Μικρά οικόπεδα: έτοιμη λύση, χωρίς παράταση για την εκτός σχεδίου δόμηση

Του Αντώνη Κατσιγιάννη, Αγρονόμος Τοπογράφος Μηχανικός ΕΜΠ

antokats1@yahoo.gr

Υπάρχει ήδη νομοθετημένη εναλλακτική λύση για τα λεγόμενα «μικρά οικόπεδα» στην εκτός σχεδίου δόμηση. Το πρόβλημα που δημιουργείται σε χιλιάδες ιδιοκτησίες για τις οποίες καταργείται από τις 9 Δεκεμβρίου 2022 το δικαίωμα δόμησης μπορεί να επιλυθεί άμεσα, με μια απλή διευκρινιστική εγκύκλιο του ΥΠΕΝ και δεν χρειάζεται να δοθεί καμία παράταση στο επίμαχο άρθρο, που δημιούργησε πλείστα προβλήματα.

ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΔΟΜΗΣΗ – ΜΙΑ ΠΡΟΤΑΣΗ ΓΙΑ ΒΙΩΣΙΜΗ ΛΥΣΗ

Στις 9 Δεκεμβρίου 2022, τερματίζεται η εκτός σχεδίου δόμηση όπως τη γνωρίζαμε έως και σήμερα, αφού λήγει η διορία που έδινε το άρθρο 40 του Ν.4759/2020 με τίτλο «Εκσυγχρονισμός της Χωροταξικής και Πολεοδομικής Νομοθεσίας» για δυνατότητα δόμησης γηπέδων κείμενων στην εκτός σχεδίου περιοχή, εφόσον λάμβαναν προέγκριση άδειας δόμησης.

Αποτελεί «λανθασμένη» ανάγνωση του άρθρου 40, η πεποίθηση που έχει δημιουργηθεί στην κοινή γνώμη, και σε μέρος του τεχνικού κόσμου, ότι το άρθρο αυτό, αφορούσε μόνο ακίνητα που εντάσσονταν στις λεγόμενες «παρεκκλίσεις», δηλαδή σε ακίνητα με πρόσωπο επί επαρχιακών οδών με συγκεκριμένα γεωμετρικά χαρακτηριστικά και συγκεκριμένους χρόνους δημιουργίας, κείμενα εντός της ζώνης πόλεων, οικισμών κλπ.

Ξεκάθαρα το άρθρο 40, ρητά όριζε ότι και ακίνητα μεγαλύτερα των τεσσάρων στρεμμάτων υπόκεινται στις ίδιες δεσμεύσεις του άρθρου 40, συν το γεγονός ότι επιτρέπονταν σε αυτά η ανέγερση μόνο τουριστικών εγκαταστάσεων (βλ. § ζ του άρθρου 40).

Επειδή δεν τελεσφόρησε η εκπόνηση και κυρίως η κύρωση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, από την έναρξη ισχύος του Ν.4759/2020 έως και σήμερα, εκτιμώ ότι η μόνη βιώσιμη λύση η οποία μπορεί να ισχύσει έως και την έναρξη ισχύος των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, για ιδιοκτήτες, επενδυτές και μηχανικούς είναι, να ολοκληρωθεί η διάρκεια ισχύος του άρθρου 40 του Ν.4759/2020, να μην δοθεί καμία παράταση στο άρθρο αυτό που δημιούργησε πλείστα προβλήματα και με εγκύκλιο του το ΥΠΕΝ, ρητά να διευκρινίσει, ότι από την ημεροχρονολογία λήξεως του άρθρου 40, έως και την έναρξη ισχύος εκάστου ανά περιοχή Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου, ισχύει το άρθρο 32 του ίδιου νόμου, δηλαδή του Ν.4759/2020.

Το άρθρο 32, ρητά προσδιορίζει, τους όρους και περιορισμούς δόμησης, όπως ίσχυαν έως και την έναρξη ισχύος του άρθρου 40. Δηλαδή ξεκάθαρα, αναγράφει υπό ποιούς όρους και περιορισμούς δόμησης δομείται κάθε ακίνητο αναλόγως που εμπίπτει, συγκεκριμένα εάν κείται στην εκτός σχεδίου περιοχή, εάν βρίσκεται εντός ΖΟΕ, κλπ. Μια τέτοια λύση για την εκτός σχεδίου περιοχή, είναι ηθικά και επιστημονικά κατά την εκτίμηση μου δίκαιη, λειτουργική και δεν αναιρεί σε καμία περίπτωση την υλοποίηση του προγράμματος εκπόνησης των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων.

 Τι λέει ο νόμος

 ΝΟΜΟΣ ΥΠ’ ΑΡΙΘΜ.  4759/2020

ΦΕΚ 245/Α/9-12-2020

Εκσυγχρονισμός της Χωροταξικής και Πολεοδομικής Νομοθεσίας και άλλες διατάξεις.

ΚΕΦΑΛΑΙΟ Γ΄

ΡΥΘΜΙΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΗΝ ΕΚΤΟΣ ΣΧΕΔΙΟΥ ΔΟΜΗΣΗ ΚΑΙ ΤΟΥΣ ΟΡΓΑΝΩΜΕΝΟΥΣ ΥΠΟΔΟΧΕΙΣ 

Άρθρο 32

Εκτός σχεδίου δόμηση

1.Τα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίων πόλεως, εκτός ορίων των νομίμως υφισταμένων οικισμών προ του έτους 1923, που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου, και εκτός περιοχών, στις οποίες έχουν καθορισθεί χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου ή από διατάγματα που καθορίζουν όρους και περιορισμούς δόμησης σε περιοχές εκτός σχεδίου, όπως τα διατάγματα της παρ. 2 του άρθρου 10 του από 17.7/16.8.1923 (Α΄ 228) ν.δ. ή Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου του άρθρου 29 του ν. 1337/1983 (Α΄ 33) ή Ε.Σ.Χ.Α.Δ.Α. του άρθρου 12 του ν. 3986/2011 (Α΄ 152) ή Ε.Σ.Χ.Α.Σ.Ε. του άρθρου 24 του ν. 3894/2010 (Α΄ 204), διέπονται από τις διατάξεις του παρόντος Κεφαλαίου, καθώς και από την κείμενη νομοθεσία, ιδίως δε από τις διατάξεις του από 6.10.1978 π.δ. (Δ΄ 538) και του από 24.5.1985 π.δ. (Δ΄ 270), που δεν έρχονται σε αντίθεση με τις διατάξεις του παρόντος.

Στα γήπεδα αυτά, οι οικοδομικές άδειες επιβαρύνονται με τέλος πέντε τοις εκατό (5%) επί του κόστους της οικοδομικής άδειας, το οποίο αποδίδεται στο Πράσινο Ταμείο, για τη χρηματοδότηση δράσεων στις εκτός σχεδίου περιοχές που αντισταθμίζουν την επιβάρυνση του περιβάλλοντος από το γεγονός ότι δομούνται περιοχές που κατ’ αρχήν δεν προορίζονται για δόμηση.

2.Στα γήπεδα που βρίσκονται εκτός σχεδίων πόλεως και εκτός ορίων των νομίμως υφισταμένων οικισμών προ του έτους 1923, που στερούνται ρυμοτομικού σχεδίου, αλλά εντός περιοχών στις οποίες καθορίζονται χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης πρέπει να συνάδουν με τα χωρικά και περιβαλλοντικά χαρακτηριστικά κάθε περιοχής και να μην λειτουργούν ανταγωνιστικά προς τις χρήσεις γης στις περιοχές εντός σχεδίου, εντός ορίων οικισμών και εντός οργανωμένων μορφών ανάπτυξης στην ευρύτερη περιοχή. Στις περιοχές αυτές η αρτιότητα και οι όροι δόμησης που ορίζονται με εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι από τους ισχύοντες για τα γήπεδα της παρ. 1.

Ειδικά ο συντελεστής δόμησης, η κάλυψη, το ύψος και ο όγκος μπορούν να ορίζονται ευνοϊκότεροι για τη δόμηση από τους αντίστοιχους όρους στα γήπεδα της παρ. 1 μέχρι 10%. Σε κάθε περίπτωση, οι όροι αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι, δηλαδή να καθιστούν ευχερέστερη τη δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες στις περιοχές εντός σχεδίου, εντός ορίων οικισμών και εντός οργανωμένων μορφών ανάπτυξης στην ευρύτερη περιοχή ή να οδηγούν στην εν τοις πράγμασι δημιουργία νέων οικισμών χωρίς εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο.

Άρθρο 40

Μεταβατικές – εξουσιοδοτικές διατάξεις

1.Εάν, μέχρι την έγκριση Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου ή Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου και πάντως για χρονικό διάστημα που δεν υπερβαίνει τα δύο (2) έτη από την έναρξη ισχύος του παρόντος χορηγηθεί προέγκριση οικονομικής άδειας, μπορούν να οικοδομούνται ακίνητα, τα οποία:

α) κατά την έναρξη ισχύος του παρόντος έχουν πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς, καθώς και σε εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών και σε σιδηροδρομικές γραμμές και εφόσον έχουν: αα) Τα γήπεδα που υφίστανται κατά την 12η.11.1962, ημέρα δημοσίευσης του από 24.10.1962 βασιλικού διατάγματος (Δ΄ 142), ελάχιστο πρόσωπο: δέκα (10) μέτρα, ελάχιστο βάθος: δεκαπέντε (15) μέτρα, ελάχιστο εμβαδόν: επτακόσια πενήντα 750 τ.μ.,

αβ) υφίστανται κατά την 12η.9.1964, ημέρα έναρξης ισχύος του από 21.7.1964 βασιλικού διατάγματος (Δ΄ 141), ελάχιστο πρόσωπο: είκοσι (20) μέτρα, ελάχιστο βάθος: τριάντα πέντε (35) μέτρα, ελάχιστο εμβαδόν 1.200 τ.μ.,

β) έχουν πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή, ή δημοτική οδό εφόσον υφίστανται κατά την 17η.10.1978, ημέρα έναρξης ισχύος του από 6.10.1978 προεδρικού διατάγματος (Δ΄ 538), και έχουν ελάχιστο πρόσωπο: είκοσι πέντε (25) μ., ελάχιστο βάθος: σαράντα (40) μ. και ελάχιστο εμβαδόν δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ.,

γ) έχουν πρόσωπο σε εθνική, επαρχιακή, ή δημοτική οδό, εφόσον υφίστανται κατά την 17η.10.1978, και έχουν ελάχιστο πρόσωπο: είκοσι πέντε (25) μ., ελάχιστο βάθος: σαράντα (40) μ. και ελάχιστο εμβαδόν δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ.,

δ) βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων, κωμών και οικισμών και είχαν κατά την 24η.4.1977, ημέρα έναρξης ισχύος του από 5.4.1977 προεδρικού διατάγματος (Δ΄ 133), και ελάχιστο εμβαδόν: δύο χιλιάδες (2.000) τ.μ.,

ε) είναι άρτια και οικοδομήσιμα και απομειούνται συνεπεία απαλλοτριώσεων ή διάνοιξης διεθνών, εθνικών ή επαρχιακών οδών, εφόσον μετά από την απομείωση αυτή έχουν τα όρια αρτιότητας και τις λοιπές προϋποθέσεις των γηπέδων της περ. δ΄,

στ) σε περιπτώσεις αναδασμών, γήπεδα που δημιουργούνται και δίνονται σε δικαιούχους σε ανταλλαγή αρτίων και οικοδομήσιμων γηπέδων, εφόσον μετά από τον αναδασμό αυτόν έχουν τα όρια αρτιότητας και τις προϋποθέσεις των γηπέδων της περ. δ΄,

ζ) έχουν ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ., όταν επ’ αυτών ανεγείρονται τουριστικές εγκαταστάσεις και

η) δημιουργήθηκαν από την 17η.10.1978 μέχρι την 31η.12.2003, ημέρα έναρξης ισχύος του ν. 3212/2003 (Α΄ 308), με ελάχιστο εμβαδόν 4000 τ.μ..

2.Σε ήδη υφιστάμενους οργανωμένους υποδοχείς δραστηριοτήτων της περ. ιγ΄ του άρθρου 1 του ν.4447/2016 (Α΄ 241) επιτρέπεται η προσαρμογή του συντελεστή δόμησης στα όρια που καθιερώνονται με την παρ. 2 του άρθρου 39 κατόπιν στρατηγικής περιβαλλοντικής εκτίμησης, προκειμένου να συνεκτιμηθεί η επιβάρυνση στο περιβάλλον που επέρχεται από την αύξηση του συντελεστή.

3.Σε βιομηχανικές περιοχές του ν. 4458/1965 (Α΄ 33) και Βιομηχανικές Περιοχές (ΒΙΠΕ), Βιομηχανικά Πάρκα (ΒΙΠΑ), Βιοτεχνικά Πάρκα (ΒΙΟΠΑ), Τεχνοπόλεις και άλλες μορφές Βιομηχανικών και Επιχειρηματικών Περιοχών (ΒΕΠΕ) του ν. 2545/1997 (Α΄ 254) επιτρέπεται η οικοδόμηση, χωρίς να έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία πολεοδόμησης της έκτασής τους υπό τις εξής προϋποθέσεις:

α) έχει προηγηθεί σχέδιο γενικής διάταξης, το οποίο εκπονείται από τον φορέα υλοποίησης της επένδυσης και εγκρίνεται από τον φορέα διαχείρισης του υποδοχέα,

β) η οικοδόμηση γίνεται σε συνεχόμενα, όμορα μεταξύ τους γήπεδα, σε έκταση που δεν υπερβαίνει αθροιστικά το είκοσι τοις εκατό (20%) της έκτασης, για την οποία δεν υπάρχει εγκεκριμένη πολεοδομική μελέτη και θα είναι σύμφωνη με το σχέδιο γενικής διάταξης,

γ) τεκμηριώνεται από την έκθεση που συνοδεύει το σχέδιο γενικής διάταξης ότι η πολεοδόμηση είναι συμβατή με τους στόχους και τη λειτουργία του υποδοχέα, όπως αυτοί προκύπτουν από την ιδρυτική πράξη του και δεν ανατρέπει τον σχετικό σχεδιασμό και

δ) η οικοδόμηση γίνεται με συντελεστή δόμησης μέχρι 0,9.

4.Εκδίδονται με βάση τους όρους δόμησης που ισχύουν πριν από την έναρξη ισχύος του παρόντος νόμου οικοδομικές άδειες στις παρακάτω περιπτώσεις:

α) εάν έχει χορηγηθεί προέγκριση οικοδομικής άδειας ή έχει υποβληθεί σχετικό αίτημα,

β) εάν έχει χορηγηθεί άδεια εγκατάστασης ή άδεια ίδρυσης ή λειτουργίας ή παράταση ή τροποποίηση αυτής με ή χωρίς παρεκκλίσεις με βάση τις προϊσχύουσες διατάξεις,

γ) εάν έχει χορηγηθεί από το αρμόδιο ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. έγκριση παρέκκλισης από τους ισχύοντες όρους δόμησης,

δ) εάν έχει υποβληθεί στην αρμόδια υπηρεσία ή στο αρμόδιο όργανο (Σ.Α., ΚΕ.Σ.Α. κ.λπ.) αίτηση με πλήρη αρχιτεκτονική μελέτη, η οποία προβλέπεται από τις σχετικές διατάξεις για τη χορήγηση οικοδομικής άδειας,

ε) εάν έχει υποβληθεί αίτηση για χορήγηση άδειας εκσκαφής στην αρμόδια Εφορεία Αρχαιοτήτων της Γενικής Διεύθυνσης Αρχαιοτήτων και Πολιτιστικής Κληρονομιάς,

στ) εάν έχει υποβληθεί φάκελος παρέκκλισης στην αρμόδια Υ.ΔΟΜ. με πλήρη αρχιτεκτονική μελέτη,

ζ) εάν έχει υποβληθεί Μελέτη Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων για την εγκατάσταση και λειτουργία έργου ή δραστηριότητας ή έχει χορηγηθεί Απόφαση Έγκρισης Περιβαλλοντικών Όρων (Α.Ε.Π.Ο.).