Κτηματολόγιο: οδηγίες για λάθη, όρια και διορθώσεις σε 3,1 εκατομμύρια ιδιοκτησίες

Της Γραμματής Μπακλατσή, Τοπογράφος Πολεοδόμος Μηχανικός-  Κτηματολογική Διαμεσολαβήτρια

baklatsi@yahoo.gr

Περισσότερες από 3,16 εκατομμύρια ιδιοκτησίες και 3,56 εκατομμύρια ιδιοκτησιακά δικαιώματα εντάχθηκαν επιπλέον στο ψηφιακό Κτηματολόγιο, στο πλαίσιο της ολοκλήρωσης της κτηματογράφησης σε 13 Περιφερειακές Ενότητες της χώρας κατά το 2026. Η ολοκλήρωση αυτή είναι σημαντική, δεν σημαίνει όμως ότι όλες οι ιδιοκτησίες έχουν καταγραφεί σωστά. Πρακτικός οδηγός με ερωτήσεις και απαντήσεις για τα λάθη, τα όρια και τις διορθώσεις.

♦ Στις πρώτες εγγραφές στο Κτηματολόγιο εντοπίζονται λάθη σε δικαιούχους, τίτλους, όρια, θέση και εμβαδά, ιδιαίτερα σε αγροτικές και εκτός σχεδίου περιοχές. Συχνά αποκαλύπτονται όταν ο ιδιοκτήτης επιχειρεί να πουλήσει, να κάνει γονική παροχή, να εκδώσει οικοδομική άδεια ή να αξιοποιήσει το ακίνητο. Τότε μια διόρθωση μπορεί να προκαλέσει σημαντικές καθυστερήσεις. Το μήνυμα είναι απλό: έλεγχος τώρα, όχι την τελευταία στιγμή.

♦ Το πρόβλημα δεν περιορίζεται σε τυπογραφικά λάθη. Σε χωριά και αγροτικές περιοχές, μια παλιά περιγραφή «από τον δρόμο έως το ρέμα» μπορεί να μην αντιστοιχεί με ακρίβεια στο σημερινό ψηφιακό περίγραμμα. Υπάρχουν περιπτώσεις όπου η ιδιοκτησία εμφανίζεται να επικαλύπτει δημοτική έκταση, γειτονικό γεωτεμάχιο ή έκταση για την οποία προβάλλει δικαίωμα το Δημόσιο. Ο πολίτης μπορεί να μη γνωρίζει τίποτε, μέχρι να ζητηθεί νέο τοπογραφικό. Για τον λόγο αυτό η προληπτική διερεύνηση έχει ιδιαίτερη αξία.

♦ Εξίσου σημαντικό είναι να μην συγχέονται τα ζητήματα του δασικού χαρακτήρα με την απόδειξη της κυριότητας. Ο δασικός χάρτης και το Κτηματολόγιο υπηρετούν διαφορετικές λειτουργίες. Η αποδοχή αντίρρησης για δασικό χαρακτηρισμό δεν σημαίνει αυτομάτως ότι έχει διορθωθεί και ο δικαιούχος στο κτηματολογικό φύλλο. Χρειάζεται έλεγχος των συγκεκριμένων εγγράφων και της αντίστοιχης εγγραφής.

Οι 13 περιοχές που οι ιδιοκτήτες πρέπει να τσεκάρουν την περιουσία τους

Η ολοκλήρωση της κτηματογράφησης σε 13 Περιφερειακές Ενότητες της χώρας κατά το 2026  για περισσότερες από 3,16 εκατομμύρια ιδιοκτησίες και 3,56 εκατομμύρια ιδιοκτησιακά δικαιώματα δεν σημαίνει ότι έχουν επιλυθεί όλες οι εκκρεμότητες που αφορούν τα ακίνητα. Παραμένουν οι περιπτώσεις λανθασμένων εγγραφών, ιδιοκτησιακών αμφισβητήσεων και διορθώσεων που απαιτούν διοικητικές ή δικαστικές διαδικασίες.

Η ολοκλήρωση της κτηματογράφησης και η ένταξη των τελευταίων περιοχών σε καθεστώς πλήρους κτηματολογικής λειτουργίας, στις οποίες ολοκληρώθηκε εσπευσμένα η κτηματογράφηση εντός του 2026 και οι ιδιοκτήτες πρέπει να τσεκάρουν την περιουσία τους, σύμφωνα με τις ανακοινώσεις του Ελληνικού Κτηματολογίου είναι οι εξής:

♦ Μαγνησίας και Σποράδων: στις 26 Οκτωβρίου 2026 ανακοινώθηκε η ολοκλήρωση, με 174.121 ιδιοκτησίες και 170.264 δικαιώματα.

♦ Λακωνία: στις 13 Οκτωβρίου 2026 ακολούθησε η ολοκλήρωση, με 326.754 ιδιοκτησίες και 426.817 δικαιώματα.

♦ Νότιος Τομέας Αθηνών: στις 8 Οκτωβρίου 2026 ανακοινώθηκε η πλήρης λειτουργία του Κτηματολογίου, με 162.301 ιδιοκτησίες και 269.097 δικαιώματα.

♦ Βοιωτίας, Φωκίδας και Χαλκιδικής: στις 4 Σεπτεμβρίου 2026 ολοκληρώθηκε η κτηματογράφηση, με 878.196 ιδιοκτησίες και 1.001.810 δικαιώματα.

♦ Ιωάννινα: στις 31 Αυγούστου 2026 ανακοινώθηκε η ολοκλήρωση, με την ένταξη 330.503 ιδιοκτησιών και 314.797 δικαιωμάτων.

♦ Ηλείας και Μεσσηνίας: στις 16 Ιουνίου 2026 ακολούθησε η ολοκλήρωση, με 966.550 ιδιοκτησίες και 1.025.504 δικαιώματα.

♦ Άρτας, Πρέβεζας και Λευκάδας: στις 29 Ιανουαρίου 2026 ολοκληρώθηκε το Κτηματολόγιο, με την ένταξη επιπλέον 327.290 ιδιοκτησιών και 360.805 ιδιοκτησιακών δικαιωμάτων.

Η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου ανά περιοχή είναι σημαντικό βήμα, αλλά η ασφάλεια της ιδιοκτησίας εξαρτάται από την ορθότητα των εγγραφών. Ιδιαίτερα στις αγροτικές και εκτός σχεδίου περιοχές, ο έλεγχος των πραγματικών ορίων από Τοπογράφο Μηχανικό και ο νομικός έλεγχος όπου χρειάζεται μπορούν να προλάβουν πολύ μεγαλύτερη ταλαιπωρία. Μην περιμένετε να ανακαλύψετε το πρόβλημα την ημέρα που θα χρειαστείτε το ακίνητό σας.

Πρακτικός οδηγός με ερωτήσεις και απαντήσεις για τα λάθη, τα όρια και τις διορθώσεις

1. Τι αλλάζει από την ένταξη περιοχής στο Λειτουργούν Κτηματολόγιο;

Οι πρώτες εγγραφές αποτελούν πλέον τη βάση της νομικής και χωρικής ταυτότητας των ακινήτων στις νέες περιοχές. Στο κτηματολογικό φύλλο φαίνεται ποιος έχει δικαίωμα και με ποιον τίτλο, ενώ στο διάγραμμα αποτυπώνονται η θέση και το περίγραμμα. Οι επόμενες πράξεις και διορθώσεις ακολουθούν τις διαδικασίες του λειτουργούντος Κτηματολογίου.

2. Πρέπει να ελέγξω το ακίνητο, ακόμη κι αν το δήλωσα σωστά;

Οπωσδήποτε. Η σωστή δήλωση, η υποβολή τοπογραφικού ή ακόμη και η αποδοχή ένστασης δεν εγγυώνται ότι όλα μεταφέρθηκαν σωστά στην πρώτη εγγραφή. Χρειάζεται σύγκριση της καταχώρισης με τους τίτλους και την πραγματική κατάσταση.

3. Πού βρίσκω τα στοιχεία μου και τι ελέγχω;

Στις ηλεκτρονικές υπηρεσίες του Ελληνικού Κτηματολογίου (ktimatologio.gr), με την προβλεπόμενη ταυτοποίηση, αναζητώ διαθέσιμα στοιχεία και αιτούμαι, όπου παρέχεται, κτηματολογικό φύλλο και απόσπασμα διαγράμματος. Ελέγχω ονοματεπώνυμο, ΑΦΜ, δικαίωμα, ποσοστό, τίτλο, ΚΑΕΚ, θέση, σχήμα, όρια και εμβαδόν. Αν δεν βρίσκω το ακίνητο, ζητώ καθοδήγηση από το αρμόδιο Γραφείο.

4. Ποια είναι τα συνηθέστερα γεωμετρικά λάθη;

Ένα αγροτεμάχιο μπορεί να φαίνεται μικρότερο, μεγαλύτερο ή μετατοπισμένο, να επικαλύπτει γειτονική ιδιοκτησία ή να έχει λανθασμένο περίγραμμα. Συχνές αιτίες είναι παλαιά συμβόλαια με εκτάσεις «περίπου», ελλιπή τοπογραφικά, απουσία σαφών ορίων, παλιές μετρήσεις και δυσκολίες εντοπισμού στο έδαφος. Μια διαφορά εμβαδού δεν αποδεικνύει από μόνη της σφάλμα: απαιτείται τεχνική διερεύνηση.

5. Γιατί είναι καθοριστικός ο Τοπογράφος Μηχανικός;

Επειδή το Κτηματολόγιο δεν είναι μόνο κατάλογος ιδιοκτητών, αλλά και χάρτης. Ο Τοπογράφος Μηχανικός εξετάζει τίτλους και παλαιά σχέδια, πραγματοποιεί όπου χρειάζεται επιτόπια αποτύπωση, ελέγχει συντεταγμένες και συγκρίνει τα πραγματικά όρια με το κτηματολογικό διάγραμμα. Έτσι μπορεί να εντοπίσει μετατοπίσεις, επικαλύψεις και ασυμφωνίες που δεν διακρίνονται σε μια απλή προβολή στον υπολογιστή.

6. Πώς διορθώνονται λάθη σε όρια, θέση και εμβαδόν;

Με την προβλεπόμενη αίτηση διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων και την αναγκαία τεχνική τεκμηρίωση. Ανάλογα με την περίπτωση χρειάζονται κτηματογραφικό διάγραμμα, τοπογραφικό και Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών (ΔΓΜ), όπου αποτυπώνεται η προτεινόμενη μεταβολή με συντεταγμένες. Η διαδικασία εξετάζει και αν επηρεάζονται γειτονικά γεωτεμάχια. Δεν αρκεί να μετακινήσει κανείς μια γραμμή στον ψηφιακό χάρτη.

7. Αν επηρεάζονται οι γείτονες, χρειάζεται συναίνεση;

Η ενημέρωση των επηρεαζόμενων δικαιούχων και η τήρηση της προβλεπόμενης διαδικασίας είναι κρίσιμες. Η συναίνεσή τους, όπου απαιτείται ή μπορεί να αξιοποιηθεί, διευκολύνει τη διόρθωση. Δεν είναι όμως ασφαλές να υποθέτει ο ιδιοκτήτης ότι αρκεί μια προφορική συμφωνία: πρέπει να τηρηθούν οι νόμιμες διατυπώσεις και να αποτυπωθεί με σαφήνεια η προτεινόμενη μεταβολή. Αν υπάρχει ουσιαστική διαφωνία για το κοινό όριο ή την κυριότητα, ενδέχεται να χρειαστεί δικαστική κρίση.

8. Μπορώ να πουλήσω ακίνητο με λάθος εγγραφή;

Εξαρτάται από το σφάλμα και την πράξη. Μια ουσιώδης ασυμφωνία σε δικαιούχο, τίτλο ή γεωμετρικά στοιχεία μπορεί να εμποδίσει ή να καθυστερήσει τη μεταβίβαση μέχρι να αντιμετωπιστεί. Δεν σημαίνει, όμως, ότι κάθε μικρή διαφορά εμβαδού απαγορεύει αυτομάτως το συμβόλαιο. Χρειάζεται έγκαιρος έλεγχος από συμβολαιογράφο, δικηγόρο και, για τεχνικά ζητήματα, μηχανικό. Η σωστή προετοιμασία πριν βρεθεί αγοραστής είναι συχνά πιο αποτελεσματική από μια βεβιασμένη προσπάθεια διόρθωσης λίγο πριν την υπογραφή.

9. Τι γίνεται αν το ακίνητο εμφανίζεται «αγνώστου ιδιοκτήτη»;

Είναι σοβαρή ένδειξη που απαιτεί άμεση διερεύνηση. Ο δικηγόρος εξετάζει τους τίτλους και τη νόμιμη οδό διόρθωσης, ενώ ο Τοπογράφος Μηχανικός ελέγχει την ταυτότητα και τη θέση του γεωτεμαχίου. Σε ορισμένες περιπτώσεις προβλέπεται διοικητική διόρθωση, σε άλλες δικαστική διαδικασία. Αν παρέλθουν οι νόμιμες προθεσμίες και οριστικοποιηθεί η εγγραφή, οι συνέπειες μπορεί να είναι ιδιαίτερα σοβαρές.

10. Ποια λάθη διορθώνονται χωρίς δικαστήριο;

Πρόδηλα σφάλματα, όπως λανθασμένα προσωπικά στοιχεία ή στοιχεία τίτλου που αποδεικνύονται καθαρά από έγγραφα, μπορούν υπό προϋποθέσεις να διορθωθούν διοικητικά. Το ίδιο ισχύει για ορισμένες γεωμετρικές διορθώσεις. Όταν όμως υπάρχει σύγκρουση δικαιωμάτων ή αμφισβήτηση κυριότητας, μπορεί να απαιτηθεί δικαστική ενέργεια. Κάθε περίπτωση εξετάζεται ξεχωριστά.

11. Αν είχα δικαιωθεί σε ένσταση ή δασική διαδικασία αλλά το λάθος έμεινε;

Αναζητώ τον φάκελο της κτηματογράφησης, την απόφαση και τα έγγραφα που είχα προσκομίσει. Πρέπει να ελεγχθεί αν η απόφαση εφαρμόστηκε και αν μπορεί να ζητηθεί διοικητική διόρθωση. Μια πράξη δασικής αρχής δεν αλλάζει αυτομάτως κάθε εγγραφή κυριότητας· χρειάζεται έλεγχος της νομικής και τεχνικής της σημασίας.

12. Ποιος πληρώνει για ένα λάθος που δεν προκάλεσε;

Στην πράξη ο ιδιοκτήτης συχνά επιβαρύνεται με τεχνικό έλεγχο, διάγραμμα ή νομική υποστήριξη, ακόμη κι όταν είχε υποβάλει σωστά τα στοιχεία του. Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε υπόθεση πρέπει να καταλήγει στα δικαστήρια. Πρώτα εξετάζεται αν υπάρχει απλούστερη διοικητική διαδικασία και αν έχουν ήδη εκδοθεί αποφάσεις που δεν εφαρμόστηκαν.

13. Τι θα συμβεί αν δεν κάνω τίποτε;

Μπορεί να καθυστερήσει μια πώληση, γονική παροχή, κληρονομική τακτοποίηση ή οικοδομική άδεια. Σοβαρότερα, οι ανακριβείς πρώτες εγγραφές υπόκεινται σε προθεσμίες διόρθωσης και η οριστικοποίησή τους μπορεί να επηρεάσει ουσιαστικά τα δικαιώματα. Οι προθεσμίες δεν είναι αναγκαστικά ίδιες για όλες τις περιοχές της Μαγνησίας: πρέπει να ελέγχονται ειδικά.

14. Ποιο είναι το πρώτο βήμα σήμερα;

Συγκεντρώνω συμβόλαια, παλαιά τοπογραφικά, πιστοποιητικά και τυχόν αποφάσεις. Ελέγχω τόσο το κτηματολογικό φύλλο όσο και το διάγραμμα. Για όρια, θέση και εμβαδόν απευθύνομαι σε Τοπογράφο Μηχανικό· για κυριότητα, τίτλους, κληρονομιά και προθεσμίες σε δικηγόρο. Σε σύνθετες υποθέσεις η συνεργασία τους είναι απαραίτητη για μια τεκμηριωμένη λύση.