Κτηματολόγιο: Οδηγός δήλωσης ακινήτων με χρησικτησία
ΕιδήσειςΚτηματαγοράΟικιστικάΠολεοδομίαΧωροταξία 13 Νοεμβρίου 2019 Αργύρης
Της Γραμμάτης Μπακλατσή, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού
Το Ελληνικό Κτηματολόγιο, γνωρίζοντας ότι μεγάλο μέρος της ελληνικής γης έχει αποκτηθεί με χρησικτησία, έδωσε άτυπη παράταση στην υποβολή δηλώσεων ιδιοκτησίας μέχρι τέλους του έτους 2019, για να μπορέσουν οι ιδιοκτήτες να συγκεντρώσουν τα απαιτούμενα έγγραφα που την αποδεικνύουν.
Ταυτόχρονα όμως επισημαίνει ότι δεν πρόκειται να αποδοθούν τίτλοι χωρίς έλεγχο, ζητώντας από τους πολίτες να καταθέσουν συνδυασμό στοιχείων που να πιστοποιούν τo δικαίωμά τους σε κάποιο ακίνητο επικαλούμενοι τη χρησικτησία.
Συνεχίζεται λοιπόν από τους πολίτες η διαδικασία δηλώσεων ακινήτων στο κτηματολόγιο στο μεγαλύτερο μέρος της χώρας και τα προβλήματα που ανακύπτουν είναι πολλά. Ένα μεγάλο ζήτημα, που είναι και ο βασικός λόγος καθυστέρησης των δηλώσεων, είναι η απουσία τίτλων ιδιοκτησίας. Εκτιμάται ότι πάνω από 5,5 εκατ. δικαιώματα, από τα 16,5 εκατ. δικαιώματα που πρέπει να καταγραφούν, θα δηλωθούν με αιτία κτήσης τη χρησικτησία.
Ποια είναι τα δικαιολογητικά, που δέχεται το Κτηματολόγιο, ως απόδειξη απόκτησης ακινήτου με χρησικτησία;
Σε περίπτωση που δεν υπάρχει σχετική δικαστική απόφαση, απαιτείται η υποβολή διαφόρων εγγράφων που αποδεικνύουν τη χρησικτησία και συγκεκριμένα:
✓ Συμβολαιογραφικά έγγραφα και δικαστικές αποφάσεις υποθηκών και εν γένει βαρών στα ακίνητα για τα οποία δηλώνεται ως λόγος κτήσεως η χρησικτησία.
✓ Συμβολαιογραφικό προσύμφωνο μεταβίβασης ακινήτου, στο οποίο βεβαιώνεται η παράδοση της νομής στον εκ του προσυμφώνου δικαιούχο (όχι εργολαβικό προσύμφωνο).
✓ Συμβόλαια όμορων ιδιοκτητών που αναφέρουν τον δηλούντα ως κύριο του δηλούμενου ακινήτου.
✓Πράξη αναγνώρισης ορίων.
✓ Μισθωτήρια που εμφανίζουν ως εκμισθωτή τον δηλούντα, εφόσον φέρουν βέβαιη χρονολογία.
✓ Δηλώσεις ενώπιον Δημόσιων Αρχών, ιδίως φορολογικών, όπως λ.χ. δηλώσεις στο έντυπο Ε9 της φορολογικής δήλωσης.
✓ Εγγραφα χορήγησης επιδότησης στον δηλούντα, από τα οποία προκύπτει ότι αυτός αντιμετωπίστηκε ως κύριος του ακινήτου στο οποίο αφορά η δήλωση.
✓Αποδείξεις καταβολής τελών πάσης φύσεως που βαρύνουν τον δικαιούχο του ακινήτου στο όνομα του δηλούντος.
✓ Αποδείξεις ΔΕΗ, ΟΤΕ, εταιρειών ύδρευσης κ.λπ. προς τον δηλούντα.
✓Αποδείξεις καταβολής αμοιβής σε εργολάβο που περιέφραξε το ακίνητο ή ενδεχομένως για άλλες εργασίες, εφόσον είναι διάτρητες ή πάντως δεν αμφισβητείται η χρονολογία τους.
✓Παλιές αγγελίες από τον δηλούντα στον τύπο για πώληση του ακινήτου.
✓ Παλιά τοπογραφικά διαγράμματα που συντάχτηκαν με εντολή του δηλούντος και τα οποία τον αναφέρουν ως δικαιούχο.
✓Βεβαιώσεις δημάρχου για τα δικαιώματα επί του ακινήτου του δηλούντος ή και των προκατόχων του ή την άσκηση νομής επ’ αυτού για χρονικό διάστημα τουλάχιστον μιας εικοσαετίας.
✓Οικοδομική άδεια στο όνομα του δηλούντος.
✓Εγγραφο επιβολής στον δηλούντα προστίμου λόγω πολεοδομικών παραβάσεων.
✓ Παλιό (20ετίας) ιδιωτικό συμφωνητικό (π.χ. πώλησης ή διανομής) που αναφέρει το δηλούντα ως κύριο του ακινήτου.
✓Παλιές ένορκες βεβαιώσεις με το ως άνω περιεχόμενο.
Ποιος είναι ο ελάχιστος αριθμός από τα προαναφερόμενα δικαιολογητικά, που πρέπει να καταθέσω;
Απαιτούνται δύο από τα ενδεικτικά προαναφερόμενα ενδεικτικά έγγραφα, από τα οποία το ένα 20ετίας οπωσδήποτε και το άλλο μπορεί να είναι και λιγότερων ετών. Απαιτούνται υποχρεωτικά Ε9 και διάγραμμα τοπογραφικό ή προσδιορισμό με σαφή τρόπο της θέσης και των ορίων του ακινήτου.
Πέθανε η μάνα και ο πατέρας πριν 20 χρόνια χωρίς να αφήσουν διαθήκη. Εγώ και ο αδελφός μου δεν κάναμε αποδοχή κληρονομιάς και στη συνέχεια επέτρεψα στον αδελφό να κατοικεί στο πατρικό σπίτι και να πληρώνει τους λογαριασμούς. Μπορεί τώρα να το δηλώσει στο όνομά του ολόκληρο το ακίνητο στο κτηματολόγιο με χρησικτησία;
Συμβαίνει συχνά ο ένας εκ των συγκυρίων να ασκεί φυσική εξουσία επί του ακινήτου, π.χ. να κατοικεί σ αυτό, ενώ οι λοιποί συγκύριοι βρίσκονται σε άλλη πόλη ή και σε άλλη χώρα. Στην περίπτωση αυτή αυτός που το χρησιμοποιεί μπορεί να κάνει δήλωση στο κτηματολόγιο με αιτία κτήσης την χρησικτησία, εφόσον προσκομίσει κάποια από τα δικαιολογητικά που να την αποδεικνύουν.
Ομως μπορείτε να κάνετε κι εσείς τη δήλωση, ως εξ αδιαθέτου κληρονόμους και να εξεταστούν και οι δύο δηλώσεις και τα σχετικά δικαιώματα
Εγώ νοικιάζω χωράφι εδώ και 20 χρόνια και το καλλιεργώ. Ο ιδιοκτήτης δεν ενδιαφέρεται για το ακίνητο. Μπορώ να το κάνω χρησικτησία;
Όχι, γιατί όταν νοικιάζεις ένα ακίνητο, αναγνωρίζεις ότι δεν σου ανήκει, αφού πληρώνεις ενοίκιο στον πραγματικό ιδιοκτήτη. Η χρησικτησία απαιτεί νομή, που σημαίνει ότι έχεις την κατοχή του ακινήτου, αλλά μαζί με διάνοια κυρίου. Επομένως δεν μπορείς να επικαλεστείς χρησικτησία, διότι ναι μεν έχεις τη νομή του ακινήτου, με βάση το μισθωτήριο, πλην όμως δεν έχεις τη διάνοια κυρίου.
Δεν έχω συμβόλαιο, αλλά έχω χωράφι εδώ και 20 χρόνια, που το δηλώνω στην εφορία, πληρώνω ΕΝΦΙΑ και παίρνω επιδότηση για αυτό από τον ΟΠΕΚΕΠΕ. Μπορώ να το δηλώσω στο Κτηματολόγιο;
Ναι, μπορείτε να δηλώσετε το δικαίωμά σας στο Κτηματολόγιο.
Στην περίπτωση αυτή θα πρέπει να υποβάλετε στο Γραφείο Κτηματογράφησης έγγραφα, από τα οποία να αποδεικνύεται η 20ετής νομή και κατοχή του ακινήτου.
Τέτοια έγγραφα είναι παλαιά προσύμφωνα, Ε9 ετών 1997 ή 2005, αποδεικτικά επιδότησης παρελθόντων ετών, παλιά τοπογραφικά, μισθωτήρια κ.λπ. έγγραφα, όπως αναφέρονται παραπάνω.
Επισημαίνεται ότι όσο παλαιότερα και περισσότερα είναι αυτά τα έγγραφα, τόσο καλύτερα διασφαλίζετε το δικαίωμά σας.
Μπορείτε επίσης αντί της υποβολής εγγράφων χορήγησης επιδότησης, να υποβάλετε και σχετική υπεύθυνη δήλωση, με εξουσιοδότηση προς το Ελληνικό Κτηματολόγιο για τη διασταύρωση του περιεχομένου της υπεύθυνης δήλωσης, με τα στοιχεία που τηρούνται από τον ΟΠΕΚΕΠΕ.
Έχω στη κυριότητά μου χωράφι με παλιό προσύμφωνο και δεν μπορώ να κάνω οριστικό συμβόλαιο, γιατί απεβίωσε ο πωλητής. Θα το δηλώσω με χρησικτησία τώρα στο κτηματολόγιο;
Στην περίπτωση που το προσύμφωνο έχει υπογραφεί προ εικοσαετίας, συνιστά ένα έγγραφο που αποδεικνύει 20ετή νομή και κατοχή του ακινήτου. Αυτό σε συνδυασμό και με άλλα έγγραφα, όπως ένα παλιό Ε9, σας καθιστά κύριο του ακινήτου με τα προσόντα της έκτακτης χρησικτησίας.
Έχω χειρόγραφο παλιό ιδιωτικό συμφωνητικό μεταβίβασης 30 ετών. Μπορώ να το χρησιμοποιήσω ως τεκμήριο χρησικτησίας;
Για να γίνει αποδεκτό το συμφωνητικό, ως έγγραφο που αποδεικνύει την 20ετή νομή και κατοχή, θα πρέπει να έχει βέβαιη χρονολογία με οποιαδήποτε σφραγίδα δημόσιας αρχής και ενδεχομένως βεβαίωση γνησίου υπογραφών
Εγώ αγόρασα άτυπα ένα χωράφι πριν 22 χρόνια και στη συνέχεια ύστερα από 5 χρόνια για να είμαι κατοχυρωμένος υπογράψαμε στον συμβολαιογράφο και ένα προσύμφωνο παράδοσης της νομής. Υπάρχει πρόβλημα που η ημερομηνία καταρτίσεως του προσυμφώνου έγινε προ 15ετίας;
Είμαι κατοχυρωμένος για να το δηλώσω με χρησικτησία; Ναι, μπορείτε να προσκομίσει έγγραφο από την πραγματική έναρξη της νομής (π.χ. ένορκη βεβαίωση μαρτύρων) και να καταθέσετε και ως δεύτερο έγγραφο το προσύμφωνο. Επίσης απαιτείται η προσκόμιση Ε9 και τοπογραφικού ή προσδιορισμού με σαφή τρόπο της θέσης και των ορίων του ακινήτου.
Γίνεται έκτακτη χρησικτησία μέσω διαδοχής της νομής;
Ναι. Πρέπει να συμπληρώνονται τα προσόντα της έκτακτης χρησικτησίας στο πρόσωπο του δηλούντα, με την προσκόμιση τουλάχιστον δύο από τα ενδεικνυόμενα έγγραφα στο όνομα του δηλούντα. Επίσης για την προσμέτρηση του χρόνου από τον παλαιότερο δικαιούχο, απαιτείται η κατάθεση ενός εγγράφου στο όνομά του, με το οποίο να ξεκινά ο χρόνος χρησικτησίας.
Συνεπώς είναι εφικτή η έκτακτη χρησικτησία μέσω διαδοχής της νομής.
Επίσης απαιτείται η προσκόμιση Ε9 και διάγραμμα τοπογραφικό ή προσδιορισμού με σαφή τρόπο της θέσης και των ορίων του ακινήτου.
Δεν έχω χρήματα και δεν έχω προβεί σε καμία ενέργεια όλα αυτά τα χρόνια για να αποδείξω ότι το χωράφι μου το έχω με άτυπη δωρεά από τον πατέρα μου και το κατέχω με χρησικτησία. Το χάνω τώρα στο Κτηματολόγιο;
Οχι. Εσείς μπορείτε τώρα να το δηλώσετε κανονικά στο Κτηματολόγιο καταθέτοντας μια ένορκη βεβαίωση μαρτύρων που να βεβαιώνουν ότι το ακίνητο το κατέχετε πάνω από 20 χρόνια, Ε9 και τοπογραφικό ή ακριβή θέση στο χάρτη θέασης του κτηματολογίου
Η χρησικτησία αφορά μόνο στα χωράφια;
Όχι. Η χρησικτησία μπορεί να αφορά σε κάθε είδους ακίνητο, όπως σπίτι, κατάστημα, διαμέρισμα, οικόπεδο, αγροτεμάχιο, δουλεία ιδιωτικού δρόμου κ.ά.
Μπορώ να δηλώσω ακίνητο με χρησικτησία μετά τη λήξη της προθεσμίας συλλογής δηλώσεων;
Ναι. Προσοχή όμως, διότι για τις δηλώσεις με αιτία κτήσης τη χρησικτησία ΜΕΤΑ τη λήξη της προθεσμίας συλλογής δηλώσεων είναι ΑΠΑΡΑΙΤΗΤΗ η επίδοσή τους στο ελληνικό δημόσιο.
