Μεταβιβάσεις: νομοθετική ρύθμιση για χιλιάδες πλαστές βεβαιώσεις μηχανικού

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Νομοθετική ρύθμιση στο τραπέζι των νέων υπουργών Περιβάλλοντος και Δικαιοσύνης βάζουν οι συμβολαιογράφοι, για να καλυφθούν οι μεταβιβάσεις ακινήτων, που έχουν γίνει από το 2011 και μετά, με ελλιπείς ή και ψευδείς βεβαιώσεις μηχανικού, περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών. Αυτές οι μεταβιβάσεις είναι εσαεί άκυρες. Έχει ήδη διαπιστωθεί ότι αφορούν σε 17.000 άκυρα συμβόλαια, ενώ εκτιμάται ότι στο σύνολο τους αφορούν σε πολλές δεκάδες χιλιάδες ακίνητα, που μένουν εκτός κτηματαγοράς.

«Το θέμα έχει τεθεί στα υπουργεία Περιβάλλοντος και Δικαιοσύνης και αναμένονται από τη νέα κυβέρνηση να ληφθούν αποφάσεις για νομοθετική ρύθμιση, που θα επιτρέπει σε αυτές τις περιπτώσεις επανάληψη συμβολαίου», δηλώνει στο ecopress ο Γιώργος Ρούσκας, πρόεδρος της Ένωσης Συμβολαιογράφων Ελλάδος, ο οποίος με ομιλία του σε συνέδριο ακινήτων έφερε το θέμα στην επικαιρότητα.

Νεότερη ενημέρωση: Σκληρή απάντηση δίνει ο πρόεδρος του ΤΕΕ, αποδίδοντας στην παρέμβαση του πρόεδρου των συμβολαιογράφων για τις βεβαιώσεις μηχανικών σκοπιμότητες «δυσφήμισης των μηχανικών» και «κλαδικής ατζέντας», τονίζοντας παράλληλα ότι για τα θέματα που απαιτούνται νομοθετικές ρυθμίσεις, όπως οι αποκλίσεις και τα αυθαίρετα κατηγορίας 5 το αρμόδιο Υπουργείο είναι εκείνο, που μπορεί και πρέπει να αναλάβει νομοθετική πρωτοβουλία. Ολόκληρη τη δήλωση του προέδρου ΤΕΕ Γιώργου Στασινού Δείτε εδώ στο ecopress

Η ταυτότητα κτιρίου αποκαλύπτει τις πλαστές βεβαιώσεις

Μίλησε για χιλιάδες ακίνητα, που διατίθενται σήμερα προς πώληση, αλλά με σοβαρές αυθαιρεσίες, παρότι μάλιστα φέρουν βεβαιώσεις μηχανικών περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών. Πρόκειται για ακίνητα που σήμερα επιχειρείται η μεταπώλησή τους από τους ιδιοκτήτες που τα απέκτησαν από το 2011 και μετά, όταν δηλαδή ξεκίνησε να ισχύει η απαίτηση περί βεβαίωσης μηχανικού ότι το προς πώληση ακίνητο δεν φέρει κάποια αυθαιρεσία. Με την ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου αποκαλύπτεται ότι οι βεβαιώσεις μηχανικών είναι ελλιπείς η ψευδείς και άκυρες οι μεταβιβάσεις, με συνέπεια αυτά τα ακίνητα να μένουν απούλητα και εκτός κτηματαγοράς.

«Μέχρι τώρα έχουμε εντοπίσει 17.000 συμβόλαια μεταβίβασης στα οποία χρησιμοποιήθηκαν μη νόμιμες βεβαιώσεις μηχανικών» αναφέρει ο πρόεδρος των συμβολαιογράφων.  Ο ίδιος τονίζει ότι: «οι βεβαιώσεις μηχανικών που έχουν ελλείψεις ή ακυρότητες φτάνουν στο 40% του συνόλου τους και ενδεχομένως να φτάνουν και στο 70% στη νησιωτική Ελλάδα»,  αναφέροντας χαρακτηριστικά ότι «με την εφαρμογή της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου, απαίτηση που συνοδεύει από τον Απρίλιο του 2022 κάθε αγοραπωλησία ακινήτου, όλες αυτές οι περιπτώσεις αποκαλύπτονται» και συμπληρώνει χαρακτηριστικά ότι: «όσο περνάει ο καιρός η σκουριά βγαίνει πάνω».

Η νομοθετική ρύθμιση 

Περιγράφοντας στο ecopress   τη νομοθετική ρύθμιση που έχει προτείνει ο πρόεδρος των συμβολαιογράφων στα συναρμόδια υπουργεία για να αντιμετωπιστεί το μεγάλο αυτό θέμα, που θα είναι αυξανόμενο και εξελισσόμενο, ο κος Ρούσκας σημειώνει ότι αυτή θα πρέπει να προβλέπει ότι:

-«Όταν έχει εκδοθεί άκυρη ή ελλιπής βεβαίωση μηχανικού και δεν είναι σωστή η τακτοποίηση, δηλαδή σε εκείνες τις περιπτώσεις που ο νόμος επιτάσσει ακυρότητα, τότε να δίνεται δυνατότητα, όπως ήδη ισχύει για ιδιοκτησίες που έχουν επεκταθεί στον κοινόχρηστο χώρο να κάνουν μονομερή τροποποίηση, να γίνεται η επανάληψη του συμβολαίου μονομερώς,  με το τεκμήριο του νόμου και  για αυτό το σύμβολαιο να απαιτείται: ηλεκτρονική ταυτότητα με την τακτοποίηση με επιπλέον πρόστιμο στον ιδιοκτήτη,  βεβαίωση ΕΝΦΙΑ και κτηματολογικό απόσπασμα».

Επιβάρυνση στους ιδιοκτήτες 

Ο πρόεδρος των συμβολαιογράφων αναφέρει ότι είναι αναπόφευκτο οι ιδιοκτήτες να υποστούν το κόστος νέας τακτοποίησης, της έκδοσης νέας ταυτότητας κτιρίου και ενός  προστίμου. Σημειώνει  ότι θα υπάρχουν περιπτώσεις στις οποίες  πράγματι οι ιδιοκτήτες μπορεί να έχουν πλήρη άγνοια του περιεχομένου της άκυρης βεβαίωσης του μηχανικού. Στην πλειοψηφία των περιπτώσεων όμως λέει ότι «το αν ένας δηλωμένος χώρος αποθήκης ή υπόγειο είναι στην πραγματικότητα μέρος του σπιτιού, προφανώς και περιγράφεται στο συμβόλαιο, είναι δηλαδή γνωστό και στον ιδιοκτήτη».

-«Πρέπει να γίνεται η τακτοποίηση της αυθαιρεσίας που έχει αποκρυφτεί κανονικά με πρόστιμο στον ιδιοκτήτη, διότι είχε ευθύνη αυτός που το αγόρασε, έπρεπε να βάλει δικό του μηχανικό να το ελέγξει», λέει ο κος Ρούσκας προσθέτοντας ότι: «σε κάθε περίπτωση, οι άνθρωποι αυτοί καλούνται να «θεραπεύσουν» μια σοβαρή παρανομία, προκειμένου να μπορέσουν να κεφαλαιοποιήσουν την περιουσία τους».

Αδύνατη η λύση συμβολαίου από την αρχή

-«Να βρεις όλους όσους συμμετείχαν στο συμβόλαιο εκείνη την εποχή, να γίνουν εκ νέου οι διαδικασίες και εκ νέου η πώληση του ακινήτου είναι δυνατόν αυτό να γίνει;», λέει ο κ Ρούσκας επισημαίνοντας ότι:  Το σοβαρό αυτό πρόβλημα είναι ιδιαίτερα δύσκολο να επιλυθεί άμεσα, καθώς θα πρέπει να γίνουν από την αρχή τα συμβόλαια με τα οποία μεταβιβάστηκαν τα εν λόγω ακίνητα, πριν από πολλά χρόνια, να τακτοποιηθούν όπου είναι εφικτό οι αυθαιρεσίες και στη συνέχεια να προχωρήσει η εκ νέου πώλησή τους.

Τι γίνεται με τις ευθύνες των μηχανικών

Όσον αφορά τις ευθύνες και τις συνέπειες για τους μηχανικούς που αποδεδειγμένα έχουν εκδώσει ελλιπείς η και ψευδείς βεβαιώσεις περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών ο κ Ρούσκας λέει ότι:

-«Εξαρτάται από τον αγοραστή εάν έχει δικαίωμα να τους κάνει αγωγή εάν έχει παραγραφεί ή όχι το αδίκημα τους. Πάμε σε διατάξεις ποινικού και αστικού δικαίου».

Προσθέτει επίσης ότι: «προβλέπονται για αυτούς τους μηχανικούς ήδη συνέπειες από τις διατάξεις που είναι από το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας», σημειώνοντας ωστόσο ότι: «πολλοί μηχανικοί που έβγαζαν σωρηδόν ελλιπείς βεβαιώσεις έφυγαν στο εξωτερικό ή πήραν σύνταξη».

Ακόμη λοιπόν κι αν είχαν στο μέλλον κάποια πειθαρχική κύρωση, όπως η αφαίρεση της άδειάς τους, αυτή θα στερούνταν ουσίας, καθώς θα είχαν ήδη συνταξιοδοτηθεί, κάτι που έχει συμβεί στις περισσότερες από τις παραπάνω περιπτώσεις. Όπως αναφέρει ο κ. Ρούσκας, «έχουμε περίπτωση όπου μόνο ένας μηχανικός που συνταξιοδοτήθηκε έχει χορηγήσει 3.000 ψευδείς βεβαιώσεις περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών σε ακίνητα στη Μύκονο».

Οι αυθαιρεσίες που έρχονται στην επιφάνεια 

Το θέμα έχει τεθεί στο Υπουργείο Δικαιοσύνης και στο Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας και είχε γίνει κατ αρχήν αποδεκτή η λύση της νομοθετικής ρύθμισης που πρότεινε ο  πρόεδρος των συμβολαιογράφων, λέει ο κος Ρόυσκας αναφέροντας ότι η λύση θα αναζητηθεί μετά τις εκλογές. Ο ίδιος τονίζει  ότι «έχει επιταχυνθεί η εμφάνιση τέτοιων προβλημάτων μετά την έναρξη λειτουργίας της ταυτότητας του κτιρίου, διότι πλέον όλα φαίνονται».  Και προσθέτει: «όσο διαρκεί και αυξάνεται το πρόβλημα οι ιδιοκτήτες μένουν εκτός κτηματαγοράς και το κράτος  χάνει έσοδα ΕΝΦΙΑ και φόρων μεταβιβάσεων».

Το πρόβλημα έγινε αντιληπτό στο πλαίσιο της έκδοσης ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου, που είναι υποχρεωτική από τον Απρίλιο του 2022 για κάθε αγοραπωλησία ακινήτου.

Αποτελεί έναν ηλεκτρονικό «φάκελο» στον οποίο περιλαμβάνονται η οικοδομική άδεια, οι κατόψεις του ακινήτου, ο πίνακας των χιλιοστών των διαμερισμάτων μιας οικοδομής, τυχόν τακτοποιήσεις αυθαιρεσιών και όλα τα υπόλοιπα έγγραφα και βεβαιώσεις που είναι απαραίτητα για την ολοκλήρωση μιας συναλλαγής, όπως π.χ. η βεβαίωση πληρωμής ΕΝΦΙΑ και ΤΑΠ (Τέλος Ακίνητης Περιουσίας), η βεβαίωση κτηματογράφησης και άλλα.

Η ταυτότητα του ακινήτου «ανεβαίνει» σε ειδική πλατφόρμα του ΤΕΕ και στη συνέχεια εκδίδεται, ώστε να ολοκληρωθεί το συμβόλαιο αγοραπωλησίας. Έτσι, στο πλαίσιο των σχετικών ελέγχων των μηχανικών αποκαλύφθηκαν οι μη νόμιμες βεβαιώσεις που είχαν χορηγήσει συνάδελφοί τους στο παρελθόν, ώστε να προχωρήσουν οι σχετικές αγοραπωλησίες.

Το πρόβλημα θα είναι αυξανόμενο εκτιμά ο πρόεδρος των συμβολαιογράφων, διότι όπως λέει: «δεν τα πρόσεχε κανένας τότε τα θέματα με τους κοινόχρηστους χώρους, με τις διάφορες αποκλίσεων του 2%, με ότι ήταν εκτός του όγκου,  με τον προσδιορισμό των ωφέλιμων επιφανειών».

Προσθέτει ακόμη ότι οι συμβολαιογράφοι προτείνουν «η ανοχή από 2% για τα συμβόλαια να γίνει στο 5% και για συγκεκριμένες περιπτώσεις, ώστε να δοθεί η δυνατότητα και να τακτοποιηθούν αυθαίρετα σε ιδιοκτησίες και να μην έχουμε ακυρότητες». Και τονίζει ότι: «η ακυρότητα του συμβολαίου καθόλου δεν παραγράφεται το συμβόλαιο είναι άκυρο εσαεί».

Όλα αυτά φαινόμενα καταδεικνύουν την έλλειψη διαφάνειας της ελληνικής αγοράς ακινήτων, τη διαφθορά και τα προβλήματα που εξακολουθούν να παρουσιάζονται στις μεταβιβάσεις ακινήτων, παρά τις σημαντικές πρωτοβουλίες των τελευταίων ετών λέει ο κ Ρούσκας, επισημαίνοντας ότι «ακόμη και σήμερα χρειάζονται τουλάχιστον 2,5 μήνες για την ολοκλήρωση μιας αγοραπωλησίας, ενώ υπάρχουν περιπτώσεις που ο χρόνος αναμονής αγγίζει ακόμη και τους 8 μήνες».