Οικοδομικοί Συνεταιρισμοί: νέοι παίκτες, σε επενδυτικές, οικιστικές αναπτύξεις

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Περισσότεροι από 300 Οικοδομικοί Συνεταιρισμοί, που διαθέτουν πάνω από 300.000 στρέμματα σε περιοχές «φιλέτα» όλης της χώρας έχουν γίνει πόλος ενδιαφέροντος της κτηματαγοράς, καθώς η νομοθεσία υπό προϋποθέσεις επιτρέπει να αξιοποιηθούν για νέες οικιστικές και επενδυτικές αναπτύξεις. Νομοθετική ρύθμιση, που ψηφίστηκε την τελευταία ημέρα πριν το κλείσιμο της Βουλής δίνει λύση στους Οικοδομικούς Συνεταιρισμούς, να περάσουν στη νέα εποχή.

Η νομοθετική ρύθμιση δίνει στους Οικοδομικούς Συνεταιρισμούς παράταση έως το τέλος του έτους να καταρτίσουν νέα καταστατικά, ως απαραίτητη προϋπόθεση για να μεταβούν στο νέο στεγαστικό και επενδυτικό  καθεστώς. Όσοι Οικοδομικοί Συνεταιρισμοί δεν εναρμονίσουν τα καταστατικά τους οδηγούνται σε «θάνατο, καθώς ο νόμος προβλέπει ότι αυτοδικαίως διαλύονται.

Νέα πολεοδομικά δεδομένα

Σταδιακά επί δεκαετίες και με μεγάλη ένταση και ταχύτητα τα τελευταία χρόνια της οικονομικής κρίσης έκλεινε ο κύκλος, που ξεκίνησε από τα πρώτα μεταπολεμικά χρόνια, των προσδοκιών γενεών χιλιάδων συνεταιριστών, να αποκτήσουν στέγη κύριας και παραθεριστικής κατοικίας. Η νέα ρύθμιση έρχεται σε μία χρονική περίοδο, που οι πολεοδομικές και χωροταξικές εξελίξεις και οι νέες συνθήκες στην κτηματαγορά αναθερμαίνουν τις προσδοκίες και προκαλούν για τους Οικοδομικούς Συνεταιρισμούς θετικές προοπτικές.

Συγκεκριμένα η ολοκλήρωση έως το 2025 των νέων Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΕΠΣ) για το 70% της επικράτειας, οι εγκρίσεις με Προεδρικά Διατάγματα Γενικών Πολεοδομικών Σχεδίων για οικισμούς και νέες επεκτάσεις τους, που προωθούνται σταδιακά μετά από δεκαετίες στασιμότητας, όπως επίσης οι νομοθετικές ρυθμίσεις για τους Δασικούς Χάρτες, που έχουν κυρωθεί στο 90% της χώρας,  οι οποίες επιλύουν ιδιοκτησιακά και πολεοδομικά θέματα, ιδίως για ιδιωτικές εκτάσεις χαρακτηρισμένες ως δασικές, που πλέον όταν το δημόσιο δεν διαθέτει ακλόνητους τίτλους ιδιοκτησίας καταχωρίζονται στους ιδιώτες, δημιουργούν νέα δεδομένα για τις εκτάσεις Οικοδομικών Συνεταιρισμών και τις βάζουν δυναμικά στην κτηματαγορά.

Στο νήμα της κοινοβουλευτικής περιόδου

Σε αυτές τις συνθήκες η «Επιτροπή Πρωτοβουλίας και Συλλογικής Δράσης Οικοδομικών Συνεταιρισμών Ελλάδας», που εκπροσωπεί περισσότερους από 300 Οικοδομικούς Συνεταιρισμούς με πάνω από μισό εκατομμύριο μέλη από όλες τις κοινωνικές τάξεις σε όλη τη χώρα, η διοίκηση της οποίας είχε την πρωτοβουλία  για την επίλυση του θέματος, εκφράζει δημόσια την ικανοποίηση της για τη νομοθετική ρύθμιση παράτασης για τα καταστατικά των Οικοδομικών Συνεταιρισμών, που ψηφίστηκε πριν κλείσει η Βουλή, με τροπολογία που έκανε αποδεκτή ο πρώην υπουργός Οικονομικών Χρήστος Σατϊκούρας, την οποία κατέθεσε ο βουλευτής Ανατολικής Αττικής της ΝΔ Γιώργος Βλάχος.

Η προθεσμία για τα καταστατικά των Οικοδομικών Συνεταιρισμών παρατάθηκε έως τις 31 Δεκεμβρίου 2023 ενώ είχε προηγηθεί παράταση, που έληξε από τον Νοέμβριο του 2020, χωρίς το ζήτημα να έχει  διευθετηθεί, κυρίως για οικονομικούς και διαδικαστικούς λόγους. Η νέα παράταση, σε συνδυασμό με τις εξελίξεις στον πολεοδομικό και χωροταξικό σχεδιασμό και στους Δασικούς Χάρτες, όπως εκτιμούν οι εκπρόσωποι της διοίκησης του συλλογικού φορέα τους, δημιουργεί ευνοϊκές εξελίξεις για τους Οικοδομικούς Συνεταιρισμούς, μετά από πολλές δεκαετίες άγονης αναμονής και διαψεύσεων. Οι ίδιοι αναφέρουν ότι αναθερμαίνεται το επενδυτικό και οικιστικό ενδιαφέρον.

Υλοποίηση οικιστικών αναπτύξεων

Σχετικά σημειώνεται ως χαρακτηριστικό παράδειγμα, που βρίσκει εφαρμογή σε πολλές περιοχές της χώρας, ότι στην Κρήτη, όπου δεκάδες Οικοδομικοί Συνεταιρισμοί την περίοδο 2018-19, με πρωτοβουλίες του τότε υπουργού ΠΕΝ Γιώργου Σταθάκη επί ΣΥΡΙΖΑ εντάχθηκαν στον πολεοδομικό σχεδιασμό και εξασφάλισαν οικιστική καταλληλότητα έχουν μπει πλέον σε τροχιά υλοποίησης οικιστικών αναπτύξεων. Αξιοποιείται το σύνολο ή μέρος της έκτασης τους από τους ίδιους του συνεταιριστές ή και με συμμετοχή ιδιωτών επενδυτών σε τμήματα των εκτάσεων τους, σύμφωνα με τις δυνατότητες  για συμπράξεις Οικοδομικών Συνεταιρισμών και ιδιωτών επενδυτών και κατασκευαστών, που η νομοθεσία προβλέπει.

Ενδιάμεσες λύσεις

Προοπτική αξιοποίησης υπάρχει και για εκτάσεις Οικοδομικών Συνεταιρισμών, που δεν συγκεντρώνουν τα κριτήρια οικοδόμησης σε μέρος ή στο σύνολο τους. Για Συνεταιρισμούς αυτής της κατηγορίας,  πολλοί από αυτούς έχουν εκτάσεις στην Αττική, νομοθετικές ρυθμίσεις των τελευταίων ετών επιτρέπουν την ανταλλαγή εκτάσεων ή και δίνουν δυνατότητες για άλλες χρήσεις ανοίγοντας νέες επενδυτικές προοπτικές,  προς όφελος των μελών των Οικοδομικών Συνεταιρισμών, φιλοξενώντας λειτουργίες αθλητικές, πολιτιστικές,  τουριστικές, μονάδες πολλαπλών χρήσεων και δράσεων, κοινωνικές υποδομές, χώρους ψυχαγωγίας και αναψυχής κ.α.

Η εναρμόνιση των καταστατικών

Για την εναρμόνιση των καταστατικών απαιτούνται τρεις αλλεπάλληλες γενικές συνελεύσεις των μελών των Οικοδομικών Συνεταιρισμών και συμπλήρωση φακέλου δικαιολογητικών με αυστηρά κριτήρια ενεργούς συμμετοχής και εκπλήρωσης των καταστατικών υποχρεώσεων των μελών και αιτιολογημένων οικονομικών, φορολογικών και διοικητικών δράσεων των φορέων. Ο φάκελος υποβάλλεται για έγκριση στο Πρωτοδικείο. Αυτές οι πολύπλοκες και χρονοβόρες διαδικασίες, είναι από τους βασικούς λόγους που κρίθηκε αναγκαία η παράταση για τον οριστικό εναρμονισμό των καταστατικών των οικοδομικών συνεταιρισμών. Σε περίπτωση μη συμμόρφωσης ενός Οικοδομικού Συνεταιρισμού στην υποχρέωση εμπρόθεσμης εναρμόνισης του καταστατικού του, ο Συνεταιρισμός διαλύεται αυτοδίκαια.

Υλοποίηση έργων υποδομής

Σημειώνεται ότι παράλληλα νομοθετήθηκε τον περασμένο Οκτώβριο, άλλη ρύθμιση στον νόμο 4986/2022 με την οποία είχε παραταθεί έως το 2024 η προθεσμία που είχαν οι Οικοδομικοί Συνεταιρισμοί για να  υποβάλουν χρονοδιάγραμμα και  έκθεση έργων υποδομής (υδροδότησης, δίκτυο ηλεκτρισμού, αποχέτευσης, δρόμοι κλπ) προς έγκριση από την Περιφέρεια.  Η συγκεκριμένη παράταση ουσιαστικά αφορά  συνεταιρισμούς που έχουν  ενταχθεί  σε ρυμοτομικά σχέδια, ή βρίσκονται ένα βήμα πριν την τελική έγκριση της ένταξης  τους σε σχέδια πόλης.

Τι λέει η νέα ρύθμιση

Ειδικότερα με την διάταξη του άρθρου 77 του Ν 5043/2023 «Ρυθμίσεις σχετικά με τους Οργανισμούς Τοπικής Αυτοδιοίκησης α’ και β’ βαθμού – Διατάξεις για την ευζωία των ζώων συντροφιάς – Διατάξεις για το ανθρώπινο δυναμικό του δημοσίου τομέα – Λοιπές ρυθμίσεις του Υπουργείου Εσωτερικών και άλλες επείγουσες διατάξεις» δόθηκε παράταση για την εναρμόνιση των καταστατικών Οικοδομικών Συνεταιρισμών μέχρι την 31-12-2023.

Συγκεκριμένα η ρύθμιση έχει ως εξής: «Νόμος 5043/2023/ΦΕΚ/Α/91-13-4-2023 Άρθρο 77: «Η προθεσμία εναρμόνισης των καταστατικών οικοδομικών συνεταιρισμών, όπως αυτή προβλέπεται στην παρ. 14 του άρθρου 39 του ν. 4030/2011 (Α’ 249), παρατείνεται από τη λήξη της μέχρι την 31η.12.2023».

«Επιτροπή Πρωτοβουλίας και Συλλογικής Δράσης Οικοδομικών Συνεταιρισμών Ελλάδας»

Η «Επιτροπή Πρωτοβουλίας και Συλλογικής Δράσης Οικοδομικών Συνεταιρισμών Ελλάδας», με ανακοίνωση της, που υπογράφουν οι Γεωργία Ρωμαίου Πρόεδρος, Νίκος Αποστολόπουλος Αντιπρόεδρος, Γεώργιος Τσιώνης Γενικός Γραμματέας «εκφράζει την ικανοποίηση της γιατί η νομοθετική ρύθμιση δίνει την δυνατότητα να εναρμονίσουν τα καταστατικά οι Ο.Σ. που απώλεσαν την προθεσμία για διάφορους διαδικαστικούς λόγους και να συνεχίσουν απρόσκοπτα την εύρυθμη λειτουργία τους στην στεγαστική αποκατάσταση των μελών τους, που εξυπηρετεί το ευρύτερο δημόσιο συμφέρον».

Παράλληλα «ευχαριστεί την πολιτική ηγεσία και ιδιαίτερα τον Υπουργό Οικονομικών κύριο Χρήστο Σταϊκούρα, για την πολύτιμη συνδρομή του, καθοριστικής σημασίας στην επιτυχή εξέλιξη του ζητήματος, δεδομένου ότι στον κύριο Υπουργό οφείλεται η εισαγωγή της τροπολογίας του κ Βλάχου προς ψήφιση στο τρέχον νομοσχέδιο». Επίσης «εκφράζει ευχαριστίες μας προς τον κύριο Γεώργιο Βλάχο Βουλευτή Ανατολικής Αττικής ΝΔ για την ουσιαστική συμπαράσταση και το ενδιαφέρον του στους Ο.Σ. τους οποίους υποστηρίζει επί σειρά ετών γιατί τα θέματά τους είναι δίκαια και εξυπηρετούν κοινωνικές ανάγκες ευρέως φάσματος πολιτών».

Στην ανακοίνωση της «Επιτροπής Πρωτοβουλίας και Συλλογικής Δράσης Οικοδομικών Συνεταιρισμών Ελλάδας» σημειώνεται ότι: «Η ρύθμιση πέρα από τον κοινωνικό και δίκαιο χαρακτήρα της εναρμονίζεται με τον πράσινο αναπτυξιακό στόχο της Κυβέρνησης η οποία με το νομοθετικό της έργο στοχεύει στην βιώσιμη ανάπτυξη της Ελληνικής οικονομίας.

Θα ήτανε συνεπώς δυσάρεστο τώρα που οι εκτάσεις των Ο.Σ. υπόσχονται ρεαλιστικές προοπτικές και κίνητρα για ανάπτυξη και επενδύσεις, και συμπλέουν με τον συνολικό αναπτυξιακό σχεδιασμό της Κεντρικής Διοίκησης, να υπάρξει τροχοπέδη, από ζητήματα διαδικασίας και όχι ουσίας, όπως η εναρμόνιση των καταστατικών.

Και αναμφισβήτητα πολλές μεγάλες εκτάσεις Ο.Σ. πανελλαδικά, στις οποίες με τις νομοθετικές ρυθμίσεις των τελευταίων ετών εξέλιπαν οι δεσμεύσεις του παρελθόντος, προσφέρονται για πρότυπες αναπτυξιακές μονάδες και επενδύσεις υψηλής απόδοσης, στα πλαίσια της βιώσιμης ανάπτυξης, και μπορούν να προσφέρουν πολλά στο περιβάλλον, στις τοπικές κοινωνίες και στην περιφερειακή ανάπτυξη». Και υπογραμμίζεται ότι:

-«Τέλος, η παράταση της προθεσμίας η οποία αποτρέπει τις πολύ δυσάρεστες συνέπειες εις βάρος χιλιάδων απλών πολιτών ευθυγραμμίζεται με τις αρχές της κοινωνικής δικαιοσύνης, της ισότητας και της αλληλεγγύης και υποδηλώνει το ενδιαφέρον της παρούσας Κυβέρνησης, απέναντι στα προβλήματα των ευάλωτων κοινωνικών ομάδων, όπως τα ταλαιπωρημένα μέλη των Οικοδομικών Συνεταιρισμών».