρθρο 53 του ΕισΝ Α.Κ., όπως και κατά το άρθρο 972 του ΑΚ, τα αδέσποτα ακίνητα, δηλαδή εκείνα, τα οποία μπορεί να εξουσιάσει ο άνθρωπος, αλλά δεν υπάρχει κύριος αυτών, ανήκουν στο Δημόσιο, έστω και αν επ` αυτών ουδεμία πράξη νομής ενήργησε. Το Δημόσιο, σύμφωνα με τις ανωτέρω διατάξεις, αποκτά πρωτοτύπως κυριότητα και συγχρόνως με την κυριότητα αποκτά αυτοδικαίως και τη νομή του ακινήτου, ανεξαρτήτως αν έλαβε τη φυσική εξουσία αυτού ή αν ενήργησε πάνω σ` αυτό πράξεις διακατοχής (ΑΠ 7/2019 Δημ. Νόμος, Α.Π. 132/2000, ΑΠ 532/1980, ΑΠ 1076/1973).

Σε βάρος του Δημοσίου ήταν δυνατόν να αποκτηθεί κυριότητα από ιδιώτη σε δημόσιο δάσος, ή λιβάδι όπως και σε κάθε άλλο δημόσιο κτήμα, σύμφωνα με το ισχύσαν μέχρι την εισαγωγή του ΑΚ βυζαντινορωμαϊκό δίκαιο, [ν.8 παρ.1 κωδ. (7.39), ν. 9 παρ.1 Πανδ. (50.14), ν. 2 παρ.20 Πανδ. (41.4), ν. 6 παρ.1 Πανδ. (44.3), ν. 76 παρ.1 Πανδ. (18.1), ν. 7 παρ.3 Πανδ. (23.3)], με έκτακτη χρησικτησία, προϋποθέσεις της οποίας ήταν η άσκηση νομής, έστω και χωρίς νόμιμο τίτλο, επί 30 τουλάχιστον χρόνια, με καλή, όμως, πίστη, δηλαδή με την ειλικρινή πεποίθηση ότι με την άσκηση της νομής δεν προσβάλλονται τα δικαιώματα κυριότητας τρίτων, [ν.20 παρ.12 Πανδ. (5.8), ν.27 Πανδ.(18.1), ν.10,18 και 48 Πανδ. (41.3), ν.3 Πανδ.(41.10) και ν.109 Πανδ.(50.16)] και με δυνατότητα προσμέτρησης στον χρόνο νομής του χρησιδεσπόζοντος, του χρόνου όμοιας νομής του δικαιοπαρόχου του, εάν είχε γίνει με νόμιμο τρόπο καθολικός ή ειδικός διάδοχος αυτού, εφόσον, όμως, ο χρόνος της χρησικτησίας είχε συμπληρωθεί το αργότερο μέχρι και την 11.9.1915, όπως συνάγεται από τις προαναφερθείσες διατάξεις σε συνδυασμό με εκείνες των άρθρων 18 και 21 του Ν. της 21.6/3.7.1837 «περί διακρίσεως δημοσίων κτημάτων», καθώς και από τις διατάξεις του Ν. ΔΞΗ΄/1912 «περί δικαιοστασίου», σε συνδυασμό με τα εκτελεστικά αυτού διατάγματα και με το άρθρο 21 του ν.δ. της 22.4/16.5.1926 «περί διοικητικής αποβολής από των κτημάτων της Αεροπορικής Αμύνης»  (ΑΠ 279/2019, ΑΠ 850/2019, ΑΠ 7/2019, ΑΠ  8/2019, ΑΠ  826/2018, ΑΠ  1753/2017, ΑΠ  638/2016,  ΑΠ 629/2016 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ,  ΑΠ 384/2014 ΕλλΔνη 2015.705)…..»