Επιχειρηματικά Πάρκα: ο νέος νόμος θα δοκιμαστεί στην πράξη

Του Μανώλη Μπαλτά*/

Ο νέος νόμος  για τα Επιχειρηματικά Πάρκα, μόλις ψηφίστηκε και πλέον είναι γεγονός. Σήμερα αλλά και πάντα, από το πρώτο πολεοδομικό νομοθέτημα στην χώρα, αυτός που αποφασίζει για το αν μια περιοχή μπει στο σχέδιο πόλης είναι το κράτος και η αυτοδιοίκηση. Ο πολίτης δεν ρωτιέται γι’ αυτό, γιατί η ένταξη στο σχέδιο πόλεως είναι μία ισχυρή δημόσια πράξη προστασίας του δομημένου χώρου και του φυσικού περιβάλλοντος. Μπορεί βέβαια να αντισταθεί, να διατυπώσει τις ενστάσεις του με νόμιμο τρόπο και να προστατεύσει τα δικαιώματα του. Αλλά στο τέλος, το σχέδιο πόλης εγκρίνεται και η δόμηση τακτοποιείται μέσα σε κανόνες και πλαίσια.

Τα Επιχειρηματικά Πάρκα δεν είναι τίποτα άλλο από βιομηχανικά σχέδια πόλης. Είναι οργανωμένες περιοχές εντός σχεδίου, στις οποίες μπορούν να εγκατασταθούν, με κίνητρα, η βιομηχανία, οι αποθήκες, υπηρεσίες, υποδομές ΑΠΕ κλπ. Όμως, επειδή οργανώνονται με πρωτοβουλία ιδιωτικού φορέα, ορθώς ο νομοθέτης του προηγούμενου νόμου απαιτούσε να συμφωνήσουν οι ιδιοκτήτες που κατέχουν το 55%της έκτασης του Πάρκου. Διάταξη απολύτως τεκμηριωμένη και ισορροπημένη νομικά και συνταγματικά, που δοκιμάστηκε στην πράξη επιτυχώς και οσάκις αμφισβητήθηκε, δικαιώθηκε δικαστικά.

Ο νέος νόμος θέτει μια άλλη διάσταση. Επιβάλλει την πλήρη κυριότητα για το 100% της έκτασης του Πάρκου. Το 55%διατηρείται μόνο σε 10 υπάρχουσες πυκνοδομημένες βιομηχανικές συγκεντρώσεις στην επικράτεια, οι οποίες έχουν τις προϋποθέσεις για να μετατραπούν σε Πάρκα Εξυγίανσης.

Όλες οι περιοχές (περίπου 500 στην Ελλάδα), στις οποίες μπορούν να αναπτυχθούν Επιχειρηματικά Πάρκα έχουν, κατά κανόνα, χρήσεις γης βιομηχανίας από τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια ή από άλλους χωροταξικούς κανόνες και νόμους. Σε αυτές τις περιοχές, εδώ και πολλές δεκαετίες, κατασκευάζονται εργοστάσια και αποθήκες, δημιουργώντας το φαινόμενο των άτυπων συγκεντρώσεων.

Οι παραπάνω περιοχές, για τις οποίες ο χωροτάκτης, μέσα σε ένα μεγάλο γεωχωρικό πλαίσιο χωροταξικής ανάλυσης και αξιολόγησης, εισηγήθηκε και ο Δήμος αποφάσισε ότι είναι βιομηχανικές, ανήκουν σε δεκάδες ή και εκατοντάδες ιδιοκτήτες. Εφεξής, ο επενδυτής, δηλαδή η εταιρεία ειδικού σκοπού (ΕΑΔΕΠ) που θέλει να οργανώσει αυτές τις περιοχές σε Πάρκο, δεν έχει άλλη επιλογή εκτός από το να αγοράσει όλα τα οικόπεδα που βρίσκονται στην έκταση του Πάρκου ή να ζητήσει από τους ιδιοκτήτες τους να μπουν στο μετοχικό κεφάλαιο της εταιρίας, εισφέροντας τα οικόπεδα τους ως  εισφορά σε είδος. Αν μάλιστα πρόκειται για εγκατεστημένες επιχειρήσεις με ιδιόκτητα ακίνητα, η πρόβλεψη του νόμου επιβάλει να τα προσφέρουν στην ΕΑΔΕΠ, παρά τις εύλογες αβεβαιότητες που αντικειμενικά υπάρχουν για την εξέλιξη και επιτυχία του επενδυτικού σχεδίου. Αυτό όμως οδηγεί στο να αποξενωθούν (για πάντα) από την βασική σχέση  που τους  συνδέει με τη γη και την περιοχή τους, δηλαδή από την κυριότητα του οικοπέδου και των κτιριακών τους εγκαταστάσεων. Στο νόμο υπάρχει βέβαια και η πρόβλεψη για απαλλοτρίωση του 20% της έκτασης του Πάρκου, αν η ΕΑΔΕΠ έχει το 80% κατά πλήρη κυριότητα, σενάριο για το οποίο φοβόμαστε ότι μόνο εντάσεις, δικαστικές αντιπαραθέσεις, καθυστερήσεις και αλόγιστες απαιτήσεις για αξίες γης θα γεννήσει.

Υπό φυσιολογικές συνθήκες αυτός ο σχεδιασμός δεν φαίνεται ότι μπορεί να στεφθεί με επιτυχία.

Θεωρητικά τουλάχιστον, υπάρχει και η περίπτωση των μεγάλων επενδυτών που μπορούν να αγοράσουν ή να δημιουργήσουν μεγάλα ακίνητα για να τα μετατρέψουν σε Πάρκα. Όμως αν προσφύγουμε στην αγορά Real Estate που είναι καλά οργανωμένη στη χώρα μας ή στο EnterpriseGreece, θα μας πουν ότι σχεδόν κάθε βδομάδα ή κάθε μήνα αλλά πάντως συχνά, υπάρχουν ξένοι ή Έλληνες επενδυτές που θέλουν να επενδύσουν στην Ελλάδα και ψάχνουν 50 ή 100 ή 150 στρ. αλλά τέτοια οικόπεδα (κατάλληλα) δεν υπάρχουν στη χώρα. Άρα το σενάριο πλήρους κυριότητας για 300-1000 στρ για νέα πάρκα είναι εξαιρετικά δύσκολο έως ανέφικτο.

Τέλος, με το παλιό καθεστώς (55%), αν η ιδιόκτητη έκταση του σχεδιαζόμενου Πάρκου δεν  έφτανε στον δημόσιο δρόμο πρόσβασης, οι ιδιοκτησίες που μεσολαβούν, αντί να απαλλοτριωθούν, ήταν δυνατόν, μέχρι το 45% της έκτασης, να ενσωματωθούν στο Πάρκο και οι ιδιοκτήτες να λάβουν οικόπεδα εντός σχεδίου, με πολύ μεγαλύτερη αξία από αυτήν του αγροτεμαχίου, με την υποχρέωση να αποδώσουν στην ΕΑΔΕΠ την εισφορά σε γη και χρήμα που δίνει κάθε ιδιοκτήτης οικοπέδου όταν το οικόπεδο του μπαίνει στο σχέδιο πόλης.

Συμπερασματικά, ο νέος νόμος δίνει πολλά κίνητρα για τα Πάρκα αλλά δημιουργεί και ανησυχίες. Αν οι παραπάνω φόβοι επαληθευθούν, Κυβέρνηση, Φορείς, επιχειρήσεις και όλοι όσοι ενδιαφερόμαστε για την οργανωμένη χωροθέτηση και την προστασία του περιβάλλοντος, πρέπει να βρούμε λύση στο πρόβλημα που θα δημιουργηθεί. Πρέπει να βρούμε λύση για να μπορούν να γίνουν  πάρκα τόσο οι αδόμητες, όσο και οι αραιοδομημένες περιοχές που δεν μπορούν να γίνουν πάρκα εξυγίανσης, έχουν χρήσεις γης  βιομηχανίας και χονδρεμπορίου αλλά ανήκουν σε πολλούς ιδιοκτήτες.

*Μανώλης Μπαλτάς: Δ/νων Συμβούλος  Re.De-Plan AE, Τεχνικός Σύμβουλος ΚΕΕΕ, Μέλος ΓΣ ΣΕΒ

Πηγή: “Πρώτο Θέμα”