Του Αργύρη Δεμερτζή/

Τρία  μεγάλα βιομηχανικά και τουριστικά κτίρια, που ανεγέρθηκαν με οικοδομικές άδειες στο ίδιο προνομιούχο γήπεδο, επιφανείας περίπου δέκα στρεμμάτων σε περιοχή της Δυτικής Ελλάδας κατέληξαν να είναι όλα αυθαίρετα και αναξιοποίητα από μεγάλη τράπεζα, στο χαρτοφυλάκιο της οποίας περιήλθαν μετά από πτωχεύσεις και πλειστηριασμούς.

Η συγκεκριμένη περίπτωση είναι χαρακτηριστική και ταυτοχρόνως διδακτική για τις πολεοδομικές αστοχίες που συντελέστηκαν και αποκαλυπτική για τη «μαύρη τρύπα», που προκάλεσαν τα θαλασσοδάνεια και οι αγύριστες παχυλές επιδοτήσεις στις Τράπεζες και τα δημόσια ταμεία.

Ταυτοχρόνως επιβεβαιώνει την πλήρη αδυναμία των τραπεζών να αξιοποιήσουν την ακίνητη περιουσία τους, αφού τα τελευταία χρόνια  διέλυσαν τις τεχνικές και πολεοδομικές υπηρεσίες τους, που στελεχώνονταν από έμπειρο δυναμικό μηχανικών.

Διαφορετικές εμπορικές επωνυμίες, δραστηριότητες και χρήσεις

Την περίπτωση παρουσιάζει και τεκμηριώνει ο Σωτήριος Γεωρ. Μούρκας, έμπειρος διπλωματούχος πολιτικός μηχανικός, πραγματογνώμονας Δικαστικός & Τεχνικού Επιμελητηρίου,  ελεγκτής δόμησης και ενεργειακός επιθεωρητής κτιρίων, ως  ατυχές και κραυγαλέο παράδειγμα παράνομης  υπαίτιας κατάτμησης, στο πλαίσιο της ειδικής ψηφιακής έκδοσης, που έχει εκπονήσει με τίτλο: «ΥΠΑΙΤΙΑ ΚΑΤΑΤΜΗΣΗ»

Αφορά σε γήπεδο επιφανείας περίπου δέκα στρεμμάτων, με πρόσωπο σε επαρχιακή οδό και εντός Ζώνης Οικισμού, για το οποίο εκδόθηκαν τρεις διαδοχικές οικοδομικές άδειες και ανεγέρθηκαν διαδοχικά αντίστοιχα κτίσματα με διαφορετικές εμπορικές επωνυμίες και διαφορετικές δραστηριότητες και χρήσεις, τα οποία αφού κατέληξαν σε χαρτοφυλάκιο τράπεζας διαπιστώνεται ότι είναι όλα αυθαίρετα, με αποτέλεσμα να απαξιώνονται ανεκμετάλλευτα ενώ πληρώνουν ΕΝΦΙΑ. Αιτία: η υπαίτια κατάτμηση.

Aπαξιώνονται ακίνητα τραπεζών

Ο Σωτήριος Γεωρ. Μούρκας, αναλύοντας τη συγκεκριμένη πραγματική περίπτωση, τονίζει ότι απαξιώνονται ακίνητα τραπεζών, με κτίσματα σε προνομιούχα  Γήπεδα Εκτός Σχεδίου Πόλεως, Εκτός Ορίων Οικισμού αλλά εντός Ζώνης και αναλυτικά αναφέρει τα ακόλουθα:

-«Μεγάλη προσοχή και υπευθυνότητα χρειάζεται όταν έχουμε ένα ακίνητο. Είναι πολύ εύκολο, να κατασκευάσουμε σε γήπεδο, να το τεμαχίσουμε και να κάνουμε οτιδήποτε άλλο. Αποδεικνύεται ότι κάθε ακίνητο θέλει υπεύθυνο Μηχανικό που να έχει άριστη συνεργασία με Συμβολαιογράφο και Δικηγόρο.

Υπάρχουν δυστυχώς ανεκμετάλλευτες ιδιοκτησίες από λάθη επιλογών. Πολλές φορές, νομίζουμε ότι έχουμε ιδιοκτησία, χωρίς να έχουμε. Κάνουμε και επενδύσεις σε αυτές τις ιδιοκτησίες. Έτσι ίσως και να επιδεινώνουμε την κατάσταση του γηπέδου με την ανοικοδόμηση ή και την κατάτμηση».

Θέλει προσοχή. Δέστε το παρακάτω παράδειγμα.

-«Ιδιώτης είχε το έτος 1974 γήπεδο επιφανείας 9.933,09 τετραγωνικών μέτρων (μ2) με πρόσωπο σε Επαρχιακή οδό και σε εντός Ζώνης περιοχή Οικισμού προ του έτους 1923 (ΠΔ 5/4/77/ΦΕΚ 133Δ). Ήταν ένα προνομιούχο ακίνητο που μπορούσε να το εκμεταλλευτεί δημιουργώντας οικόπεδα. (Το γήπεδο έχει πρόσωπο σε επαρχιακή οδό και έναντι αυτού υπάρχει ρυμοτομική και οικοδομική γραμμή).

Θα μπορούσε να το εκμεταλλευτεί ποικιλοτρόπως.

Αντί αυτού στις 29-8-1974 εκδίδει Οικοδομική ανέγερσης «Εργοστασίου καταψύξεως αρακά κ.λπ.» ισογείου επιφανείας 1878 μ2 ύψους 5,29 μ. και όγκου 10.000 μ3. Δεν σταμάτησε εκεί. Στις 3-9-1975 εκδίδει νέα Οικοδομική Άδεια ανέγερσης «Βιομηχανίας καταψύξεως οπωροκηπευτικών» με «νέα επωνυμία» και σε επαφή με το προηγούμενο, ισόγειο επιφανείας …… μ2 ύψους …. μ. και όγκου …. μ3.

Παραδόξως η Οικοδομική Άδεια, δεν αναφέρει ότι είναι επέκταση κατ’ επέκταση υπάρχοντος.

-Γιατί;;;

-Διότι απαγορεύεται!

Εδώ κάνει το μεγάλο λάθος. Διαφορετική επωνυμία στο ίδιο οικόπεδο αλλά και σε επαφή τα δυο κτίρια διαφορετικής δραστηριότητας και χρήσης.

Το έτος 1976 συνεχίζει την παρανομία. Εκδίδει Οικοδομική Άδεια Εστιατορίου σε επαφή με τα άλλα κτίρια και αμέσως μετά εκδίδει νέα Άδεια στον όροφο για Ενοικιαζόμενα δωμάτια.

Εδώ παρατηρούμε ιδιοκτήτη ο οποίος αυτοκαταστράφηκε. Φαίνεται να είχε πολύ κακούς τεχνικούς Συμβούλους.

Δεν έφταναν όλα τα παραπάνω. Η καταστροφή είναι ολική. Αυτά αποκτήθηκαν με Τραπεζικά Δάνεια και επιδοτήσεις. Από αυτά λειτουργούσε παράνομα για μικρό διάστημα το εστιατόριο και τα ενοικιαζόμενα δωμάτια. Η Τράπεζα δεν πληρώνεται και προχωρά σε κατάσχεση και πλειστηριασμό. Αποτέλεσμα, η Τράπεζα που λειτουργεί σε κεντρικό επίπεδο υπερθεματίζει και αποκτά τα ακίνητα.

Άλλο μεγάλο και τελικό λάθος. Η ίδια η τράπεζα πουλάει τμήμα του ακινήτου που έχει το εστιατόριο και τα δωμάτια. Η ίδια η τράπεζα προκάλεσε υπαίτια κατάτμηση. Αποτέλεσμα μία τράπεζα να έχει το ένα κομμάτι με κτίσματα και άλλη τελικά τράπεζα να έχει το άλλο κομμάτι με τα υπόλοιπα κτίσματα. Όλα χωρίς αποστάσεις, δηλαδή σε επαφή μεταξύ τους.

Να σημειώσουμε ότι οι τράπεζες τότε είχαν μεγάλες υπηρεσίες με πολλούς μηχανικούς τόσο σε κεντρικό επίπεδο όσο και στις περιφέρειες. Δεν υπήρχε γνώση; Δεν λειτούργησε το σύστημα; Πάντως αργότερα οι τράπεζες είχαν και εξωτερικούς συνεργάτες μηχανικούς σε κάθε υποκατάστημα. Απ’ ότι γνωρίζω μια από της τράπεζες βρήκε αγοραστή.

Έβαλε λοιπόν τον εξωτερικό συνεργάτη του καταστήματος περιοχής του ακινήτου να κάνει την εκτίμηση. Ο Μηχανικός κατέγραψε την υπαίτια κατάτμηση. Οι δύο μηχανικοί της περιφερειακής διεύθυνσης βρήκαν τον εκτιμητή για να αλλάξει τα λεγόμενα περί υπαίτιας κατάτμησης. Τελικά έως και σήμερα τα ακίνητα απαξιώνονται ανεκμετάλλευτα ενώ πληρώνουν ΕΝΦΙΑ». Ο  Σωτήριος Γεωρ. Μούρκας επισημαίνει ότι ακόμη και σήμερα υπάρχει πολεοδομική λύση αξιοποίησης των ακινήτων.

Η «μαύρη τρύπα» των τραπεζών

Από το ρεπορτάζ του ecopress προκύπτει ότι οι τράπεζες, δέσμιες στελεχών τους,  οι οποίοι όταν δεν είναι οι ίδιοι, διατηρούν δεσμούς και κοινές νοοτροπίες με αυτούς, οι οποίοι  σε συνεννόηση με … φιλόδοξους επιχειρηματίες προ και στη διάρκεια της κρίσης, διαχειρίστηκαν τα δις των δανείων και των κρατικών επιδοτήσεων δεν αντιμετωπίζουν αποτελεσματικά τα συγκεκριμένα θέματα. Το αποτέλεσμα είναι η  διατήρηση και διόγκωση  της μεγάλη ζημίας που έχει προκληθεί. Στο μεταξύ πολλοί από τους  επιχειρηματίες πτώχευσαν, τα ακίνητα ρημάζουν αναξιοποίητα και τα δάνεια και οι επιδοτήσεις ουδέποτε επιστράφηκαν.

Άλλωστε το κόστος στήριξης των τραπεζών μεταφέρεται διαρκώς στο κράτος και τους πολίτες. Μετά από τρεις διαδοχικές ανακεφαλαιοποιήσεις, οι ελληνικές τράπεζες εξακολουθούν να διατηρούν τον υψηλότερο δείκτη μη εξυπηρετούμενων δανείων στην Ευρωζώνη, ενώ η πιστωτική επέκταση στην «πραγματική» οικονομία παραμένει αναιμική.

Σύμφωνα με έκθεση του ΔΝΤ  το αποτύπωμα της κυβερνητικής στήριξης προς τις ελληνικές τράπεζες κατά την τελευταία δεκαετία (από το 2008) στο δημόσιο χρέος ήταν κοντά στο 25% του ΑΕΠ του 2018. Μεταξύ 2008 και 2018 οι ελληνικές κυβερνήσεις δαπάνησαν περίπου 57 δισ. ευρώ (ακαθάριστα) για την υποστήριξη των τραπεζικών ιδρυμάτων, ενώ επιπλέον περίπου 28 δισ. ευρώ στήριξης προήλθαν από τον ιδιωτικό τομέα.

Είναι εντυπωσιακό να αναφερθεί ότι το  διάδοχο τραπεζικό σχήμα, στο οποίο περιήλθε κραταιά στο παρελθόν άλλη τράπεζα, η οποία πτώχευσε και τέθηκε σε εκκαθάριση ενώ πρωταγωνιστούσε στις δανειοδοτήσεις και επιδοτήσεις αγροτικών, βιομηχανικών και άλλων  «αναπτυξιακών επενδύσεων», αφού διέλυσε τις τεχνικές και πολεοδομικές υπηρεσίες και το μεγάλο δίκτυο μηχανικών συνεργατών της, έχει αναθέσει  τη διαχείριση και αξιοποίηση του συνόλου των ακινήτων της,  σε εξωτερική εταιρία real estate, η οποία διαθέτει μόνον έναν μηχανικό!

Ειδική ψηφιακή έκδοση

Η ειδική ψηφιακή έκδοση με τίτλο «ΥΠΑΙΤΙΑ ΚΑΤΑΤΜΗΣΗ», που έχει εκπονήσει ο Σωτήριος Γεωρ. Μούρκας αποτελεί ένα εξαιρετικά χρήσιμο, πλήρες και ολοκληρωμένο εργαλείο για μηχανικούς, νομικούς και ιδιοκτήτες, καθώς στην έκδοση παρουσιάζονται αναλυτικά και εξαντλούνται όλα τα συναφή θέματα, χωρίς να χρειασθεί αναζήτηση σε άλλες πηγές.

Η πλήρης έκδοση περιλαμβάνει νομολογία, τεχνική ανάλυση, παραδείγματα και οδηγίες για:

-ΥΠΑΙΤΙΑ ΚΑΤΑΤΜΗΣΗ

-ΑΚΥΡΟΤΗΤΑ ΣΥΣΤΑΣΗΣ ΚΑΘΕΤΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ

-ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΣΥΝΗ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ – ΣΥΣΤΑΣΕΙΣ

-ΠΡΑΓΜΑΤΟΓΝΩΜΟΣΥΝΕΣ & ΕΚΘΕΣΗ ΤΕΧΝΙΚΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΟΥ ΓΙΑ ΔΙΚΑΣΤΙΚΗ ΧΡΗΣΗ

Δείγμα της έκδοσης σε περιορισμένη έκταση και πρωτόλεια μορφή, μπορείτε να δείτε εδώ

Για ενημέρωση και περισσότερες πληροφορίες:

Σωτήριος Γεωρ. Μούρκας:

Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός ΤΕΕ 41279

Πραγματογνώμων Δικαστικός & Τεχνικού Επιμελητηρίου

Ελεγκτής δόμησης ΥΠΕΚΑ (ΕΥΕΔ 1036)

Ενεργειακός Επιθεωρητής κτιρίων. Λεβήτων & Εγκ/στάσεων Θέρμανσης & Κλιματισμού ΥΠΕΚΑ (ΕΥΕΠΕΝ 2953)

Κιν. 6973680652

Email: smourkas@teemail.gr