Οι 6 ανοιχτές πληγές στη νομοθεσία και νομολογία για δόμηση και ιδιοκτησιακά

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Έξι ανοιχτά θέματα, αφενός μεν από τη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας αφετέρου δε, από τη νομοθεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, τα οποία  βασανίζουν χιλιάδες νόμιμους ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι ωστόσο δεν μπορούν να αξιοποιήσουν ή χάνουν τις περιουσίες τους και παράλληλα ακυρώνονται σημαντικές επενδύσεις και τινάζεται στον αέρα η ασφάλεια δικαίου, αναδείχθηκαν σε θεματική συζήτηση νομικών και εκπροσώπου του ΣτΕ με τίτλο: «ασφάλεια δικαίου και εμπιστοσύνη στη δικαιοσύνη».

Τα ανοιχτά αυτά θέματα παρουσίασε η Γλυκερία Π. Σιούτη, Δικηγόρος, Ομ. Καθηγήτρια, Νομική Σχολή Πανεπιστημίου Αθηνών στην εισήγηση της, στο συνέδριο INVEST IN GREECE, που διοργάνωσε η «Νομική Βιβλιοθήκη» αναφερόμενη στο ΝΟΚ, την εκτός σχεδίου δόμηση, τις αλλαγές του σχεδιασμού σε ΖΟΕ, σε ακίνητα σε αιγιαλό, τα ιδιοκτησιακά σε δασικές εκτάσεις προ του 1975 και τις απλήρωτες από το κράτος de facto περιβαλλοντικές απαλλοτριώσεις.

ΝΟΚ: στο τραπέζι οι τρύπες της απόφασης του ΣτΕ και της ρύθμισης του ΥΠΕΝ 

Μεγάλα και ανοιχτά προβλήματα ασφάλειας δικαίου για την ιδιοκτησία και τις επενδύσεις,

«Στα θέματα της προστασία του περιβάλλοντος και των επενδύσεων ούτως η άλλως είναι παγκοίνως γνωστό ότι υπάρχουνε πολλοί περιορισμοί και νομοθετικοί και νομολογιακοί και εκ της φύσεως των πραγμάτων», είπε η κα Σιούτη και εξηγώντας ότι υπάρχουν μεγάλα και ανοιχτά προβλήματα ασφάλειας δικαίου για την ιδιοκτησία και τις επενδύσεις, σημείωσε ότι:

«Μπορεί ο χωροταξικός σχεδιασμός να έχει ολοκληρωθεί, αν όχι τελείως αλλά στο μεγαλύτερο μέρος του, κάτι που έχει αφαιρέσει σε μεγάλο βαθμό ένα ποσοστό ανασφάλειας δικαίου όπως ήταν στο παρελθόν, όπου τα μεγαλύτερα προβλήματα ασφάλειας δικαίου ήταν στο ζήτημα των σημειακών χωροθετήσεων που μετά βρίσκονταν στο έλεος  προσβολής συλλόγων και ατόμων με κάθε είδους  κίνητρα πρέπει να πω, και τα σωστά και όχι. Αυτό μπορεί να έχει εκλείψει αλλά υπάρχουν ακόμη πολλά αγκάθια, που οι  επενδύσεις στην Ελλάδα πέραν των οικονομικών ζητημάτων που μπορεί να αντιμετωπίζουν, και των αναπτυξιακών, έχουμε και θέματα, τα οποία συνδέονται με την προστασία του περιβάλλοντος, είτε του πολιτιστικού είτε του φυσικού είτε του οικιστικού».

Η Γλυκερία Π. Σιούτη, Δικηγόρος, Ομ. Καθηγήτρια, Νομική Σχολή Πανεπιστημίου Αθηνών

Οι 6 ανοιχτές πληγές στη νομοθεσία και νομολογία για δόμηση και ιδιοκτησιακά

Παρουσιάζοντας τα ανοιχτά θέματα στη νομοθεσία και νομολογία η Γλυκερία Π. Σιούτη ανάπτυξε την ομιλία της ως εξής:

1. Ανασφάλεια δικαίου μετά την ακυρωτική απόφαση του ΣτΕ για το ΝΟΚ

-«Πρόσφατα ανέκυψαν ζητήματα ασφάλεια δικαίου στη νομολογία για το Νέο Οικοδομικό Κανονισμό και τα μπόνους τα οποία προβλέπει η νομοθεσία για διαφοροποίηση των όρων και των συντελεστών δόμησης», είπε η ομιλήτρια και σημείωσε ότι:  «Με τις αποφάσεις της η Ολομέλεια του ΣτΕ αναγνώρισε ότι υπάρχουνε θέματα ασφάλειας δικαίου, η οποία χρήζει προστασίας και έτσι διαφοροποίησε εν πάση περιπτώσει στην επέλευση των εννόμων συνεπειών δημιουργώντας όμως με τη λύση που έδωσε ένα ερωτηματικό:  Εάν κατά αυτό το τρόπο εξυπηρετήθηκε η ασφάλεια δικαίου ή αν εξυπηρετήθηκε σε βάρος της ισότητας,  της αρχής ισότητας όσον αφορά κατασκευαστές επενδυτές και ιδιοκτήτες. Είναι ένα θέμα, που θα το δούμε».

Στην θεματική συζήτηση, που εισηγήθηκε και συντόνισε η κα Σιούτη  αναπτύχθηκαν τοποθετήσεις και διάλογος για τα θέματα του ΝΟΚ. Συμμετείχαν ο Ανδρέας Παπαπετρόπουλος, Δικηγόρος και ο Νικόλαος Π. Σεκέρογλου, Πάρεδρος –  εκπρόσωπος Τύπου του Συμβουλίου της Επικρατείας και επισημάνθηκαν τα θετικά σημεία που δίνουν λύσεις αλλά και οι αρνητικές πλευρές της απόφασης της Ολομέλειας του ΣτΕ, που τροφοδοτούν νέο κύκλο δικαστικών προσφυγών και ανασφάλεια δικαίου στις επενδύσεις των κατασκευών.

ΣτΕ: ντιμπέιτ για ΝΟΚ, ξεμπλοκάρισμα δικαστικών αποφάσεων και επενδύσεων

2. Το ζήτημα της οικοδομησμότητας στην εκτός σχεδίου περιοχή

«Ένα άλλο ζήτημα που θεωρώ εγώ ότι έχει ανακύψει κυρίως πάλι από την νομολογία και όχι από την νομοθεσία είναι ένα μεγάλο θέμα, που  προσβάλλει την ασφάλεια δικαίου κατά την άποψή μου σε σχέση με το ζήτημα της οικοδομησμότητας στην εκτός σχεδίου περιοχή, ανάλογα με το αν υπάρχει πρόσωπο τουλάχιστον 25 μέτρων σε αναγνωρισμένη οδό», είπε η κα Σιούτη  και τόνισε ότι

«Με δεδομένο ότι η νομολογία απαιτεί και μάλιστα αναδρομικά σε βάθος χρόνου, αμφισβητώντας το ορόσημο του 1985, που είναι νομοθετικό. Αμφισβητεί την οικοδομησιμότητα εάν δεν υπάρχει αναγνωρισμένος δρόμος και εννοεί αναγνωρισμένος δρόμος με Προεδρικό Διάταγμα και με δεδομένο ότι στην ελληνική ύπαιθρο και στην νησιωτική Ελλάδα και σε όλη την Ελλάδα, στην εκτός σχεδίου περιοχή το ποσοστό των αναγνωρισμένων δρόμων είναι ελάχιστο. Οι δρόμοι ήταν αγροτικοί δρόμοι, οι οποίοι είχαν χρησιμότητα να βγαίνουν οι άνθρωποι στα χωράφια και σε αυτά τα χωράφια γίνεται τώρα η οποιαδήποτε αναπτυξιακή δραστηριότητα».

«Επομένως, συνέχισε η κα Σιούτη,  ένα μεγάλο ποσοστό ανασφάλειας δημιουργείται από την έλλειψη αναγνώρισης με Προεδρικό Διάταγμα,  που να δίνει πρόσωπο και οικοδομησιμότητα και από την καθυστέρηση της πολιτείας ενώ το έχει εξαγγείλει πολλές φορές,  να προβεί σε ένα συνολικό σχεδιασμό και μια συνολική αναγνώριση αυτών των δρόμων, ώστε να ξεκαθαριστεί ποιά γήπεδα εκτός σχεδίου μπορούν να δώσουν οικοδομησιμότητα».

«Πρόσφατη νομολογία επεξέτεινε το πρόβλημα όχι μόνο στην ανοικοδόμηση σπιτιών αλλά και στα ξενοδοχεία, καταργώντας τη διάκριση που δεχόταν τουλάχιστον την οικοδομησιμότητα των ξενοδοχείων αρκεί να είχαν προσπελασιμότητα. Η τουριστική νομοθεσία ρητά αναγνώριζε την ύπαρξη όχι μόνον αναγνωρισμένων οδών αλλά και ιδιωτικών οδών και δουλειών», είπε η κα Σιούτη.

3. Πως χάνονται περιουσίες όταν αλλάζουν οι Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου

«Άλλο μεγάλο ζήτημα είναι τι συμβαίνει όταν αλλάζουν οι Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου σε διάφορες περιοχές, και κυρίως στα νησιά. Από κει που υπάρχει περιορισμός μιας ζώνης για παράδειγμα για τουριστική δραστηριότητα, έρχεται ένα διάταγμα και αλλάζει τελείως τον χαρακτηρισμό. Εκεί λοιπόν που κάποιος κατείχε ή έχει αγοράσει γη, με σκοπό να αναπτύξει τουριστική δραστηριότητα αλλάζει ο χαρακτηρισμός και η ζώνη αυτή γίνεται αδόμητη είτε επιτρέπεται μόνο για γενική κατοικία. Κάτι που σημαίνει για τους ενδιαφερόμενους ότι υφίστανται οικονομική καταστροφή», είπε η κα Σιούτη και σημείωσε ότι:

-«Κάτι τέτοιο συμβαίνει για παράδειγμα τώρα με το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο που εκπονείται για τη Μύκονο. Επιχειρείται να αλλάξει ο χαρακτηρισμός των Ζωνών Οικιστικού Ελέγχου, με αποτέλεσμα να δημιουργείται πολύ μεγάλη ανασφάλεια δικαίου στις συναλλαγές και τις επενδύσεις».

4. Σε καραντίνα οι ιδιοκτησίες σε επανακαθορισμό αιγιαλού και παραλίας

«Πηγή ανασφάλειας δικαίου υπάρχει στον επανακαθορισμό αιγιαλού και παραλίας. Η  νομολογία προσπαθεί να δώσει λύσεις, για παράδειγμα λέει ότι απαγορεύεται να γίνει καθορισμός ή επανακαθορισμός αιγιαλού πέρα από το όριο του σχεδίου πόλης, λέει ότι κτίσματα μια νόμιμη άδεια που προϋπήρχαν της χάραξης καθορισμού ή του επανακαθορισμού δεν θίγονται. Δεν θίγονται όμως, υπό την έννοια ότι μπορούν να επισκευαστούν δεν μπορούν για παράδειγμα να επεκταθούν», τόνισε η κα Σιούτη.

5. Ιδιοκτησιακά δικαιώματα και αξιοποίηση δασικών εκτάσεων προ του 1975

«Στα θέματα της δασικής προστασίας, εκεί έχουμε τη νομολογία ότι εκφεύγουν της δασικής προστασίας οι περιοχές για τις οποίες έχουν εκδοθεί νόμιμες άδειες η υπάρχουν  οικοδομικές άδειες, πλέον δεν μπορούν να ελεγχθούν, μέχρι το 1975, χρόνια που άλλαξε το άρθρο 24 του Συντάγματος αλλά πάλι περιοριστικά, μόνον όσον αφορά στο κτίσμα.  Δηλαδή αν κάποιος είχε αγοράσει προ του 1975 μία έκταση  πολλών εκατοντάδων στρεμμάτων και την πούλησε στο μεταξύ,  δεν μπορεί να αξιοποιηθεί. Εκφεύγουν της δασικής προστασίας μόνο τα κτίσματα στο περίγραμμα τους, όχι η υπόλοιπη έκταση η οποία παραμένει αναξιοποίητη», είπε η κα Σιούτη και σημείωσε ότι:

«Σχετικά η νομολογία πρόσφατα επεκτάθηκε για την συγκεκριμένη κατηγορία κτισμάτων. Δηλαδή και για αυτά τα κτίσματα, τα οποία είχαν οικοδομηθεί με νόμιμες άδειες μέχρι το 2011. Και πάλι εκεί για λόγους ασφάλειας δικαίου γίνεται διάκριση, στο εάν έχει υλοποιησεί το ιδιοκτησιακό δικαίωμα κάποιος. Εάν κάποιος έχει μεν αποκτήσει το ακίνητο μέχρι το 2011 αλλά δεν έχει χτίσει ακόμα, εισάγετε μία ανεπίτρεπτη διαφορά, είχε και μειοψηφία αυτή η απόφαση».

6. Οι de facto και απλήρωτες από το κράτος περιβαλλοντικές απαλλοτριώσεις

«Τεράστια  πηγή ανασφάλειας είναι το άρθρο 22 του νόμου 1650/ 86,  του νόμου πλαισίου για το περιβάλλον, το οποίο προβλέπει ότι μπορεί να επιβάλλονται περιορισμοί στην ιδιοκτησία, οι οποίοι δεν φτάνουν όμως μέχρι του σημείο της απαλλοτρίωσης, διότι δεν χάνει ο ιδιοκτήτης την ιδιοκτησία του στον περίφημο πυρήνα της. Στην πραγματικότητα όμως την στερείται διότι δεν μπορεί να την αξιοποιήσει» είπε η κα Σιούτη και σημείωσε ότι:

«Έχουμε πάρα πολλές περιπτώσεις συναντήσει στην νομολογία, που προβλέπονται τρόποι αποζημίωσης χρηματικοί είτε με ανταλλαγή είτε με παραχώρηση δημόσιας έκτασης ίσης αξίας. Από το 1986  η διάταξη αυτή προβλέπει την έκδοση Προεδρικού Διατάγματος, για να μπορέσει να εφαρμοστεί αυτή η ρύθμιση και να αποζημιώνονται οι ιδιοκτήτες. Έκτοτε όμως δεν έχει βγει το Προεδρικό Διάταγμα. Υπάρχει ένα σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος στα  σκαριά εδώ και 4, 5 χρόνια αλλά δεν έχει εκδοθεί ούτε έχει υλοποιηθεί η τράπεζα γης με αποτέλεσμα όσοι έχουν την ατυχία να έχουν ιδιοκτησία, στην οποία αργότερα προέκυψε περιορισμός βαρύς, οδηγούνται στο φαινόμενο της λεγόμενης de facto απαλλοτρίωσης. Χάνουν την περιουσία τους χωρίς αποζημίωση και χωρίς να μπορεί να ενεργοποιηθεί μηχανισμός αποζημίωσής τους, ενώ η νομολογία λέει πολύ σωστά ότι βεβαίως και πρέπει να αποζημιωθούν και μπορούν να πάνε απευθείας στο δικαστήριο. Υπάρχει πρόβλημα διότι δεν έχει εκδοθεί το Προεδρικό Διάταγμα, που είναι ευθύνη της πολιτείας».

«Παράλληλα είπε η κα Σιόυτη ότι το Δικαστήριο Ανθρωπίνων Δικαιωμάτων εκδίδει συνέχεια αποφάσεις, που δικαιώνουν τους ιδιοκτήτες, επιδικάζοντας μάλιστα κάποιες αυξημένες αποζημιώσεις, οι οποίες όμως στην ουσία είναι συμβολικές. Υπάρχει λοιπόν μία ακόμη πηγή ανασφάλειας δικαίου διότι δεν δέχεται η πολιτεία να αναλάβει τις υποχρεώσεις της, να εκδώσει το ΠΔ και να ορίσει τη διαδικασία των αποζημιώσεων και τις εκτάσεις για ανταλλαγή γης».