Τι γίνεται με τις μεταβιβάσεις στο «τρίγωνο» ιδιοκτήτη, δημοσίου, Δασαρχείου

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Συνεχίζεται το «μπρα ντε φερ», μεταξύ ιδιωτών και δημοσίου για το ιδιοκτησιακό εκτάσεων εντός δασικών χαρτών, ενώ είναι στο φόρτε τους οι συναλλαγές ακινήτων, λόγω των προθεσμιών που τρέχουν για μεταβιβάσεις με ευνοϊκούς φορολογικούς όρους. Ρίχνουν φως εγκύκλιος του ΥΠΕΝ, οδηγία του Κτηματολογίου και παρεμβάσεις των προέδρων αγρονόμων τοπογράφων μηχανικών και συμβολαιογράφων. 

Εκδόθηκε από το Ελληνικό Κτηματολόγιο,  νέα διευκρινιστική οδηγία για το ιδιοκτησιακό λόγω χρησικτησίας στους Δασικούς Χάρτες για τις περιοχές που δεν ισχύει το τεκμήριο του Δημοσίου, δηλαδή τα Ιόνια Νησιά, την Κρήτη, τα νησιά του βορειοανατολικού Αιγαίου, τις Κυκλάδες, τα Κύθηρα, τα Αντικύθηρα, τη Μάνη και τα Δωδεκάνησα –πλην Ρόδου, Κω και μέρους της Λέρου, η οποία δίνει προωθητικές λύσεις με συγκεκριμένες αναφορές τι ισχύει ανά περιοχή για το δασικό ιδιοκτησιακό.

Η νέα οδηγία της Ελληνικό Κτηματολόγιο  έρχεται  σε συνέχεια της σχετικής εγκυκλίου του ΥΠΕΝ, η οποία έδωσε αναλυτικές εξηγήσεις  για τις προβλέψεις της νομοθεσίας και για το πότε, που και πως υποχωρεί το δικαίωμα του δημοσίου, προκειμένου να αντιμετωπιστούν ανοιχτά ιδιοκτησιακά θέματα, που απασχολούν χιλιάδες ιδιοκτήτες για δάση, δασικές και χορτολιβαδικές εκτάσεις.

Δείτε εδώ στο ecopress: πότε υποχωρεί το Δημόσιο στα ιδιοκτησιακά για τα δασικά – ολόκληρη η εγκύκλιος του ΥΠΕΝ

Η εγκύκλιος του ΥΠΕΝ στις βασικές κατευθύνσεις της ορίζει ότι:

-Το βάρος απόδειξης ιδιοκτησίας μεταξύ Δημοσίου και ιδιώτη σε δάση, δασικές, χορτολιβαδικές και βραχώδεις εκτάσεις πέφτει στον ιδιώτη, εκτός από τα νησιά του Ιονίου, την Κρήτη, τα νησιά του Βορειοανατολικού Αιγαίου, τις Κυκλάδες, τα Κύθηρα και Αντικύθηρα, τη Μάνη και τα Δωδεκάνησα ( εκτός Ρόδου, Κω  και σε τμήμα της Λέρου).

-Οι ιδιοκτήτες στις προαναφερόμενες περιοχές, προκειμένου να κατοχυρώσουν μια έκταση δασικού και χορτολιβαδικού χαρακτήρα και να μην τη διεκδικήσει το Δημόσιο, θα πρέπει να προσκομίσουν τίτλους ιδιοκτησίας πριν από την 1η Ιουλίου 2001 (έστω κι αν η έκταση έχει μεταγραφεί μεταγενέστερα).

-Οι τίτλοι ιδιοκτησίας θα πρέπει να συνοδεύονται από τοπογραφικά διαγράμματα , στα οποία αποτυπώνεται η περιγραφόμενη στους τίτλους έκτασης- με βάση τα στοιχεία που τηρούνται στη δασική υπηρεσία.

-Εκτάσεις που βρίσκονται στις προαναφερόμενες περιοχές, και αποδίδονται στο δασικό χάρτη ως χορτολιβαδικές ή βραχώδεις θα εξαιρούνται από τον δασικό χάρτη με τη διαδικασία του πρόδηλου σφάλματος.

Το τρίγωνο ιδιοκτήτη, δημοσίου, Δασαρχείου

Στο μεταξύ με δημόσιες παρεμβάσεις τους οι πρόεδροι των συλλόγων Αγρονόμων Τοπογράφων Μηχανικών Μιχάλης Καλογιαννάκης και Συμβολαιογράφων Γιώργος Ρούσκας σε άρθρα τους στην εφημερίδα “Τα Νέα” επισημαίνουν ότι εξακολουθούν να υπάρχουν προβλήματα και ασάφειες, οι οποίες δημιουργούν προβλήματα στους ιδιοκτήτες και την κτηματαγορά. Συγκεκριμένα:

-«Οι τελευταίες οδηγίες που εκδόθηκαν για το ζήτημα του ιδιοκτησιακού των εκτάσεων εντός δασικών χαρτών, από τη μία ξεκαθαρίζει και βάζει σαφή όρια, στο πότε μπορεί το Ελληνικό Δημόσιο να διεκδικήσει από τους ιδιώτες τις εκτάσεις αυτές. Από την άλλη, καθορίζει μια γραφειοκρατική διαδικασία ώστε να μπορούν να μεταβιβαστούν τέτοιες εκτάσεις που ήδη έχουν καταχωριστεί στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές στον ιδιώτη. Όμως, το βάρος πέφτει πάλι στον ιδιώτη παρά το ότι η διαδικασία θα μπορούσε να γίνει μεταξύ δύο υπηρεσιών του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, οι οποίες οφείλουν να συνομιλούν μεταξύ τους, το Ελληνικό Κτηματολόγιο και οι Δασικές Υπηρεσίες» επισημαίνει ο πρόεδρος του Πανελληνίου Συλλόγου Διπλωματούχων Αγρονόμων –Τοπογράφων Μηχανικών Μιχάλης Καλογιαννάκης.

-«Η Γενική Δ/νση Δασών & Δασικού Περιβάλλοντος του ΥΠΕΝ με σχετικό έγγραφό της απαιτεί προκειμένου να συνταχθεί συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης τη χορήγηση από τη Δασική Υπηρεσία, σχετικής βεβαίωσης περί της μη ύπαρξης τίτλων ιδιοκτησίας του ελληνικού Δημοσίου ή άλλων επαρκών στοιχείων απόδειξης της κυριότητάς του. Είναι πρωτοφανές η Γενική Δ/νση Δασών & Δασικού Περιβάλλοντος του ΥΠΕΝ, με τη σχετική εγκύκλιό της, που εισάγει ρυθμίσεις που δεν προβλέπει ο νόμος, να μας ξαναγυρίζει στις εποχές που οι συναλλαγές επί ακινήτων εξαρτιόταν από τη βούληση, τις διαθέσεις και τους χρόνους απόκρισης του κάθε δασάρχη» αναφέρει ο πρόεδρος της Ένωσης Συμβολαιογράφων Γιώργος Ρούσκας.

Η νέα διευκρινιστική οδηγία

Η νέα διευκρινιστική οδηγία, που απέστειλε  Το Ελληνικό Κτηματολόγιο στους αναδόχους μελετών κτηματογράφησης-σε συνέχεια αντίστοιχής εγκυκλίου του ΥΠΕΝ ξεκαθαρίζει σε ποιες περιπτώσεις, δάση, δασικές, χορτολιβαδικές και βραχώδεις εκτάσεις, προκρίνεται ως ιδιοκτήτης το Δημόσιο και σε ποιες ο ιδιώτης.

Αναλυτικά στην Οδηγία της Ελληνικό Κτηματολόγιο, που έφερε στο φως της δημοσιότητας η δημοσιογράφος Μαρίνα Ξυπνητού στον “Ελεύθερο Τύπο”  σημειώνεται ότι  σύμφωνα με το άρθρο 62 του Ν. 998/1979 (όπως τροποποιήθηκε με τον Ν. 4821/2021), το βάρος απόδειξης ιδιοκτησίας μεταξύ Δημοσίου και ιδιώτη σε δάση, δασικές εκτάσεις, χορτολιβαδικές και βραχώδεις εκτάσεις πέφτει στον ιδιώτη, εκτός από Επτάνησα, Κύθηρα-Αντικύθηρα, Κρήτη, σε κάποια νησιά του Αιγαίου και Ιονίου, αλλά και τη Μάνη,

Όπως προκύπτει, το Δημόσιο θα πρέπει να έχει τίτλους ιδιοκτησίας ή άλλα επαρκή στοιχεία απόδειξης της κυριότητας, δηλαδή:

– Τίτλος ιδιοκτησίας (πώληση, δωρεά, κήρυξη της απαλλοτρίωσης υπέρ του Δημοσίου μετά την καταβολή της αποζημίωσης στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και η από 18-9-1952 σύμβαση μεταξύ του Δημοσίου και της Εκκλησίας της Ελλάδας).

– Πράξεις μίσθωσης ή παραχώρησης ή άλλης εκμετάλλευσης.

– Πράξεις αξιοποίησης και προστασίας της έκτασης ως δημόσιας (πράξεις διαχείρισης των δημόσιων δασών και δασικών εκτάσεων, σύμφωνα με τις διατάξεις του Δασικού Κώδικα).

– Δικαστικές αποφάσεις και απορριπτικές γνωμοδότησεις των Συμβουλίων Ιδιοκτησίας Δασών, καθώς και υπουργικές αποφάσεις αποδοχής τους.

Αντίστοιχα, ο ιδιώτης θα πρέπει να έχει: τίτλο μέχρι την 1η/7/2001 (αυτού και των δικαιοπαρόχων του), ανεξαρτήτως του πότε μεταγράφηκε στο υποθηκοφυλακείο ή του ό,τι ισχύει στο άρθρο 10 του Ν. 32088/2003 (π.χ. ιδιωτικά δάση, δικαστικές αποφάσεις κ.λπ.).

Τι συμβαίνει όμως ανά περιοχή; Στη Μάνη, εάν το Ελληνικό Δημόσιο δεν διαθέτει τίτλους ιδιοκτησίας ή άλλα επαρκή στοιχεία απόδειξης της κυριότητας ισχύει ό,τι ισχύει μεταξύ των ιδιωτών.

– Στα Κύθηρα-Αντικύθηρα, το Ελληνικό Δημόσιο προκρίνεται μόνο με τίτλους κτήσης, αλλιώς επίσης ισχύει ό,τι ισχύει μεταξύ των ιδιωτών.

– Σε Κρήτη και τα νησιά του Ανατολικού Αιγαίου, ο ιδιώτης προκρίνεται, εφόσον το Ελληνικό Δημόσιο δεν διαθέτει τίτλους ιδιοκτησίας ή άλλα επαρκή στοιχεία απόδειξης της κυριότητας, είτε με τίτλο μέχρι τη 1η/7/2001 (αυτού και των δικαιοπαρόχων του) είτε ο ιδιώτης έχει αποδεδειγμένα συμπληρώσει τον απαιτούμενο χρόνο χρησικτησίας μέχρι το 1915 (ο θεσμός της χρησικτησίας ίσχυσε στην Κρήτη μέχρι τη 12η-9-1915).

– Στις Κυκλάδες τώρα, ο ιδιώτης δεν μπορεί να επικαλεστεί χρησικτησία, επομένως για να προκριθεί πρέπει να έχει τίτλο μέχρι την 1η/7/2021.

– Στα Επτάνησα, ο ιδιώτης προκρίνεται, εφόσον το Ελληνικό Δημόσιο δεν διαθέτει τίτλους ιδιοκτησίας ή άλλα επαρκή στοιχεία απόδειξης της κυριότητας είτε με τίτλο μέχρι την 1η/7/2001 (αυτού και των δικαιοπαρόχων του) είτε ο ιδιώτης έχει αποδεδειγμένα συμπληρώσει τον απαιτούμενο χρόνο χρησικτησίας την 22α.02.1946 (οπότε και ίσχυε στις περιοχές αυτές ο Ιόνιος Αστικός Κώδικας, που προέβλεπε τη χρησικτησία).

– Στα Δωδεκάνησα (πλην Ρόδου, Κω και σε τμήμα της Λέρου) είναι λίγο πιο πολύπλοκα τα πράγματα. Εκταση που έχει χαρακτηριστεί ως δασική για την οποία το Δημόσιο διαθέτει τίτλους ιδιοκτησίας, ενώ και ο ιδιώτης επικαλείται μεταγεγραμμένο τίτλο ιδιοκτησίας που έχει συνταχθεί έως τη 1η.7.2001: προκρίνεται ο ιδιώτης μόνον εφόσον αποδείξει α) δεκαετή νομή και κατοχή έως τη 10η.1.1949 και β) αδιατάρακτη και καλόπιστη νομή και κατοχή με διανοία κυρίου έκτοτε, άλλως αποδίδεται στο Δημόσιο.

Για έκταση που έχει χαρακτηριστεί ως δασική για την οποία το Δημόσιο διαθέτει τίτλους ιδιοκτησίας ενώ ο ιδιώτης επικαλείται χρησικτησία: προκρίνεται ο ιδιώτης μόνον εφόσον αποδείξει α) δεκαετή νομή και κατοχή έως τη 10η.1.1949 και β) αδιατάρακτη και καλόπιστη νομή και κατοχή με διανοία κυρίου έκτοτε, άλλως αποδίδεται στο Δημόσιο.

Παράλληλα, για έκταση που έχει χαρακτηριστεί ως δασική για την οποία το Δημόσιο δεν διαθέτει τίτλους ιδιοκτησίας ή άλλα επαρκή στοιχεία απόδειξης της κυριότητάς του, όπως πράξεις μίσθωσης, παραχώρησης ή άλλης εκμετάλλευσης, αξιοποίησης και προστασίας της έκτασης ως δημόσιας, ενώ ο ιδιώτης επικαλείται μεταγεγραμμένο τίτλο ιδιοκτησίας που έχει συνταχθεί έως την 1η.7.2001: προκρίνεται ο ιδιώτης.

Τέλος, για έκταση που έχει χαρακτηριστεί ως δασική για την οποία το Δημόσιο δεν διαθέτει τίτλους ιδιοκτησίας ενώ ο ιδιώτης επικαλείται χρησικτησία: προκρίνεται ο ιδιώτης μόνον εφόσον αποδείξει α) δεκαετή νομή και κατοχή έως τη 10η. 1.1949 και β) αδιατάρακτη και καλόπιστη νομή και κατοχή με διανοία κυρίου έκτοτε, άλλως αποδίδεται στο Δημόσιο.

Το βάρος πέφτει πάλι στον ιδιώτη

Του Μιχάλη Καλογιαννάκη*

Ήταν το 2017 που έπειτα από χρόνια το Ελληνικό Κράτος αποφάσισε να αναρτήσει δασικούς χάρτες σε αρκετούς νομούς της χώρας. Από τότε, αυτό το «τολμηρό» βήμα μιας εκκρεμότητας δεκαετιών, έμεινε απλά μια ατελής προσπάθεια με ευθύνη και της τότε κυβέρνησης, αλλά και της σημερινής. Από το 2017 έως σήμερα δεν έχει εξεταστεί η συντριπτική πλειοψηφία των αντιρρήσεων που έχουν καταθέσει οι πολίτες, ενώ ακόμα δεν έχει ξεκαθαρίσει, για τα καλά, το τοπίο, όσον αφορά το ιδιοκτησιακό καθεστώς, αλλά και τη χρήση πολλών εκτάσεων που βρίσκονται εκτός σχεδίου και οικισμού. Οι καθυστερήσεις ολοκλήρωσης των δασικών χαρτών έχουν αρχίσει και θυμίζουν τις καθυστερήσεις καθορισμού του πολεοδομικού καθεστώτος πολλών περιοχών, υπό ένταξη και μη, που εκκρεμεί για αρκετές δεκαετίες. Το μεγαλύτερο πρόβλημα που δημιουργούν αυτές οι καθυστερήσεις έχουν αντίκτυπο και στην ολοκλήρωση, την πραγματική ολοκλήρωση, του Ελληνικού Κτηματολογίου, που θα σημάνει και το ξεκαθάρισμα του ιδιοκτησιακού καθεστώτος των ακινήτων σε όλη την ελληνική επικράτεια και θα οδηγήσει στην ταυτόχρονη βελτίωση της ασφάλειας των μεταβιβάσεων. Και δεν είναι μόνο τα παραπάνω. Οι καθυστερήσεις φαίνεται να είναι ακόμα μεγαλύτερες, διότι αναμένεται, κάτι που ακούμε πολύ καιρό, νέο νομοσχέδιο για τους δασικούς χάρτες, όπου θα γίνει προσπάθεια να αντιμετωπιστούν δομικά προβλήματα. Το νομοσχέδιο αυτό αναμενόταν στις αρχές του προηγούμενου χρόνου, αλλά υπήρξε μια σεβαστή δικαιολογία. Η δικαιολογία δεν ήταν άλλη από την προσμονή της απόφασης του ΣτΕ για την προσφυγή επτά περιβαλλοντικών οργανώσεων. Η απόφαση αυτή εκδόθηκε τον Μάιο. Για τον λόγο αυτό δόθηκε η παράταση για την υποβολή αντιρρήσεων των δασικών χαρτών. Πλέον αυτή η δικαιολογία δεν υπάρχει και ήδη έχει χαθεί σημαντικός χρόνος. Οι τελευταίες οδηγίες που εκδόθηκαν για το ζήτημα του ιδιοκτησιακού των εκτάσεων εντός δασικών χαρτών, από τη μία ξεκαθαρίζει και βάζει σαφή όρια, στο πότε μπορεί το Ελληνικό Δημόσιο να διεκδικήσει από τους ιδιώτες τις εκτάσεις αυτές. Από την άλλη, καθορίζει μια γραφειοκρατική διαδικασία ώστε να μπορούν να μεταβιβαστούν τέτοιες εκτάσεις που ήδη έχουν καταχωριστεί στις πρώτες κτηματολογικές εγγραφές στον ιδιώτη. Όμως, το βάρος πέφτει πάλι στον ιδιώτη παρά το ότι η διαδικασία θα μπορούσε να γίνει μεταξύ δύο υπηρεσιών του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, οι οποίες οφείλουν να συνομιλούν μεταξύ τους, το Ελληνικό Κτηματολόγιο και οι Δασικές Υπηρεσίες. Όταν όλος ο κόσμος κινείται ψηφιακά, με διαλειτουργικότητα, προς όφελος των πολιτών και της κοινωνίας, είναι πισωγύρισμα και εκτός εποχής, μια τέτοια διαδικασία που θα μπορούσε να αποφευχθεί. Πάμε λοιπόν πιο ψηφιακά, πιο ανοικτά και τελικά πιο ανθρώπινα!

*Ο Μιχάλης Καλογιαννάκης είναι πρόεδρος του Πανελληνίου Συλλόγου Διπλωματούχων Αγρονόμων – Τοπογράφων Μηχανικών

Ξανά στα δασαρχεία

Του Γιώργου Ρούσκα*

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων που βρίσκονται σε περιοχές που δεν ισχύει το τεκμήριο του ελληνικού Δημοσίου, δηλαδή Κυκλάδες, Δωδεκάνησα (πλην Κω και Ρόδου), Ιόνιοι Νήσοι, Κρήτη, Λέσβος, Σάμος, Χίος, Κύθηρα, Αντικύθηρα, Ανατολική και Δυτική Μάνη, που διαθέτουν τίτλους κτήσεις που ανάγονται σε χρόνο πριν από την 1η Ιουλίου 2001 που έχουν μεταγράφει (έστω και μετά την 1η Ιουλίου 2001) και έχουν καταχωριστεί στις πρώτες εγγραφές του Κτηματολογίου οι ίδιοι ή άλλοι ιδιώτες ή νομικά πρόσωπα, ενώ στον νόμο προβλέπεται ειδικώς ότι το ελληνικό Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα κυριότητας επί δασών και δασικών εκτάσεων που έχουν καταχωρηθεί υπέρ ιδιωτών ή νομικών προσώπων δημοσίου ή ιδιωτικού δικαίου στα κτηματολογικά βιβλία των οικείων κτηματολογικών γραφείων, εντούτοις η Γενική Δ/νση Δασών & Δασικού Περιβάλλοντος του ΥΠΕΝ με σχετικό έγγραφό της απαιτεί προκειμένου να συνταχθεί συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης τη χορήγηση από τη Δασική Υπηρεσία, σχετικής βεβαίωσης περί της μη ύπαρξης τίτλων ιδιοκτησίας του ελληνικού Δημοσίου ή άλλων επαρκών στοιχείων απόδειξης της κυριότητάς του. Είναι πρωτοφανές η Γενική Δ/νση Δασών & Δασικού Περιβάλλοντος του ΥΠΕΝ, με τη σχετική εγκύκλιό της, που εισάγει ρυθμίσεις που δεν προβλέπει ο νόμος, να μας ξαναγυρίζει στις εποχές που οι συναλλαγές επί ακινήτων εξαρτιόταν από τη βούληση, τις διαθέσεις και τους χρόνους απόκρισης του κάθε δασάρχη. Δυστυχώς σε μία εποχή που η ελληνική Πολιτεία και οι φορείς αυτής, προσπαθούν εποικοδομητικά να λειτουργήσουν εις όφελος των πολιτών, ένα τμήμα της γραφειοκρατίας πασχίζει να κρατήσει αρμοδιότητες που ήδη κατά το παρελθόν έχει αποδειχθεί ότι δεν μπορεί να ασκήσει.

*Ο Γιώργος Ρούσκας είναι πρόεδρος της Ένωσης Συμβολαιογράφων και πρώην πρόεδρος των Ευρωπαίων Συμβολαιογράφων