Λύσεις μεταβίβασης & βραχυχρόνιας μίσθωσης για χιλιάδες υπόγεια διαμερίσματα

Της Γραμμάτης Μπακλατσή, τοπογράφου – πολεοδόμου μηχανικού

baklatsi@yahoo.gr

Σήμερα βρίσκονται στα υπόγεια των πολυκατοικιών χιλιάδες διαμερίσματα διαμορφωμένα εδώ και 50 χρόνια, που στην πολεοδομία εμφανίζονται ως αποθήκες βοηθητικοί χώροι και γκαράζ. Τις λύσεις να τακτοποιήσουν αυτά τα ακίνητα με πρόστιμο οι σημερινοί ιδιοκτήτες τους, ώστε να βγουν από την πολεοδομική καραντίνα και να μπορούν να μεταβιβαστούν αλλά και να αξιοποιηθούν στη βραχυχρόνια μίσθωση παρουσίασε η Γραμματή Μπακλατσή, τοπογράφος – πολεοδόμος μηχανικός στο 42ο  συνέδριο της ΠΟΜΙΔΑ.

Στο νέο νόμο 5142/2024 για το Κτηματολόγιο  έχει περιληφθεί νομοθετική ρύθμιση, η οποία θεραπεύει τα άκυρα συμβόλαια, εξαιτίας λαθών στις υπαγωγές και παραλείψεις υπαγωγών αυθαιρέτων τμημάτων και αυθαίρετων αλλαγών χρήσεων στα ακίνητα που μεταβιβάζονται. Παράλληλα στον πρόσφατο νόμο 5170/2025 για τις προδιαγραφές στη βραχυχρόνια μίσθωση, προβλέφθηκε ότι μπορούν να είναι στη βραχυχρόνια μίσθωση μόνον χώροι κύριας χρήσης, είπε η έμπειρη τοπογράφος – πολεοδόμος μηχανικός Γραμματή Μπακλατσή, εξηγώντας τις λύσεις για τους ιδιοκτήτες, που δίνει η νομοθεσία.

-«Αγαπητέ πρόεδρε και μέλη της ΠΟΜΙΔΑ, θα ήθελα σύντομα να  αναφερθώ στη θέσπιση προδιαγραφών ακινήτων βραχυχρόνιας με τονπρόσφατο νόμο  5170/ 20-01-2025, με τον οποίο παρέχεται η δυνατότητα λειτουργίας των ήδη λειτουργούντων καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης, με την υποχρέωση να τηρούν πολεοδομικούς κανόνες, σύμφωνα με τον ισχύοντα  Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ)», είπε εισαγωγικά στην ομιλία της η κα Γραμματή Μπακλατσή τονίζοντας ότι: «καταρχήν να ενημερώσουμε ότι οι νέες αυτές προδιαγραφές στη βραχυχρόνια μίσθωση θα ισχύσουν από την 1η Οκτωβρίου του 2025».

Αλλαγή χρήσης για συμβόλαια, μετά την ημερομηνία της «κόκκινης γραμμής» των αυθαιρέτων

Παράλληλα η ομιλήτρια εξηγώντας τι μπορούν να κάνουν όσοι αγόρασαν ακίνητο μετά τις  28.7.2011, δηλαδή την ημερομηνία της «κόκκινης γραμμής» των αυθαιρέτων και στο συμβόλαιο αναγράφεται ως βοηθητικός χώρος π.χ. αποθήκη ενώ η πραγματική τους χρήση ήταν διαμέρισμα – κατοικία απάντησε ότι:

-«Με νέα διάταξη επιτρέπεται να γίνει διόρθωση του συμβολαίου, εξαιτίας λαθών και παραλείψεων μηχανικών  ή και χωρίς καθόλου υπαγωγή στους νόμους των αυθαιρέτων, με την προϋπόθεση να αποδεικνύεται με κάποιο τρόπο ή έγγραφο ότι η αλλαγή χρήσης  είχε πραγματοποιηθεί πριν από τις 27-7-2011, εφόσον το μεταβιβαστικό συμβόλαιο να έχει συνταχθεί  μέχρι την 1η Μαΐου 2024». Αναφερόμενη στη νομοθετική ρύθμιση, που πέρασε στο νόμο για το Κτηματολόγιο με την οποία διορθώνεται η λανθασμένη και καλύπτεται η παράλειψη υπαγωγής αυθαιρέτου, μια ρύθμιση που όπως είπε « έγινε μετά από συνεργασία της πολιτικής ηγεσίας του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης, με τη Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων (ΠΟΜΙΔΑ) και το Σύλλογο Συμβολαιογράφων».

Εννιά κλειδιά για χιλιάδες συμβόλαια με αποκλίσεις τετραγωνικών και αυθαίρετα

Ερωτήσεις- απαντήσεις για τις λύσεις που δίνει η νομοθεσία

Απευθυνόμενη στο ακροατήριο του 42ου  Πανελληνίου Συνεδρίου Ιδιοκτητών Ακινήτων της ΠΟΜΙΔΑ, που έγινε το Σάββατο 25 Ιανουαρίου 2024 παρουσία πλήθους ιδιοκτητών ακινήτων από όλη την Ελλάδα, εκπροσώπων της κυβέρνησης, των πολιτικών κομμάτων, της αυτοδιοίκησης, της ΑΑΔΕ και του Κτηματολογίου, επιστημονικών και επαγγελματικών φορέων στην Αίθουσα ΕΡΜΗΣ του ΕΒΕΑ, η Γραμματή Μπακλατσή, τοπογράφος – πολεοδόμος μηχανικός ανέπτυξε το θέμα της ομιλίας της με την μορφή ερωτήσεων- απαντήσεων ως εξής:

Tι ακριβώς προβλέπεται  με το νέο νόμο για τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης;

α)  να είναι Χώροι Κύριας Χρήσεις  σύμφωνα με τον Οικοδομικό Κανονισμό  και διαθέτουν φυσικό φωτισμό, αερισμό και κλιματισμό

β) να διαθέτουν ασφάλιση έναντι αστικής ευθύνης για ζημιές ή ατυχήματα που μπορεί να προκληθούν,

γ) να διαθέτουν υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη, πυροσβεστήρες και ανιχνευτές καπνού, ρελέδιαρροής ή ρελέ αντιηλεκτροπληξιακό και ενδείξεις σήμανσης διαφυγής, και

δ) να διαθέτουν πιστοποιητικό μυοκτονίας και απεντόμωσης, φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών, καθώς και οδηγό με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης.

Ποιοι Χώροι Πολεοδομικά  είναι Κύριας Χρήσης;

Χώροι κύριας χρήσης των κτιρίων είναι όσοι προορίζονται για την εξυπηρέτηση της βασικής χρήσης του κτιρίου και την παραμονή των χρηστών του σε αυτούς, όπως είναι σε κτίρια κατοικίας τα υπνοδωμάτια, οι χώροι διημέρευσης, οι κουζίνες, τα γραφεία. Οι χώροι κύριας χρήσης έχουν για τα κτίρια, που κατασκευάζονται μετά την έναρξη ισχύος του παρόντος ελεύθερο ύψος τουλάχιστον 2,50 μ.

Εκτός της  κατοικίας ποιοι άλλοι χώροι είναι Κύριας Χρήσης;

Χώροι Κύριας Χρήσεις είναι οι κατοικίες, τα  διαμερίσματα,  τα γραφεία, τα καταστήματα, οι ξενώνες και τα ξενοδοχεία, οι χώροι εκπαίδευσης π.χ. φροντηστήρια ΚΔΑΠ, γυμναστήρια, αίθουσες κοινού, κέντρα διασκέδασης και γενικά οι χώροι συνάθροισης κοινού.

 Ποιους καλύπτει η νέα διάταξη;

Α. Όσους στην οικοδομική άδεια έχουν εξ αρχής χαρακτηριστεί ως χώροι κύριας χρήσης  και έχουν συνυπολογιστεί στον συντελεστή δόμησης της κάθε οικοδομής και

Β. Όσων χώρων η χρήση έχει εκ των υστέρων νομιμοποιηθεί ως κύρια χρήση κατοικίας και  η αλλαγή χρήσης των χώρων αυτών έχει συντελεστεί μέχρι την 28.7.2011.

Ποια ακίνητα δεν θα μπορούν να νοικιάζονται με βραχυχρόνια μίσθωση;

Εκτός δυνατότητας χρήσης για βραχυχρόνιες μισθώσεις τίθενται οριστικά κατ΄αρχήν τα εξής καταλύματα:

Α. Όσα υφιστάμενα καταλύματα αποκτήθηκαν μετά την 28.7.2011 με το χαρακτηρισμό τους στο μεταβιβαστικό συμβόλαιο ως χώροι αποθήκης, χώροι στάθμευσης,  βοηθητικοί χώροι κλπ.

Β. Όλα τα υφιστάμενα καταλύματα που βρίσκονται σε πρώην επαγγελματικά κτίρια γραφείων και καταστημάτων που μετατράπηκαν σε διαμερίσματα και με την ανακαίνιση μετέτρεψαν  τα πατάρια τους  από βοηθητικούς χώρους που δεν μετρούσαν στον συντελεστή δόμησης, σε χώρους κύριας χρήσης π.χ. κρεβατοκάμαρες.

Τι πρέπει να κάνουν όσοι αγόρασαν ακίνητο μετά τις  28.7.2011 και στο συμβόλαιο αναγράφεται ως βοηθητικός χώρος π.χ. αποθήκη ενώ η πραγματική τους χρήση ήταν διαμέρισμα – κατοικία;

Με νέα διάταξη επιτρέπεται να γίνει διόρθωση του συμβολαίου, εξαιτίας λαθών και παραλείψεων μηχανικών  ή και χωρίς καθόλου υπαγωγή στους νόμους των αυθαιρέτων, με την προϋπόθεση να αποδεικνύεται με κάποιο τρόπο ή έγγραφο ότι η αλλαγή χρήσης  είχε πραγματοποιηθεί πριν από τις 27-7-2011, εφόσον το μεταβιβαστικό συμβόλαιο να έχει συνταχθεί  μέχρι την 1η Μαΐου 2024.

Τι γίνεται όταν το κατάλυμα είναι  χώρος Κύριας Χρήσης,  αλλά το ύψος που θέτει ο νόμος δεν είναι 2,50 μέτρα;

Αν στην Οικοδομική του Άδεια το κτίριο αναφέρεται ως χώρος Κύριας Χρήσης ή είναι κτίσμα προ του 1955 και έχει ύψος 2,40 , όπως ήταν με παλιότερους Κανονισμούς δεν έχει πρόβλημα.

Επομένως όσα κτίρια κτίστηκαν πριν την εφαρμογή του ΝΟΚ του  και έχουν ελάχιστο ύψος 2,40  είναι  νόμιμα  χώροι Κύριας Χρήσης .

Δεν έχει γίνει καμία μεταβίβαση σε ακίνητο μετά το 2011 και σήμερα διαπιστώνεται ότι  είναι Κύρια Χρήση και όχι αποθήκη που γράφει η σύσταση. Μπορεί να γίνει αλλαγή χρήσης αποθήκης σε Κύρια Χρήση;

Αυτό συμβαίνει σε πολλές περιπτώσεις, γιατί  στις πολυκατοικίες οι εργολάβοι δείχνανε στα σχέδια του υπογείου και ημιυπογείου  βοηθητικές χρήσεις για να κερδίσουν δόμηση και στη συνέχεια μετέτρεπαν τις υπόγειες αποθήκες, γκαράζ, κλπ σε διαμερίσματα, τα οποία μεταβίβαζαν με συμβολαιογραφικά έγγραφα ως διαμερίσματα με τα σχέδια μηχανικού. Έτσι σήμερα βρίσκονται  στα υπόγεια των πολυκατοικιών χιλιάδες  διαμερίσματα  διαμορφωμένα εδώ και 50 χρόνια που στην πολεοδομία εμφανίζονται ως  αποθήκες και γκαράζ  και σήμερα θα πρέπει με πρόστιμο να τακτοποιήσουν οι σημερινοί ιδιοκτήτες κάνοντας την αλλαγή χρήσης.

Τώρα όσα ελέγχονται κατά την έκδοση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας που είναι υποχρεωτική για τη μεταβίβαση θα πρέπει να τακτοποιηθούν και να αλλάξουν χρήση.