Κυκλάδες: Δόμηση δύο ταχυτήτων για μικρούς ιδιοκτήτες και μεγάλες επενδύσεις

Τον κίνδυνο να διαμορφωθεί στις Κυκλάδες ένα καθεστώς «δόμησης δύο ταχυτήτων», με περιορισμούς για μικρούς ιδιοκτήτες και ειδικές δυνατότητες ανάπτυξης για μεγάλους επενδυτές, καταγγέλλουν επτά σύλλογοι αρχιτεκτόνων και μηχανικών. Προειδοποιούν για συγκέντρωση της δόμησης στους δρόμους, αλλοίωση παραδοσιακών οικισμών και νέες πιέσεις αυθαιρεσίας, ζητώντας άμεσες αποφάσεις από το ΥΠΕΝ, ολοκλήρωση των ΤΠΣ και προστασία του κυκλαδικού τοπίου.

Κοινή παρέμβαση επτά συλλόγων αρχιτεκτόνων και μηχανικών για την εκτός σχεδίου δόμηση, τα νέα όρια οικισμών, τους κινδύνους αλλοίωσης του κυκλαδικού τοπίου και τις ειδικές πολεοδομικές ρυθμίσεις υπέρ μεγάλων επενδύσεων. Ζητούν ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων εντός εξαμήνου, κατάργηση του καθεστώτος στρατηγικών τουριστικών επενδύσεων στις Κυκλάδες και ενιαίους κανόνες δόμησης.

Η κοινή παρέμβαση των συλλόγων για το μέλλον της δόμησης στις Κυκλάδες

Με κοινή παρέμβαση προς το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας και τους αρμόδιους φορείς, ο Σύλλογος Αρχιτεκτόνων Κυκλάδων (ΣΑΚ) και έξι ακόμη σύλλογοι αρχιτεκτόνων και μηχανικών των νησιών θέτουν συνολικά το ζήτημα των αλλαγών στο πολεοδομικό καθεστώς των Κυκλάδων.

Οι σύλλογοι επισημαίνουν ότι οι εξελίξεις στην εκτός σχεδίου δόμηση, η εκκρεμότητα αναγνώρισης του κοινόχρηστου οδικού δικτύου και το νέο Προεδρικό Διάταγμα για την οριοθέτηση οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων δημιουργούν ένα περιβάλλον έντονης αβεβαιότητας για χιλιάδες ιδιοκτησίες.

Η βασική τους ανησυχία είναι ότι οι περιορισμοί στη μικρή και μεσαία ιδιοκτησία δεν συνοδεύονται από αντίστοιχη αντιμετώπιση των μεγάλων τουριστικών επενδύσεων, οι οποίες μπορούν να αξιοποιούν ειδικά πολεοδομικά εργαλεία.

Όπως τονίζουν, η ανάγκη προστασίας του φυσικού και δομημένου περιβάλλοντος είναι δεδομένη. Ωστόσο, αμφισβητούν εάν οι οριζόντιες απαγορεύσεις και οι αποσπασματικές νομοθετικές ρυθμίσεις μπορούν να εξασφαλίσουν πραγματική προστασία χωρίς ολοκληρωμένο χωρικό σχεδιασμό.

Μικροί ιδιοκτήτες με περιορισμούς, μεγάλες επενδύσεις με ειδικούς όρους

Στο επίκεντρο της παρέμβασης βρίσκεται η προειδοποίηση για τη δημιουργία ενός άνισου πολεοδομικού καθεστώτος, το οποίο οι σύλλογοι χαρακτηρίζουν «πολεοδομικές ρυθμίσεις δύο ταχυτήτων».

Τονίζουν ότι, ενώ περιορίζεται η δυνατότητα οικοδόμησης για μικρούς και μεσαίους ιδιοκτήτες, εξακολουθούν να υπάρχουν ειδικά εργαλεία οργανωμένης πολεοδόμησης και τουριστικής ανάπτυξης για μεγάλες ενιαίες εκτάσεις. Οι εκπρόσωποι των μηχανικών αναφέρονται στις δυνατότητες ιδιωτικής πολεοδόμησης που προβλέπονται υπό προϋποθέσεις για μικρούς και φθίνοντες οικισμούς, αλλά και στα εργαλεία ειδικού πολεοδομικού σχεδιασμού για τουριστικές επενδύσεις μεγάλης κλίμακας.

Το ερώτημα που θέτουν είναι εάν μπορεί να θεωρείται απειλή για το κυκλαδικό τοπίο μία μικρή οικοδομή, ενώ ταυτόχρονα να εγκρίνονται πολύ μεγαλύτερα συγκροτήματα με ειδικές διαδικασίες.

«Το ζήτημα δεν είναι να αντιπαραθέσουμε τη μικρή ιδιοκτησία στη μεγάλη επένδυση», υπογραμμίζουν, θέτοντας ως βασική αρχή την εφαρμογή κοινών και σταθερών πολεοδομικών κανόνων ανεξάρτητα από την οικονομική δυνατότητα κάθε επενδυτή.

Πάρος και Τήνος: Τα παραδείγματα μεγάλων τουριστικών επενδύσεων

Ως χαρακτηριστικά παραδείγματα αυτής της διαφορετικής αντιμετώπισης οι σύλλογοι επικαλούνται δύο περιοχές των Κυκλάδων.

Η πρώτη αφορά τις Κολυμπήθρες της Πάρου, όπου, σύμφωνα με την επιστολή, προωθείται μέσω Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου οργανωμένη τουριστική ανάπτυξη σε έκταση μεγαλύτερη των 300 στρεμμάτων. Οι σύλλογοι μηχανικών επισημαίνουν ότι πρόκειται για περιοχή στην οποία επί δεκαετίες εφαρμόζονταν ιδιαίτερα περιοριστικοί όροι δόμησης με σκοπό την προστασία του τοπίου.

Η δεύτερη περίπτωση αφορά τα Μοναστήρια της Τήνου, έναν μεσαιωνικό οικισμό για τον οποίο, όπως αναφέρουν, σχεδιάζεται τουριστική αξιοποίηση με μετατροπή του σε τουριστικό χωριό. Οι σύλλογοι αμφισβητούν ότι οι επενδύσεις μεγάλης κλίμακας οδηγούν υποχρεωτικά σε ποιοτικότερο τουρισμό και μεγαλύτερο τοπικό οικονομικό όφελος.

Εκτιμούν ότι τέτοιες αναπτύξεις ενδέχεται να αλλοιώσουν την κλίμακα του κυκλαδικού τοπίου, να επιβαρύνουν υποδομές και φυσικούς πόρους και να περιορίσουν τα οφέλη που παραμένουν στις τοπικές κοινωνίες

Εκτός σχεδίου δόμηση: Χιλιάδες ιδιοκτησίες σε αβεβαιότητα λόγω δρόμων

Ιδιαίτερη έμφαση δίνεται στην αμφισβήτηση της οικοδομησιμότητας εκτός σχεδίου γηπέδων χωρίς πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο. Οι σύλλογοι σημειώνουν ότι το πρόβλημα επιτείνεται επειδή δεν έχει ολοκληρωθεί η θεσμική αναγνώριση του κοινόχρηστου οδικού δικτύου.

Έτσι, όπως αναφέρουν, χιλιάδες ιδιοκτησίες βρίσκονται σε αβέβαιο καθεστώς, χωρίς οι ιδιοκτήτες και οι μηχανικοί να διαθέτουν οριστικές απαντήσεις για τις δυνατότητες αξιοποίησής τους.

Παράλληλα, το Π.Δ. της 11ης Απριλίου 2025 (ΦΕΚ 194/Δ/15.04.2025) για την οριοθέτηση οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων δημιουργεί, κατά τους συλλόγους, τον κίνδυνο να τεθούν εκτός ορίων εκτάσεις που μέχρι σήμερα αντιμετωπίζονταν ως εντός οικισμών.

Η ταυτόχρονη εφαρμογή των δύο αυτών περιορισμών μπορεί, σύμφωνα με τους συλλόγους μηχανικών, να οδηγήσει σε σημαντική συρρίκνωση της διαθέσιμης οικοδομήσιμης γης.

Κίνδυνος να μετατραπούν οι βασικοί δρόμοι σε οικιστικούς διαδρόμους

Μία από τις σημαντικότερες επισημάνσεις της παρέμβασης αφορά τις χωρικές συνέπειες που μπορεί να προκαλέσει ο περιορισμός της εκτός σχεδίου δόμησης. Οι σύλλογοι προειδοποιούν ότι, εάν η οικοδόμηση καταστεί πρακτικά αδύνατη σε μεγάλο μέρος της εκτός σχεδίου γης, η πίεση για νέες κατοικίες, επαγγελματικές χρήσεις και τουριστικές εγκαταστάσεις θα μεταφερθεί στις περιοχές όπου εξακολουθεί να επιτρέπεται. Αυτό μπορεί να έχει ως αποτέλεσμα τη συγκέντρωση της νέας δόμησης κατά μήκος των βασικών οδικών αξόνων.

Κατά την εκτίμησή τους, αντί να αντιμετωπιστεί η διάσπαρτη εκτός σχεδίου δόμηση, υπάρχει κίνδυνος να δημιουργηθεί ένα νέο μοντέλο συνεχούς παρόδιας ανάπτυξης, με τους βασικούς δρόμους των νησιών να μετατρέπονται σταδιακά σε οικιστικούς και τουριστικούς διαδρόμους. Πρόκειται, όπως επισημαίνουν, για μεταφορά της οικιστικής πίεσης και όχι για ουσιαστική προστασία του τοπίου.

Παραδοσιακοί οικισμοί: Προειδοποίηση για αλλοίωση της αρχιτεκτονικής φυσιογνωμίας

Σοβαρός κίνδυνος είναι, σύμφωνα με τους συλλόγους και η μεταφορά της οικοδομικής δραστηριότητας στους υφιστάμενους και ιστορικούς οικισμούς. Οι εκπρόσωποι των αρχιτεκτόνων και μηχανικών υπογραμμίζουν ότι οι παραδοσιακοί οικισμοί των Κυκλάδων δεν μπορούν να αντιμετωπίζονται απλώς ως διαθέσιμη οικοδομήσιμη γη.

Αντίθετα, αποτελούν πολιτιστικό απόθεμα με ιδιαίτερα χαρακτηριστικά ως προς την κλίμακα των κτιρίων, τους όγκους, τα ύψη, τη σχέση δομημένου και ελεύθερου χώρου και την προσαρμογή στο φυσικό ανάγλυφο.

Ειδικότερα, εκφράζουν προβληματισμό για τους γενικούς όρους δόμησης του Π.Δ. 194/Δ/2025, επικαλούμενοι τη δυνατότητα δύο ορόφων με ύψος 7,50 μέτρων και, υπό προϋποθέσεις λόγω κλίσης εδάφους, τρίτου ορόφου με ύψος έως 10 μέτρα. Τονίζουν ότι τέτοιοι όροι δεν πρέπει να εφαρμόζονται χωρίς ειδική προσαρμογή στα χαρακτηριστικά κάθε οικισμού.

Προειδοποίηση και για νέο κύμα αυθαίρετης δόμησης

Οι σύλλογοι συνδέουν επίσης τη συρρίκνωση της νόμιμα οικοδομήσιμης γης με τον κίνδυνο να αυξηθούν οι πιέσεις για αυθαίρετη δόμηση. Όπως επισημαίνουν, εάν οι περιορισμοί προηγηθούν της δημιουργίας οργανωμένων οικιστικών υποδοχέων και της ολοκλήρωσης των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, οι ανάγκες για κατοικία και επαγγελματική ανάπτυξη θα εξακολουθήσουν να υπάρχουν χωρίς επαρκείς νόμιμες χωρικές διεξόδους.

Προειδοποιούν ότι η απουσία σχεδιασμού μπορεί να οδηγήσει σε νέες αυθαίρετες κατασκευές, με το κράτος να καλείται εκ των υστέρων να αντιμετωπίσει τα αποτελέσματα.

«Η Κοζάνη δεν είναι Μύκονος» – Κατά των οριζόντιων ρυθμίσεων

Οι εκπρόσωποι των συλλόγων αμφισβητούν την αποτελεσματικότητα γενικών ρυθμίσεων που εφαρμόζονται χωρίς επαρκή διαφοροποίηση ανά περιοχή. «Η Κοζάνη δεν είναι Μύκονος. Η Πάρος δεν είναι ένας ηπειρωτικός αγροτικός Δήμος. Η Σίκινος δεν έχει τις ίδιες πιέσεις με τη Σαντορίνη», αναφέρουν χαρακτηριστικά.

Επισημαίνουν ότι κάθε νησί έχει διαφορετικούς φυσικούς πόρους, διαθέσιμες υποδομές, οικιστικό απόθεμα, οικονομικές δραστηριότητες και διαφορετική φέρουσα ικανότητα. Αναγνωρίζουν την υποχρέωση σεβασμού των δικαστικών αποφάσεων, υπογραμμίζουν όμως ότι αυτές δεν μπορούν να υποκαταστήσουν την ολοκληρωμένη χωρική πολιτική.

Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια: Ζητούν ολοκλήρωση μέσα σε έξι μήνες

Ως βασική διέξοδο από τα σημερινά προβλήματα οι σύλλογοι προβάλλουν την ολοκλήρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ). Ζητούν να ολοκληρωθούν ουσιαστικά εντός εξαμήνου, προκειμένου να καθοριστούν με σαφείς και σταθερούς κανόνες οι περιοχές προστασίας, τα όρια των οικισμών, οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης και οι δυνατότητες ανάπτυξης.

Στην επιστολή των συλλόγων μηχανικών τονίζεται ότι ο σχεδιασμός πρέπει να προσδιορίζει συγκεκριμένα τι μπορεί να χτιστεί, πού, σε ποια έκταση και με ποιους όρους, λαμβάνοντας υπόψη τη φέρουσα ικανότητα κάθε νησιού.

Οι σύλλογοι θεωρούν ότι τα ΤΠΣ αποτελούν ίσως την τελευταία μεγάλη ευκαιρία να οργανωθεί αποτελεσματικά ο χώρος των Κυκλάδων, προτού οι σημερινές πιέσεις δημιουργήσουν μη αναστρέψιμες καταστάσεις.

Τα οκτώ αιτήματα των συλλόγων προς το ΥΠΕΝ

Στην κοινή παρέμβαση διατυπώνονται οκτώ συγκεκριμένες διεκδικήσεις:

1. Ολοκλήρωση των ΤΠΣ εντός εξαμήνου, με ουσιαστικό και όχι τυπικό χαρακτήρα.

2. Αντιμετώπιση της εκτός σχεδίου δόμησης με ολοκληρωμένο χωρικό σχεδιασμό, αντί αποσπασματικών και οριζόντιων ρυθμίσεων.

3. Άμεσος θεσμικός προσδιορισμός του κοινόχρηστου οδικού δικτύου, ώστε να αποσαφηνιστούν οι δυνατότητες δόμησης.

4. Ειδικοί όροι προστασίας για τους ιστορικούς και παραδοσιακούς οικισμούς, προσαρμοσμένοι στην αρχιτεκτονική φυσιογνωμία και την κλίμακά τους.

5. Εκσυγχρονισμός και σαφής οριοθέτηση των αισθητικών κανόνων δόμησης στα νησιά.

6. Κατάργηση του καθεστώτος στρατηγικών επενδύσεων τουριστικού χαρακτήρα στις Κυκλάδες.

7. Υποχρεωτική συμμετοχή των τοπικών Συμβουλίων Αρχιτεκτονικής στις εγκρίσεις και τις αποφάσεις.

8. Έκδοση εγκυκλίου του ΥΠΕΝ προς τις ΥΔΟΜ, στο μεταβατικό διάστημα, ώστε να εξασφαλίζεται ενιαία αντιμετώπιση των προδιαγραφών δόμησης.

Το κεντρικό μήνυμα της παρέμβασης είναι ότι η προστασία του κυκλαδικού τοπίου πρέπει να στηρίζεται σε επιστημονικά τεκμηριωμένο σχεδιασμό, με ίσους κανόνες για τη μικρή ιδιοκτησία και τις μεγάλες επενδύσεις.

Οι επτά σύλλογοι και οι εκπρόσωποι που υπογράφουν την επιστολή

Η επιστολή του Συλλόγου Αρχιτεκτόνων Κυκλάδων συνυπογράφεται από συνολικά επτά συλλόγους αρχιτεκτόνων και μηχανικών, με τους ακόλουθους εκπροσώπους:

–Σύλλογος Αρχιτεκτόνων Κυκλάδων: Χρυσόστομος Κυπριτζής, πρόεδρος, και Γιάννης Κουζούμης, γραμματέας.

-Σύλλογος Μελετητών Μηχανικών Ν. Κυκλάδων: Νίκος Λούβαρης, πρόεδρος, και Άρια Χαραλαμπίδη, γραμματέας.

-Σύλλογος Μηχανικών Επαρχίας Θήρας: Βασίλειος Χατζηπέτρος, πρόεδρος.

-Σύλλογος Μηχανικών Νάξου: Χρυσόστομος Κυπριτζής, πρόεδρος.

-Σύλλογος Μηχανικών Τήνου: Αναστασία Ψάλτη, πρόεδρος.

-Σύλλογος Μηχανικών και Αρχιτεκτόνων Πάρου – Αντιπάρου: Αναστάσιος Κονοπισόπουλος, πρόεδρος.

– Σύλλογος Αρχιτεκτόνων Μυκόνου – Άνδρου – Τήνου: Ανδρέας Γιοβάνος, πρόεδρος.