Οικονομικών: τι ισχύει για ακίνητα ιδιωτών σε αιγιαλό, παραλία, παλαιό αιγιαλό

Του Αργύρη Δεμερτζή/

Εγκύκλιος του υπουργού Οικονομικών δίνει οδηγίες προς όλες τις Κτηματικές Υπηρεσίες για τους όρους και προϋποθέσεις που πρέπει να συντρέχουν για την αναγνώριση ακινήτων ιδιωτών, που βρίσκονται προγενέστερα της χάραξης σε αιγιαλό, παραλία και παλαιό αιγιαλό. Τι λέει για τίτλους ιδιοκτησίας και χρησικτησία. Τι ισχύει για πρόστιμα. Πότε και πως σταματούν νέες και καταργούνται οι δίκες επί αγωγών, που έχουν ήδη ασκηθεί ως προς τα ακίνητα αυτά.

Αναγνωρίζονται εμπράγματα δικαιώματα ιδιωτών εφόσον ο ιδιοκτήτης διαθέτει και προσκομίσει κάθε νόμιμο τίτλο που έχει εκδοθεί από φορέα του δημοσίου, προγενέστερο της χάραξης του αιγιαλού, παραλίας και του παλαιού αιγιαλού. Σε  αυτές τις περιπτώσεις καλύπτονται και μεταγενέστεροι ιδιοκτήτες με χρησικτησία.

Η νέα εγκύκλιος του υπουργού Οικονομικών Κωστή Χατζηδάκη, που εκδόθηκε στις 13 Δεκεμβρίου 2024  δίνει οδηγίες στις Κτηματικές Υπηρεσίες του Δημοσίου, για τις περιοχές όλης της χώρας, σχετικά με την εφαρμογή του νόμου 5092/2024, με τίτλο: «Όροι αξιοποίησης της δημόσιας περιουσίας στις παραθαλάσσιες περιοχές και άλλες διατάξεις».

Εξειδικεύει τους όρους και τις προϋποθέσεις εφαρμογής της νομοθετικής ρύθμισης (παράγραφος 12 του άρθρου 5 του ν. 5092/2024) που προβλέπει ότι:  «Ο καθορισμός ή επανακαθορισμός παλαιού αιγιαλού δεν θίγει εμπράγματα δικαιώματα, τα οποία έχουν κτηθεί ή αναγνωρισθεί δυνάμει συμβολαιογραφικού εγγράφου ή άλλου δημόσιου εγγράφου που συντάχθηκε σε χρόνο προγενέστερο του καθορισμού ή την κυριότητα και νομή ακίνητων περιουσιακών στοιχείων που έχουν μεταβιβασθεί στην ΕΤ.Α.Δ. Α.Ε., σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 196 του ν. 4389/2016 (Α΄ 94)».

Οι κανόνες 8+1 σημείων για αναγνώριση εμπράγματων δικαιωμάτων ιδιωτών

-«Η αναγνώριση τέτοιων δικαιωμάτων δεν έχει ως συνέπεια την επαναχάραξη του παλαιού αιγιαλού, αλλά την εξαίρεση μέρους του από την ιδιωτική περιουσία του Δημοσίου ή, κατά περίπτωση, τη δημόσια κτήση», τονίζεται στην εγκύκλιο.

Ειδικότερα ορίζονται όροι και προϋποθέσεις 8+ 1 σημείων για την αναγνώριση εμπράγματων δικαιωμάτων ιδιωτών, την αποχή από νέες και την κατάργηση αγωγών του δημοσίου που έχουν ήδη ασκηθεί σε βάρος τους, τα πρόστιμα, τα οποία στην περίπτωση που έχουν βεβαιωθεί ισχύουν και δεν διαγράφονται, και για τα ακίνητα της ΕΤΑΔ, ως εξής:

1. «Τα προϋφιστάμενα εμπράγματα δικαιώματα επί του παλαιού αιγιαλού που εμπίπτουν στη διάταξη πρέπει να έχουν κτηθεί ή αναγνωρισθεί με συμβολαιογραφικό έγγραφο ή άλλο δημόσιο έγγραφο στο πρόσωπο του αιτούντος ή του άμεσου ή απώτερου δικαιοπαρόχου του. Ενδεικτικά αναφέρεται ότι ως δημόσιο έγγραφο νοείται κάθε νόμιμος τίτλος που έχει εκδοθεί από φορέα του δημοσίου».

2. «Ο χρόνος κτήσης ή αναγνώρισης των εμπράγματων δικαιωμάτων απαιτείται να είναι προγενέστερος του αρχικού καθορισμού ή του καθορισμού που θα γίνει για πρώτη φορά σύμφωνα με το ν.5092/2024»

3.« Αν υπάρχει δημόσιο έγγραφο του άμεσου ή απώτερου δικαιοπάροχού του αιτούντος προγενέστερο της χάραξης αιγιαλού και ο αιτών, στη συνέχεια, επικαλείται κτήση με χρησικτησία, πληρούνται οι προϋποθέσεις της συγκεκριμένης διάταξης. Αρκεί, δηλαδή, να υπάρχει δημόσιο έγγραφο, από το οποίο να προκύπτει ότι υπήρξε ιδιοκτησιακό δικαίωμα πριν από οποιαδήποτε χάραξη του παλαιού αιγιαλού».

4.«Διοικητικά μέτρα που εκδόθηκαν σε συνέχεια του αρχικού καθορισμού και είναι σε ισχύ καταργούνται, εκτός από τις περιπτώσεις βεβαιωθέντων προστίμων».

5.«Οι Κτηματικές Υπηρεσίες, αφού εξετάσουν τα προσκομισθέντα έγγραφα και διαπιστώσουν ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις της παρ. 12, προβαίνουν στις απαραίτητες ενέργειες στο πλαίσιο των αρμοδιοτήτων τους, σύμφωνα με την κείμενη νομοθεσία περί δημοσίων κτημάτων, προκειμένου να τροποποιηθούν οι εγγραφές στα βιβλία καταγραφής δημοσίων κτημάτων, ώστε να αφαιρεθούν τα τμήματα των παλαιών αιγιαλών που αντιστοιχούν στα προϋφιστάμενα εμπράγματα δικαιώματα».

6. «Επιπλέον, στις ανωτέρω περιπτώσεις οι Κτηματικές Υπηρεσίες αποστέλλουν στα γραφεία του Νομικού Συμβουλίου του Κράτους προτάσεις για την αποχή από την άσκηση αγωγών και για να γίνουν οι ενέργειες που απαιτούνται για να καταργηθούν οι δίκες επί αγωγών που έχουν ήδη ασκηθεί ως προς τα ακίνητα αυτά».

7. «Ο καθορισμός ή επανακαθορισμός παλαιού αιγιαλού δε θίγει την κυριότητα και νομή ακίνητων περιουσιακών στοιχείων, που έχουν περιέλθει στην ΕΤΑΔ ΑΕ. σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 196 του ν. 4389/2016, τα οποία, συνεπώς, δεν καθίστανται κοινόχρηστα, με την επιφύλαξη ότι δεν θίγονται κτηθέντα εμπράγματα δικαιώματα ιδιωτών σύμφωνα με τα οριζόμενα στις παραπάνω παραγράφους της παρούσας εγκυκλίου. Ωστόσο, η ΕΤΑΔ ΑΕ κοινοποιείται για την τήρηση της παρούσας διαδικασίας».

8. «Με μεταγενέστερη εγκύκλιο θα ρυθμισθούν ζητήματα σχετικά με την καταγραφή και την καταχώρηση των ιδιοκτησιών αυτών στο Κτηματολόγιο».

Τι λέει ο νόμος για οριοθέτηση αιγιαλού, παραλίας και παλαιού αιγιαλού

Ο νόμος 5092/2024 «Όροι αξιοποίησης της δημόσιας περιουσίας στις παραθαλάσσιες περιοχές και άλλες διατάξεις» για οριοθέτηση αιγιαλού, παραλίας και παλαιού αιγιαλού (άρθρο 5) και για την κατοχύρωση εμπράγματων δικαιωμάτων, τα οποία έχουν κτηθεί ή αναγνωρισθεί δυνάμει συμβολαιογραφικού εγγράφου ή άλλου δημόσιου εγγράφου αναλυτικά προβλέπει τα ακόλουθα:

1. Η οριοθέτηση του αιγιαλού και της παραλίας, στις περιπτώσεις που είναι απαραίτητος ο καθορισμός παραλίας, γίνεται κατόπιν αυτοψίας και αφού ληφθούν υπόψη οι φυσικές και λοιπές ενδείξεις που επηρεάζουν το πλάτος του αιγιαλού και της παραλίας και, ιδίως:

α) Η γεωμορφολογία του εδάφους, αναφορικά με κατηγορίες υψηλών και χαμηλών ακτών, η σύστασή του, καθώς και το φυσικό όριο βλάστησης,

β) η ύπαρξη, τα όρια και το είδος των παράκτιων φυσικών πόρων,

γ) τα πορίσματα από την εκτίμηση των μετεωρολογικών στοιχείων της περιοχής,

δ) η μορφολογία του πυθμένα,

ε) ο τομέας ανάπτυξης κυματισμού σε σχέση με το μέτωπο της ακτής,

στ) η ύπαρξη νομίμως υφιστάμενων τεχνικών έργων στην περιοχή,

 ζ) οι τυχόν εγκεκριμένες χωροταξικές κατευθύνσεις και χρήσεις γης που επηρεάζουν την παράκτια ζώνη,

η) η ύπαρξη δημόσιων κτημάτων κάθε κατηγορίας που βρίσκονται σε άμεση γειτνίαση με την παράκτια ζώνη,

θ) τυχόν υφιστάμενη κτηματογράφηση, και

ι) η ύπαρξη ευπαθών οικοσυστημάτων και προστατευόμενων περιοχών.

Όπου υφίσταται σχέδιο πόλης, η οριογραμμή της παραλίας δεν μπορεί να υπερβεί την εγκεκριμένη ρυμοτομική γραμμή. Σε παραδοσιακούς οικισμούς η οριογραμμή της παραλίας δεν μπορεί να υπερβεί τη γραμμή δόμησης, όπως αυτή νομίμως έχει διαμορφωθεί. Σε πόλεις και οικισμούς που δημιουργήθηκαν πριν από το έτος 1923 ή έχουν πληθυσμό κάτω από δύο χιλιάδες (2.000) κατοίκους και στους οποίους δεν υπάρχει εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο, η οριογραμμή της παραλίας δεν μπορεί να υπερβεί τη γραμμή δόμησης, όπως αυτή έχει διαμορφωθεί νομίμως. Κατά την έγκριση ή επέκταση σχεδίων πόλεων, η γραμμή δόμησης σε κάθε περίπτωση δεν μπορεί να υπερβαίνει την οριογραμμή της παραλίας με την επιφύλαξη των περιπτώσεων, που αφορούν παραδοσιακούς οικισμούς ή διατηρητέα κτίσματα και κατασκευές. Σε περιοχές εκτός σχεδίου, εξαιρούνται από τη ζώνη παραλίας τα χαρακτηρισμένα ως διατηρητέα κτίσματα ή κατασκευές.

2.Για την οριοθέτηση του παλαιού αιγιαλού λαμβάνονται υπόψη ιδίως ενδείξεις επί του εδάφους ή φυσικές ενδείξεις (αμμώδης, ελώδης ή βαλτώδης χαρακτήρας εκτάσεων συνεχόμενων του αιγιαλού), αεροφωτογραφίες, χάρτες και διαγράμματα διαφόρων ετών και γεωλογικές μελέτες, εξαιρουμένων των μαρτυρικών καταθέσεων.

3.Ο καθορισμός των ορίων του αιγιαλού, της παραλίας και του παλαιού αιγιαλού γίνεται με απόφαση επιτροπής, η οποία συγκροτείται σε επίπεδο περιφερειακής ενότητας με απόφαση του Υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών και αποτελείται από:

α) τον προϊστάμενο της Κτηματικής Υπηρεσίας ως πρόεδρο,

β) έναν μηχανικό της Κτηματικής Υπηρεσίας με ειδικότητα τοπογράφου ή πολιτικού μηχανικού και, αν δεν υπάρχει, έναν τεχνολόγο τοπογράφο μηχανικό, ενώ αν η Κτηματική Υπηρεσία δεν διαθέτει μηχανικό των ανωτέρω ειδικοτήτων, συμμετέχει στην Επιτροπή μηχανικός άλλης δημόσιας υπηρεσίας,

γ) τον αρμόδιο Λιμενάρχη,

δ) υπάλληλο δημόσιας υπηρεσίας που εδρεύει στην ίδια περιφερειακή ενότητα ή περιφέρεια με ειδικότητα γεωλόγου και, αν δεν υπάρχει, γεωλόγο που είναι εγγεγραμμένος στο Γεωτεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, και

ε) υπάλληλο της Διεύθυνσης Χωροταξίας και Περιβάλλοντος της οικείας αποκεντρωμένης διοίκησης.

Σε εξαιρετικές περιπτώσεις, μετά από εκτίμηση των πραγματικών περιστατικών, με απόφαση του Υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών δύναται να συσταθεί και δεύτερη επιτροπή, στην οποία μπορούν να συμμετέχουν μέλη με τις ιδιότητες της παρούσας χωρίς περιορισμό συνδεόμενο με τοπική αρμοδιότητα.

4. Κατά των αποφάσεων της παρ. 3 επιτρέπεται η υποβολή ενδικοφανούς προσφυγής της παρ.2 του άρθρου  25 του Κώδικα Διοικητικής Διαδικασίας (ν.  2690/1999, Α΄  45) ενώπιον δευτεροβάθμιας επιτροπής που αποτελείται από:

α) τον Γενικό Γραμματέα του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών με αρμοδιότητα τη δημόσια περιουσία,

β) τον Γενικό Γραμματέα του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας με αρμοδιότητα την πολεοδομία και τη χωροταξία,

γ) τον προϊστάμενο της Γενικής Διεύθυνσης Δημόσιας Περιουσίας του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών,

δ) έναν μηχανικό που υποδεικνύεται από το νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου (Ν.Π.Δ.Δ.) «Ελληνικό Κτηματολόγιο»,

ε) τον αρμόδιο προϊστάμενο της Διεύθυνσης Χωροταξίας και Περιβάλλοντος της οικείας αποκεντρωμένης διοίκησης,

στ) έναν γεωλόγο που υπηρετεί σε δημόσια υπηρεσία στα γεωγραφικά όρια της αποκεντρωμένης διοίκησης, και

 ζ) έναν εκπρόσωπο της Υδρογραφικής Υπηρεσίας του Πολεμικού Ναυτικού του Γενικού Επιτελείου Ναυτικού.

Η συγκρότηση της επιτροπής ανά αποκεντρωμένη διοίκηση γίνεται με απόφαση του Υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών. Με την απόφαση συγκρότησης της επιτροπής ορίζονται και αναπληρωματικά μέλη με τις αντίστοιχες ιδιότητες, πλην των Γενικών Γραμματέων. Στην επιτροπή προεδρεύει ο Γενικός Γραμματέας του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών με αρμοδιότητα τη δημόσια περιουσία και, αν αυτός απουσιάζει ή κωλύεται, ο Γενικός Γραμματέας του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας με αρμοδιότητα την πολεοδομία και τη χωροταξία.

Η ενδικοφανής προσφυγή υποβάλλεται εντός προθεσμίας τριάντα (30) ημερών στην αρμόδια Κτηματική Υπηρεσία, η οποία συγκροτεί και διαβιβάζει φάκελο εντός δέκα (10) ημερών στη δευτεροβάθμια επιτροπή.

5. Κατά της απόφασης της παρ. 4 μπορεί να ασκηθεί αίτηση ακυρώσεως ενώπιον του Συμβουλίου της Επικρατείας.

6. Η καταγραφή του αιγιαλού, της παραλίας και του παλαιού αιγιαλού γίνεται σε ορθοφωτογραφικά υπόβαθρα που τηρούνται στο Ν.Π.Δ.Δ. Ελληνικό Κτηματολόγιο.

7. Οι αποφάσεις καθορισμού της οριστικής οριογραμμής του αιγιαλού, της παραλίας και του παλαιού αιγιαλού δημοσιεύονται στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

7. Οι αποφάσεις καθορισμού της οριστικής οριογραμμής του αιγιαλού, της παραλίας και του παλαιού αιγιαλού και τα υπόβαθρα αναρτώνται μόνιμα στην ιστοσελίδα του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών για ενημέρωση του κοινού.

8. Σχετική ανακοίνωση για την ανάρτηση τοιχοκολλάται στους χώρους ανακοινώσεων των αποκεντρωμένων διοικήσεων, των περιφερειών και των παράκτιων δήμων. Αν εξαιρεθούν από την ανάρτηση, για λόγους εθνικής ασφάλειας, συγκεκριμένα υπόβαθρα, οι έχοντες έννομο συμφέρον μπορούν να λαμβάνουν γνώση της οριστικής οριογραμμής από την αρμόδια Κτηματική Υπηρεσία. Μνεία για την εξαίρεση υποβάθρων από την ανάρτηση γίνεται στην απόφαση καθορισμού της οριστικής οριογραμμής αιγιαλού, της παραλίας και του παλαιού αιγιαλού και στην ανακοίνωση της ανάρτησης.

9. Με την τήρηση των όρων δημοσιότητας των παρ. 7 και 8 ολοκληρώνεται η διαδικασία καθορισμού του αιγιαλού, της παραλίας και του παλαιού αιγιαλού και συνάγεται τεκμήριο ότι οι ενδιαφερόμενοι έλαβαν γνώση σχετικά με τη χάραξη και την ακριβή θέση της οριογραμμής, μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από την ανάρτηση στην ιστοσελίδα του Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών. Πλημμέλειες των διαδικασιών δημοσιότητας δεν επηρεάζουν το κύρος της διαδικασίας οριοθέτησης του αιγιαλού, της παραλίας και του παλαιού αιγιαλού. Για την οριστικοποίηση της οριογραμμής ενημερώνεται το Ν.Π.Δ.Δ. Ελληνικό Κτηματολόγιο και η πράξη καθορισμού καταχωρείται στο κτηματολόγιο ή μεταγράφεται στο υποθηκοφυλακείο υποχρεωτικά κατά τους νόμους 2308/1995 (Α΄ 114) και 2664/1998 (Α΄ 275).

10. Σε περίπτωση σφάλματος ή αν μεταβληθεί η οριογραμμή λόγω νόμιμων τεχνικών έργων ή φυσικών αιτίων, διενεργείται επανακαθορισμός αιγιαλού, παραλίας ή παλαιού αιγιαλού με τη διαδικασία των παρ. 1 έως 9.

11. Μετά τον καθορισμό των ορίων του αιγιαλού, της παραλίας και του παλαιού αιγιαλού επιτρέπεται η απαλλοτρίωση, αναγκαστική ή ρυμοτομική, τυχόν ιδιωτικών δικαιωμάτων που προϋπάρχουν στον αιγιαλό, την παραλία και τον παλαιό αιγιαλό.

Από τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως της απόφασης περί καθορισμού της οριστικής οριογραμμής του αιγιαλού, της παραλίας και του παλαιού αιγιαλού, οι κύριοι των κτημάτων που καταλαμβάνονται από αυτή θεωρείται ότι έλαβαν γνώση του περιεχομένου της και, για χρονικό διάστημα δύο (2) ετών από τη δημοσίευση αυτή, δεν επιτρέπεται η κατασκευή, βελτίωση, δενδροφύτευση ή άλλη προσθήκη στα ακίνητα αυτά. Αύξηση της αξίας των ακινήτων που οφείλεται στις ενέργειες αυτές δεν αποζημιώνεται.

12. Ο καθορισμός ή επανακαθορισμός παλαιού αιγιαλού δεν θίγει εμπράγματα δικαιώματα, τα οποία έχουν κτηθεί ή αναγνωρισθεί δυνάμει συμβολαιογραφικού εγγράφου ή άλλου δημόσιου εγγράφου που συντάχθηκε σε χρόνο προγενέστερο του καθορισμού ή την κυριότητα και νομή ακίνητων περιουσιακών στοιχείων που έχουν μεταβιβασθεί στην ΕΤ.Α.Δ. Α.Ε., σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 196 του ν. 4389/2016 (Α΄ 94).

Δείτε ολόκληρη την νέα εγκύκλιο του υπουργού Οικονομικών: ΕΔΩ