Νομοθέτησαν «πριβέ ΝΟΚ» για το Ελληνικό, με μπόνους που ακύρωσε το ΣτΕ

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Με κοινή υπουργική απόφαση πέντε υπουργείων νομοθέτησαν «πριβέ ΝΟΚ» για τις κτιριακές και οικιστικές αναπτύξεις στο Ελληνικό, στις οποίες περιλαμβάνονται μεταξύ πολλών άλλων και μπόνους στη δόμηση και τα ύψη των κτιρίων που ακυρώθηκαν ως αντισυνταγματικά από την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας για τη «δίκη του ΝΟΚ». Η κοινή υπουργική απόφαση βγήκε στις 4 Δεκεμβρίου 2024, δηλαδή επτά ημέρες πριν την ημερομηνία – «κόκκινη γραμμή» για τις νέες οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ, που τέθηκε με την ανακοίνωση του Προέδρου ΣτΕ  της 11ης Δεκεμβρίου 2024.

Στον «πριβέ ΝΟΚ» για το Ελληνικό χαρακτηριστικά επιτρέπονται στα νέα κτίρια της οικιστικής επένδυσης τα μπόνους του ΝΟΚ για πατάρια (εσωτερικοί εξώστες), που έκοψε το ΣτΕ κρίνοντας ότι «αποτελούν στην πραγματικότητα επιπλέον όροφο». Επίσης  πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των κτι­ρίων επιτρέπονται ασκεπείς πισίνες, που έκοψε το ΣτΕ μεταξύ άλλων και για το λόγο ότι κρίνονται «ως υδροβόρες σε εποχή λειψυδρίας», απολήξεις κλιμακοστασίων με στάση ανελκυστήρα στο δώμα (φυτεμένο ή μη). Και για τα υπόγεια γκαράζ, που η  τύχη τους κρίνεται  στις εκκρεμείς δίκες του ΝΟΚ στο ΣτΕ, χωρίς τον περιορισμό των αποτελεσμάτων της αντισυνταγματικότητας, προβλέπεται ότι: «ο χώρος υπογείου επιτρέπεται να εξέχει του περι­γράμματος της κάλυψης του κτιρίου σε ποσοστό έως και 20% της κατά περίπτωση πραγματοποιούμενης κά­λυψης» αλλά και ότι «επιτρέπονται περισσότερα του ενός υπόγεια για βοηθητικές χρήσεις, Η/Μ εγκαταστάσεις, χώρους στάθ­μευσης».

Σιωπηρά η υπουργική απόφαση, σε κρίσιμη χρονική περίοδο για την τύχη του ΝΟΚ

Ο «πριβέ ΝΟΚ» για το Ελληνικό πέρασε σιωπηρά, με υπουργική απόφαση που βγήκε σε μία πολύ κρίσιμη χρονική περίοδο για το σύνολο των κατασκευών στη χώρα και τις κατασκευές νέων κτιριακών εγκαταστάσεων στο Ελληνικό. Χρονική στιγμή, που προσδιορίζεται στο διάστημα, μετά την πολύκροτη δίκη του ΝΟΚ στην Ολομέλεια του ΣτΕ της 11ης  Οκτωβρίου 2024, στην οποία διαφάνηκε ότι «τρίζουν» τα μπόνους του ΝΟΚ και λίγες ημέρες πριν γίνει στις 11 Δεκεμβρίου 2024, η πρώτη ανακοίνωση του προέδρου του Δικαστηρίου, στην οποία  σημειώθηκε η δικαστική κρίση περί αντισυνταγματικότητας των βασικών μπόνους του ΝΟΚ στην τελική απόφαση του ΣτΕ και ταυτοχρόνως ορίστηκε ως ημερομηνία σταθμός, για την προστασία και τη συνέχιση εργασιών οικοδομικών αδειών, που εκδόθηκαν πριν από τη συγκεκριμένη ημερομηνία.

Πρόκειται για την κοινή υπουργική απόφαση ΥΠΕΝ/ΑΓΕ/128008/524 (ΦΕΚ 6627/Β/4-12-2024),  που συνυπογράφουν οι υπουργοί  Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Πολιτισμού, Ναυτιλίας Νησιωτικής Πολιτικής και Τουρισμού η οποία περιορίζει την ελεύθερη παραλία και δίνει «πράσινο φως» για αύξηση της επιφάνειας δόμησης κατά 40%, με επιπλέον 66. 290 τετραγωνικά μέτρα δόμησης σε νέες εκτεταμένες κτιριακές εγκαταστάσεις, και για βαριά λιμενικά έργα στο παραθαλάσσιο μέτωπο Αγίου Κοσμά του Ελληνικού.

Προσφυγή στο ΣτΕ για την μετάλαξη του παραλιακού τόξου

Κατά της επίμαχης κοινής υπουργικής απόφασης προσέφυγαν ήδη στο ΣτΕ ο Δήμος Γλυφάδας, ο Δήμος Αλίμου, (πρωταγωνιστής στη δίκη του ΣτΕ κατά της συνταγματικότητας των κινήτρων του ΝΟΚ σε τέσσερις οικοδομικές άδειες του ΝΟΚ που ακυρώθηκαν με την τελική απόφαση του Δικαστηρίου) και ο «Σύνδεσμος Δήμων Μητροπολιτικού Πόλου (Συ.Δ.Μη.Π.)» προβάλλοντας – όχι μεταξύ αυτών τα κίνητρα του «πριβέ ΝΟΚ» για το Ελληνικό – επτά λόγους ακύρωσης της.

Στο ΣτΕ η μετάλλαξη του παραλιακού τόξου και εισφορές γης εκατομμυρίων ευρώ

Τι προβλέπει η κοινή υπουργική απόφαση στον «πριβέ ΝΟΚ» για το Ελληνικό

Η νέα υπουργική απόφαση με τίτλο: «Τροποποίηση της υπό στοιχεία 96572ΕΞ2019/3-9-2019 απόφασης των υπουργών Οικονομικών, Περιβάλλοντος και ενέργειας, Πολιτισμού και Αθλητισμού, Ναυτιλίας και Νησιωτικής Πολιτικής και Τουρισμού «έγκριση χωρικής οργάνωσης των ζωνών Ανάπτυξης ΠΜ-Α1 «Γειτονιά Μαρίνας Αγίου Κοσμά» και ΠΜ-Α2 «Γειτονιά Ενυδρείου Αγίου Κοσμά» του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού- Αγίου Κοσμά και των περιβαλλοντικών όρων αυτών» (Β’ 3405)» συγκεκριμένα προβλέπει:

Στο  Άρθρο 2 «Τροποποίηση όρων και περιορισμών δόμησης» ότι στο άρθρο 3 της υπό στοιχεία 96572ΕΞ2019/3.9.2019 κοινή απόφασης των Υπουργών Οικονομικών, Περιβάλ­λοντος και Ενέργειας, Πολιτισμού και Αθλητισμού, Ναυ­τιλίας και Νησιωτικής Πολιτικής και Τουρισμού (Β’3405), όπως αυτή τροποποιήθηκε με την υπό στοιχεία ΥΠΕΝ/ ΑΓΕ/78543/382/27.7.2022 απόφαση των Υφυπουργών Οικονομικών και Περιβάλλοντος και Ενέργειας (Β’ 4104), αντικαθίστανται οι περ. αα, ββ και ηη της παρ. ια, προ­στίθεται περ. ιζ και το άρθρο 3 διαμορφώνεται ως εξής:

«Άρθρο 3

Όροι και περιορισμοί δόμησης Για τη χωρική οργάνωση των Ζωνών Ανάπτυξης ΠΜ-Α1 και ΠΜ-Α2 καθορίζονται οι ακόλουθοι όροι και περιορισμοί:

α. Ο μέγιστος επιτρεπόμενος συντελεστής δόμησης στο σύνολο της έκτασης της κάθε Ζώνης Ανάπτυξης ορίζεται σε 0,20 και η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση σε 66.290,20 τ.μ. για τη Ζώνη ΠΜ-Α1 και σε 24.592,94 τ.μ. για τη Ζώνη ΠΜ-Α2.

β. Η μέγιστη επιτρεπόμενη δόμηση του ενυδρείου- κέντρου θαλασσιών ερευνών που προβλέπεται στο άρ­θρο 3 παρ. Β2. περ. β.εε του από 28.2.2018 π.δ. (ΑΑΠ 35) καθορίζεται σε 7.872 τ.μ. Η κατασκευή του πιο πάνω ενυδρείου – κέντρου θαλασσιών ερευνών γίνεται στην πρόσχωση που εμφαίνεται στο σχέδιο γενικής διάταξης του άρθρου 7 της παρούσας.

γ. Το μέγιστο ποσοστό κάλυψης ορίζεται σε 15% στο σύνολο της έκτασης της Ζώνης Ανάπτυξης ΠΜ- Α1 και σε 30% στο σύνολο της έκτασης της Ζώνης Ανάπτυ­ξης ΠΜ-Α2 και η μέγιστη επιτρεπόμενη κάλυψη σε 49.690,00 τ.μ., και 36.889,42 τ.μ. αντιστοίχως, τηρουμένου πάντως του ορίου που καθορίζεται για το σύνολο του παρακτίου μετώπου σύμφωνα με την περ. β’ της παρ. 2 του άρθρου 2 του από 28.2.2018 π.δ. (ΑΑΠ 35).

δ. Μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος κτιρίων: 16 μ.

ε. Μέγιστος επιτρεπόμενος συντελεστής όγκου: κατά ΝΟΚ.

στ. Πλάγιες αποστάσεις κτιρίων: κατά ΝΟΚ.

ζ. Για τις αποστάσεις των κτιρίων από τη γραμμή παρα­λίας εφαρμόζονται οι διατάξεις του δευτέρου εδαφίου της περ. γ’ της παρ. 2 του άρθρου 31 και της υποπερ. γγ της περ. δ’ της παρ. 4 του άρθρου 34 του ν. 2160/1993.

η. Τα δημιουργούμενα εντός της ζώνης γήπεδα πρέπει να πληρούν τις προϋποθέσεις κατάτμησης και αρτιότη­τας που ορίζονται στις εκάστοτε ισχύουσες πολεοδομικές διατάξεις.

θ. Επιτρέπεται η κατασκευή περισσοτέρων του ενός κτιρίων ή εγκαταστάσεων, όμοιων ή διαφορετικών χρή­σεων, εντός του αυτού γηπέδου, καθώς και η κατασκευή κτισμάτων σε υποστυλώματα (Pilotis).

ι. Επιτρέπεται η υπέργεια ή και υπόγεια ζεύξη των κτιρίων εντός εκάστης ζώνης ανάπτυξης. Επιτρέπεται, επίσης, η υπέργεια ή και υπόγεια ζεύξη κτιρίων μεταξύ διαφορετικών ζωνών ανάπτυξης.

ια. Πάνω από το μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος των κτι­ρίων επιτρέπονται:

αα. Καπνοδόχοι, αγωγοί αερισμού, εγκαταστάσεις ηλιακών συστημάτων, με τοποθέτηση του δοχείου σε άμεση επαφή με την άνω στάθμη του δώματος και το­ποθέτηση του συλλέκτη πάνω από αυτό, πύργοι ψύξης και δοχεία διαστολής, εγκαταστάσεις φωτοβολταϊκών συστημάτων, συστήματα παραγωγής ενέργειας από ανανεώσιμες πηγές ενέργειας, συστήματα διαχείρισης νωπού αέρα, ανεμιστήρες εξαερισμού και αντλίες θερ­μότητας.

ββ. Απολήξεις κλιμακοστασίων με στάση ανελκυστήρα στο δώμα (φυτεμένο ή μη) και φρεάτων ανελκυστήρων με τις ελάχιστες αναγκαίες διαστάσεις και μέγιστο εξωτε­ρικό ύψος 4,20μ. από την τελικά διαμορφωμένη επιφά­νεια του τελευταίου ορόφου του κτηρίου. Σε αυτήν την περίπτωση ο χώρος κύριας χρήσης της παρ. 2.α) του πα­ρόντος δύναται να έχει μέγιστο εξωτερικό ύψος 4,20 μ. από την τελικά διαμορφωμένη επιφάνεια του τελευταίου ορόφου του κτιρίου. Πάνω στις απολήξεις αυτές απα­γορεύεται η τοποθέτηση οποιασδήποτε κατασκευής ή εγκατάστασης. Απολήξεις κλιμακοστασίων χωρίς στάση ανελκυστήρα στο δώμα (φυτεμένο ή μη) και μέγιστο εξωτερικό ύψος 3,40 μ. από την τελικά διαμορφωμένη επιφάνεια του τελευταίου ορόφου του κτιρίου. Πάνω στις απολήξεις αυτές απαγορεύεται η τοποθέτηση οποιασδήποτε κατασκευής ή εγκατάστασης. Στο ίδιο δώμα επιτρέπεται η κατασκευή περισσοτέρων της μίας απόληξης κλιμακοστασίου με στάση ή μη ανελκυστήρα, ύστερα από γνωμοδότηση του Κεντρικού Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.

γγ. Στηθαία και κιγκλιδώματα ασφαλείας τοποθετού­νται στη θέση του περιγράμματος του υποκείμενου ορόφου.

δδ. Ασκεπείς πισίνες, διακοσμητικά χωροδικτυώματα μέγιστου ύψους 3,00 μ., μόνιμες γλάστρες φυτών και γενικά εγκαταστάσεις για τη δημιουργία κήπων με τον εξοπλισμό τους.

εε. Κατασκευές για τη στήριξη φυτών, πέργκολες που μπορούν να επικαλύπτονται από ελαφρά εύκαμπτα υλικά ή κινητά συστήματα, καλαμωτές, φωτοβολταϊκά πανέλα και μόνο σε οριζόντια θέση.

στ. Στέγες μέγιστου ύψους 2,00 μ.

ζζ. Αλεξικέραυνο.

ηη. Κεντρική κεραία τηλεόρασης, ραδιοφώνου, κινη­τής επικοινωνίας, κατασκευές κεραιών για την παροχή ηλεκτρονικών επικοινωνιών σύμφωνα με το άρθρο 27 του ν. 4635/2019 (Α’ 167), τεχνικά συστήματα αξιολόγη­σης αιολικής ενέργειας και σταθμών HEPOS.

ιβ. Επιτρέπεται η κατασκευή εσωτερικών εξωστών εντός των κτηρίων κατά την παρ. 28 του άρθρου 2 και του άρθρου 11 των περιπτώσεων ιδ και λ της παρ. 6 του ΝΟΚ.

ιγ. Ο χώρος υπογείου επιτρέπεται να εξέχει του περι­γράμματος της κάλυψης του κτιρίου σε ποσοστό έως και 20% της κατά περίπτωση πραγματοποιούμενης κά­λυψης.

ιδ. Επιτρέπονται περισσότερα του ενός υπόγεια για βοηθητικές χρήσεις, Η/Μ εγκαταστάσεις, χώρους στάθ­μευσης.

ιε. Γ ια τα υπόγεια των κτιρίων ισχύουν τα αναφερόμενα στην παρ. 6 του άρθρου 11 του ΝΟΚ.

ιστ. Στους ακάλυπτους χώρους των γηπέδων επιτρέ­πονται οι κατασκευές που προβλέπονται στο άρθρο 17 του ΝΟΚ, εκτός των παρ. 2α, 2β, 2δ, 2στ, 2ζ, 3β, 5, 6β και 8 του άρθρου αυτού.

ιζ. Για την έκδοση των προεγκρίσεων οικοδομικών αδειών στα γήπεδα των Ζωνών Ανάπτυξης ΠΜ-Α1 και ΠΜ-Α2, στα οποία θα αναπτυχθούν ξενοδοχεία συνιδιοκτησίας (condohotels), σύμφωνα με την περ. β της παρ. 1 του άρθρου 18 του ν. 4276/2014, όπως ισχύει, απαιτείται η προηγούμενη έγκριση γενικού διαγράμματος διαμόρ­φωσης των γηπέδων αυτών με την σχετική υψομετρία, κατόπιν υποβολής υψομετρικής μελέτης διαμόρφωσης του φυσικού εδάφους και της αντίστοιχης μελέτης υπερ­πήδησης και κατάκλισης των επιφανειών βάσει μελέτης κυματισμού, από το Κεντρικό Συμβούλιο Πολεοδομικών Θεμάτων και Αμφισβητήσεων του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας».

H απόφαση του ΣτΕ και οι εξελίξεις της επόμενης ημέρας

Για την επόμενη ημέρα γειτονικοί Δήμοι δηλώνουν ότι προτίθενται να ελέγξουν τις  άδειες που έχουν εκδοθεί  από το γραφείο Πολεοδομίας του Ελληνικού, προκειμένου να μην μπουν σε φάση υλοποίησης όσες έχουν πιθανώς αξιοποιήσει τα μπόνους του ακυρωθέντος Νέου Οικοδομικού Κανονισμού.

Στο μεταξύ αναμένεται η νέα νομοθετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ για τις εκκρεμείς άδειες του ΝΟΚ, έχοντας περιγράψει ότι μεταξύ αυτών που θα καλυφθούν είναι και οι περιπτώσεις, οι οποίες αναφέρονται σε «επενδυτικά σχέδια», όπως είναι η περίπτωση του Ελληνικού.

ΥΠΕΝ: «μέγιστη δυνατή διευκόλυνση» για τις εκκρεμείς άδειες του ΝΟΚ

Είναι αξιοσημείωτο ακόμη ότι η εφαρμογή των κινήτρων του ΝΟΚ στην επένδυση του Ελληνικού τίθεται στην απόφαση του ΣτΕ για τη  δίκη του ΝΟΚ, ως άποψη της μειοψηφίας των δικαστών.

Ως γνωστόν η απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ, που διέσωσε τα βασικά κίνητρα στη δόμηση και τα ύψη των κτιρίων ΝΟΚ ως συνταγματικά, υπό την προϋθπόθεση τεκμηριώσης της εφαρμογής τους με ειδικές μελέτες τοπικού πολεοδομικού σχεδιασμού.

ΣτΕ: βγήκε η επίσημη απόφαση για τα μπόνους ΝΟΚ, δείτε πλήρη παρουσίαση

Η μειοψηφία των δικαστών για τα μπόνους του ΝΟΚ στο Ελληνικό

Η μειοψηφία των δικαστών έκρινε ότι « η αντισυνταγματικότητα των κινήτρων του ΝΟΚ οφείλεται προεχόντως στην επιδείνωση που αυτά επιφέρουν στο οικιστικό περιβάλλον, λόγω αύξησης συντελεστών δόμησης και υψών των οικοδομών, κατά παράβαση του άρθρου 24 του Συντάγματος, αλλά και της συνταγματικής αρχής της αναλογικότητας, καθ’ όσον δεν συντρέχει ειδικός πολεοδομικός ή άλλος εξαιρετικός λόγος δημοσίου συμφέροντος, σταθμισμένος από τον ίδιον τον νομοθέτη, ο οποίος να είναι ικανός να δικαιολογήσει τις αντίστοιχες ρυθμίσεις και να μην μπορεί να εξυπηρετηθεί με άλλο τρόπο».

Στο σκεπτικό της μειοψηφίας περιλαμβάνεται και κρίση για τα μπόνους του ΝΟΚ στο Ελληνικό και σχετικά αναφέρεται ότι:

«Ουδεμία σχέση έχει με τα επίδικα κίνητρα, ούτε  η νομολογία που αφορά στο Σχέδιο Ολοκληρωμένης Ανάπτυξης του Μητροπολιτικού Πόλου Ελληνικού (ΣτΕ Ολομ. 1761, 1305/2019), περί αξιολόγησης όρων δομήσεως σε συγκεκριμένο χωρικό πλαίσιο αναφοράς, κατόπιν σχεδιασμού, προεχόντως διότι, στην περίπτωση εκείνη, επρόκειτο για περιοχή αδόμητη, ενώ οι ρυθμίσεις του ΝΟΚ τροποποιούν επί το δυσμενέστερον υφιστάμενους όρους δόμησης σε περιοχές ήδη δομημένες ή και πυκνοδομημένες».