ΝΟΚ: κρίσιμη μάχη για το ποιες οικοδομικές άδειες χτίζουν και ποιες κόβονται

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Ξεκινάει η πρώτη κρίσιμη αναμέτρηση για την τύχη των 14.000 οικοδομικών αδειών του ΝΟΚ, που έχουν ξεκινήσει σε όλη τη χώρα και βρίσκονται στον αέρα. Κατασκευαστές και Δήμοι σε θέση μάχης για τις μαζικές  αναστολές οικοδομικών αδειών με μπόνους του ΝΟΚ. Μάχη στην οποία κρίνεται ποιες οικοδομικές άδειες χτίζουν και ποιες κόβονται, εν αναμονή της οριστικής απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας για τη δίκη του ΝΟΚ, που θα είναι καθοριστική για το τελικό αποτέλεσμα.

Η πρώτη μάχη για την τύχη των οικοδομικών αδειών του ΝΟΚ που έχουν ξεκινήσει, με βάση την ανακοίνωση της 11^ης  Δεκεμβρίου 2024 του προέδρου του Συμβουλίου Επικρατείας και ενόψει της οριστικής απόφασης του ΣτΕ εντός του Ιανουαρίου 2024 για τη δίκη του ΝΟΚ ξεκινάει τη Δευτέρα 12 Ιανουαρίου 2025, με την κατάθεση προσφυγής ομάδας κατασκευαστών στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση Αττικής, κατά της απόφασης του Δήμου Αλίμου για μαζική αναστολή συνολικά 43 οικοδομικών αδειών  του ΝΟΚ, μεταξύ των οποίων και σε κτίρια που βρίσκονται ακόμη και στο στάδιο της αποπεράτωσης.

Η προσφυγή για την αναστολή 43 οικοδομικών αδειών στον Άλιμο, πιλότος για τις 14.000 οικοδομικες αδειες του ΝΟΚ σε όλη τη χώρα

Οι κατασκευαστές κάνουν λόγο για «πρόδηλη και σαφή παραβίαση του γράμματος και του πνεύματος της από 11/12/2024 ανακοίνωσης του Προέδρου του Συμβουλίου της Επικρατείας και, κατ’ επέκταση, της απόφασης της Ολομέλειας σχετικά με τις διατάξεις του ΝΟΚ»,  στην προσφυγή τους που καταθέτουν στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση Αττικής, κατά της απόφασης του Δήμου Αλίμου να προχωρήσει σε μαζική αναστολή οικοδομικών αδειών του ΝΟΚ και ζητούν την ακύρωση της.

Γνωμοδοτήσεις για ανάκληση οικοδομικών αδειών που έχουν αρχίσει εργασίες ανεγέρσεως

Με την προσφυγή τους οι κατασκευαστές στρέφονται κατά της απόφασης της ΥΔΟΜ του Δήμου Αλίμου και της σχετικής απόφασης που ελήφθη στο Δημοτικό Συμβούλιο του Δήμου Αλίμου. Απόφαση, που ως προς το σκεπτικό της είναι ίδια με σχετικές αποφάσεις άλλων Δήμων για αναστολή οικοδομικών αδειών του ΝΟΚ, όπως με αυτή του Δήμου Φιλοθέης Ψυχικού.

Πρόκειται για αποφάσεις, οι οποίες σύμφωνα με τα επίσημα πρακτικά των συνεδριάσεων των Δημοτικών Συμβουλίων και των δύο Δήμων, δηλαδή  Αλίμου και Φιλοθέης Ψυχικού στηρίζονται σε όμοιες ως προς το περιέχομενο τους γνωμοδοτήσεις δικηγόρων προς τους Δήμους, όσον αφορά το εύρος της αναστολής έκδοσης προεγκρίσεων και νέων οικοδομικών αδειών, που κάνουν χρήση διατάξεων του ΝΟΚ. Γνωμοδοτήσεις τις οποίες ανέθεσαν οι Δήμοι και  οι νομικοί παραστάτες τους λένε ότι: «είναι επιτρεπτή ανάκληση οικοδομικών αδειών, που έχουν εκδοθεί και έχουν αρχίσει ακόμη και εργασίες ανεγέρσεως οικοδομής, πλην όμως δεν έχει απωλεσθεί ακόμη η προθεσμία της ευθείας δικαστικής τους προσβολής».

«Έναρξη υλοποίησης είναι οποιαδήποτε νομική ή υλική ενέργεια που κατατείνει στην υλοποίηση της οικοδομικής άδειας»

Ωστόσο αυτές τις γνωμοδοτήσεις δικηγόρων προς τους Δήμους αντικρούει ευθέως  η νομική τεκμηρίωση της προσφυγής των κατασκευαστών, τεκμηριώνοντας ότι «έναρξη υλοποίησης είναι οποιαδήποτε νομική ή υλική ενέργεια που κατατείνει στην υλοποίηση της οικοδομικής άδειας».

Ο Δήμος Αλίμου ανέστειλε τις οικοδομικές εργασίες ακόμη και σε κτίρια που βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο εργασιών και αποπεράτωσης

Στην αναμέτρηση λοιπόν, κατά την εκδίκαση της προσφυγής των κατασκευαστών στην Αποκεντρωμένη Διοίκηση Αττικής κρίνεται η απόφαση μαζικής αναστολής οικοδομικών αδειών του ΝΟΚ από τον Δήμο Αλίμου, ο οποίος αποφάσισε «αναστολή της ισχύος των αδειών και απαγόρευση συνέχισης οικοδομικών εργασιών  για όλες τις οικοδομικές άδειες ΝΟΚ, που έχουν αρχίσει πριν την ανακοίνωση του ΣτΕ, εφόσον δεν έχουν πόρισμα ελεγκτή δόμησης αρχικού ελέγχου».

Όμως, όπως τεκμηριώνουν οι κατασκευαστές  ανέστειλε τις οικοδομικές εργασίες ακόμη και σε κτίρια που βρίσκονται σε προχωρημένο στάδιο εργασιών και αποπεράτωσης. Κυρίως όμως όχι μόνον για το Δήμο Αλίμου αλλά για το σύνολο των  14.000 οικοδομικών αδειών του ΝΟΚ που έχουν ξεκινήσει σε όλη τη χώρα και βρίσκονται στον αέρα ξεκινάει η πρώτη μεγάλη αναμέτρηση σε νομικό και τεχνικό επίπεδο για το ποίες  οικοδομικές άδειες χτίζουν και ποιες κόβονται.

Κατασκευαστές: «υλοποίηση της οικοδομικής άδειας με την ευρύτερη δυνατή έννοια του όρου, υπέρ του καλόπιστου διοικουμένου»

-«Προστατεύονται όλες όσες οικοδομικές έχουν εκδοθεί μέχρι 11/12 και μέχρι τότε οι αδειούχοι έχουν προχωρήσει σε νομικές ή υλικές ενέργειες για την υλοποίησή τους», τεκμηριώνει ο Ανδρέας Παπαπετρόπουλος πληρεξούσιος δικηγόρος κατασκευαστών στην προσφυγή τους, με βάση την ανακοίνωση του προέδρου του ΣτΕ της 11η Δεκεμβρίου 2024,  η οποία αναφέρει ότι: «το Δικαστήριο, σταθμίζοντας αφενός τις αρχές της ασφάλειας δικαίου, της προβλεψιμότητας και της προστατευόμενης εμπιστοσύνης των διοικουμένων και αφετέρου το δημόσιο συμφέρον, έκρινε ότι τα αποτελέσματα της αντισυνταγματικότητας πρέπει να μην καταλάβουν τις οικοδομικές άδειες, των οποίων η υλοποίηση (οικοδομικές εργασίες) έχει αποδεδειγμένα αρχίσει πριν από την παρούσα ανακοίνωση». Υπογραμμίζει ο ίδιος  ότι «είναι σαφές ότι η οριστική απόφαση που θα εκδοθεί από το ΣτΕ δεν πρόκειται καθόλου να διαφοροποιηθεί ως προς την ουσία του διατακτικού της σε σχέση με την ανακοίνωση του προέδρου του ΣτΕ και τίποτα διαφορετικό δεν πρόκειται να προβλέψει σχετικά με τον περιορισμό του ακυρωτικού αποτελέσματος».

Ο έμπειρος και ειδικός σε πολεοδομικά θέματα δικηγόρος  Ανδρέας Παπαπετρόπουλος χαρακτηριστικά σημειώνει ότι: «αντίθετα με όσα αναφέρονται στις αποφάσεις των Δήμων, όπως στην απόφαση του Δημοτικού Συμβουλίου του Δήμου Αλίμου 324/2024, ότι η ανακοίνωση του Προέδρου του ΣτΕ «θα πρέπει να ερμηνεύεται στενά», διότι «περιορίζει την αναδρομική αντισυνταγματικότητα και σημαίνει τουλάχιστον σκυροδέτηση,  δηλαδή να έχουν πέσει τα μπετά», εκείνο που εμείς υποστηρίζουμε ότι ισχύει είναι ότι το ΣτΕ θέλησε, όπως λέει η ανακοίνωση της απόφασης του,  να προστατεύσει όλους όσους εμπιστεύτηκαν τη Διοίκηση και τις άδειες που αυτή τους έδωσε».

-«Η υλοποίηση της οικοδομικής άδειας θα πρέπει να ερμηνεύεται με την ευρύτερη δυνατή έννοια του όρου και πάντοτε υπέρ του καλόπιστου διοικουμένου», τονίζει ο κος Παπαπετρόπουλος και εξηγεί ότι:

-«Έναρξη υλοποίησης είναι οποιαδήποτε νομική ή υλική ενέργεια που κατατείνει στην υλοποίηση της άδειας. Δηλαδή η αίτηση προς την Τοπική Εφορία  Αρχαιοτήτων για να  εγκρίνει τις οικοδομικές εργασίες αποτελεί σαφή  νομική ενέργεια που σηματοδοτεί την έναρξη υλοποίησης. Αν η Εφορία αμφιβάλει και καθυστερεί, έχουμε και πάλι έναρξη υλοποίησης, διότι η καθυστέρηση δεν οφείλεται στον καλόπιστο διοικούμενο. Κεντρική έννοια θεωρούμε ότι είναι αυτή της καλής πίστης και της εμπιστοσύνης στη νομιμότητα των πράξεων και των αδειών που χορηγεί η διοίκηση. Στοιχειώδες αυτό για οποιοδήποτε ευρωπαϊκό κράτος δικαίου».

Ακόμη και υλοποιημένες από χρόνια οικοδομές θα φτάναμε να κινδυνεύουν από κατεδάφιση

Στην προσφυγή των κατασκευαστών κατά της απόφασης της ΥΔΟΜ Αλίμου τονίζεται ότι: «από την ανακοίνωση του προέδρου του ΣτΕ προκύπτει σαφώς και πέραν πάσης αμφιβολίας, ότι το Δικαστήριο, σταθμίζοντας αφενός τις αρχές της ασφάλειας δικαίου, της προβλεψιμότητας και της προστατευόμενης εμπιστοσύνης των διοικουμένων και αφετέρου το δημόσιο συμφέρον, περιόρισε την αναδρομική εφαρμογή του ακυρωτικού αποτελέσματος, εξαιρώντας από τα αποτελέσματα της αντισυνταγματικότητας όλες τις οικοδομικές άδειες αυτές, οι οποίες είχαν εκδοθεί και η υλοποίησή τους είχε αποδεδειγμένα αρχίσει πριν από την δημοσίευση της ανακοίνωσης, δηλαδή πριν από την κομβική ημερομηνία της 11^ης Δεκεμβρίου 2024» σημειώνοντας παράλληλα ότι:.

-«Η εξαίρεση της συγκεκριμένης αυτής κατηγορίας οικοδομικών αδειών τέθηκε από το Δικαστήριο προφανώς προκειμένου να προστατεύσει όσους, εμπιστευόμενοι καλόπιστα το νόμο που ίσχυε επί δώδεκα έτη, αφού έλαβαν την άδειά τους, υποβλήθηκαν σε όλες τις απαραίτητες δαπάνες για την έναρξη της υλοποίησής της. Εξάλλου, σε αντίθετη περίπτωση, όλες οι οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν τα τελευταία δώδεκα έτη θα ήταν ανακλητέες, με αποτέλεσμα ακόμη και υλοποιημένες από χρόνια οικοδομές να κινδυνεύουν από κατεδάφιση. Κάτι τέτοιο, όμως, θα δημιουργούσε ένα καθεστώς εντελώς αντίθετο σε κάθε έννοια κράτους δικαίου, χρηστής διοίκησης και ασφάλειας δικαίου. Για τον λόγο αυτό, η ερμηνεία της εξαίρεσης αυτής και δη, η ερμηνεία της έναρξης εργασιών προς υλοποίηση της οικοδομικής άδειας πρέπει να είναι ευρεία. Ως έναρξη δηλαδή εργασιών πρέπει να νοείται η έναρξη οιασδήποτε εργασίας στο πλαίσιο υλοποίησης της οικοδομικής άδειας».

Δήμοι: «η εξαίρεση περιπτώσεων από το πεδίο εφαρμογής της αντισυνταγματικότητος συνιστά μια ανωμαλία για το κράτος δικαίου»

Από την πλευρά των Δήμων, όπως αναφέρεται στη γνωμοδότηση προς το Δήμο Φιλοθέης Ψυχικού, την οποία υπογράφει ο δικηγόρος Λουκάς Κοντούλης (αντίστοιχη είναι η γνωμοδότηση προς τον Δήμο Αλίμου, την οποία υπογράφει ο δικηγόρος Βασίλης Παπαδημητρίου) αναπτύσσεται νομική τεκμηρίωση η οποία έχει ως εξής:

-«H ΥΔΟΜ του Δήμου κατά δέσμια αρμοδιότητα, να αναστείλει τη έκδοση προεγκρίσεων και νέων οικοδομικών αδειών που κάνουν χρήση:

-Του συστήματος των διατάξεων του ΝΟΚ, με τις οποίες θεσπίζονται κίνητρα προσαύξησης των όρων δόμησης (άρθρα 10, 15 παρ. 8, 19 παρ. 2 και 25) και 2) της μη προσμέτρησης στον συντελεστή δόμησης δυνάμει της παρ. 6 του άρθρου 11 του ν. 4067/2012, των εσωτερικών εξωστών (παταριών) και του χώρου κύριας χρήσης των 35 τ.μ. στο δώμα της οικοδομής, όπως και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια της παρ. 2 του άρθρου 19 του ν. 4067/2012.

-Το αυτό οφείλει να πράξει η αρμόδια ΥΔΟΜ και στις περιπτώσεις οικοδομικών αδειών στις οποίες προβλέπεται η κατασκευή σοφιτών δυνάμει της περ. ιε’ της παρ. 6 του άρθρου 11 του ΝΟΚ ανεξαρτήτως των ανακοινώσεων του Προέδρου του ΣτΕ και του Υπουργείου Περιβάλλοντος καθώς η κατασκευή των συγκεκριμένων χώρων κύριας χρήσεως επιφέρει την αυτή πολεοδομική επιβάρυνση και περιβαλλοντική αλλοίωση με την κατασκευή εσωτερικών εξωστών (παταριών) της περιπτώσεως ιδ’ της παρ. 6 του άρθρου 11 του ΝΟΚ με μόνη ουσιαστική διαφορά την τοποθεσία του χώρου της σοφίτας υπό της στέγης ενός υπό ανέγερση κτιρίου.

-Ομοίως θεωρούμε ότι δεν πρέπει εφεξής τα υπόγεια τα εξέρχονται του νομίμου περιγράμματος του κτηρίου, έτσι ώστε να προστατεύεται το πράσινο στους ακαλύπτους χώρους.

Επί του ζητήματος της διοικητικής ανακλήσεως των οικοδομικών αδειών που έχουν εκδοθεί σε πρόσφατο χρόνο και εφαρμόζουν τις ανωτέρω αντισυνταγματικές διατάξεις, η απάντησή μου είναι η ακόλουθη:

Η κρίση περί αντισυνταγματικότητος των ανωτέρω διατάξεων είναι δεδομένη, για τους λόγους που όλοι γνωρίζουμε και δεν χρειάζεται να επαναλάβουμε.

Εν όψει της γενικευμένης κρίσεως περί αντισυνταγματικότητος, αυτονόητον είναι ότι η εξαίρεση περιπτώσεων από το πεδίο εφαρμογής της αντισυνταγματικότητος συνιστά μια ανωμαλία για το κράτος δικαίου. Συνεπώς οι περιπτώσεις αυτές πρέπει να ερμηνεύονται στενά.

Κατόπιν τούτου, δεκτικές ανακλήσεως είναι σίγουρα οι οικοδομικές άδειες που έχουν μεν εκδοθεί, πλην όμως δεν έχει γίνει βάσει αυτών η παραμικρή οικοδομική εργασία.

Ομοίως δεκτικές ανακλήσεως είναι οι οικοδομικές άδειες, οι οποίες άρχισαν μεν να εκτελούνται, πλην όμως δεν έχουν γίνει επί των οικοπέδων εργασίες ανεγέρσεως, αλλά μόνον εργασίες εκσκαφών. Και τούτο διότι ακόμη και στο στάδιο αυτό (εκσκαφών) είναι δυνατή η συμμόρφωση των αδειών με τη συνταγματική νομιμότητα. Δηλαδή επειδή κάποιος εργολάβος έσκαψε, δεν σημαίνει ότι δύναται να προστατευθεί και να πραγματοποιήσει δόμηση που δεν είναι επιτρεπτή, βάσει του Συντάγματος. Θα πρέπει να κληθεί να προσαρμόσει την άδειά του στα νέα δεδομένα συμμορφούμενος με το Σύνταγμα.

Έτι περαιτέρω: φρονούμε ότι εν γένει είναι επιτρεπτή η ανάκληση οικοδομικών αδειών που έχουν εκδοθεί και έχουν αρχίσει ακόμη και εργασίες ανεγέρσεως οικοδομής, πλην όμως δεν έχει απωλεσθεί ακόμη η προθεσμία της ευθείας δικαστικής τους προσβολής. Και τούτο διότι δεν είναι δυνατόν το ΣτΕ να ήθελε να θέσει σε ήσσονα μοίρα και δυσμενέστερη θέση τους τρίτους που θίγονται ευθέως από την άδεια και δεν έχουν λάβει ακόμη πλήρη γνώση αυτής με τα δεδομένα της νομολογίας.

Τέλος, φρονώ ότι εφόσον ο Δήμος πιστεύει ότι η εφαρμογή των αντισυνταγματικών πολεοδομικών διατάξεων βλάπτει ευθέως το δημόσιο συμφέρον, υπό την έννοια του κινδύνου αλλοιώσεως του οικιστικού περιβάλλοντος της περιοχής, τότε έχει τη δυνατότητα (όχι την υποχρέωση) να προβεί σε ανάκληση, ακόμη και εάν οι εργασίες έχουν προχωρήσει.

Τέλος επισημαίνεται ότι, ειδικώς στην περίπτωση του Δήμου Φιλοθέης- Ψυχικού, δεν δύνανται οι ιδιοκτήτες ή οι εργολήπτες των υπό ανέγερση οικοδομών την αρχή της προστασίας της εμπιστοσύνης του διοικουμένου, διότι εγνώριζαν ακόμη και σε χρόνο κατά πολύ προγενέστερο της εκδόσεως των οικοδομικών αδειών του ότι ο Δήμος αντιτίθεται στην εφαρμογή των ανωτέρω αντισυνταγματικών διατάξεων στα διοικητικά του όρια. (ίδετε σχετικές αποφάσεις του Δημοτικού Συμβουλίου του Δήμου Φιλοθέης Ψυχικού, ιδίως 113/2022)».

H οριστική απόφαση του ΣtE για τη δίκη του ΝΟΚ καθοριστική για το τελικό αποτέλεσμα

Η επίσημη απόφαση του ΣτΕ για τη δίκη του ΝΟΚ, που οι πληροφορίες του ecopress  λένε ότι  ανακοινώνεται εντός των προσεχών ημερών, αναμένεται να ξεκαθαρίσει σε μεγάλο βαθμό το θέμα, ποιες οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ που έχουν ξεκινήσει και από ποιες φάσεις τεχνικής, μελετητικής, οικονομικής, αδειοδοτικής εκκίνησης των εργασιών τους  συνεχίζουν να χτίζουν και ποιες όχι. 

Από την πλευρά του, το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, που νομοθέτησε με επείγουσα ρύθμιση  το περιεχόμενο της ανακοίνωσης του ΣτΕ της 11ης Δεκεμβρίου 2024 για το ΝΟΚ στην κατεύθυνση «καμία νέα οικοδομική άδεια με κίνητρα του ΝΟΚ – καμία ανάκληση οικοδομικής άδειας  έως την έκδοση της Απόφασης του ΣτΕ» έχει περιλάβει στην ίδια ρύθμιση εξουσιοδοτική διάταξη για να δώσει οριστική νομοθετική λύση στις οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ το αργότερο ένα μήνα, δηλαδή έως τέλος Φεβρουαρίου, από την επίσημη έκδοση της απόφασης του ΣτΕ τον Ιανουάριο.