Μηχανικοί: το υπουργείο δεν μπορεί άλλο να κρύβεται για τα θέματα του ΝΟΚ

Του Βαγγέλη Ματράγκου* Πολιτικός Μηχανικός ΕΜΠ, MSc

info@neteng.gr

Από τον κυκεώνα πολεοδομικής ανασφάλειας, που έχει δημιουργηθεί μετά τις αποφάσεις του ΣτΕ για τα κίνητρα δόμησης του ΝΟΚ, ζημιώνονται οι ιδιοκτήτες, τινάζονται στον αέρα επενδύσεις, προκαλείται νέα ανακατανομή των αξιών των ακινήτων, όπως έχει γίνει και με την εκτός σχεδίου δόμηση, εις βάρος χιλιάδων μικροϊδιοκτητών. Και οι μεγάλοι χαμένοι είναι οι μηχανικοί, στους οποίους το κράτος ουσιαστικά απαγορεύει να ασκήσουν το επάγγελμά τους.

Οι δημόσιες αντιπαραθέσεις, μεταξύ εκπροσώπων του τεχνικού κόσμου και της αυτοδιοίκησης, οι αποφάσεις του κεντρικού κράτους που ακυρώνουν τις αποφάσεις Δήμων και Δημάρχων, οι νομικές προσφυγές και οι κάθε είδους νομικές ερμηνείες για τη δόμηση κατά ΝΟΚ δεν μπορούν να κρύψουν την μεγάλη και πραγματική εικόνα, η οποία είναι ότι:

– Ο κύριος και αποκλειστικός υπεύθυνος για το χάος που έχει επέλθει στους κανόνες δόμησης είναι η κυβέρνηση, δια του αρμοδίου υπουργείου Περιβάλλοντος.

Νομοθέτηση δια των αποφάσεων του ΣτΕ ή μέσω τρίτων

Το ΥΠΕΝ λοιπόν οφείλει επιτέλους να σπάσει την ένοχη σιωπή του, να πάψει να «νομοθετεί»  δια των αποφάσεων του ΣτΕ ή να εκφράζει τη βούληση του μέσω τρίτων και να αναλάβει αμέσως την ευθύνη του.

-Πρέπει να υπάρξει ασφάλεια πολεοδομικού δικαίου, με σεβασμό στη νομιμότητα, το επιστημονικό και επαγγελματικό έργο των μηχανικών και τις συνταγματικές επιταγές προστασίας του περιβάλλοντος και της ιδιοκτησίας.  Αυτή είναι η δουλειά του ΥΠΕΝ και πρέπει να την κάνει! Δεν μπορεί άλλο να κρύβεται για τα θέματα του ΝΟΚ!

Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός ισχύει πάνω από δέκα χρόνια

Ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός (ΝΟΚ), εγκρίθηκε το 2012. Δηλαδή οι διατάξεις του υφίστανται πέραν της 10ετίας. Σε σχέση με τον Γενικό Οικοδομικό Κανονισμό που εφαρμόστηκε από το 1985 και τον οποίο αντικατέστησε, μια βασική διαφορά είναι τα λεγόμενα «δώρα», τα λεγόμενα bonus, στον συντελεστή δόμησης, όπως για παράδειγμα αν κατεδαφίζεται παλαιό κτίριο, αν η ενεργειακή κλάση του νέου κτιρίου είναι Α+ αν το δώμα φυτεύεται κλπ.

Αυτά είναι τα άμεσα, διότι υπάρχουν και έμμεσα, όπως η μη συμπερίληψη των κοινόχρηστων χώρων, τμήματος σοφιτών, παταριών και υπογείων στον συντελεστή δόμησης (ΣΔ), υπό προϋποθέσεις.

Κατά μέσο όρο ο συνδυασμός αυτών των ευεργετικών διατάξεων οδηγεί στην αύξηση του ΣΔ κατά 10% με 15%. Βέβαια για να μπορεί αυτός ο ΣΔ να εξαντληθεί, θα πρέπει η οικοδομή να αυξήσει το ύψος της, επομένως κατά γενικό κανόνα έχουμε αύξηση κατά έναν όροφο τουλάχιστον.

Το “πολεοδομικό σίριαλ” της COCOMAT

Το πλέον γνωστό στην κοινή γνώμη παράδειγμα εφαρμογής τέτοιων διατάξεων, είναι η περίπτωση του  ξενοδοχείου στην Ακρόπολη της COCOMAT.

Και όσο η κρίση καλά κρατούσε, όλα αυτά δεν είχαν γίνει αντιληπτά. Όταν η οικοδομική δραστηριότητα βρίσκονταν σε ημιθανή κατάσταση μέχρι και το 2017, ουδείς, εκτός επαγγέλματος, είχε αντιληφθεί τι πρακτικά σημαίνουν όλες αυτές οι διατάξεις.

Μέχρι που το θέμα του κτιρίου της COCOMAT έγινε το πιο δημοφιλές “πολεοδομικό σίριαλ” . Με αναρίθμητα επεισόδια, τα οποία ξεκίνησαν από την ακύρωση οικοδομικής άδειας από το ΣτΕ, συνεχίστηκαν με δικαστικές αποφάσεις και εξαγγελίες κατεδάφισης ορόφων του κτιρίου,  ως “αυθαιρέτων κατασκευών” … Και έχουν φτάσει σε δικαστικές αξιώσεις άνω των 5 εκατ. ευρώ της ιδιοκτησίας του κτιρίου από το Δήμο Αθήνας, η ΥΔΟΜ του οποίου εξέδωσε νόμιμα την οικοδομική άδεια, με την οποία ανεγέρθηκε το περιβόητο κτίριο.

Και όσοι παρακολουθούν το “πολεοδομικό σίριαλ” της COCOMAT είναι σαν να βλέπουν σκηνές από το μέλλον, για αυτά που συμβαίνουν σήμερα με τις νέες άδειες και τα κτίρια του ΝΟΚ.

Οι δήμαρχοι και η δόμηση

Η αύξηση των νέων κατασκευών από το 2018 μέχρι και σήμερα, όχι βέβαια στα επίπεδα της δεκαετίας 95-2005, σε συνδυασμό με την επέλαση των ξένων funds και των βραχυχρόνιων  μισθώσεων δημιούργησε ένα εκρηκτικό μείγμα στην κτηματαγορά, με τεράστια κοινωνικά ζητήματα.

Και ξαφνικά πρόσφατα, οι δημοτικές αρχές αντιλήφθηκαν το πρόβλημα.

-Είναι πρόβλημα καταρχάς;

-Προφανώς και η έμμεση αύξηση του ΣΔ είναι πρόβλημα. Έρχονται τώρα οι Δήμοι (κάποιοι Δήμοι) να δώσουν «εντολή» στους υπαλλήλους τους, να μην εφαρμόσουν τον νόμο.

-Μπορούν να το κάνουν αυτό;

-Όχι βέβαια. Γνωρίζουν πως σε καμία περίπτωση δεν μπορούν να απαιτήσουν από τους υπαλλήλους τους, οι ΥΔΟΜ ανήκουν στους Δήμους, να μην εφαρμόσουν νόμο του Κράτους.

-Γιατί όμως το κάνουν αυτό;

-Γιατί δεν έχουν τίποτα να χάσουν, παρά μόνο να κερδίσουν. Γίνεται με το κάλυμμα της περιβαλλοντικής προστασίας και της προστασίας της οικιστικής φυσιογνωμίας ορισμένων περιοχών αλλά ουδείς πείθεται ότι δεν συντρέχουν λόγοι πιέσεων τοπικών συμφερόντων και πολιτικής εκμετάλλευσης.

-Τι έχει ως αποτέλεσμα όλη αυτή η κατάταση;

-Σε πρώτο επίπεδο δημιουργείται μια κατάσταση διάλυσης στην οικοδομική δραστηριότητα, μέσω της κατάλυσης του πολεοδομικού δικαίου. Δύο ιδιοκτήτες  ή επενδυτές, με ίδιο οικόπεδο και ΣΔ, με βάση τον ΝΟΚ, δεν έχουν τα ίδια δικαιώματα δόμησης ανάλογα με τον χρόνο αίτησης έκδοσης της Οικοδομικής Άδειας.

Μάλιστα αυτή τη στιγμή, κάποιοι δεν έχουν καν δικαίωμα δόμησης, μιας και κάποιοι Δήμοι δεν εκδίδουν Οικοδομικές Άδειες.

-Σε δεύτερο επίπεδο, δικαιώνουν όλους όσους ζητούν την πλήρη εφαρμογή του ΝΟΚ ως έχει, δηλαδή με τα bonus, του ΣΔ, μιας και κανείς δεν αναφέρεται σε μια ρεαλιστική λύση τροποποίησής του με μεταβατικές διατάξεις. Φέρνουν δηλαδή κοινωνικές ομάδες απέναντι, στη λογική του: «ή εφαρμόζουμε το νόμο ως έχει, ή παύει κάθε έκδοση Οικοδομικής Άδειας».

Αυτοί που ζημιώνονται, είναι καταρχάς οι ιδιοκτήτες, κατά δεύτερον όσοι έχουν επενδύσει σε ακίνητα και τέλος ο συνάδελφος μηχανικός, γιατί το κράτος του απαγορεύει να ασκήσει το επάγγελμά του.

Οι οριζόντιες εφαρμογές και τα νέα ΤΠΣ

Η οριζόντια παροχή κινήτρων από τον ΝΟΚ σε ολόκληρη την επικράτεια, είναι εντελώς λανθασμένη. Για παράδειγμα είναι διαφορετικό το bonus απόσυρσης κτιρίου σε μια επαρχιακή πόλη, όπου στη θέση του θα ανεγερθεί ένα νέο σύγχρονο και ενεργειακά αποδοτικό με την ίδια πάνω κάτω δόμηση από ότι σε ένα οικόπεδο στο κέντρο της Αθήνας, όπου στη θέση του παλιού ισογείου, θα ανεγερθεί μια 8όροφη πολυκατοικία.

Όταν ολοκληρωθούν τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ), τότε και μόνο τότε θα μπορούμε να δώσουμε κίνητρα ή αντικίνητρα και να καθορίσουμε πλέον άμεσα και όχι έμμεσα, την πραγματική δόμηση των οικοπέδων.

Ομαλή μετάβαση και σωστή λύση

Μέχρι τότε όμως θα πρέπει να υπάρχει μια ομαλή μετάβαση και όχι δημιουργία εξωγενών συνθηκών ανακατανομής των αξιών των ακινήτων, όπως συνέβη, τόσο με την κατάργηση της υπαγωγής των αυθαιρέτων Κ5 με εξαίρεση τα κατασχεμένα από Τράπεζες, όσο και με την αρτιότητα με βάση το πρόσωπο στα εκτός σχεδίου γήπεδα.

Η δημιουργία ενός οικοδομικού κανονισμού, όπου θα εγκρίνεται ο νόμιμος όγκος, χωρίς γκρίζες διατάξεις που ερμηνεύονται κατά το δοκούν και χωρίς δωράκια στη δόμηση και στην κάλυψη, στα πλαίσια του ΓΟΚ του 55 ή και του 73, σε συνδυασμό με τους ειδικούς όρους ανά περιοχή που θα προκύψουν από τα ΤΠΣ, είναι η μόνη λύση σε όλο αυτόν τον παραλογισμό.

Η ευθύνη του ΥΠΕΝ

Για όλα αυτά υπάρχει όμως συγκεκριμένη ευθύνη και αυτή ανήκει στο ΥΠΕΝ. Δεν είναι δυνατόν να παραμένει μετά από τόσο καιρό αμέτοχο. Δεν είναι δυνατόν να περιμένει αποφάσεις δικαστηρίων, ώστε να δει προς τα που γέρνει η βάρκα και να έχει ως ασπίδα προστασίας την απόφαση κάποιου δικαστηρίου ή  το ΣτΕ. Είναι απαράδεκτο το ΥΠΕΝ να νομοθετεί δια αντιπροσώπων, τρίτων ή της αδικαιολόγητης και επί μακρόν απραξίας και σιωπής του.

Ο γραμματέας της Αποκεντρωμένης Διοίκησης, ως προϊστάμενος των Δήμων, με έγγραφό του, ζήτησε την ακύρωση της «εντολής του Δημάρχου 3Β» με την οποία δίνεται εντολή προς την Υπηρεσία Δόμησης να απορρίπτεται κάθε αίτηση έκδοσης οικοδομικών αδειών που κάνει χρήση των κινήτρων του ΝΟΚ. Ο Γραμματέας της Αποκεντρωμένης Διοίκησης Αττικής, εκφράζοντας την κρατική βούληση και βασιζόμενος στο γράμμα του νόμου, αναφέρει χαρακτηριστικά στην απόφαση ότι:

-«Η απαγόρευση αυτή είναι μη νόμιμη διότι δεν εδράζεται σε καμία διάταξη νόμου και ως εκ τούτου έρχεται σε προφανή αντίθεση προς την αρχή της νομιμότητας που διέπει τη δράση της δημόσιας διοίκησης». Και προσθέτει ότι τα συλλογικά και μονομελή όργανα του Δήμου Βάρης-Βούλας-Βουλιαγμένης έχουν «προς την παρούσα απόφαση υποχρέωση συμμόρφωσης χωρίς καθυστέρηση»

Η Αποκεντρωμένη Διοίκηση δηλαδή, έπραξε το αυτονόητο αλλά και παράλογο ταυτόχρονα, να ακυρώσει μια παράνομη εντολή, που έρχεται σε αντίθεση με το νόμο. Με τη σειρά του ο δήμαρχος του Δήμου 3Β προσέφυγε δικαστικά κατά της απόφασης της Αποκεντρωμένης Διοίκησης και το σίριαλ συνεχίζεται.

Σε όλη αυτή την αντιπαράθεση, που έχει κατακλύσει την επικαιρότητα των τελευταίων πολλών ημερών, ο πραγματικός και κρυφός πρωταγωνιστής λοιπόν είναι το ίδιο το υπουργείο Περιβάλλοντος.

“Πυρπολητής της νομιμότητας”

Εν μέσω του χάους που έχει προκαλέσει το ΥΠΕΝ, το επόμενο ευτράπελο, που δεν αποκλείεται να δούμε – εαν δεν δείξει επιτέλους πολιτική, θεσμική και νομοθετική υπευθυνότητα και συνεχίσει στο ρόλο του “πυρπολητή της νομιμότητας” – είναι να εκδώσει μια νέα εγκύκλιο για το ΝΟΚ,  στην οποία να λέει το γνωστό από τις πορείες και τα αμφιθέατρα της δεκαετίας του 1990 σύνθημα:

-«Οι νόμοι και τα διατάγματα καταργούνται στα οδοφράγματα» ….

*Ο Βαγγέλης Ματράγκος είναι πολιτικός μηχανικός ΕΜΠ, MSc.

Επικεφαλής της παράταξης ΠΡΟΟΔΕΥΤΙΚΟΙ ΜΗΧΑΝΙΚΟΙ και υποψήφιος στις εκλογές του ΤΕΕ στις 19 Μαΐου για την Κεντρική Αντιπροσωπεία.