Μονομερής σύσταση: συμβόλαια για χιλιάδες διαμερίσματα, αποθήκες και parking
ΕιδήσειςΚτηματαγοράΟικιστικάΟικονομίαΠολεοδομίαΧωροταξία 7 Απριλίου 2023 Αργύρης
Της Γραμμάτης Μπακλατσή, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού
Με ποιο τρόπο ξεμπλοκάρουν οι αγοραπωλησίες διαμερισμάτων με προβλήματα σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας. Πότε θεωρείται αυθαιρεσία η διαμερισμάτωση και πως τακτοποιείται πολεοδομικά. Ποιους αφορά η νέα ρύθμιση που επιτρέπει μονομερή τροποποίησης της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας πολυκατοικιών από τους ενδιαφερόμενους συνιδιοκτήτες γειτονικών ιδιοκτησιών.
Μεγάλη ανακούφιση σε δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες διαμερισμάτων έφερε η ψήφιση νέας νομοθετικής ρύθμισης (άρθρο 230 στο Ν. 5037/23.3.2023 ), σύμφωνα με την οποία επιτρέπεται πλέον η μονομερής τροποποίησης της σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας πολυκατοικιών από τους ενδιαφερόμενους συνιδιοκτήτες γειτονικών ιδιοκτησιών, χωρίς να απαιτείται η σύμπραξη του συνόλου συνιδιοκτητών του κτιρίου, η οποία στην πράξη ήταν ανέφικτη, καθιστώντας όμηρους τους ιδιοκτήτες που δεν μπορούσαν να κάνουν τη μεταβίβαση του ακινήτου τους.
-Ποιους αφορά το συγκεκριμένο πρόβλημα ;
Το ζήτημα αφορά κυρίως τους κατόχους οριζοντίων ιδιοκτησιών (διαμερισμάτων, γραφείων, καταστημάτων, πάρκινγκ κ.λπ.), που αγόρασαν το ακίνητό τους σε πολυκατοικίες που χτίστηκαν με το σύστημα της αντιπαροχής. Σε αυτή την περίπτωση ο εργολάβος κατέθετε τα σχέδια της οικοδομής, που θα έκτιζε, στην πολεοδομία για την έκδοση οικοδομικής άδειας και στον συμβολαιογράφο για τη σύνταξη της πράξης σύστασης των οριζοντίων ιδιοκτησιών ανά όροφο με τα ποσοστά συνιδιοκτησίας και τον πίνακα κατανομής και στη συνέχεια γινόταν η πώληση των ακινήτων. Όμως για πολλούς λόγους, διαπιστώνεται σήμερα ότι, σε πολλές περιπτώσεις, η πραγματικότητα δεν ταυτίζεται με τα εγκεκριμένα σχέδια της πολεοδομίας καθώς και με τα σχέδια της σύστασης της πολυκατοικίας με τα οποία στη συνέχεια έγιναν οι μεταβιβάσεις των οριζοντίων ιδιοκτησιών. Έτσι σήμερα, πολλοί ιδιοκτήτες που αγόρασαν το ακίνητό τους θεωρώντας, ότι είναι καθ΄ όλα νόμιμοι σύμφωνα με το συμβόλαιο αγοραπωλησίας «πέφτουν από τα σύννεφα» όταν συντάσσουν την ηλεκτρονική ταυτότητα του ακινήτου τους, που είναι υποχρεωτική από την 1η Απριλίου του 2022 για κάθε μεταβίβαση και την επιδότηση από το πρόγραμμα Εξοικονομώ.
-Πως τακτοποιείται πολεοδομικά αυτή η παράβαση;
Με την καταβολή εφάπαξ προστίμου 250 ευρώ, μπορούν οι ιδιοκτήτες τέτοιων ακινήτων να τακτοποιήσουν πολεοδομικά αυτήν την παράβαση, που στην πολεοδομική ορολογία ονομάζεται διαμερισμάτωση και στη συνέχεια μπορούν να κάνουν και το συμβόλαιο μεταβίβασης του ακινήτου τους όπως: αγοραπωλησία, γονική παροχή , δωρεά εν ν ζωή κλπ. Το πρόστιμο είναι το ίδιο, ανεξαρτήτως των τετραγωνικών μέτρων των διαμερισμάτων που εμφανίζονται ως αυξημένα ή μειωμένα ανά όροφο και σε σχέση με τα γειτονικά διαμερίσματα.
-Τι είναι η Διαμερισμάτωση ;
Αφορά την περίπτωση που σε έναν όροφο υπάρχει διαφορετική διαρρύθμιση διακεκριμένης αυτοτελούς οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδοµικής άδειας.
-Πότε θεωρείται αυθαιρεσία η διαμερισμάτωση;
Όταν έχει γίνει διαφορετική διαμερισμάτωση του ορόφου, από αυτήν που προβλέπεται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής άδειας, και έχει επιφέρει τροποποίηση των μηχανολογικών εγκαταστάσεων. Τότε θεωρείται παράβαση και υπάγεται στις διατάξεις του νόμου περί αυθαιρέτων κατασκευών και υποβάλλεται κάτοψη αποτύπωσης της υφιστάμενης κατάστασης του ορόφου. Συνήθως, επειδή αλλάζουν τα τετραγωνικά μέτρα του διαμερίσματος υπάρχει αλλαγή και στην ηλεκτρολογική εγκατάσταση , στην αποχέτευση και στην θέρμανση , για αυτό και η πολεοδομία ζητά να γίνεται τακτοποίηση με το νόμο περί αυθαιρέτων.
-Πότε δεν χρειάζεται τροποποίηση σύστασης;
Σε περίπτωση που τα σχέδια της πολεοδομίας είναι διαφορετικά από την πραγματικότητα , όμως τα σχέδια της σύστασης της οριζόντιας ιδιοκτησίας που βρίσκονται στο συμβολαιογράφο είναι τα πραγματικά . Σε αυτήν την περίπτωση γίνεται η πολεοδομική τακτοποίηση και στη συνέχεια η μεταβίβαση χωρίς να χρειάζεται και η τροποποίηση της σύστασης, διότι τεκμαίρεται η σύμφωνη γνώμη όλων των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας καθώς στην ουσία συναίνεσαν κατά την υπογραφή των συμβολαίων τους.
-Πότε απαιτείται τροποποίηση σύστασης;
Όταν τα σχέδια της σύστασης της οριζόντιας ιδιοκτησίας, που βρίσκονται στο αρχείο του συμβολαιογράφου που την συνέταξε, είναι διαφορετικά από την πραγματικότητα τότε γίνεται η πολεοδομική τακτοποίηση και στη συνέχεια για τη μεταβίβαση απαιτείται η τροποποίηση της σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών της πολυκατοικίας.
-Μπορεί να γίνει μεταβίβαση των διαμερισμάτων που έχουν διαμερισμάτωση και απαιτείται τροποποίηση της σύστασης της πολυκατοικίας ;
Με το νέο νόμο του ΥΠΕΝ επιτρέπεται πλέον η μονομερής υπαγωγή και τροποποίηση ιδιοκτησίας σε πολυκατοικία στην περίπτωση της διαμερισμάτωσης κατά την οποία η υπαγωγή και η τροποποίηση σύστασης πραγματοποιείται μόνον από τους ιδιοκτήτες των οριζοντίων ιδιοκτησιών που επηρεάζονται από αυτή.
Συγκεκριμένα ισχύει ότι:
Στην περίπτωση αυθαίρετης επέκτασης ή απομείωσης αυτοτελούς οριζοντίου ιδιοκτησίας εις βάρος ή υπέρ όμορης οριζοντίου ιδιοκτησίας του αυτού ή άλλου ιδιοκτήτη, είναι δυνατή η υπαγωγή στο νόμο περί αυθαιρέτων, εαν η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση της αυτοτελούς οριζοντίου ιδιοκτησίας υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής.
Με τον ίδιο τρόπο οι ιδιοκτήτες των οριζοντίων ιδιοκτησιών που επηρεάζονται από τη διαφοροποίηση αυτή, έχουν δικαίωμα να προβούν από κοινού σε συμβολαιογραφική πράξη μονομερούς τροποποιήσεως της πράξεως συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας. Έτσι μπορούν να ενσωματώσουν ή κατανείμουν, αμοιβαίως, τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο, στις οριζόντιες ιδιοκτησίες τους ή να τον εξαιρέσουν από αυτήν, χωρίς να θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών των αμοιβαίως θιγομένων οριζοντίων ιδιοκτησιών. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη των υπολοίπων συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.
-Μπορεί να γίνει μεταβίβαση των διαμερισμάτων που έχουν υπέρβαση δόμησης εντός κοινοχρήστου χώρου;
Μετά από την τακτοποίηση των αυθαιρεσιών και εφόσον συντρέχουν κάποιες προϋποθέσεις (η αυθαιρεσία να υφίσταται από την κατασκευή και σε όλους τους ορόφους ή εφόσον η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση συντελείται εντός νόμιμου όγκου του κτιρίου ή σε νόμιμη ή μη υπόγεια στάθμη ) ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσει τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο στην οριζόντια ή κάθετη ιδιοκτησία του ή να τον εξαιρέσει από αυτή. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.
Επίσης ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή καθέτου ιδιοκτησίας, και σε περιπτώσεις που η ίδια αυθαίρετη κατασκευή υφίσταται σε όλους τους ορόφους και δεν είναι από κατασκευής.
Απαραίτητο στοιχείο για την εφαρμογή της διάταξης , σε περίπτωση που δεν συντρέχουν σωρευτικά οι απαιτούμενες προϋποθέσεις , είναι η παρέλευση δεκαετίας από την τέλεση της αυθαιρεσίας και η μη έκδοση αμετάκλητης δικαστικής απόφασης που να διατάσσει την κατεδάφιση.
Τι γίνεται με αυθαίρετα σε αποθήκες και parking που είναι χώροι αποκλειστικής χρήσης;
Επί αυθαιρέτων κατασκευών ή αυθαίρετων αλλαγών χρήσης που έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε οριζόντια ή κάθετη συνιδιοκτησία και εντός τμημάτων αποκλειστικής χρήσης αυτών, εφόσον κατά τη σύσταση διηρημένων ιδιοκτησιών έχουν αποδοθεί στους δικαιούχους ως αποκλειστική χρήση, για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων που έχουν κατασκευαστεί εντός αυτών των χώρων, δεν απαιτείται συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών.
Ειδικώς, όταν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, που εξυπηρετούν τη συνιδιοκτησία έχουν εκτελεστεί ή εγκατασταθεί σε παράρτημα οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να προβαίνει μονομερώς σε συμβολαιογραφική πράξη τροποποίησης της πράξης σύστασης οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, προκειμένου το παράρτημα να αποκτήσει το χαρακτήρα κοινόχρηστου και κοινόκτητου χώρου της συνιδιοκτησίας. Στην περίπτωση αυτή η σύμφωνη γνώμη του συνόλου των συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.
