Eκτός σχεδίου δόμηση: Ορόσημο το 1977 και «κλειδί» οι αεροφωτογραφίες

 «Η νομοθεσία του 1977 αποτελεί το σημαντικότερο χρονικό ορόσημο για το διαχωρισμό των ιδιωτικών διανοίξεων, ώστε εκείνες που προϋφίστανται να μπορούν να νοηθούν ότι νομίμως έχουν αποδοθεί σε κοινή χρήση. Επιπλέον, η ύπαρξη αεροφωτογραφιών καλής ανάλυσης σε συνδυασμό με τα κτηματολογικά πολύγωνα που έχουν δηλωθεί, ώστε να μπορεί να τεκμηριωθεί και τεχνικά το οδικό δίκτυο σε κοινοχρησία, συνηγορεί στην αποδοχή της ημερομηνίας αυτής για την καταγραφή ως κοινόχρηστου οδικού δικτύου του προϋφιστάμενου του 1977».

Αυτά τονίζει σε επιστημονικό άρθρο της, η Γεωργία Σπηλιοπούλου, Δρ Αρχιτέκτονας Μηχανικός, Πολεοδόμος στο υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, στο οποίο παρουσιάζει τις προβλέψεις της νομοθεσίας για τη δυνατότητα ή μη, δόμησης κατοικίας στις εκτός των εγκεκριμένων σχεδίων και οικισμών περιοχές.

-«Mε στόχο την κατανόηση των αποφάσεων του ΣτΕ, που έχει ερμηνεύσει στη νομοθεσία προβάλλοντας ως υποχρεωτικό το πρόσωπο των εκτός σχεδίου γηπέδων σε αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό προκειμένου αυτά να καθίστανται δομήσιμα»,  με αποτέλεσμα «η εκτός σχεδίου δόμηση na έχει «παγώσει» και μεγάλος αριθμός ιδιοκτητών έχει βρεθεί στη δυσάρεστη θέση της μη δυνατότητας αξιοποίησης της περιουσίας του».

 Αναμένεται η μεταβατική νομοθετική ρύθμιση του ΥΠΕΝ

-«Η μεγαλύτερη πληγή στην εκτός σχεδίου περιοχή, σε πολλές περιπτώσεις, δεν είναι η μικρού όγκου δόμηση, αλλά η βίαιη αλλοίωση του τοπίου μέσω του κατακερματισμού του από τους δρόμους και από τις έντονες επεμβάσεις στο έδαφος», τονίζει το στέλεχος του ΥΠΕΝ,  στο άρθρο της, που είναι εξαιρετικά επίκαιρο, καθώς αναμένεται η τελική διατύπωση της νέας νομοθετικής μεταβατικής ρύθμισης, προκειμένου να δοθεί λύση σε γήπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων στην εκτός σχεδίου δόμηση, με «ειδικό περιβαλλοντικό τέλος».

Από την κυβέρνηση και το ΥΠΕΝ επισήμως έγινε περιγραφή της νέας νομοθετικής ρύθμισης ότι: «Εισάγονται ρυθμίσεις για τον εξορθολογισμό της εκτός σχεδίου δόμησης και την πρόβλεψη περιβαλλοντικού ισοζυγίου που θα κατατίθεται πριν την έκδοση της οικοδομικής άδειας σε ειδικό λογαριασμό του Ταμείου Παρακαταθηκών και Δανείων και θα διατίθεται αποκλειστικά για έργα υποδομής και προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή». Δείτε εδώ στο ecopress

Η σχετική νομοθετική ρύθμιση έχει εγκριθεί από το υπουργικό συμβούλιο στις 30 Νοεμβρίου 2023 να περιληφθεί στο νομοσχέδιο του ΥΠΕΝ «για την προσαρμογή στην κλιματική αλλαγή, την επίτευξη της αστικής ανθεκτικότητας, την προστασία του περιβάλλοντος και την καταστολή της αυθαίρετης δόμησης», το οποίο αναμένεται να τεθεί σε διαβούλευση.

Ο υφυπουργός ΠΕΝ Νίκος Ταγαράς μιλώντας στις αρχές Δεκεμβρίου 2023  σε συνέδριο του Υπερταμείου παρουσίασε την αρτιότητα και οικοδομησιμότητα, ως βασικές παραμέτρους που δίνουν αξία στη δημόσια και ιδιωτική περιουσία των εντός και εκτός σχεδίου ακινήτων, ιδίως μετά τις ακυρωτικές αποφάσεις του ΣτΕ για τα εκτός σχεδίου γήπεδα, χωρίς πολεοδομικά αναγνωρισμένο πρόσωπο σε δρόμο Δείτε εδώ στο ecopress

Ακολούθως στις 10 Δεκεμβρίου ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας Θόδωρος Σκυλακάκης έδωσε μήνυμα ότι προχωρά η μεταβατική νομοθετική ρύθμιση για την εκτός σχεδίου δόμηση, όπου μετά από ακυρωτικές αποφάσεις του ΣτΕ για τα γήπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων χωρίς πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένη οδό έχουν παγώσει η έκδοση οικοδομικών αδειών, οι μεταβιβάσεις και επενδύσεις. Δείτε εδώ στο ecopress

Με βάση τις δημόσιες δηλώσεις της πολιτικής ηγεσίας του ΥΠΕΝ αναμένονται άμεσες εξελίξεις στο θέμα της νέας νομοθετικής ρύθμισης για την εκτός σχεδίου δόμηση. Στο μεταξύ, όπως έγραψε το ecopress από την πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ αφενός μεν, διατηρούν  στην πρώτη γραμμή του ενδιαφέροντος την εξαγγελθείσα και αναμενόμενη νομοθετική ρύθμιση, αφετέρου δε κρατούν κλειστά τα χαρτιά τους και η νέα ρύθμιση ξαναγράφεται λέξη προς λέξη στο υπουργείο, ώστε να δώσει λύσεις αλλά και να είναι εναρμονισμένη με τη νομολογία του ΣτΕ, υπό το φόβο νέων προσφυγών και ακυρωτικών αποφάσεων.

 Οι άξονες για την εκτός σχεδίου δόμηση σε επτά συμπεράσματα 

 Η παρουσίαση  από την  κα Σπηλιοπούλου Πολεοδόμο στο ΥΠΕΝ, αφορά στη διαδρομής της σχετικής νομοθεσίας κατά τον τελευταίο αιώνα, εκκινώντας από τον πρώτο συγκροτημένο πολεοδομικό νόμο (Νομ. Δ/γμα της 17.7.1923) μέχρι τον Ν. 3212/2003, με τον οποίο πλέον ορίστηκε ρητώς ως υποχρεωτικό το πρόσωπο 25 μέτρων του ακινήτου σε κοινόχρηστο δρόμο, προκειμένου αυτό να δομείται. Και συνοδεύεται από επτά βασικά συμπεράσματα αλλά και αξιοσημείωτες παρατηρήσεις, που ασφαλώς καταγράφουν αλλά και προδιαγράφουν τις εξελίξεις στο ανοιχτό θέμα της παρόδιας εκτός σχεδίου δόμησης.

-«Τα τελευταία χρόνια, η νομοθεσία τροποποιήθηκε και συμπληρώθηκε. Πλέον προβλέπεται η κύρωση του δικτύου κοινοχρήστων οδών στις εκτός σχεδίου περιοχές, μετά την καταγραφή τους από ειδικές μελέτες και μετά την έκδοση σχετικού ΠΔ με το οποίο θα καθορίζεται ποια είναι τα χαρακτηριστικά των δρόμων οι οποίοι μπορούν να προσδώσουν πολεοδομικά το απαιτούμενο «πρόσωπο» στα ακίνητα προκειμένου αυτά να δομούνται (ισχύουσα πλέον παρ. 15 του άρθρου 20 του ν. 3937/2011)» τονίζει η κα Σπηλιοπούλου στο άρθρο της, και με βάση την ανάλυση της νομοθεσίας σημειώνει τα ακόλουθα συμπεράσματα:

1.Από την έκδοση του ΝΔ του 1923 ήταν σαφές ότι η δόμηση κατοικίας θα πρέπει να περιορίζεται στις εντός σχεδίου και οικισμών περιοχές, με εξαίρεση τις αναγνωρισμένες και χαρακτηρισμένες από το κράτος αμαξιτές οδούς. Αυτό άλλαξε πολύ σύντομα με τη χορήγηση της δυνατότητας ανέγερσης κατοικίας σε ολόκληρη σχεδόν την εκτός σχεδίου περιοχή.

2.Αν και στα προεδρικά διατάγματα ρύθμισης της δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές, διαχρονικά από το 1928 έως το 2003, δεν υπήρχε καμία ευθεία αναφορά σε αναγκαίο πρόσωπο των ακινήτων, πλην των περιπτώσεων παρεκκλίσεων επί του χαρακτηρισμένου/αναγνωρισμένου οδικού (εθνικές/επαρχιακές/κύριες δημοτικές) και σιδηροδρομικού δικτύου, από τον συνδυασμό των διατάξεων αλλά και το αυταπόδεικτο της αναγκαιότητας ακώλυτης πρόσβασης στη δομημένη ιδιοκτησία, προκύπτει έμμεσα η αναγκαιότητα ορίου του ακινήτου σε κοινόχρηστο χώρο· ουδέποτε όμως μέχρι το 2003 καθορίστηκε το ελάχιστο μήκος του απαιτούμενου αυτού προσώπου. Άλλωστε το ότι στα παλαιά τοπογραφικά διαγράμματα (1970, 1980), εμφανίζονται «δημοτικοί δρόμοι» που ουδέποτε υπήρξαν στην πραγματικότητα, ενισχύει το επιχείρημα ότι ανέκαθεν, όφειλαν τα ακίνητα να έχουν όριο με δρόμο. Όμως η Πολιτεία μέχρι το 2003, δεν όρισε το ελάχιστο απαιτούμενο μήκος του προσώπου αυτού.

3.Πλην του ήδη χαρακτηρισμένου/αναγνωρισμένου οδικού δικτύου (Εθνικές – Επαρχιακές – Κύριες και μοναδικές Δημοτικές οδούς) μέχρι σήμερα η Πολιτεία δεν έχει προχωρήσει στον αναγκαίο χαρακτηρισμό του «δευτερεύοντος» δημοτικού οδικού δικτύου, ούτως ώστε να καταγραφεί με σαφήνεια το Δημοτικό Δίκτυο που εξυπηρετεί τις ανάγκες κάθε Δήμου αλλά και το υποσύνολο αυτού, που διαθέτει τα κατάλληλα χαρακτηριστικά ώστε να είναι δυνατή η δόμηση στα ακίνητα που έχουν πρόσωπο σε αυτό. Αντιθέτως, το Δημόσιο αποδέχθηκε σιωπηρώς τη διάνοιξη οδών από ιδιώτες που προκειμένου είτε να αποκτήσουν πρόσβαση είτε και να κατατμήσουν, προέβαιναν σε κατασκευή και απόδοση σε κοινή χρήση.

4.Η νομοθεσία του 1977 αποτελεί το σημαντικότερο χρονικό ορόσημο για το διαχωρισμό των ιδιωτικών διανοίξεων ώστε εκείνες που προϋφίστανται να μπορούν να νοηθούν ότι νομίμως έχουν αποδοθεί σε κοινή χρήση. Επιπλέον, η ύπαρξη αεροφωτογραφιών καλής ανάλυσης σε συνδυασμό με τα κτηματολογικά πολύγωνα που έχουν δηλωθεί, ώστε να μπορεί να τεκμηριωθεί και τεχνικά το οδικό δίκτυο σε κοινοχρησία, συνηγορεί στην αποδοχή της ημερομηνίας αυτής για την καταγραφή ως κοινόχρηστου οδικού δικτύου του προϋφιστάμενου του 1977.

5.Μια ειδική κατηγορία των προϋφιστάμενων του 1923 οδών, αποτελούν τα ιστορικά -συνήθως- μονοπάτια, πολύ μικρού πλάτους (μπορεί να φτάνουν και το 1μ), χωμάτινα ή και σε τμήμα τους λιθόστρωτα ή με σκαλιά, ορισμένα εκατέρωθεν συνήθως με ξερολιθιά (όπου ήταν απαραίτητο) και που δεν είναι αμαξιτά. Τα μονοπάτια αυτά, προφανώς δεν αποτελούν οδούς κατά την πολεοδομική και οδική έννοια, δεν τηρούν προδιαγραφές προσβασιμότητας και ασφάλειας (ειδικότερα από οχήματα ασφαλείας, πυροσβεστικά, ασθενοφόρα), ενώ παράλληλα υπόκεινται σε καθεστώς προστασίας και μη αλλοίωσης.

6.Το ΠΔ που θα εκδοθεί σύντομα βάσει της παρ. 15 του άρθρου 20 του ν. 3937/2011 και το οποίο θα καθορίσει τις ειδικότερες προϋποθέσεις και τα κριτήρια χαρακτηρισμού του δικτύου κοινοχρήστων οδών, έχει τη δυνατότητα να επιλύσει πολλά από τα αδιέξοδα που έχουν δημιουργηθεί τον τελευταίο αιώνα στη διαχείριση της εκτός σχεδίου δόμησης και ειδικότερα στα θέματα του αναγκαίου προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο μέσω της αναγνώρισης των δρόμων αυτών. Πρώτα όμως πρέπει να ολοκληρωθεί η καταγραφή του συνόλου των οδών εκτός σχεδίου, μέσω των ειδικών μελετών, των οποίων οι προδιαγραφές εκδόθηκαν με την ΥΑ στο ΦΕΚ 2671/Β/22.

7.Η μεγαλύτερη πληγή στην εκτός σχεδίου περιοχή, σε πολλές περιπτώσεις, δεν είναι η μικρού όγκου δόμηση, αλλά η βίαιη αλλοίωση του τοπίου μέσω του κατακερματισμού του από τους δρόμους και από τις έντονες επεμβάσεις στο έδαφος. Οι ογκώδεις περιφράξεις στις βουνοπλαγιές, η δημιουργία πεζούλων σε περιοχές μεγάλων κλίσεων που οδηγούν σε υπερβολικές εκσκαφές και εκβραχισμούς, όπως επίσης και σε αναβαθμούς με μεγάλο ύψος καθώς ακόμα και η αλλοίωση του χρώματος του εδάφους λόγω της επικείμενης βλάστησης – είτε από πράσινο σε καφέ είτε το αντίστροφο λόγω της πυκνής φύτευσης με ξένα είδη σε άνυδρα μέρη – αποτελούν θέματα που επίσης χρήζουν επέμβασης από την Πολιτεία, ίσως περισσότερο και από την ίδια τη δόμηση, εφόσον αυτή σέβεται και εντάσσεται ομαλά στο τοπίο.

Τι λέει η νομοθεσία 

Ιδιαίτερο ενδιαφέρον έχει το απόσπασμα του άρθρου της κας Σπηλιοπούλου, στο έγκυρο νομικό βήμα  “Νομος + Φύση”, όπου σημειώνεται ότι:

«Με την παρ. 2 του άρθρου 6 του Ν. 720/1977 (καταργήθηκε το 1983 με τον ν. 1337) ορίστηκε ότι οι ιδιωτικές οδοί που έχουν σχηματιστεί πριν την ισχύ του ν. 651/1977, αποτελούν αγροτικές οδούς ενώ για τη δόμηση ισχύουν οι εκάστοτε πολεοδομικές διατάξεις. Φαίνεται επομένως ότι λίγους μήνες μετά την επιβολή των σκληρών ποινών για τη διάνοιξη ιδιωτικών οδών, ο νομοθέτης ανακάλεσε την αυστηρή διάταξη, ίσως επειδή διεφάνη το πρόβλημα έλλειψης δυνατότητας δόμησης μεγάλου αριθμού εκτός σχεδίου ακινήτων, αφού αυτά είχαν πρόσωπο σε ιδιωτικές οδούς. Με τον τρόπο αυτό, «άνοιξε» ξανά η δυνατότητα μεταβιβάσεων, ενώ παράλληλα θεωρήθηκε σιωπηρώς, ότι αφού δομείται το σύνολο της εκτός σχεδίου και δεν αναφέρεται ρητώς στη νομοθεσία η αναγκαιότητα προσώπου σε χαρακτηρισμένη/αναγνωρισμένη εθνική/επαρχιακή/δημοτική οδό, δύναται το ακίνητο να έχει πρόσβαση/πρόσωπο σε αγροτική οδό. Η διαπίστωση αυτή, προκύπτει και από το γεγονός ότι τοπογραφικά διαγράμματα της εποχής εκείνης – αλλά και πιο πρόσφατα -, παρουσιάζουν ως οικοδομήσιμα τα ακίνητα με πρόσωπο σε αγροτική οδό.

Δεν είναι τυχαίο ότι ένα χρόνο αργότερα καταργείται και αντικαθίσταται το από 1928 ΠΔ με νέο ΠΔ για τη ρύθμιση της εκτός σχεδίου δόμησης η οποία είχε πάρει προφανώς μεγάλες διαστάσεις. Με το ΦΕΚ 538/Δ/1978 κωδικοποιείται και εμπλουτίζεται ουσιαστικά η σχετική νομοθεσία, μεταβάλλοντας ορισμένες από τις μέχρι τότε ρυθμίσεις. Η κατοικία επιτρέπεται πλέον παντού (και εντός ζώνης), η περίφραξη των γηπέδων επίσης, στις περιπτώσεις ακινήτων μεταξύ δρόμου και θάλασσας υποχρεωτικά αυτή τοποθετείται εσώτερα κατά 3μ ώστε να εξασφαλίζεται η ελεύθερη πρόσβαση στη θάλασσα, καθορίζεται γενική αρτιότητα στα 4 στρ. ενώ για όσα ακίνητα υφίσταντο τον 4^ο/1977 εντός ζώνης, αρτιότητα τα 2 στρ. Διατηρούνται επίσης οι προγενέστερες παρεκκλίσεις των 750, 1200 και 2000τμ στα έχοντας πρόσωπο στις εθνικές, επαρχιακές και κύριες/μοναδικές δημοτικές οδούς, ενώ ενσωματώνονται για την κατοικία οι διατάξεις του από 1976 ΠΔ,  με μέγιστη δόμηση τα 200τμ, στα βιομηχανικά κτίρια ορίζεται ΣΔ 0,9, στα νοσοκομεία 0,6, στα ξενοδοχεία 0,4 κτλ και διευρύνονται περαιτέρω οι χρήσεις (όπως ιεροί ναοί και κοινοτικά ιατρεία στα 500τμ γήπεδα). Το εν λόγω ΠΔ όπως και τα προηγούμενα, δεν κάνει καμία ευθεία αναφορά στο αναγκαίο πρόσωπο των γηπέδων πλην των περιπτώσεων παρεκκλίσεων επί του χαρακτηρισμένου/αναγνωρισμένου οδικού και σιδηροδρομικού δικτύου. Δεδομένου επομένως, ότι εξακολουθούν και ισχύουν παράλληλα, οι προβλέψεις του ΝΔ του 1923 σε συνδυασμό με τον ΓΟΚ 1973 που ήδη είχε τεθεί σε ισχύ (ΝΔ 8/73) με αρκετές διατάξεις του οποίου να ρυθμίζουν και τη δόμηση στα εκτός σχεδίου ακίνητα, προκύπτει έμμεσα η αναγκαιότητα ορίου του δομήσιμου εκτός σχεδίου ακινήτου σε κοινόχρηστο χώρο· όχι όμως ‘αναγνωρισμένο’ όπως είναι το οδικό δίκτυο των εθνικών/επαρχιακών/κύριων και μοναδικών δημοτικών οδών, αφού η νομοθεσία δεν προέβλεπε τέτοια διαδικασία αλλά ούτε και αναγκαιότητα χαρακτηρισμού των οδών».