Οι ρυθμίσεις για αυθαίρετα σε πολυκατοικίες, δασικές κληρονομιές και οικόπεδα

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Πως θα εφαρμοστούν πέντε νέες ρυθμίσεις για τις μεταβιβάσεις ακινήτων, που αφορούν σε δασικές κληρονομιές, αυθαίρετα σε κοινόχρηστους χώρους και διαμερίσματα πολυκατοικιών, συμβόλαια χωρίς τοπογραφικό διάγραμμα και διάγραμμα κάλυψης της οικοδομικής άδειας του κτιρίου και γήπεδα εκτός σχεδίου, με λειτουργική συνένωση για δικαίωμα δόμησης. 

Ολοκληρωμένη παρουσίαση των πέντε ρυθμίσεις, σχετικά με τη διαδικασία και τη διευκόλυνση της μεταβίβασης ακινήτων έγινε στη Βουλή από τον Γιώργο Ρούσκα πρόεδρο της Συντονιστικής Επιτροπής των Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος (, στη διαδικασία ακρόασης των εκπροσώπων των φορέων στην αρμόδια Επιτροπή, κατά τη συζήτηση του νομοσχεδίου μαμούθ του υπουργείου Περιβάλλοντος, που τίθεται σε δεύτερη ανάγνωση την Πέμπτη 9 Μαρτίου 2023 και ακολούθως εισάγεται στην Ολομέλεια για τελική ψήφιση την Τρίτη 14 Μαρτίου 2023.

Οι πέντε νέες ρυθμίσεις για μεταβιβάσεις 

Οι πέντε ρυθμίσεις, όπως παρουσιάστηκαν από τον Γιώργο Ρούσκα πρόεδρο της Συντονιστικής Επιτροπής των Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος, ο οποίος επισήμανε παράλληλα πως κατά περίπτωση θα εφαρμοστούν και ποια προβλήματα θα λύσουν στις μεταβιβάσεις ακινήτων αφορούν στις αντίστοιχες σχετικές ρυθμίσεις του υπό συζήτηση νομοσχεδίου του ΥΠΕΝ και είναι ως εξής:

1) Εισαγωγή εξαίρεσης υποχρέωσης επισύναψης δασικού πιστοποιητικού σε συμβολαιογραφικές πράξεις αποδοχής κληρονομίας ακινήτων του κυρωμένου δασικού χάρτη.

2) Πρόβλεψη ότι η απαίτηση η ίδια αυθαίρετη κατασκευή να είναι σε όλους του ορόφους της οικοδομής αφορά τους ορόφους άνωθεν του ισογείου.

3) Ρύθμιση ότι στην περίπτωση της διαμερισμάτωσης η υπαγωγή και η τρο­ποποίηση σύστασης πραγματοποιείται μόνον από τους ιδιοκτήτες των οριζοντί­ων ιδιοκτησιών που επηρεάζονται από αυτή,

4) Κατάργηση της παρ.8 του άρθρου 83 Ν.4495/2017 που αφορούσε στην προσάρτηση αντιγράφων του τοπογραφικού διαγράμματος και του διαγράμματος κάλυψης της οικοδομικής άδειας του κτιρίου, καθώς και των κατόψεων της αυτο­τελούς ιδιοκτησίας στα συμβολαιογραφικά έγγραφα που καταρτίζονται μετά την έναρξη ισχύος του Ν.4495/2017 και έχουν ως αντικείμενο τη σύσταση ή την τροποποίηση αυτοτελών ιδιοκτησιών, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3741/1929 (Α’4) και του ν.δ. 1024/1971 (Α’232),

5) Αυθεντική ερμηνεία παρ. 6 άρθρου 33 ν. 4759/2020  (λειτουργική συνένωση όμορων γηπέδων)

Αποδεκτά αιτήματα συμβολαιογράφων και μηχανικών 

 «Εμείς από την πλευρά μας, είμαστε υποχρεωμένοι να επισημάνουμε, ότι συγκεκριμένα αιτήματα και της Ένωσης Συμβολαιογράφων Ελλάδος και της Ένωσης Ιδιοκτητών, όπως και του Τεχνικού Επιμελητηρίου Ελλάδος, σχετικά με τη διαδικασία και τη διευκόλυνση της μεταβίβασης ακινήτων γίνονται αποδεκτά», τόνισε από το βήμα της Βουλής ο Γιώργος Ρούσκας επισημαίνοντας ωστόσο, ότι η συζήτηση αφορά σε «ένα ογκωδέστατο, εξαιρετικά μεγάλο, εξειδικευμένο νομοσχέδιο», στο οποίο περιλαμβάνεται μεγάλο πλήθος θεμάτων και τροποποιήσεων της υφιστάμενης νομοθεσίας.

Χωρίς πιστοποιητικό από το Δασαρχείο

Για τις δασικές κληρονομίες, ο κ Ρούσκας είπε ότι: «αντιμετωπίζεται η γραφειοκρατία, αυτό, που ονομάζουμε η «Λερναία Ύδρα» του Ελληνικού Δημοσίου, που, όταν υφίσταται μία συγκεκριμένη διάταξη απαλλαγής, εφευρίσκουμε ένα νέο έγγραφο, για να την εμποδίσουμε. Αναφέρομαι στη δυνατότητα που έχουμε, πλέον, κατά τη σύνταξη συμβολαιογραφικών εγγράφων, να μην προσκομίζουμε πιστοποιητικά από τα Δασαρχεία, αλλά τις συγκεκριμένες βεβαιώσεις, που ήδη, έχουν αναρτηθεί και με τις οποίες αποδεσμεύονται οι μεταβιβάσεις από τη λήψη πιστοποιητικών». Ο ίδιος εξήγησε ότι αναφέρεται στη ρύθμιση «σύμφωνα με την οποία εξαιρείται η υποχρέωση προσκόμισης συγκεκριμένου εγγράφου από το Δασαρχείο για την σύνταξη αποδοχής κληρονομιάς. Δίνεται επιτέλους λύση σε ένα συγκεκριμένο ζήτημα, να επιτραπεί η αποδοχή κληρονομιάς από τους συμπολίτες μας και για να διεκδικηθούν ακίνητα από το Ελληνικό Δημόσιο».

Μεταβιβάσεις τακτοποιημένων αυθαιρέτων

Ο ίδιος σημείωσε ακόμη ότι: «οπωσδήποτε είναι απολύτως θετικό, ότι διευκρινίζονται μια σειρά από διατάξεις, σχετικά με τη διευκόλυνση αυθαιρέτων κτισμάτων, που έχουν αυτή τη στιγμή τακτοποιηθεί».

Αίτημα για 60.000 ακίνητα

Και έθεσε αίτημα να συμπεριληφθεί στο νέο νομοσχέδιο ρύθμιση  να μην απαιτείται τροποποίηση της πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας από τους συνιδιοκτήτες ολοκλήρου του κτιρίου και όταν η απόκλιση των πραγματικών διαστάσεων μιας οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν υπερβαίνει το 2% από το εμβαδόν της κάτοψής της τονίζοντας ότι:

-«Οπωσδήποτε αναμένουμε από την πολιτεία, επιτέλους, να δώσει λύση στις περιπτώσεις με τα άκυρα συμβόλαια, όπως και με εξειδικευμένες ρυθμίσεις, που θα αποδεσμεύσουν 60.000 ακίνητα από τις απαγορευτικές διατάξεις».

Τι ισχύει και πως θα εφαρμοστούν οι νέες ρυθμίσεις

Από τον Γιώργο Ρούσκα πρόεδρο της Συντονιστικής Επιτροπής των Συμβολαιογραφικών Συλλόγων Ελλάδος κατατέθηκε στη Βουλή έγγραφο υπόμνημα παρουσίασης και  αξιολόγησης  της εφαρμογής των πέντε νέων ρυθμίσεων για τη διευκόλυνση των μεταβιβάσεων, από το οποίο προκύπτουν τα εξής:

Δασικές κληρονομίες   

Εξαίρεση υποχρέωσης επισύναψης δασικού πιστοποιητικού σε συμβολαιογραφικές πράξεις αποδοχής κληρονομίας ακινήτων του κυρωμένου δασικού χάρτη.

Τι εξυπηρετεί  η ρύθμιση: Οι δηλώσεις αποδοχής κληρονομιάς διαφέρουν από τις μεταβιβάσεις με πώληση, δωρεά ή άλλη εν ζωή αιτία, αφού επί κληρονομιάς το κληρονομικό δικαίωμα, για παράδειγμα επί του δάσους, περιέρχεται αυτοδικαίως στον κληρονόμο ευθύς ως γίνει επαγωγή αμετάκλητη (άρθρο 1846 ΑΚ) και όχι με τη δήλωση αποδοχής της κληρονομιάς, που αποτελεί όρο για την κτήση της κυριότητας (άρθρο 1198 ΑΚ). Με τη νέα ρύθμιση απελευθερώνονται οι αποδοχές κληρονομίας και παρέχεται η δυνατότητα στους κληρονόμους να προβούν σε όλες τις νόμιμες ενέργειες για τις εκτάσεις του δασικού χάρτη.

Τι προβλέπει η νομοθετική ρύθμιση: Με το άρθρο 215 του σχεδίου νόμου εισάγεται εξαίρεση υποχρέωσης επισύναψης δασικού πιστοποιητικού σε συμβολαιογραφικές πράξεις αποδο­χής κληρονομίας Ειδικότερα, το ανωτέρω άρθρο στο σχέδιο νόμου έχει ως εξής:

«Άρθρο 215

Εξαίρεση υποχρέωσης επισύναψης δασικού πιστοποιητικού σε συμβολαιο­γραφικές πράξεις αποδοχής κληρονομίας – Λήψη υπόψη αποφάσεων των Επιτροπών Εξέτασης Αντιρρήσεων για τη βεβαίωση του δασικού ή μη χα­ρακτήρα – Τροποποίηση άρθρου 20 ν. 3889/2010 – Λήψη υπόψη αποφάσεων των Επιτροπών Εξέτασης Αντιρρήσεων για τη βεβαίωση του δασικού ή μη χαρακτήρα – Τροποποίηση άρθρου 20 ν. 3889/2010

Στο πρώτο εδάφιο της παρ. 4 και στην παρ. 5 του άρθρου 20 του ν. 3889/2010 (Α’ 182), περί υποβολής πιστοποιητικού των δασικών υπηρεσιών, εξαιρούνται οι πράξεις δηλώσεως αποδοχής κληρονομίας, στο δεύτερο εδάφιο της παρ. 5 ορίζε­ται ότι το απόσπασμα δασικού χάρτη υπογράφεται από αρμόδιο μηχανικό αντί του «συντάκτη» του και διευκρινίζεται η έννοια των αναφερόμενων πράξεων του τελευταίου εδαφίου της ίδιας παραγράφου, στην παρ. 6 προστίθεται τελευταίο εδάφιο, και οι παρ. 4, 5 και 6 διαμορφώνονται ως εξής:

«4. Μετά την κύρωση του δασικού χάρτη κάθε μεταβίβαση, σύσταση, αλλοίωση και γενικά κάθε μεταβολή των εμπραγμάτων δικαιωμάτων, που πραγματοποιεί­ται με δικαιοπραξία εν ζωή, εξαιρουμένων των δηλώσεων αποδοχής κληρονομί­ας, στις δασικές εν γένει εκτάσεις της παραγράφου 1 του άρθρου 13, που περι­λαμβάνονται σε αυτόν, είναι άκυρη και ανίσχυρη, αν δεν συνοδεύεται από σχε­τικό πιστοποιητικό της αρμόδιας υπηρεσίας της οικείας Διεύθυνσης Δασών, με το οποίο βεβαιώνεται ο χαρακτήρας της έκτασης. Το ανωτέρω πιστοποιητικό δεν εκδίδεται για περιοχές του δασικού χάρτη που δεν περιλαμβάνονται στις δασικές εν γένει εκτάσεις.

Ειδικά για εκτάσεις που έχουν περιληφθεί στην ανάρτηση, για τις οποίες έχουν γίνει δεκτές αντιρρήσεις των ενδιαφερομένων, αντί για το ανωτέρω πιστοποιητι­κό στο σχετικό συμβόλαιο προσαρτάται αντίγραφο της απόφασης αυτής με τον αριθμό διαδικτυακής ανάρτησης (Α.Δ.Α.) και με επισυναπτόμενο τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημένων συντεταγμένων Ε.Γ.Σ.Α., επί του οποίου ο συντάκτης βεβαιώνει ότι το ακίνητο είναι αυτό, ως προς το οποίο έχουν γίνει δεκτές οι υπο- βληθείσες αντιρρήσεις.

Για τη χορήγηση του πιστοποιητικού καταβάλλεται ειδικό τέλος υπέρ του εκδότη του πιστοποιητικού, του οποίου το ύψος, ο τρόπος καταβολής και είσπραξης και η διάθεση καθορίζεται σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 22 του παρό­ντος.

5.Στις εν ζωή δικαιοπραξίες, εξαιρουμένων των δηλώσεων αποδοχής κληρονομίας, που συντάσσουν οι συμβολαιογράφοι, που αφορούν στις δασικές εν γένει εκτάσεις που περιλαμβάνονται στον κυρωμένο δασικό χάρτη, υποχρεούνται να επισυνάπτουν τα πιστοποιητικά της προηγουμένης παραγράφου και να μνημο­νεύουν το περιεχόμενό τους.

Για περιοχές που δεν περιλαμβάνονται στον δασικό χάρτη επειδή δεν αποτελούν δασικές εν γένει εκτάσεις της παραγράφου 1 του άρθρου 13, το πιστοποιητικό της προηγούμενης παραγράφου αντικαθίσταται από υπεύθυνη δήλωση του άρ­θρου 8 του ν. 1599/1986 (A’ 75) επί του τοπογραφικού διαγράμματος, που συνο­δεύει τη σχετική πράξη του συμβολαιογράφου ή, αν δεν υφίσταται υποχρέωση εκπόνησης τοπογραφικού διαγράμματος, επί αποσπάσματος του δασικού χάρτη όπου απεικονίζεται το ακίνητο στο οποίο αφορά η συμβολαιογραφική πράξη και όπου εμφαίνονται οι συντεταγμένες των κορυφών του ακινήτου, με την οποία δηλώνεται υπευθύνως από τον αρμόδιο μηχανικό ότι το συγκεκριμένο ακίνητο δεν εμπίπτει στις προστατευτικές διατάξεις της δασικής νομοθεσίας.

Η συγκεκριμένη υπεύθυνη δήλωση πρέπει να μνημονεύεται στις δικαιοπραξίες εν ζωή που συντάσσονται από τους συμβολαιογράφους.

Δεν επιτρέπεται η εγγραφή ή η μεταγραφή των παραπάνω δικαιοπραξιών εν ζωή, εξαιρουμένων των δηλώσεων αποδοχής κληρονομίας, στα οικεία υποθηκο­φυλακεία και κτηματολογικά γραφεία, αν δεν έχουν τηρηθεί οι υποχρεώσεις των ανωτέρω παραγράφων.

6.Δυνατότητα χρήσης των στοιχείων του δασικού χάρτη είτε είναι αναρτημένος είτε κυρωμένος μερικά ή ολικά, παρέχεται σε κάθε δημόσια αρχή μέσω του ειδι­κού διαδικτυακού τόπου της παραγράφου 11 του άρθρου 13. Αν απαιτείται από κείμενες διατάξεις, εξαιρουμένης της διάταξης της παραγράφου 4, η βεβαίωση του δασικού εν γένει ή μη χαρακτήρα έκτασης ενώπιον του Δημοσίου, των ΟΤΑ α’ και β’ βαθμού και των υπηρεσιών και φορέων του ευρύτερου δημόσιου τομέα της παρ. 6 του άρθρου 1 του ν. 1256/1982 (Α’ 65), όπως εκάστοτε ισχύει, αυτή πραγματοποιείται με υπεύθυνη δήλωση του άρθρου 8 του ν. 1599/1986 (A’ 75) επί του τοπογραφικού διαγράμματος, που αφορά το συγκεκριμένο ακίνητο από τον συντάκτη του. Στη δήλωση αναφέρεται υποχρεωτικά αν ο χαρακτηρισμός της έκτασης ως δασικής ή μη έχει προσωρινή ή οριστική ισχύ, ανάλογα με το στάδιο στο οποίο βρίσκεται ο δασικός χάρτης. Ειδικά για εκτάσεις ως προς τις οποίες έ­χει ολοκληρωθεί η διαδικασία εξέτασης των αντιρρήσεων των ενδιαφερομένων από τις Επιτροπές Εξέτασης Αντιρρήσεων (ΕΠ.Ε.Α.), εφόσον απαιτείται η κατά τα ανωτέρω βεβαίωση του δασικού εν γένει ή μη χαρακτήρα, αντί της υπεύθυνης δήλωσης του προηγούμενου εδαφίου προσκομίζεται αντίγραφο της σχετικής α­πόφασης με τον Α.Δ.Α. με επισυναπτόμενο τοπογραφικό διάγραμμα εξαρτημέ­νων συντεταγμένων Ε.Γ.Σ.Α., επί του οποίου ο συντάκτης του προσδιορίζει τα τμήματα ως προς τα οποία έχουν γίνει δεκτές οι υποβληθείσες αντιρρήσεις».

Αυθαίρετη επέκταση σε όλους τους ορόφους της οικοδομής

Πρόβλεψη ότι η απαίτηση η ίδια αυθαίρετη κατασκευή να είναι σε όλους του ορόφους της οικοδομής αφορά τους ορόφους άνωθεν του ισογείου.

Τι εξυπηρετεί  η ρύθμιση: Το υπόγειο και πολύ περισσότερο το ισόγειο μία οικοδομής δεν συνιστούν τυπι­κούς ορόφους καθώς διαθέτουν διαφορετική διαρρύθμιση και σύνδεση με τους κοινόχρηστους και κοινόκτητους χώρους της οικοδομής σε σχέση με τους υπό­λοιπους ορόφους. Συνεπώς η νέα ρύθμιση εναρμονίζεται με το σκοπό της διάτα­ξης όπως είχε θεσπιστεί αρχικά που είναι η ίδια αυθαίρετη επέκταση να υφίστα­ται σε όλους τους ορόφους της οικοδομής που εν δυνάμει συνιστούν τυπικούς ο­ρόφους.

Τι προβλέπει η νομοθετική ρύθμιση: Με το άρθρο 232 του σχεδίου νόμου, προβλέπεται ότι η απαίτηση η ίδια αυ­θαίρετη κατασκευή να είναι σε όλους του ορόφους της οικοδομής αφορά τους ορόφους άνωθεν του ισογείου. Με το ίδιο άρθρο προβλέπεται ότι στην περί­πτωση της διαμερισμάτωσης η υπαγωγή και η τροποποίηση σύστασης πραγ­ματοποιείται μόνον από τους ιδιοκτήτες των οριζοντίων ιδιοκτησιών που ε­πηρεάζονται από αυτή. Ειδικότερα, το ανωτέρω άρθρο στο σχέδιο νόμου έχει ως εξής:

Άρθρο 232

Μονομερής υπαγωγή και τροποποίηση συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας – Τροποποίηση άρθρου 98 ν. 4495/2017

1.Στο τέλος της περ. β) της παρ. 5 του άρθρου 98 του ν. 4495/2017 (Α 167), περί παραβάσεων σε οριζόντιες ιδιοκτησίες, προστίθενται οι λέξεις «άνωθεν του ισογείου», και η παρ. 5 διαμορφώνεται ως εξής:

«5. Ειδικώς στις περιπτώσεις οριζόντιας ιδιοκτησίας με παραβάσεις που αφορούν την επέκταση αυτής καθ’ ύψος ή κατά πλάτος (οριζόντιας) και την κατάληψη κοινοχρήστου ή κοινοκτήτου χώρου, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτών στον παρό­ντα, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, μόνο στις εξής περιπτώσεις:

α) όταν η αυθαίρετη επέκταση υφίσταται από την ανέγερση-κατασκευή της οι­κοδομής ή

β) όταν η ίδια αυθαίρετη επέκταση υφίσταται σε όλους τους ορόφους της οικοδο­μής, άνωθεν του ισογείου».

Σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας για υπαγωγές αυθαιρέτων και μεταβιβάσεις σε πολυκατοικίες

Στην περίπτωση της διαμερισμάτωσης η υπαγωγή και η τρο­ποποίηση σύστασης πραγματοποιείται μόνον από τους ιδιοκτήτες των οριζοντί­ων ιδιοκτησιών που επηρεάζονται από αυτή.

Τι εξυπηρετεί  η ρύθμιση: Σε πολλές περιπτώσεις διαπιστώνεται η επέκταση οριζοντίου ιδιοκτησίας εις βά­ρος όμορης οριζοντίου ιδιοκτησίας κατά παρέκκλιση των σχεδίων της αδείας και της πράξης σύστασης διηρημένων ιδιοκτησιών. Στην περίπτωση αυτή, εφόσον η πράξη σύστασης ή κανονισμός δεν ορίζουν διαφορετικά, καλούνται οι ιδιοκτήτες των ομόρων διηρημένων ιδιοκτησιών να προβούν στη σύνταξη πράξης τροπο­ποίησης της σύστασης με την σύμπραξη των υπολοίπων συνιδιοκτητών, που στις περισσότερες των περιπτώσεων είναι ανέφικτο με αποτέλεσμα οι οριζόντιες να τίθενται εκτός συναλλαγής. Η προτεινόμενη ρύθμιση καλείται να αντιμετωπίσει το ανωτέρω ζήτημα, προκειμένου οι ιδιοκτήτες αυτών να προβαίνουν μεταξύ τους σε μονομερή τροποποίηση της σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών χωρίς την σύμπραξη των υπολοίπων συνιδιοκτητών, οι οποίοι δεν θίγονται από την υπα­γωγή των συγκεκριμένων ιδιοκτησιών και την σχετική τροποποίηση της σύστα­σης.

Τι προβλέπει η νομοθετική ρύθμιση: Στο άρθρο 98 του ν. 4495/2017 προστίθεται παρ. 9Α ως εξής:

«9Α. Ειδικώς στην περίπτωση αυθαίρετης επέκτασης ή απομείωσης αυτοτελούς οριζοντίου ιδιοκτησίας εις βάρος ή υπέρ όμορης οριζοντίου ιδιοκτησίας του αυτού ή άλλου ιδιοκτήτη, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτής στον παρόντα, αν η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση της αυτοτελούς οριζοντίου ιδιοκτησίας υφίσταται από την ανέγερση – κατασκευή της οικοδομής. Με τον ίδιο τρόπο οι ιδιοκτήτες των οριζοντίων ιδιοκτησιών που επηρεάζονται από τη διαφοροποίηση αυτή, έχουν δικαίωμα να προβούν από κοινού σε συμβολαιογραφική πράξη μονομερούς τροποποιήσεως της πράξεως συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσουν ή κατανείμουν, αμοιβαίως, τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο, στις οριζόντιες ιδιοκτησίες τους ή να τον εξαιρέσουν από αυτήν, χωρίς να θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του οικο­πέδου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών των αμοιβαίως θιγομένων οριζο­ντίων ιδιοκτησιών. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη των υπολοίπων συ­νιδιοκτητών τεκμαίρεται.».

Κατάργηση αντιγράφων τοπογραφικού διαγράμματος και διαγράμματος κάλυψης της οικοδομικής άδειας του κτιρίου στα συμβόλαια

Κατάργηση της παρ.8 του άρθρου 83 Ν.4495/2017,  που αφορούσε στην προσάρτηση αντιγράφων του τοπογραφικού διαγράμματος και του διαγράμματος κάλυψης της οικοδομικής άδειας του κτιρίου, καθώς και των κατόψεων της αυτο­τελούς ιδιοκτησίας στα συμβολαιογραφικά έγγραφα που καταρτίζονται μετά την έναρξη ισχύος του Ν.4495/2017 και έχουν ως αντικείμενο τη σύσταση ή την τροποποίηση αυτοτελών ιδιοκτησιών, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3741/1929 (Α’4) και του ν.δ. 1024/1971 (Α’232).

Τι εξυπηρετεί η ρύθμιση: Δεδομένου ότι όλα τα ανωτέρω σχέδια περιλαμβάνονται ως στοιχεία στην Ηλε­κτρονική Ταυτότητα Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας και αναρτώνται στο Σύ­στημα αυτής καθίσταται άνευ αντικειμένου η επιπλέον προσάρτησή τους στα συμβολαιογραφικά έγγραφα που καταρτίζονται μετά την έναρξη ισχύος του πα­ρόντος και έχουν ως αντικείμενο τη σύσταση ή την τροποποίηση αυτοτελών ι­διοκτησιών. Επιπλέον όφελος για τον συναλλασσόμενο αλλά και τον συμβολαι­ογράφο θα είναι ο τούδε και εφεξής τερματισμός της επιβάρυνσης του συμβο­λαίου με σχέδια που ούτως ή άλλως αποτελούν προσβάσιμα στοιχεία της Ηλε­κτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας.

Τι προβλέπει η νομοθετική ρύθμιση: Με το άρθρο 254 του σχεδίου νόμου, καταργείται η παρ.8 του άρθρου 83 Ν.4495/2017 που αφορούσε στην προσάρτηση αντιγράφων του τοπογραφικού διαγράμματος και του διαγράμματος κάλυψης της οικοδομικής άδειας του κτιρίου, καθώς και των κατόψεων της αυτοτελούς ιδιοκτησίας στα συμβολαι­ογραφικά έγγραφα που καταρτίζονται μετά την έναρξη ισχύος του Ν.4495/2017 και έχουν ως αντικείμενο τη σύσταση ή την τροποποίηση αυτο­τελών ιδιοκτησιών, σύμφωνα με τις διατάξεις του ν. 3741/1929 (Α’ 4) και του ν.δ. 1024/1971 (Α’232). Ειδικότερα, το ανωτέρω άρθρο στο σχέδιο νόμου έχει ως εξής:

Άρθρο 254

Καταργούμενες διατάξεις

Η παρ. 8 του άρθρου 83 του ν. 4495/2017 (Α’ 167), περί συμβολαιογραφικών εγ­γράφων για τη σύσταση ή τροποποίηση αυτοτελών ιδιοκτησιών, καταργείται από την έναρξη ισχύος του παρόντος».

Λειτουργική συνένωση όμορων γηπέδων

Τι εξυπηρετεί  η ρύθμιση: διευκρινίζεται ότι δεν απαγορεύεται, κατ’ αρχήν, η λειτουργική συνένωση ακινήτων. Είναι, δε, και συμβολαιογραφικές εφικτή υπό τους γενικούς ή ειδικούς όρους που διαχρονικώς τίθενται για κάθε περιοχή και αποσαφηνίζεται η δυνα­τότητα της λειτουργικής συνένωσης γηπέδων και για την οικοδομική αξιο­ποίηση ομόρων γηπέδων.

Τι προβλέπει η νομοθετική ρύθμιση: «Με το άρθρο 238 του σχεδίου νόμου, ερμηνεύεται αυθεντικώς η παρ. 6 άρ­θρου 33 ν.4759/2020. Ειδικότερα, το ανωτέρω άρθρο στο σχέδιο νόμου έχει ως εξής:

Άρθρο 238

Προϋποθέσεις επιτρεπτής συνένωσης ομόρων γηπέδων – Αυθεντική ερμη­νεία παρ. 6 άρθρου 33 ν. 4759/2020

Η παρ. 6 του άρθρου 33 του ν. 4759/2020 (Α’ 245) περί προσθέτων προϋποθέσεων επιτρεπτής συνενώσεως ομόρων γηπέδων έχει από την έναρξη ισχύος της, την εξής έννοια:

1.Δεν απαγορεύεται η λειτουργική συνένωση ακινήτων, υπό τους γενικούς ή ει­δικούς όρους που τίθενται για κάθε περιοχή.

2. Η λειτουργική συνένωση γηπέδων είναι επιτρεπτή και για την οικοδομική α­ξιοποίηση ομόρων γηπέδων και στην περίπτωση που τουλάχιστον ένα εξ αυτών ήταν, ακόμη και κατά παρέκκλιση, άρτιο και οικοδομήσιμο κατά τις διατάξεις που ίσχυαν μέχρι τον χρόνο ενάρξεως ισχύος του ν.4759/2020 (Α’ 245), αρκεί το προκύπτον από τη λειτουργική συνένωση γήπεδο να έχει εμβαδόν τουλάχιστον τέσσερις χιλιάδες (4.000) τ.μ., χωρίς να απαιτούνται για την οικοδομησιμότητά του περαιτέρω προϋποθέσεις».