Μικρά οικόπεδα: πως αποδεικνύουν κατά παρέκκλιση αρτιότητα και χτίζουν

Η απόδειξη της αρτιότητας είναι το «κλειδί», για περισσότερους από 12.000 ιδιοκτήτες, που έχουν υποβάλλει αίτηση για όρους δόμησης, να εξασφαλίσουν την έκδοση οικοδομικής άδειας η προέγκριση της, για να χτίσουν με τους όρους της κατά παρέκκλιση εκτός σχεδίου δόμησης, στα λεγόμενα μικρά οικόπεδα.

Παρουσιάζονται συγκεντρωμένα και ομαδοποιημένα όλα εκείνα τα στοιχεία, που βοηθούν στον τρόπο απόδειξης του χρόνου δημιουργίας ακινήτων, που υπάγονται σε παρέκκλιση ως προς την αρτιότητά τους.

Αγώνας δρόμου για μηχανικούς και ιδιοκτήτες

Με πολλά εμπόδια μετράει αντίστροφα ο χρόνος, μέχρι την 30η Σεπτεμβρίου 2023, που είναι η κρίσιμη προθεσμία για να υποβάλλουν οι ενδιαφερόμενοι μηχανικοί και ιδιοκτήτες στις περιοχές όλης της χώρας, όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, ώστε οι βεβαιώσεις όρων δόμησης να οδηγήσουν σε έκδοση οικοδομικών αδειών είτε προεγκρίσεις τους.

Έως τις 9 Δεκεμβρίου 2022, οπότε καταργήθηκε το δικαίωμα των πολιτών να κατοχυρώσουν χρήση των παρεκκλίσεων (δόμηση σε οικόπεδα των 750, των 1.200 και των 2.000 τ.μ.) με μεταβατική ρύθμιση του ΥΠΕΝ εκδόθηκαν 1.626 άδειες για προέγκριση οικοδομικής άδειας και  12.281 για βεβαίωση όρων δόμησης. Δηλαδή  από τις 23.000 οικοδομικές άδειες του 2022, περισσότερες από τις μισές αφορούν δόμηση μικρών, εκτός σχεδίου, οικοπέδων. Οι φάκελοι που έχουν κατατεθεί στις ΥΔΟΜ, μέχρι σήμερα έχουν μεγάλες ελλείψεις και γίνεται αγώνας δρόμου για τα δικαιολογητικά.Δείτε εδώ στο ecopress

Οδηγός απόδειξης της κατά παρέκκλιση αρτιότητας για οικοδομική άδεια

Από το Σύλλογο Διπλωματούχων Αγρονόμων & Τοπογράφων Μηχανικών Νομού Χανίων εκδόθηκε οδηγός, με αναλυτικές πληροφορίες για το χρόνο δημιουργίας ακινήτου προς απόδειξη κατά παρέκκλιση αρτιότητας, για την υποβολή στην ΥΔΟΜ του σχετικού φακέλου προς έκδοση οικοδομικής άδειας, ο οποίος έχει ως εξής:

ΓΕΝΙΚΑ

-Είναι καλό να υπάρχει Έκθεση Ανάλυσης Τίτλων. Δεν είναι απαιτητό από τη νομοθεσία, αλλά βοηθάει μεν τον ίδιο τον συντάξαντα να συγκεντρώσει όλα τα δεδομένα, αλλά βεβαίως και τον ελεγκτή να έχει μια πρώτη γρήγορη και σαφή εικόνα του τρόπου κτήσης του ακινήτου και να μην «χάνεται» στην τυχαία παράθεση αρχείων.

-Τα υποβαλλόμενα αρχεία σε μορφή pdf όπως π.χ. τα συμβόλαια, τα τοπογραφικά διαγράμματα κλπ, προτείνεται να είναι αποθηκευμένα με όνομα, που να βοηθάει στον εντοπισμό τους κατά τον έλεγχο, π.χ. 6895_2018 ΣΥΜΒΟΛΑΙΟ^, 6895_2018 ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟ^Έ κι όχι ΣΥΜΒΟΛΑΙΟ 1.pdf, ΤΟΠΟΓΡΑΦΙΚΟ 1.pdf. Το συμβόλαιο με το πιστοποιητικό μεταγραφής του να σκανάρονται σε ένα αρχείο pdf.

-Απαιτούνται τα συνημμένα στα συμβόλαια τοπογραφικά διαγράμματα.

-Το πιστοποιητικό ιδιοκτησίας ή το φύλλο κτηματολογικών εγγραφών και το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος πρέπει να έχουν εκδοθεί εντός διμήνου από την ημερομηνία υποβολής. Εννοείται ότι αν έχει προκύψει νέος ιδιοκτήτης, απαιτούνται νέα.

-Τυχόν προηγούμενη εκδοθείσα Βεβαίωση Αρτιότητας δεν αποτελεί αποδεικτικό παρέκκλισης. Χρειάζεται επανέλεγχος όρων δόμησης και λοιπών στοιχείων. Τα στοιχεία που αποδεικνύουν την παρέκκλιση πρέπει να βρίσκονται στον φάκελο της Ο.Α., ενημερωμένα με τυχόν διαφοροποιήσεις.

ΤΡΟΠΟΙ ΑΠΟΔΕΙΞΗΣ ΧΡΟΝΟΥ ΔΗΜΙΟΥΡΓΙΑΣ

α] από παλαιότερο τίτλο ή συνέχεια τίτλων

-Απαιτείται η υποβολή όλης της σειράς των τίτλων από την ημερομηνία της παρέκκλισης έως τον πιο πρόσφατο με τα τυχόν συνημμένα σε αυτούς τοπογραφικά διαγράμματα.

-Ελέγχεται η ημερομηνία μεταγραφής του συμβολαίου, από το οποίο πιστοποιείται ο χρόνος δημιουργίας του ακινήτου. Η ημερομηνία μεταγραφής δεν πρέπει να είναι μεταγενέστερη της ημερομηνίας της παρέκκλισης. Αυτό δεν ισχύει, όταν ο χρόνος δημιουργίας προκύπτει από συμβόλαιο αποδοχής κληρονομιάς.

-Όταν στο συμβόλαιο, από το οποίο προκύπτει ο χρόνος δημιουργίας, περιλαμβάνονται κι άλλα ακίνητα, πρέπει να πραγματοποιείται έρευνα για τη θέση αυτών και εφόσον είναι όμορα, να διερευνάται περαιτέρω και να αποδεικνύεται ότι έχουν διαφορετικό ιδιοκτησιακό καθεστώς. Σε περίπτωση, που υπάρχουν συνημμένα τοπογραφικά διαγράμματα στο συμβόλαιο, είναι δυνατός ο εντοπισμός των ακινήτων, που περιγράφονται σε αυτό. Σε περίπτωση που δεν είναι δυνατός ο εντοπισμός τους π.χ. λόγω παλαιότητας συμβολαίου που δεν συνοδεύεται από τοπογραφικά διαγράμματα ή λόγω αδυναμίας επικοινωνίας με τον προκάτοχο του ακινήτου για την υπόδειξή τους και όπου τα ακίνητα περιγράφονται μόνο ως το τοπωνύμιο κι ως προς τα ονόματα όμορων, αλλά και λόγω μη ύπαρξης κτηματολογίου, είναι δυνατόν ο ιδιοκτήτης να δηλώνει υπεύθυνα ότι τα εν λόγω ακίνητα δεν είναι όμορα του ελεγχόμενου.

-Όταν ο χρόνος δημιουργίας προκύπτει από συμβόλαιο αποδοχής κληρονομιάς, ως χρόνος δημιουργίας του ακινήτου θεωρείται ο χρόνος θανάτου του κληρονομούμενου (κι ΟΧΙ ο χρόνος σύνταξης της διαθήκης, δημόσιας ή μη).

-Απαιτείται πιστοποιητικό περί μη ύπαρξης διαθήκης (όταν η αποδοχή κληρονομιάς είναι εξ αδιαθέτου) ή πιστοποιητικό περί μη ύπαρξης άλλης διαθήκης (όταν υπάρχει διαθήκη) από το οικείο Ειρηνοδικείο. Αν ο θάνατος του κληρονομούμενου είναι πριν την 1η.3.2013 απαιτείται πιστοποιητικό και από το Ειρηνοδικείο και από το Πρωτοδικείο.

β] Βεβαίωση Δημάρχου

-Συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα, το οποίο πρέπει να ταυτίζεται ως προς το εμβαδόν και τα όρια σε σχέση με το υποβαλλόμενο για έγκριση στην ΥΔΟΜ, και από Υπεύθυνη Δήλωση του ιδιοκτήτη με γνήσιο υπογραφής, στην οποία αναγράφεται ότι το κατέχει βάσει του τάδε τίτλου και ότι προϋφίσταται της τάδε ημερομηνίας (ημερομηνία παρέκκλισης).

-Απαιτείται έρευνα μερίδων.

γ] Δικαστική απόφαση ή Πρακτικό συμβιβασμού

-Πρέπει να αναφέρεται ο χρόνος δημιουργίας του ακίνητου είτε στο ιστορικό, είτε στο διατακτικό, είτε στην αγωγή. Αν αποτελεί και τον τίτλο κτήσης, πρέπει να έχει μεταγραφεί. Αν δεν αποτελεί τον τίτλο κτήσης, πρέπει να αναγράφεται στα βιβλία διεκδικήσεων.

-Σε περίπτωση αγωγής πρέπει να υπάρχει αναφορά στη δικαστική απόφαση περί παραίτησης από την αγωγή, άλλως απαιτείται τελεσιδικία.

-Απαιτείται έρευνα μερίδων.

δ] από τίτλους κτήσης όμορων ακινήτων

-Απαιτείται η υποβολή τίτλων ή συνέχειας τίτλων και τοπογραφικών διαγραμμάτων, που τα συνοδεύουν. Ο χρόνος δημιουργίας του ακινήτων πρέπει να προκύπτει απο τους τίτλους όλων των όμορων ιδιοκτησιών.

-Έρευνα μερίδων, οπού απαιτείται στις ως άνω περιπτώσεις

-Ελέγχονται οι μερίδες του ή των ιδιοκτητών, που κατείχαν το ελεγχόμενο ακίνητο πριν και μετά το χρόνο παρέκκλισης.

-Σε περίπτωση δικαστικής απόφασης ή πρακτικού συμβιβασμού ελέγχονται και οι μερίδες των συμβαλλομένων.

-Εντοπίζονται τα συμβόλαια μετά τον χρόνο παρέκκλισης, που αφορούν στην ίδια τοπική κοινότητα και ερευνάται η θέση τους. Αν είναι όμορα του ελεγχόμενου ερευνάται ο τρόπος κτήσης και ο χρόνος δημιουργίας.

-Σε περίπτωση που δεν είναι δυνατός ο εντοπισμός τους π.χ. λόγω παλαιότητας συμβολαίων που δεν συνοδεύονται από τοπογραφικά διαγράμματα ή λόγω αδυναμίας επικοινωνίας με τον προκάτοχο του ακινήτου για την υπόδειξή τους και λόγω μη ύπαρξης κτηματολογίου, είναι δυνατόν ο ιδιοκτήτης να δηλώνει υπεύθυνα ότι τα εν λόγω ακίνητα δεν είναι όμορα του ελεγχόμενου.