«Μικρά οικόπεδα»: «κλείδωσε» τελική απόφαση για την προθεσμία δόμησης

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Λιγότερες από 60 ημέρες απομένουν για χιλιάδες ιδιοκτήτες, να αποδυθούν σε αγώνα δρόμου για να εκδώσουν προέγκριση οικοδομικής άδειας, προκειμένου να χτίσουν με τους κανόνες της κατά παρέκκλιση δόμησης σε «μικρά οικόπεδα» στις εκτός σχεδίου περιοχές όλης της χώρας.

Μετά τις 9 Δεκεμβρίου 2022 καταργείται οριστικά η δυνατότητα της κατά παρέκκλισης δόμησης γηπέδων στις εκτός σχεδίου περιοχές όλης της χώρας.

Οι  ιδιοκτήτες που θα εκδώσουν προέγκριση οικοδομικής αδείας πριν τη λήξη της προθεσμίας, θα έχουν το δικαίωμα να χτίσουν μέχρι το Δεκέμβριο του 2026, εφόσον δεν μείνουν στην έκδοση προέγκρισης, που είναι περιορισμένης χρονικής ισχύος αλλά ολοκληρώσουν  τη διαδικασία έκδοσης οικοδομικής άδειας, που ισχύει για συνολικό διάστημα τεσσάρων ετών.

Όσοι ιδιοκτήτες στους λιγότερους από τους δύο μήνες που απομένουν μέχρι την τελική προθεσμία που ισχύει δεν εκδώσουν ή  δεν προλάβουν να εκδώσουν προέγκριση άδειας χάνουν το δικαίωμα να χτίσουν, σε συγκεκριμένα γήπεδα και ιδιοκτησίες με εμβαδό μικρότερο των 4 στρεμμάτων.

Σημειώνεται ότι με το νόμο 4759/2020 τροποποιήθηκαν οι όροι δόμησης για την εκτός σχεδίου δόμηση και καθορίστηκαν μεταβατικές διατάξεις, αρχικά ενός έτους και στη συνέχεια διετίας, έως την κατάργηση της δυνατότητας οικοδόμησης στα μικρά οικόπεδα, μετά τις 9 Δεκεμβρίου 2022.

Πυκνώνουν οι πιέσεις

Ενόψει της λήξης της προθεσμίας της 9ης Δεκεμβρίου 2022 πυκνώνουν τα αιτήματα  φορέων που εκπροσωπούν ιδιοκτήτες ακινήτων, μηχανικούς, νομικούς προς την κυβέρνηση και το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας και παράλληλα εκδηλώνονται πλήθος παρεμβάσεων ανακοινώσεων και κοινοβουλευτικών ερωτήσεων στη Βουλή,  βουλευτών από την κυβερνητική πλειοψηφία και τα κόμματα της αντιπολίτευσης, οι οποίοι ζητούν σύσσωμοι να θεσμοθετηθεί παράταση για τη δυνατότητα δόμησης στα μικρά οικόπεδα έως το τέλος του 2025 παράλληλα με την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού και να μην απαξιωθούν χιλιάδες μικρές ιδιοκτησίες σε όλη τη χώρα.

Η πρωτοβουλία του ΥΠΕΝ

Παράλληλα το ΥΠΕΝ με πρωτοβουλία του αρμόδιου υφυπουργού Νίκου Ταγαρά, ο οποίος όλο το προηγούμενο διάστημα έχει ταχθεί με δημόσιες δηλώσεις και ομιλίες του στη Βουλή, υπέρ της παράτασης δόμησης για τα λεγόμενα «μικρά οικόπεδα» ετοίμασε νομοθετική ρύθμιση παράτασης  έως το τέλος του 2025 της κατά παρέκκλιση εκτός σχεδίου δόμησης. Η ρύθμιση πρόβλεψε παράταση, σε συνδυασμό με την ολοκλήρωση του νέου πολεοδομικού σχεδιασμού, που προωθεί το υπουργείο Περιβάλλοντος  στο σύνολο της επικράτειας και ιδιαίτερα των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ), των  Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ) και  των νέων μελετών αναγνώρισης οδών. Πρωτοβουλία για παράταση, η οποία ωστόσο, παρά τις θετικές προθέσεις που εξέπεμψε και τις προσδοκίες που καλλιέργησε ουδέποτε «κλείδωσε» ως κυβερνητική απόφαση, όπως έγραψε το ecopress

Υπάρχει τελική κυβερνητική απόφαση

Το ρεπορτάζ του ecopress, με απόλυτη αίσθηση δημοσιογραφικής ευθύνης, μεταφέρει την πληροφορία από έγκυρη και πλέον αρμόδια σχετικά με το θέμα κυβερνητική πηγή, σύμφωνα με την οποία:

«Το θέμα της δόμησης στα λεγόμενα «μικρά οικόπεδα» εξετάστηκε, αξιολογήθηκε και υπάρχει πλέον «κλειδωμένη» τελική κυβερνητική απόφαση, η οποία είναι: δεν πρόκειται να δοθεί καμία παράταση, πέραν της καταληκτικής προθεσμίας της 9ης Δεκεμβρίου 2022».

Βεβαίως οι πιέσεις εντός και εκτός κυβέρνησης αναμένεται να ενταθούν υπέρ της παράτασης. Όπως σε πλήθος περιπτώσεων, (κτηματολόγιο, δασικοί χάρτες, αυθαίρετα κ.α.) οι επίσημες και ανεπίσημες κυβερνητικές ανακοινώσεις ότι θα δοθούν παρατάσεις ανατρέπονται λίγο πριν ή και ακόμη μετά τη λήξη των προθεσμιών και τελικώς δίνονται παρατάσεις. Δεν μπορεί λοιπόν με βάση την μέχρι τώρα εμπειρία και πρακτική να αποκλειστεί ότι θα έχουμε για μία ακόμη φορά επανάληψη του ίδιου φαινομένου. Ωστόσο οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες και εμπλεκόμενοι επαγγελματίες για ένα τόσον σοβαρό θέμα πρέπει να γνωρίζουν τι λένε και τι αποφασίζουν, τουλάχιστον μέχρι τώρα, οι κυβερνητικοί αρμόδιοι, ώστε να κινηθούν ανάλογα.

Οι αδυναμίες των ιδιοκτητών να διασφαλίσουν τις περιουσίες τους

Σημειώνεται ότι στα δύο χρόνια ίσχυσαν ως μεταβατικό διάστημα για την κατάργηση της κατά παρέκκλιση εκτός σχεδίου δόμησης στα «μικρά οικόπεδα», η μεγάλη πλειοψηφία των ιδιοκτητών δεν κατάφερε να προχωρήσει σε έκδοση προέγκρισης είτε οικοδομικής άδειας λόγω αντικειμενικών δυσκολιών, όπως είναι οι συνθήκες της πανδημίας, η οικονομική κρίση και η δυσλειτουργία των δημοσίων  υπηρεσιών. Τα προβλήματα έχουν ενταθεί τους τελευταίους πολλούς μήνες από τις συνέπειες της ενεργειακής κρίσης και της μεγάλης ακρίβειας υλικών και υπηρεσιών, με αποτέλεσμα να είναι σχεδόν ανέφικτο να μπορέσουν οι ιδιοκτήτες των μικρών ιδιοκτησιών να αξιοποιήσουν τις περιουσίες τους.

Εξαιρετικά δύσκολο είναι να μπορέσουν οι  ιδιοκτήτες «μικρών οικοπέδων» να προχωρήσουν και οι μηχανικοί να ανταποκριθούν στο διάστημα που απομένει μέχρι τη λήξη της προθεσμίας της 9ης Δεκεμβρίου 2022 στην έκδοση προεγκρίσεων οικοδομικών αδειών επισημαίνουν στο ecopress, τεχνικοί παράγοντες.

Οι ίδιοι εξηγούν ότι η προέγκριση άδειας αντιπροσωπεύει σε κόστος περί το 70% του συνολικού κόστους έκδοσης οικοδομικής άδειας  και δεν είναι απλή και εύκολη υπόθεση. Πρέπει  να εκπονηθούν τα αρχιτεκτονικά σχέδια και να έχουν εκδοθεί όλες εγκρίσεις υπηρεσιών (αρχαιολογία, δασική υπηρεσία, ειδικοί όροι δόμησης από ΥΔΟΜ όπου ισχύουν κ.α.) προκειμένου να υποβληθεί. Σε πολλές περιπτώσεις πρέπει να γίνουν όλες οι μελέτες της οικοδομικής άδειας για την υποβολή προέγκρισης, διότι ανακύπτουν θέματα, όπως η εκπόνηση και των μηχανολογικών μελετών, για την ενεργειακή κατάταξη της νέας οικοδομής κ.α.

Από την αδυναμία των περισσότερων ιδιοκτητών να αναλάβουν οικονομική επιβάρυνση σε αυτή την συγκυρία άλλα και πλήθος μακρόσυρτων διαδικασιών, στις οποίες συστηματικά καθυστερούν επί πολλούς μήνες οι εμπλεκόμενες δημόσιες υπηρεσίες είναι εξαιρετικά δύσκολο, για όσους το επιχειρήσουν, να εκδοθούν οικοδομικές άδειες για τα «μικρά οικόπεδα» στο μικρό χρονικό διάστημα που απομένει,  λένε οι τεχνικοί παράγοντες και υπογραμμίζουν ότι η μόνη ρεαλιστική λύση είναι η πολιτεία να δώσει παράταση, ώστε να διαφυλάξει το δικαίωμα αξιοποίησης της περιουσίας των πολιτών.

Η «ελπίδα» του μέλλοντος

Όσοι  ιδιοκτήτες δεν εκδώσουν εμπρόθεσμα οικοδομική άδεια, δεν θα έχουν άλλη «ελπίδα», παρά να περιμένουν έως το τέλος του 2025, χρόνος που προγραμματίζεται να έχει ολοκληρωθεί η εκπόνηση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ)  και των  Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ), με τα οποία θα καθοριστούν οι εκτάσεις ένταξης σε πολεοδομικό σχέδιο και οι όροι δόμησης και χρήσεις γης σε αυτές, στις περιοχές, στο πλαίσιο του νέου προγράμματος πολεοδομικής μεταρρύθμισης «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» του ΥΠΕΝ, που έχει ενταχθεί με συνολική χρηματοδότηση 400 εκατ. ευρώ στο Ταμείο Ανάκαμψης

Εφόσον λοιπόν η περιοχή τους υπάγεται στο πρόγραμμα των νέων ΤΠΣ και ΕΠΣ, που δρομολογεί το υπουργείο Περιβάλλοντος για το 70% της ελληνικής επικράτειας και ολοκληρωθεί ο πολεοδομικός σχεδιασμός στην περιοχή τους, όσοι ιδιοκτήτες χάσουν το δικαίωμα δόμησης μετά την 9η Δεκεμβρίου 2022, θα πρέπει να περιμένουν για να διαπιστώσουν τότε, εάν έχουν νέα ευκαιρία να εκδώσουν οικοδομική άδεια για να χτίσουν στο οικόπεδο τους με τους νέους πολεοδομικούς κανόνες που θα έχουν θεσπιστεί ή εάν αποκλείονται οριστικά από τη δυνατότητα δόμησης.

Ποιά οικόπεδα αφορά

Σημειώνεται  ότι η κατάργηση της κατά παρέκκλιση δόμησης μετά τις 9 Δεκεμβρίου 2022 αφορά σε εκτός σχεδίου οικόπεδα μικρότερα των τεσσάρων στρεμμάτων, τα οποία  έχουν πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς, σε εγκαταλελειμμένα τμήματα αυτών και σε σιδηροδρομικές γραμμές και ανάλογα με το χρόνο δημιουργίας του γηπέδου, αρτιότητας  έως 750 τετραγωνικών μέτρων για οικόπεδα  πριν του 1962,  1200 τετραγωνικών μέτρων για οικόπεδα πριν του 1964, έως 2 στρεμμάτων για τα πριν του 1978 και ανάλογα μετά την απόσταση από τα σχέδια πόλης και τους οικισμούς στα όρια ζώνης των 500 μέτρων, ενω υπάρχει και η αρτιότητα  των 2 στρεμμάτων αν το οικόπεδο είναι προϋφιστάμενο του 1977.