Οικισμοί: μετά το εμπάργκο δόμησης στην περιπέτεια του Δασικού Χάρτη

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Τη διάσταση ότι χιλιάδες ιδιοκτησίες σε όλη τη χώρα που μέχρι σήμερα βρίσκονται εντός οικισμών, με βάση τις προβλέψεις του επίμαχου προεδρικού Διατάγματος του ΥΠΕΝ θα εξαιρεθούν από τη νέα οριοθέτηση, ακόμη και εάν βρίσκονται στο κέντρο των οικισμών, και θα βρεθούν αντιμέτωπες και με τον προσδιορισμό τους στον Δασικό Χάρτη αναδεικνύει το ΤΕΕ Ηλείας, παρουσιάζοντας συνολικά 13 κατηγορίες περιοχών οικισμών που κόβονται από τους νέους κανόνες και μένουν εκτός πολεοδόμησης.

Από τους δασικούς χάρτες που έχουν κυρωθεί για το 95% της επικράτειας μέχρι σήμερα έχουν εξαιρεθεί οι εκτάσεις περιοχών που βρίσκονται εντός σχεδίου πόλεων και οικισμών, οι οποίες προσδιορίζονται με τα λεγόμενα μαύρα περιγράμματα στους δασικούς χάρτες. Με τις αλλαγές που δρομολογούνται για τα όρια των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, οι περιοχές που θα βρεθούν εκτός των ζωνών της νέας οριοθέτησης των οικισμών συνδυαστικά με την απώλεια αρτιότητας και οικοδομησίμότητας, θα βρεθούν αντιμέτωπες και με τον προσδιορισμό τους στον Δασικό Χάρτη.

Παράλληλα, όπως επισημαίνει το ΤΕΕ Ηλείας, περιοχές ιδίως σε ορεινούς και ημιορεινούς οικισμούς ακόμα και αν βρίσκονται στο κέντρο των οικισμών πλέον πρόκειται να αφαιρεθούν από την νέα οριοθέτηση, εφόσον στην αεροφωτογραφία του 1945 και στο κτηματολόγιο εμφανίζονται με δασικό χαρακτήρα.

Στο μεταξύ, όπως έγραψε το ecopress το ΥΠΕΝ προωθεί νομοθετική ρύθμιση στη Βουλή για ανασύνθεση των Επιτροπών Εξέτασης Αντιρρήσεων (ΕΠΕΑ) στους Δασικούς Χάρτες, όπου έχουν κολλήσει πάνω από 200.000 αντιρρήσεις από αντίστοιχο αριθμό ιδιοκτητών, οι οποίοι βρίσκονται σε πολυετή ομηρεία και δεν μπορούν να αξιοποιήσουν τις περιουσίες τους. Και βάζει ξανά στις ΕΠΕΑ σε πρωταγωνιστικό ρόλο τους δασολόγους δημοσίους υπαλλήλους στη θέση ιδιωτών δικηγόρων και μηχανικών, στις περιπτώσεις που αυτοί οδηγούνται στην έξοδο.

Δασικοί χάρτες: ρεβάνς δασολόγων από μηχανικούς και δικηγόρους στις ΕΠΕΑ

Οι 13 κατηγορίες περιοχών οικισμών, που κόβονται από τους νέους κανόνες οριοθέτησης

Οι 13 κατηγορίες περιοχών οικισμών, που κόβονται από τους νέους κανόνες οριοθέτησης και μένουν εκτός πολεοδόμησης σημειώνονται σε ψήφισμα της νομαρχιακή επιτροπή του ΤΕΕ Ηλείας στο οποίο διατυπώνονται οι σκέψεις της πάνω στο ζήτημα, ως εξής:

Η οριοθέτηση και επαναοριοθέτηση των οικισμών βάσει του Άρθρου 6 του νέου Π.Δ.11/15.4.25(ΦΕΚ 194Δ/2025) αποκλείει μια σειρά εκτάσεων από τα όρια οικισμών εκτός από τις ήδη περιορισμένες ζώνες που αφορούν το τμήμα προ του 1923 , το συνεκτικό και το διάσπαρτο τμήμα. Αναλυτικά αναφέρουμε:

1. Δάση, δασικές εκτάσεις και αναδασωτέες περιοχές (ν. 998/1979).

Σημειώνουμε ότι σε πολλές περιπτώσεις ημιορεινών οικισμών του Νομού Ηλείας (προφανώς και σε ολόκληρη τη χώρα) υπάρχουν δασικές εκτάσεις (όπως εμφανίζονται στην αεροφωτογραφία του 1945 και έχουν εμφανισθεί στο κτηματολόγιο ) εντός του συνεκτικού τμήματος του οικισμού. Αυτές οι περιοχές ακόμα και αν βρίσκονται στο κέντρο των οικισμών πλέον πρόκειται να αφαιρεθούν από την νέα οριοθέτηση.

2. Αρχαιολογικοί χώροι, ιστορικοί τόποι, ζώνες προστασίας Α’ (ν. 4858/2021).

3. Περιοχές προστασίας της φύσης (ν. 1650/1986, ν. 3937/2011), εκτός αν εντάσσονται σε ζώνες Α, Β, Β1.

4. Φυσική κληρονομιά (ν. 1126/1981).

5. Τοπία ιδιαίτερου φυσικού κάλλους ή αξιόλογοι φυσικοί σχηματισμοί (με βάση Περιβαλλοντική Έκθεση).

6. Γεωργική γη υψηλής παραγωγικότητας (ν. 2637/1998) και αρδευόμενες περιοχές.
Σημειώνουμε με δεδομένο ότι δεν έχει συνταχθεί ο χάρτης της Γεωργικής Γης Υψηλής Παραγωγικότητας πώς μπορούν να εργαστούν οι μελετητές; Αν ένα γεωτεμάχιο έχει χαρακτηρισθεί υψηλής ή χαμηλής παραγωγικότητας από την τοπική αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης ,πώς θα το γνωρίζει ο μελετητής; Eπίσης εάν αφαιρεθούν κάποια από αυτά τα γεωτεμάχια σημειακά, ενδεχομένως θα σχηματιστούν «νησίδες» ή λωρίδες οικισμού που σε καμία περίπτωση δεν ανταποκρίνονται σε έναν ορθολογικό χωροταξικό σχεδιασμό.

7. Περιοχές αναδασμού ή διανομής για αγροτική χρήση.

8. Ζώνη αιγιαλού και παραλίας (ν. 2971/2001 και ν. 5092/2024). Σημειώνουμε ότι δεν έχουν καθορισθεί οριστικά οι γραμμές αιγιαλού και παραλίας στο σύνολο της
ακτογραμμής του Ν.Ηλείας.

9. Απαλλοτριωμένες ή προς απαλλοτρίωση εκτάσεις για οδούς/σιδηροδρόμους. Βάσει της παρ.13.Β.1 του άρθρου 6 αποκλείονται:

α) οι περιοχές που αφορούν την ασφάλεια της υπεραστικής συγκοινωνίας .Δηλαδή ζώνες 20-15μ. εκατέρωθεν των επαρχιακών οδών εξαιρούνται;;

β) 50μ. εκατέρωθεν του άξονα σιδηροδρομικής γραμμής. Γνωρίζουμε όλοι ότι η σιδηροδρομική γραμμή Πύργος Πάτρα διέρχεται εντός του συνεκτικού τμήματος πολλών οικισμών. Ενδεικτικά αναφέρουμε τα παραδείγματα των οικισμών Γιαννιτσοχώρι, Αγιος Ιωάννης Πύργου , Καβάσιλα.

10. Γεωλογικά ακατάλληλες περιοχές για δόμηση.

11. Λατομεία και ζώνες δικτύων υψηλής τάσης.

12. Ζώνη 200μ. εκατέρωθεν του άξονα υπεραστικών εθνικών δρόμων.

Αυτή η ρύθμιση εφόσον δεν προβλεφθεί άμεσα η υποβάθμιση της υφιστάμενης Εθνικής Οδού Πατρών – Πύργου (σε δευτερεύον ή τριτεύον Εθνικό δίκτυο), δεδομένου ότι αυτή θα γίνει νομοθετικά μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής της Ν.Ε.Ο. Πατρών – Πύργου σε λίγους μήνες, θα διαγράψει από τον χάρτη μια σειρά οικισμών της Ηλείας οι οποίοι βρίσκονται επί της Εθνικής Οδού ασχέτως του αν διαθέτουν τμήμα προ του ’23, συνεκτικό ή διάσπαρτο τμήμα προ του 1983.

13. Κοιμητήρια:

♦ Υφιστάμενα Εκτός του οικισμού (εκτός συνεκτικού ή διάσπαρτου): εξαιρούνται πάντα των ορίων του οικισμού και εφαρμόζονται αποστάσεις αποκλεισμού βάσει του Αρθρου 29 του ν.2508/1997 όπως αναφέρει αναλυτικά:

«Η απόσταση των ιδρυόμενων ή επεκτεινόμενων κοιμητηρίων από τα όρια περιοχών εντός σχεδίου πόλεως, οικισμών ή από μεμονωμένες κατοικίες καθορίζεται σε διακόσια πενήντα (250) μέτρα. Η απόσταση αυτή μπορεί να μειωθεί μέχρι πενήντα (50) μέτρα, με την προϋπόθεση ότι μεταξύ του κοιμητηρίου και της κατοικίας παρεμβάλλονται κοινόχρηστοι χώροι ή χώροι πρασίνου και δεν προκύπτει κίνδυνος ρύπανσης ή μόλυνσης του υπόγειου υδροφόρου στρώματος, όπως βεβαιώνεται από υδρογεωτεχνική μελέτη. Η περαιτέρω μείωση της απόστασης στα είκοσι (20) μέτρα επιτρέπεται με απόφαση του νομαρχιακού συμβουλίου, μετά από γνώμη του οικείου δημοτικού ή κοινοτικού συμβουλίου.» Η εν λόγω διάταξη ερμηνέυεται από τους μελετητές ότι διαγράφουν τμήματα που βρίσκονται σε απόσταση 250μ. από τα υφιστάμενα κοιμητήρια.

-Είναι αυτό ορθό; Αν ναι , καταλαβαίνουμε όλοι ότι στους οικισμούς οι οποίοι διαθέτουν κοιμητήριο στα όρια του οικιστικού ιστού θα καταργηθούν και θα μετατραπούν σε εκτός σχεδίου περιοχές.

♦ Υφιστάμενα εντός του συνεκτικού ή διάσπαρτου τμήματος : επιτρέπονται αλλά με περιορισμένη δυνατότητα επέκτασης υπό όρους.

Οι ανωτέρω απαγορεύσεις του Άρθρου 6 σε συνδυασμό με τις αυστηρές προδιαγραφές της επαναοριοθέτησης και αρχικής οριοθέτησης του Άρθρου 5 θα επιφέρουν μειώσεις στα
όρια των οικισμών που γνωρίζαμε από 60 έως 100%. Εκτός των άλλων ,στις περιπτώσεις που απομένουν κάποια τμήματα εντός οικισμού θα διαθέτουν ασύμμετρο και διάσπαρτο
περίγραμμα που ουδόλως θα προσεγγίζει τον ορθολογικό χωροταξικό σχεδιασμό.

Kίνδυνος αύξησης της αυθαίρετης και εκτός σχεδίου δόμησης 

Η εισαγωγή του ανωτέρω Π.Δ. ανατρέπει εντελώς τις συνθήκες βάσει των οποίων εμείς ως Νομαρχιακή Επιτροπή ΤΕΕ Ηλείας εργαστήκαμε και καταθέσαμε το πλαίσιο προτάσεων για το ΕΠΣ (https://www.teeilias.gr/δημοσιεύσεις/1237) και τα άλλα ΤΠΣ που είναι σε εξέλιξη και οδεύουν προς ολοκλήρωση. Είναι δε ορατός ο κίνδυνος το προτεινόμενο χωροταξικό σχέδιο για το Νομό Ηλείας λόγω των στενών χρονικών ορίων που διαθέτουν οι ανάδοχοι για τα ΕΠΣ/ΤΠΣ να μετατραπεί σε τροχοπέδη ανάπτυξης. Προβάλλουμε δε ενστάσεις για την ορθή εφαρμογή του Άρθρου 17 του Συντάγματος αλλά και του άρθρου 24 ως προς το περιβαλλοντικό όφελος του διαμελισμού των υφιστάμενων οικιστικών ιστών με κίνδυνο την αύξηση της αυθαίρετης δόμησης εκτός Σχεδίου.

Εκτός των άλλων διαμορφώνεται με αυτό τον τρόπο ένα καθεστώς ανασφάλειας στον πολίτη δεδομένου ότι δρομολογούνται μεταχρονολογημένες αποφάσεις, οι οποίες θα ακυρώσουν επενδύσεις χιλιάδων πολιτών (οικοδομικές άδειες, φόρους, ΕΝΦΙΑ).

Τι πρέπει να γίνει

Ως Νομαρχιακή Επιτροπή του ΤΕΕ Ηλείας /Τμήμα Δυτικής Ελλάδας αναγνωρίζουμε την ανάγκη ύπαρξης ενιαίου θεσμικού πλαισίου που θα θέσει κοινούς κανόνες και θα βάλει τέλος στην προχειρότητα αντιμετώπισης των σημαντικών πολεοδομικών θεμάτων που βασανίζουν διαχρονικά την ελληνική κοινωνία. Τα νέα πολεοδομικά σχέδια που υλοποιούνται αυτή την περίοδο (ΤΠΣ, ΕΠΣ κ.λ.π.) εάν και εφόσον συνταχθούν με όρους όχι μόνο πολεοδομικής νομιμότητας, αλλά και κοινωνικής ισότητας και ισονομίας, μπορούν να αποτελέσουν εφαλτήριο για την ουσιαστική επίλυση σημαντικών ζητημάτων της ελληνικής κοινωνίας προς την κατεύθυνση της ισορροπημένης και οικονομικά βιώσιμης ανάπτυξης.

Για αυτούς του λόγους ζητούμε :

→ Την άμεση έκδοση διευκρινιστικών εγκυκλίων σε «θολά», «επικίνδυνα» και διφορούμενα ζητήματα για τους μελετητές των Χωροταξικών Σχεδίων όπως οι ανωτέρω παράγραφοι 1,6,9,12,13.

→ Την κατάργηση εκείνων των διατάξεων που υπονομεύουν την πραγματική δυναμική των οικισμών (κοιμητήρια, Εθνική οδός κ.α.)

→ Την άμεση συνεργασία των μελετητικών ομάδων των ΤΠΣ και ΕΠΣ με το ΤΕΕ και λοιπούς τοπικούς θεσμικούς φορείς στη διερεύνηση και σύνταξη συγκεκριμένων ζητημάτων – προβλημάτων προς το υπουργείο

→ Την άμεση χορήγηση επιπλέον χρόνου στις μελετητικές ομάδες των ΤΠΣ και ΕΠΣ για τις νέες ρυθμίσεις τις οποίες πρέπει να λάβουν υπόψη τους οι μελετητές.

→ Τη συμμετοχή της τοπικής κοινωνίας καθώς και λοιπών επιστημονικών φορέων στη διαμόρφωση θέσεων και προβληματισμών μέσω διαβούλευσης που πρέπει να
ξεκινήσει άμεσα.

→ Την έναρξη επεξεργασίας νομοθετικής ρύθμισης για την απλοποίηση και επιτάχυνση των πολεοδομικών μελετών και των Πράξεων Εφαρμογής Σχεδίου Πόλεως

-Την εξέταση της άμεσης αναστολής της εφαρμογής του Π.Δ (ΦΕΚ 194/Δ/2025)

Το Δ.Σ. Νομαρχιακή Επιτροπή Ηλείας /ΤΔΕ/ΤΕΧΝΙΚΟ ΕΠΙΜΕΛΗΤΗΡΙΟ ΕΛΛΑΔΟΣ