Μεταφορά συντελεστή για αυθαίρετα, διατηρητέα, οικοδομικούς συνεταιρισμούς

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Η ενεργοποίηση της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, μέσω της ψηφιακής τράπεζας γης περιλαμβάνεται στις βασικές ρυθμίσεις του νέου πολεοδομικού νομοσχεδίου του ΥΠΕΝ, μεταξύ άλλων για διατηρητέα, κοινόχρηστους χώρους, οικοδομικούς συνεταιρισμούς ενώ εξετάζεται η νομιμοποίηση 400.000 μεγάλων αυθαιρέτων.

Το νέο νομοθέτημα του ΥΠΕΝ, που ακολουθεί το «περιβαλλοντικό νομοσχέδιο», το οποίο ψηφίζεται στη Βουλή, έχει τίτλο «εκσυγχρονισμός της πολεοδομικής νομοθεσίας». Παρουσιάστηκε επί της αρχής στο υπουργικό Συμβούλιο και προγραμματίζεται να δοθεί για διαβούλευση μέσα στον Μάιο.

Νέο νομοσχέδιο

Σύμφωνα με τις κυβερνητικές ανακοινώσεις οι βασικοί άξονες του νέου πολεοδομικού νομοσχεδίου του ΥΠΕΝ αφορούν:

• Στην απλούστευση της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας, με κύρια κατεύθυνση την μείωση των σταδίων εκπόνησης και την επίσπευση ολοκλήρωσης των νέων τοπικών χωρικών σχεδίων, που έχει εξαγγείλει το ΥΠΕΝ ότι θα ξεκινήσουν σε όλους τους Δήμους της χώρας, κατά προτεραιότητα σε περιοχές με έντονες οικιστικές πιέσεις.
• Στην αυστηροποίηση και θέσπιση αναπτυξιακών κανόνων στην εκτός σχεδίου δόμηση, με μείωση των συντελεστών δόμησης, η αύξηση των αρτιοτήτων και η κατάργηση των ακραίων παρεκκλίσεων.
• Στη μεταρρύθμιση στις γενικές χρήσεις γης, με μείωση του αριθμού τους από 14 σε 5 και θεσμοθέτηση νέου μηχανισμού για την ταχεία τροποποίηση τους.
• Στην επιτάχυνση για πολεοδομικά σχέδια σε όλους τους δήμους εντός έξι ετών με την εισαγωγή του θεσμού των πιστοποιημένων αξιολογητών χωρικών μελετών.
• Στην απλοποίηση -εκσυγχρονισμό του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού με μέριμνα για τα άτομα με αναπηρίες και την επίλυση χρονιζόντων προβλημάτων στα Ειδικά Χωροταξικά Σχέδια. Και
• Στην ενεργοποίηση της Μεταφοράς του Συντελεστή Δόμησης.

Νομιμοποίηση μεγάλων αυθαιρέτων

Το ΥΠΕΝ εξετάζει τη δυνατότητα να χρησιμοποιηθεί το πολεοδομικό «εργαλείο» της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης  για την πλήρη νομιμοποίηση μεγάλων  αυθαιρέτων  στο πλαίσιο της λειτουργίας της Ψηφιακής Τράπεζας Γης. Πρόκειται για 400.000 αυθαίρετα τα οποία δεν έχουν καμία οικοδομική άδεια ή έχουν υπέρβαση – τουλάχιστον – κατά 40% στην κάλυψη και στη δόμηση ή καθ’ ύψος πάνω από 20% (δηλαδή τα αυθαίρετα κτίσματα που ανήκουν στη λεγόμενη κατηγορία 5).

Αυτή τη στιγμή τα δηλωμένα αυθαίρετα της κατηγορίας 5 ξεπερνούν τις 400.000, αντιστοιχούν στο 35% των αιτήσεων υπαγωγών και περιλαμβάνουν περισσότερα από 35 εκατ. τετραγωνικά μέτρα αυθαίρετης δόμησης.

Τα αυθαίρετα αυτής της κατηγορίας με τα ισχύοντα μπορούν να τακτοποιηθούν και να πετύχουν εξαίρεση από την κατεδάφιση για 30 χρόνια, εφόσον δηλωθούν μέχρι την 30η Ιουνίου 2020, προθεσμία, που σύμφωνα με τις ανακοινώσεις του ΥΠΕΝ παρατείνεται μέχρι 31 Οκτωβρίου 2020 λόγω της έκτακτης συγκυρίας της πανδημίας.

Το ΥΠΕΝ εξετάζει τη δυνατότητα οριστικής τακτοποίησης των αυθαιρέτων μεγάλης κατηγορίας, αφού οι ιδιοκτήτες τους υποχρεωθούν να καταβάλλουν  ένα ποσό,  το οποίο συζητείται να είναι  ίσο με 5%  της αντικειμενικής αξίας του μεταβιβαζόμενου συντελεστή δόμησης μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης. Ποσό το οποίο θα διατίθεται σε ειδικό λογαριασμό υπό τη διαχείριση του «Πράσινου Ταμείου» για τη χρηματοδότηση δράσεων περιβαλλοντικής και πολεοδομικής εξισορρόπησης, με αποκλειστικό δικαιούχο το δήμο όπου βρίσκεται το ακίνητο υποδοχής συντελεστή δόμησης.

Λόγω των δυσκολιών που συναντά το εγχείρημα, καθώς η λύση που προκρίνεται για την  αντιμετώπιση ενός μεγάλου και υπαρκτού  πολεοδομικού προβλήματος εξ αντικειμένου συνιστά και μίας μεγάλης έκτασης επιχείρηση νομιμοποίησης και επιβράβευσης της αυθαιρεσίας από το ΥΠΕΝ δηλώνουν πως αυτό θα γίνει μόνο αν δεν υπάρξουν ενδεχόμενα προβλήματα συνταγματικότητας, τα οποία ακόμη εξετάζονται.

Μιλώντας στα «ΝΕΑ», ο υφυπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Δημήτρης Οικονόμου  είπε ότι: «ύστερα από δεκαετίες ατελέσφορων προσπαθειών για τη χρησιμοποίηση και στη χώρα μας της μεταφοράς συντελεστή (δικαιωμάτων) δόμησης, ενός πολύτιμου εργαλείου που χρησιμοποιείται στην πλειονότητα των αναπτυγμένων χωρών, μέσα στον χρόνο θα λειτουργήσει το εργαλείο αυτό και στην Ελλάδα. Προς όφελος του αστικού περιβάλλοντος και της ποιότητας ζωής, και ταυτόχρονα επιτρέποντας την εξισορρόπηση προσφοράς και ζήτησης οικοδομήσιμης γης και όχι μόνο με κανονιστικά μέτρα αλλά και με αξιοποίηση των χωροθετικών τάσεων της αγοράς ακινήτων».

Αναζήτηση Ζωνών Υποδοχής

Για την ενεργοποίηση του θεσμού της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, όπως αναφέρουν  από το υπουργείο Περιβάλλοντος, αυτή τη στιγμή είναι σε αναζήτηση Ζωνών Υποδοχής (για τη μεταφορά συντελεστή δόμησης) στους δήμους που είναι αναγκαία προϋπόθεση προκειμένου να λειτουργήσει το νέο πολεοδομικό «εργαλείο».

Κι αυτό θα γίνει, μέσω ενός προγράμματος που έχει εξασφαλίσει χρηματοδότηση από το Πράσινο Ταμείο και το οποίο θα προκηρυχτεί μέσα στο επόμενο δίμηνο, με αντικείμενο τη γρήγορη θέσπιση Ζωνών Υποδοχής σε εντός σχεδίου περιοχές, όπως σε περικεντρικές της Αθήνας, της Θεσσαλονίκης κι άλλων μεγάλων πόλεων, αλλά και τουριστικά αναπτυσσόμενες περιοχές.

Εκτός σχεδίου περιοχές

Για τις εκτός σχεδίου περιοχές διερευνάται η δυνατότητα χρήσης της μεταφοράς συντελεστή δόμησης, αλλά χωρίς, μέχρι στιγμής, απόφαση. Κατά τις ίδιες πηγές, εκ των πραγμάτων, τα ακίνητα αυτά που βρίσκονται εντός των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης θα νομιμοποιούνται.

«Το ζήτημα που διερευνούμε είναι αν θα μπορέσουμε να λύσουμε το πρόβλημα για όσα ακίνητα βρίσκονται εκτός των Ζωνών Υποδοχής στους δήμους», λένε από το υπουργείο. Ο σχεδιασμός προβλέπει οι Ζώνες Υποδοχής να μην είναι πολεοδομικά επιβαρυμένες περιοχές.

Κατηγορίες ακινήτων

Η μεταφορά του συντελεστή δόμησης αφορά σε αποζημίωση, μέσω τίτλων, που αντιστοιχεί στην αξία των επιφανειών ακινήτων,  που δεν επιτρέπεται να οικοδομηθούν. Αντίστοιχης αξίας τετραγωνικά μέτρα  από τα μη υλοποιήσιμα ενός ακινήτου μεταφέρονται και κτίζονται σε άλλο ακίνητο, το οποίο βρίσκεται σε  Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή , όπου θα επιτρέπεται η δόμηση.

Τα ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης, ενόψει των τελικών αποφάσεων από το ΥΠΕΝ εξετάζεται να είναι:

-Οι εγκεκριμένοι / δεσμευμένοι κοινόχρηστοι χώροι του άρθρου 32 του ν. 4067/2012 σε περιοχές Εγκεκριμένων Ρυμοτομικών Σχεδίων, για την κάλυψη της δαπάνης της προσήκουσας αποζημίωσης.

-Τα ακίνητα που έχουν χαρακτηρισθεί, τα ίδια ή η χρήση τους, διατηρητέα, καθώς και αυτά στα οποία έχουν επιβληθεί όροι και περιορισμοί για την προστασία και ανάδειξη των διατηρητέων κτιρίων.

-Τα ακίνητα ή οι εγκεκριμένοι / δεσμευμένοι χώροι κοινωφελών χρήσεων (Κ.Φ.Χ.) με οικοδομήματα, τα οποία έχουν χαρακτηριστεί μνημεία.

-Τα ακίνητα εντός σχεδίου πόλης ή εντός ορίων οικισμού, τα οποία χαρακτηρίζονται, σύμφωνα με τις διατάξεις της νομοθεσίας για την προστασία των αρχαιοτήτων και γενικώς της πολιτιστικής κληρονομιάς, αρχαιολογικοί χώροι ή ιστορικοί τόποι και για τα οποία έχουν τεθεί περιορισμοί στην εξάντληση του συντελεστή δόμησης ή στα οποία απαγορεύεται τελείως η δόμηση.

-Πρώην στρατόπεδα τα οποία αποδίδονται σε κοινή χρήση.

-Κτίρια ιδιοκτησίας του Δημοσίου που πρόκειται να αποσυρθούν.

-Δημόσιες εκτάσεις ή παλιές υποδομές που συνορεύουν με εγκεκριμένα σχέδια πόλης και παραμένουν εκτός σχεδίου προκειμένου να περιορισθεί η δόμηση.

-Παλαιές ή εγκαταλελειμμένες τουριστικές και βιομηχανικές μονάδες σε εκτός σχεδίου περιοχές.

-Περιοχές υλοποιημένης ή θεσμοθετημένης δόμησης όπου υπάρχει περιβαλλοντική υστέρηση και χρειάζεται ανάσχεση της δόμησης.

-Ακίνητα για τα οποία ισχύουν απαγορεύσεις δόμησης από δημόσιες παρεμβάσεις στον τομέα γης.

-Ακίνητα οικοδομικών συνεταιρισμών ή ενώσεων οικοδομικών συνεταιρισμών, τα οποία βρίσκονται εν όλω ή εν μέρει εντός ιδιωτικών δασικών εκτάσεων.

Εκκρεμότητες

Σύμφωνα με το ΥΠΕΝ είναι σε εκκρεμότητα 3.837 τίτλοι δικαιώματος μεταφοράς συντελεστή δόμησης, οι οποίοι αντιστοιχούν σε 428.602 τετραγωνικά μέτρα μεταφερόμενης επιφάνειας. Συνολικά έχουν εκδοθεί 19.763 τίτλοι (έγκυροι και άκυροι σήμερα). Και η συνολική επιφάνεια που αντιστοιχεί στους αρχικούς τίτλους είναι 1.125.815 τετραγωνικά μέτρα.

Οι εκκρεμείς τίτλοι μαζί με νέους τίτλους θα ενεργοποιηθούν, επίσης, με τον καθορισμό των Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή και με τη λειτουργία της Ψηφιακής Τράπεζας Γης.