Οικοδομικές άδειες: που οδηγεί η τρίτη συνεχής τροποποίηση του νόμου 4495/17

Της Σταυρούλας Αγρίου*

Με την τρίτη συνεχή τροποποίηση του νόμου 4495/17, που βρίσκεται προ των πυλών παραλείπεται  ο ουσιώδης προληπτικός έλεγχος της νομιμότητας έκδοσης οικοδομικής αδείας. Η εξομοίωση των κατηγοριών οικοδομικών αδειών επιβεβαιώνει και ομολογεί ότι στην πραγματικότητα οι πολεοδομίες αδυνατούν να πραγματοποιήσουν σε εύλογους χρόνους τους ελέγχους, που απαιτεί το ίδιο το Σύνταγμα και να προβαίνουν στην εποπτεία και προστασία του δομημένου περιβάλλοντος.

Η ταχεία έκδοση των οικοδομικών αδειών, δεν μπορεί να επιδιώκεται εις βάρος της ποιότητας και της νομιμότητας αυτών.

Στο  σχέδιο νόμου του υπουργείου περιβάλλοντος και ενέργειας με τίτλο «Εκσυγχρονισμός της αδειοδοτικης διαδικασίας ανανεώσιμων πηγών ενέργειας – β’ φάση, αδειοδοτησηπαραγωγής και αποθήκευσης ηλεκτρικής ενέργειας, κλπ» εισάγονται για άλλη μια φορά τροποποιήσεις πολεοδομικών διατάξεων.

Οι τροποποιήσεις αυτές του νόμου 4495/17, που αφορούν τον τρόπο έκδοσης οικοδομικών αδειών, έρχονται να προστεθούν σε μια σειρά συνεχών τροποποιήσεων των τελευταίων δυο χρόνων, που  θεσμοθετήθηκαν με τον νομο 4759/2020 (άρθρα 54 , 55) και ν 4819/21 (άρθρο 120).

Με την ηλεκτρονική διαδικασία έκδοσης οικοδομικών αδειών επετεύχθη σε μεγάλο βαθμό η μη αναγκαιότητα φυσικής παρουσίας των μηχανικών στις πολεοδομίες. Η μείωση όμως του χρόνου έκδοσης φαίνεται ότι δεν επιτυγχάνεται, αφού οι χρόνοι  δεν έχουν συντμηθεί, όχι σε αυτούς που προβλέπει ο νόμος αλλά ούτε καν σε ανεκτά όρια.

Το ηλεκτρονικό σύστημα αλλά και το γεγονός ότι οι υπηρετούντες συνάδελφοι στις πολεοδομίες στην πλειονότητα τους υπερβάλλουν εαυτόν, για να ανταποκριθούν στις απαιτήσεις του νόμου, δεν επαρκεί για να καλύψει τα κενά που έχουν δημιουργηθεί με την συνεχή συρρίκνωση του προσωπικού και  την δραματική υποστελεχωση των υπηρεσιών.

Αλλαγές χωρίς αξιολόγηση 

Οι συνεχείς τροποποιήσεις  του ν 4495/17 λαμβάνουν χώρα χωρίς να  έχει προηγηθεί δειγματοληπτικός έλεγχος και αξιολόγηση  των δεδομένων που έχουν παραχθεί από το 2018, που άρχισε η εφαρμογή του ηλεκτρονικού συστήματοςκαι χωρίς να έχουν διερευνηθεί  μια σειρά ποιοτικών και ποσοτικών στοιχείων όπως:

1.Ποιος είναι ο χρόνος που απαιτείται για να προβούν οι ελεγκτές στον απαραίτητο έλεγχο  και να καταγράψουν τις παρατηρήσεις τους και  σε πόσο  χρόνο οι μελετητές ανταποκρίνονται – διορθώνουν  τις παρατηρήσεις;

2.Υπάρχει αξιολόγηση των παρατηρήσεων που καταγράφονται από τους ελεγκτές  των υπηρεσιών; όσον αφορά την σπουδαιότητα τους;

3.Ποιο είναι το ποσοστό των υποβαλλόμενων προεγκρίσεων στις κατηγορίες 1 και 2, οι οποίες γίνονται δεκτές χωρίς την απαίτηση διορθώσεων ώστε να  ληφθει η απόφαση για την μη υποχρεωτικότητα τους;

4. Συνδέονται οι χρόνοι ανταπόκρισης των υπηρεσιών με μία σειρά ποιοτικών στοιχείων,  όπως η ύπαρξη πολεοδομικού σχεδιασμού στην περιοχή ανέγερσης του κτιρίου, η ύπαρξη εγκεκριμένων Οικοδομικών Γραμμών και Ρυμοτομικών Γραμμών, η ύπαρξη κτηματολογίου, η ύπαρξη πράξεων έγκρισης οριοθέτησης των ρεμάτων, κύρωσης οδικού δικτύου, οριοθέτησης των οικισμών.

Η  δικλείδα του νόμου για τον υποχρεωτικό δειγματοληπτικό έλεγχο του 30% , δεν έχει υλοποιηθεί μέχρι σήμερα, αφού  στην υπουργική απόφαση για την εφαρμογή της, δεν προβλέπεται καμία διαδικασία  η κριτήρια για την επιλογή των αδειών,  που θα υποβληθούν στον δειγματοληπτικό έλεγχο, ώστε να εξασφαλίζεται η διαφάνεια και η  ισονομία έναντι πολιτών και μηχανικών».

Αναιτιολόγητα λοιπόν και χωρίς την απαιτούμενη διαβούλευση με το Τεχνικό Επιμελητήριο και τους επιστημονικούς συλλόγους των μηχανικών, με το νομοσχέδιο αυτό, για άλλη μια φορά τροποποιείται ο  νόμος 4495/17.

Εξομοίωση των κατηγοριών οικοδομικών αδειών

Στα άρθρα 127 και 128 καταργείται η υποχρεωτική έκδοση προέγκρισης  για την έκδοση οικοδομικής άδειας στις κατηγορίες 1 και 2, εξομοιώνοντας αυτές κατ’ ουσία με την κατηγορία 3

Συνέπεια αυτής της κατάργησης της διαδικασίας προέγκρισης είναι να δημιουργηθεί ο κίνδυνος ένα σημαντικό ποσοστό των αδειών να εκδίδονται είτε ελλιπείς είτε λανθασμένες, μεταφέροντας πλέον ακεραία την ευθύνη στους ιδιώτες μηχανικούς.

Η κατάργηση της υποχρεωτικής προέγκρισης για τις οικοδομικέςάδειες στις κατηγορίες 1 και 2 και κατά συνέπεια του προληπτικού έλεγχου, αφήνει εκτεθειμένους τους μηχανικούς και ιδιαίτερα τους νέους συνάδελφους, και δημιουργεί μη αναστρέψιμες επιπτώσεις στο δομημένο περιβάλλον και μάλιστα σε προστατευτέες ευαίσθητες περιοχές.

Δόμηση με τον συντελεστή όγκου

Στο άρθρο 129 με ένα πρόχειρο, βιαστικό τρόπο, χωρίς προηγούμενη διαβούλευση με το ΤΕΕ και τους φορείς εισάγεται  η αντικατάσταση της επιτρεπόμενης δόμησης με τον συντελεστή όγκου. Δεδομένου όμως ότι η  επιτρεπόμενη δόμηση  συνδέεται άμεσα με τον υπολογισμό των θέσεων στάθμευσης, η δόμηση εισέρχεται με ένα πλάγιο τρόπο, όπου με υπεύθυνη δήλωση μηχανικού δηλώνεται η ακρίβεια του υπολογισμού της. Είναι προφανές ότι οι λόγοι που υπαγορεύουν αυτές τις τροποποιήσεις, είναι μόνο η ταχεία έκδοση των οικοδομικών αδειών, η οποία όμως δεν μπορεί να επιδιώκεται εις βάρος της ποιότητας και της νομιμότητας αυτών.

Πλέγμα ασφάλειας και νομιμότητας 

Ο  τρόπος έκδοσης  όπως προβλεπόταν με τον  4495/17, αποτελούσε  μέρος ενός ευρύτερου κανονιστικού πλαισίου, οι διατάξεις του οποίου λειτουργώντας συνδυαστικά, προσέφεραν πλέγμα  ασφάλειας, διαφάνειας, ενιαίας εφαρμογής και ελέγχου της νομιμότητας όλων  των οικοδομικών αδειών

Η κατηγοριοποίηση θεσπίστηκε, προκειμένου η πολιτεία, αξιοποιώντας τα  εργαλεία και τις δυνατότητες που δίνονται  από την διατιθέμενη πλέον  ψηφιακή τεχνολογία, να απλοποιήσει τις διαδικασίες, να επιταχύνει τους χρόνους έκδοσης οικοδομικών αδειών, που σε πολλές περιπτώσεις ανά την επικράτεια ξεπερνούσε τον ένα χρόνο, και να επιβάλλει κοινούς κανόνες και ενιαία αντιμετώπιση των ζητημάτων έκδοσης και ελέγχου εφαρμογής των οικοδομικών αδειών, σε όλες τις πολεοδομικές Υπηρεσίες της Επικράτειας, εξασφαλίζοντας  την ισονομία και την ισοπολιτεία

Γι αυτό τον λόγο, δημιουργήθηκαν  τρεις κατηγορίες τρόπου έκδοσης ανάλογα με την περιοχή, τη θέση, τη χρήση, το μέγεθος και το περιβαλλοντικό αποτύπωμα του κτιρίου που πρόκειται να ανεγερθεί καθώς και με την ασφάλεια που παρεχει η ύπαρξη σαφούς πολεοδομικού και ιδιοκτησιακού πλαισίου. Επίσης η κατηγοριοποίηση του ν 4495/17, θεσπίστηκε και  για λόγους  αποφόρτισης και αποτελεσματικότερης λειτουργίας των υπηρεσιών δόμησης, και ταχύτερης εξυπηρέτησης των πολιτών. Με την κατηγοριοποίηση αυτή  προβλέφθηκε  μεν  διαφορετική διαδικασία  και διαφορετικοί χρόνοι για τον έλεγχο νομιμότητας ανά κατηγορία, αλλά σε καμία κατηγορία δεν παραλείπετο ο ουσιώδης προληπτικός έλεγχος της νομιμότητας έκδοσης οικοδομικής αδείας.

Στις κατηγορίες 1 κα 2, μέσω της υποχρεωτικής  μέχρι σήμερα έκδοσης της προέγκρισης και τον ελεγχο τοπογραφικού και διαγράμματος κάλυψης, διενεργείται ο επιβεβλημένος από το άρθρο 24 του Συντάγματος  προληπτικός έλεγχος της πολιτείας, αφού σε αυτές τις κατηγορίες περιλαμβάνονται κτίρια που βρίσκονται σε περιοχές που δεν υπάρχει ολοκληρωμένο θεσμικό πλαίσιο δόμησης και χρήσεων γης, όπως εγκεκριμένα σχέδια ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ, δεν υπάρχει κτηματολόγιο, δασικοί χάρτες, οριοθετημένοι οικισμοί, κ.λπ.

Η κατηγορία του τρόπου έκδοσης οικοδομικής αδείας υπ΄αριθμ 1, προέβλεπε  την έκδοση της οικοδομικής αδείας με προληπτικό έλεγχοτου φακέλου αυτής από την πολεοδομία, αφού στις περιπτώσεις αυτές   το προς ανοικοδόμηση γήπεδο ή οικόπεδο ή  οι εκτελούμενες εργασίες διενεργούνται σε περιβαλλοντικά ευαίσθητες περιοχές ή σε περιοχές προστασίας  εν γένει, όπως πλησίον ρέματος ή αιγιαλού ή σε παραδοσιακούς οικισμούς, σε διατηρητέα κτίρια, σε  αρχαιολογικούς χώρους, σε περιοχές προστασίας της φύσης ή ιδιαιτέρου φυσικού κάλλους  ή πρόκειται περί ειδικού κτιρίου εκτός σχεδίου πόλεως κλπ. Στη κατηγορία τρόπου έκδοσης  οικοδομικών αδειών υπ΄ αριθμ 2 ορίζονται οι περιπτώσεις οικοδομικών αδειών, που κατά κανόνα  πριν την έκδοσή  τους, απαιτείται αυτοψία της ΥΔΟΜ για τη διαπίστωση της συνδρομής συγκεκριμένων προϋποθέσεων, που ορίζει ο νόμος και διενεργείται ο προληπτικός έλεγχος επί των μελετών που συνοδεύουν τον φάκελο αυτής.

Εποπτεία και προστασία του δομημένου περιβάλλοντος

Η κατηγορία του τρόπου έκδοσης οικοδομικών αδειών 3 αφορά τις περιπτώσεις που υπάρχει ασφάλεια πολεοδομικού δικαίου, όπως για παράδειγμα, σε περιοχές εντός σχεδίου πόλεως που δεν υπάρχει ειδικό προστατευτικό καθεστώς, ή στις περιοχές που έχουμε κτηματολόγιο, ΓΠΣ και ΣΧΟΟΑΠ. Στις περιπτώσεις αυτές η άδεια εκδίδεται   μεν αυτόματα, αφού  όμως έχει προηγηθεί ο προληπτικός  έλεγχος νομιμότητας  της πολεοδομίας, που διενεργείται  με την έκδοση της βεβαίωσης όρων δόμησης.

Με βάσει τα παραπάνω είναι σαφές ότι η εξομοίωση των κατηγοριών 1, 2, 3 που επιχειρείται με την τρίτη συνεχή τροποποίηση του νόμου 4495/17, αναιρεί την λογική και την ανάγκη, που οδήγησε σε αυτήν την κατηγοριοποίηση, ενώ το μόνο που επιβεβαιώνει και ομολογεί είναι ότι στην πραγματικότητα οι πολεοδομίες έχουν τόσο δραματικά υποστελεχωθει, που αδυνατούν να πραγματοποιήσουν σε εύλογους χρόνους τους ελέγχους που απαιτεί το ίδιο το Σύνταγμα και να προβαίνουν στην εποπτεία και προστασία του δομημένου περιβάλλοντος

Η επιλογή από το ΥΠΕΝ της κατάργησης του προληπτικού ελεγχου ακόμα και στις  περιπτώσεις 1 και 2, όπου το ίδιο το Σύνταγμα επιβάλει την προστασία, δεν αποτελεί τον ενδεδειγμένο τρόπο για να επιτευχθει η επιδιωκόμενη ταχύτητα στην αδειοδοτηση στο βαθμό που θα επιφέρει επιπτώσεις στο περιβάλλον.

Aπαραίτητες ενέργειες

Η πολιτεία οφείλει έστω και τώρα να συμβάλει στην αποτελεσματική λειτουργία των πολεοδομιών και να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες προκειμένου να εξασφαλιστούν οι συνθήκες που θα επιτρέψουν  να παραχθει ουσιαστικό έργο έγκαιρα, έγκυρα και αποτελεσματικά και ειδικότερα σε:

• Άμεση και επαρκή στελέχωση με κατάλληλο επιστημονικό προσωπικό όλων των απαραιτήτων ειδικοτήτων των πολεοδομικών υπηρεσιών.
• Άμεση και επαρκή στελέχωση με κατάλληλο πεπειραμένο επιστημονικό προσωπικό των υπηρεσιών του ΥΠΕΝ και ειδικά της ΔΑΟΚΑ, για την υποβοήθηση κατά προτεραιότητα των Πολεοδομιών και των μηχανικών.
• Άμεση και επαρκή στελέχωση με κατάλληλο επιστημονικό προσωπικό των υπηρεσιών (Αρχαιολογικών, Δασικών υπηρεσιών, Μεταφορών, Ανάπτυξης κ.α.) του ΥΠΕΝ και άλλων Υπουργείων που εμπλέκονται στις απαιτούμενες εγκρίσεις των οικοδομικών αδειών.
• Βελτίωση και απλοποίηση του ηλεκτρονικού συστήματος  έκδοσης οικοδομικών αδειών, που διαχειρίζεται το ΤΕΕ.
• Συγκρότηση και λειτουργία των Παρατηρητηρίων Δόμησης, όπως αυτά προβλέπονται από τον 4495/17, ώστε να αποσυμφορηθουν οι πολεοδομίες από τον έλεγχο της αυθαίρετης δόμησης που σήμερα είναι ανεπαρκέστατος με εφαρμογή και υλοποίηση της ηλεκτρονικής διαδικασίας καταγραφής των αυθαιρέτων που κατασκευάζονται μετά το 2011.
• Κωδικοποίηση της πολεοδομικής νομοθεσίας, ώστε να αντιμετωπιστεί η πολυπλοκότητα, η αλληλοεπικάλυψη του νομοθετικού πλαισίου, οι συχνές αλλαγές των ισχυόντων όρων και περιορισμών δόμησης και χρήσεων γης,  που δυσχεραίνουν τον έλεγχο ή καθιστούν δυσδιάκριτο το ισχύον πολεοδομικό πλαίσιο και δίδουν περιθώρια ερμηνείας διατάξεων «κατά το δοκούν».
• Δημιουργία ενιαίας πλατφόρμας με υποχρεωτική ανάρτηση κάθε εγγράφου του ΥΠΕΝ και δυνατότητα αναζήτησης του με λέξεις κλειδιά για αποφυγή καθυστέρησης και εργατοωρών για υποβολή ίδιων ερωτημάτων από διάφορες ΥΔΟΜ.
• Διοργάνωση σεμιναρίων, ημερίδων εκπαίδευσης και συνεχής  ενημέρωσης των ελεύθερων επαγγελματιών ιδιαίτερα των νέων μηχανικών.

*Σταυρούλα Αγρίου: Πολιτικός Μηχανικός Μsc, αν. Γενική Διευθύντρια Δήμου Καλαμάτας, Διευθύντρια Πολεοδομίας Δήμου Καλαμάτας,  πρώην σύμβουλος ΥΠΕΝ, από τους βασικούς συντελεστές του ν.4495/17, πρώην Μέλος Διοικούσας Επιτροπής ΤΕΕ.