Πολυκατοικίες: για ποιες ζημιές η επισκευή βαρύνει όλους τους συνιδιοκτήτες
ΕιδήσειςΚτηματαγοράΟικονομίαΠολεοδομίαΧρήμαΧωροταξία 11 Ιουλίου 2024 Αργύρης
Του Δρος Αναστάσιου Παυλόπουλου* Δικηγόρος -Adjunct Lecturer/Public Law
Οι (συν)ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας έχουν νομική υποχρέωση να επισκευάζουν βλάβες στους κοινόχρηστους χώρους, διασφαλίζοντας την ασφάλεια και τη συντήρηση των κτιρίων. Μέσα από πρόσφατες δικαστικές αποφάσεις, το άρθρο μας στο ecopress αναδεικνύει τις ευθύνες που απορρέουν και προσφέρει πρακτικές οδηγίες για την τήρηση των νομικών απαιτήσεων.
Χρήσιμος οδηγός για την προστασία της αξίας του ακινήτου, την ασφάλεια των ενοίκων και για τη νόμιμη ανάληψη ή και κατανομή των οικονομικών υποχρεώσεων, που σε πολλές περιπτώσεις αφορούν σε μεγάλες δαπάνες αποκατάστασης σοβαρών βλαβών, όπως στεγάνωσης και στατικής ενίσχυσης.
Ι. Εισαγωγή: Το εγειρόμενο νομικό ζήτημα και το πραγματικό σκέλος της υπόθεσης
Η υπ’ αριθμ. 118/2024 απόφαση του ΣτΕ ανήκει στην ιδιαίτερη εκείνη κατηγορία δικαστικών αποφάσεων, η συνεισφορά των οποίων στην κατανόηση του ισχύοντος νομικού πλαισίου δεν αποτυπώνεται expressis verbis, αλλά συνάγεται εμμέσως από την απόρριψη των προβαλλομένων λόγων ακύρωσης ‒φαινόμενο όχι και τόσο άγνωρο σε υποθέσεις της ακυρωτικής αρμοδιότητας του ΣτΕ,[1] λόγω της φύσης και των συνεπόμενων ορίων του ασκουμένου δικαστικού ελέγχου.
ΣτΕ: ευθύνη των ιδιοκτητών η στατική και δομική επισκευή πολυκατοικίας
Το σημείο της απόφασης που έλκει ιδιαίτερα την προσοχή έχει να κάνει με το κατά πόσον η ευθύνη για αποκατάσταση βλαβών πολυκατοικίας ‒που διαπιστώνονται κατά τις διατάξεις της περί επικινδύνων κατασκευών νομοθεσίας‒ βαρύνουν τους κυρίους των οριζοντίων ιδιοκτησιών ή/και όλους τους (συν)ιδιοκτήτες, δοθέντος ότι βάσει του γράμματος της πολεοδομικής νομοθεσίας ενέχεται σχετικώς ο «ιδιοκτήτης». Η στατική και δομική ακεραιότητα των κτιρίων, ως μερικότερη πτυχή της δημόσιας ασφάλειας, που θεραπεύεται με δημοσίου δικαίου κανόνες συμπλέκεται αναγκαίως με τις σχέσεις των (συν)ιδιοκτητών μιας οριζόντιας ιδιοκτησίας, οι οποίες ρυθμίζονται, κατ’ εξοχήν, μέσω του αστικού δικαίου.[2] Εμφανής, συνεπώς, η ανάγκη παρακολούθησης της «παραλληλότητας», «διασταύρωσης», αλλά και αλληλοσυμπλήρωσης των δύο αυτών καθεστώτων (δημοσίου και ιδιωτικού δικαίου).
Μία εγγύτερη προσέγγιση του πραγματολογικού υποβάθρου της απόφασης, θα καταστήσει πλέον ευκρινές το υπό εξέταση ζήτημα:
→Κατόπιν αιτήματος (καταγγελίας) της επικαρπώτριας διαμερίσματος του πέμπτου ορόφου, υπάλληλος του Τμήματος Ελέγχου Κατασκευών της Διεύθυνσης Σχεδίου Πόλεως και Δόμησης του Δήμου Αθηναίων πραγματοποίησε αυτοψία σε διαμέρισμα του πέμπτου ορόφου.
→Σύμφωνα με τη σχετική έκθεση, παρατηρήθηκαν, μεταξύ άλλων, αποφλοιώσεις και αποκολλήσεις χρωματισμού στον εξώστη του υπερκείμενου έκτου ορόφου, καθώς και υγρασία, με αποτέλεσμα, η επάνω επιφάνεια του εξώστη να χρήζει καθολικής στεγανοποίησης, η οποία θα έπρεπε να γίνει ‒σύμφωνα με το σχετικό πόρισμα‒ με μέριμνα της διαχειρίστριας της πολυκατοικίας.
→Κατόπιν άσκησης της προβλεπόμενης στον νόμο ένστασης, εκδόθηκε η αναθεωρητική έκθεση (όπως ονομάζεται στον νόμο η επί της ένστασης εκδιδόμενη πράξη). Στην έκθεση αυτή αποτυπώθηκαν επιπρόσθετα προβλήματα (π.χ. αποκόλληση τμήματος της επένδυσης του στηθαίου του εξώστη επί της πρόσοψης), ενόψει των οποίων, ο διενεργήσας την αυτοψία μηχανικός κατέληξε στο συμπέρασμα ότι τα εξετασθέντα διαμερίσματα του πέμπτου και του έκτου ορόφου της οικοδομής είναι επικίνδυνα από άποψη δομικής και υγιεινής.
Προκειμένου να επιδιορθωθούν οι βλάβες και να αρθεί ο κίνδυνος, θα έπρεπε, όπως αναφέρεται στην αναθεωρητική έκθεση, με μέριμνα της διαχείρισης και ευθύνη όλων των συνιδιοκτητών της οικοδομής να γίνει ανάθεση σε αρμόδιο τεχνικό, ο οποίος θα αναλάμβανε τη σύνταξη της μελέτης και την έκδοση της απαιτούμενης άδειας-έγκρισης εργασιών, εφόσον ήταν απαραίτητο, καθώς και την επίβλεψη των εργασιών.
ΙΙ. Το κενό του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας
Το κρατούμενο από την προδιαληφθείσα σύμπτυξη των πραγματικών περιστατικών είναι ότι από την αιτιολογία της διοικητικής πράξης προκύπτει ότι η δημοσίου δικαίου υποχρέωση προς άρση του προκύπτοντος κινδύνου επιβλήθηκε στη διαχείριση και (δι’ αυτής) σε όλους τους συνιδιοκτήτες. Και τούτο:
-πρώτον, χωρίς να έχει διαλάβει ειδική κρίση περί του κοινόχρηστου χαρακτήρα των «πασχόντων» μερών της πολυκατοικίας˙ και
-δεύτερον παρά το γεγονός ότι στις εφαρμοστέες διατάξεις του ΚΒΠΝ ως υπόχρεος ενέχεται ο «ιδιοκτήτης» ‒όχι όλοι οι συνιδιοκτήτες.
Συγκεκριμένα, στο άρθρο 421 παρ. 1, 2 ορίζεται ότι, εάν σε οποιαδήποτε οικοδομή παρουσιαστεί κίνδυνος ως προς τη στερεότητα ή την υγιεινή, ο ιδιοκτήτης του έργου υποχρεούται στην άμεση άρση του κινδύνου αυτού. Επίσης, ο ιδιοκτήτης του έργου που έχει χαρακτηριστεί επικίνδυνο ευθύνεται για την πληρωμή των δαπανών και ζημιών που απαιτούνται για την άρση του κινδύνου.[3] Περαιτέρω, στο άρθρο 425 παρ. 3 εδ. δ΄ ορίζεται ότι ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να εφαρμόζει ταχέως και εμπροθέσμως τα υποδεικνυόμενα στην έκθεση αυτοψίας μέτρα, δικαιούμενος να πραγματοποιεί και ριζικότερα,[4] ενώ στο άρθρο 426 παρ. 1 ότι αντίγραφο της έκθεσης του προηγούμενου άρθρου κοινοποιείται από την πολεοδομική υπηρεσία στον ιδιοκτήτη και τους τυχόν ένοικους και τέλος στο άρθρο 427 ότι οποιαδήποτε δαπάνη για τον έλεγχο των οικοδομών από άποψη κινδύνου βαρύνει τον ιδιοκτήτη.[5]
Σημειωτέον, ότι ως επισκευή του κοινού μέρους θεωρείται η επιδιόρθωση και αποκατάσταση της ζημίας ή φθοράς του κοινού πράγματος, η οποία (φθορά) προέρχεται είτε από την πάροδο του χρόνου είτε από τη συνήθη χρήση του πράγματος είτε από τυχαία χειροτέρευση αυτού, (όχι όμως και από υπαιτιότητα κάποιου συνιδιοκτήτη), η οποία έχει ως στόχο την επαναφορά του πράγματος στην προηγούμενη κατάσταση του.[6]
Στο σημείο αυτό ανακύπτει άφευκτα ένα σύμπλεγμα κρίσιμων ερωτημάτων:
♦Υπό ποιες προϋποθέσεις ευθύνονται, τελικά, οι συνιδιοκτήτες της οριζόντιας ιδιοκτησίας και πότε ευθύνεται ο ιδιοκτήτης (εν προκειμένω του εξώστη), δεδομένου ότι ο ΚΒΠΝ ουδέν ορίζει περί των υποχρεώσεων των συνιδιοκτητών μιας οριζόντιας ιδιοκτησίας;
♦Πώς αντιμετωπίζεται το κενό αυτό και υπό ποιες προϋποθέσεις κλονίζεται το αιτιολογικό έρεισμα της σχετικής διοικητικής πράξης, ώστε αυτή να καθίσταται νομικά πλημμελής και ως εκ τούτου ακυρωτέα;
ΙΙΙ. Η θέση του Αρείου Πάγου για την κατανομή της ευθύνης
Στην κατανομή της ευθύνης μεταξύ των συνιδιοκτητών στην περίπτωση στατικών και άλλων δομικών προβλημάτων μιας πολυκατοικίας έχει εντρυφήσει από μακρού η νομολογία των πολιτικών δικαστηρίων, η οποία έχει αναπτυχθεί κατά την ερμηνεία άρθρων του ΑΚ για την κοινωνία δικαιώματος και του Ν. 3741/1929 για την οριζόντια ιδιοκτησία.
Αναλυτικότερα, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 788 § 2 ΑΚ, αν επίκειται κίνδυνος, καθένας από τους κοινωνούς έχει δικαίωμα, και χωρίς συναίνεση των λοιπών, να λάβει τα μέτρα που απαιτούνται για τη συντήρηση του πράγματος.
Η άσκηση της εξουσίας του κοινωνού στα πλαίσια της διάταξης αυτής προϋποθέτει:
α) επικείμενο κίνδυνο, η απειλή του οποίου συνδέεται αμέσως με την επέλευση ζημίας στο κοινό πράγμα, ανεξάρτητη από το είδος και την έκτασή της, αρκεί ο κίνδυνος αυτός να είναι άμεσος και να μην επιδέχεται αναβολή. Και
β) λήψη των απαιτούμενων μέτρων για τη συντήρηση του πράγματος.
→Πότε το μέτρο που έχει ληφθεί βρίσκεται στα όρια αυτού που απαιτείται για τη συντήρηση του πράγματος, είναι θέμα που κρίνεται βάσει αντικειμενικών κριτηρίων.[7]
→Περαιτέρω και έτι ειδικότερα, από το άρθρο 794 ΑΚ, το οποίο εφαρμόζεται και επί της οροφοκτησίας, και μάλιστα συμπληρωματικά σε σχέση με τα άρθρα 2 παρ. 1 και 5 Ν. 3741/1929, συνάγονται, κατά τη νομολογία του Αρείου Πάγου τα εξής:[8]
→Σε περίπτωση κοινωνίας επί δικαιώματος, όπως συμβαίνει όταν η κυριότητα επί πράγματος ανήκει σε περισσότερους από κοινού, κάθε κοινωνός ενέχεται απέναντι στους λοιπούς κοινωνούς, κατά την αναλογία της μερίδας του, για τις δαπάνες της συντηρήσεως, της διοικήσεως και της χρησιμοποιήσεως του κοινού. Ο κοινωνός, που κατέβαλε τέτοιες δαπάνες πέραν της αναλογίας του, για όσα επιπλέον κατέβαλε έχει απαίτηση έναντι των λοιπών κοινωνών απευθείας από το άρθρο 794, δηλαδή χωρίς ανάγκη προσφυγής στις διατάξεις περί διοικήσεως αλλοτρίων ή εκείνες περί αδικαιολόγητου πλουτισμού, εφόσον όμως οι δαπάνες αυτές έγιναν υπό τις προϋποθέσεις των άρθρων 788-790, δηλαδή μετά από απόφαση όλων των κοινωνών ή της πλειοψηφίας αυτών ή του Δικαστηρίου ή για την αποτροπή επικειμένου κινδύνου και για τη συντήρηση του πράγματος.[9]
→Επίσης, δαπάνη επισκευής θεωρείται κάθε δαπάνη αναγκαία προς διόρθωση βλάβης, φθοράς ή χειροτέρευσης του πράγματος, συνεπεία της συνήθους χρήσης ή της παρόδου του χρόνου ή από άλλη αιτία.[10]
Έτσι, σε συγκεκριμένη περίπτωση που παρατηρήθηκαν σημαντικές ρηγματώσεις σε δοκούς υποστύλωσης, στην τοιχοποιία και στην εξωτερική επιφάνεια του φέροντος οργανισμού της οικοδομής, ενώ παράλληλα διαπιστώθηκε ότι είχε οξειδωθεί και το μεγαλύτερο μέρος του οπλισμού του σκυροδέματος των υποστυλωμάτων των πλευρικών τοίχων, καθώς και των στηθαίων της οικοδομής, με αποτέλεσμα να προκαλείται πρόβλημα στη στατικότητα του κτιρίου, το δικαστήριο έκρινε ότι:
Πρόκειται για δαπάνες, που υπάγονται στην κατηγορία των αναγκαίων δαπανών, καθόσον πραγματοποιήθηκαν για τη διόρθωση και την αποφυγή αμέσου κινδύνου βλάβης ή χειροτέρευσης των κοινών μερών του κτιρίου και διατήρησής του καταλλήλου για την εκπλήρωση του σκοπού του. Περαιτέρω, οι διενεργηθείσες εργασίες ήταν αναγκαίο να γίνουν, προς αποφυγή ενδεχόμενων τραυματισμών των διερχομένων πεζών από την ιδιαίτερα εμπορική και πολυσύχναστη οδό στην οποία βρίσκεται η οικοδομή, δηλ. ήταν αναγκαίες προκειμένου να διασφαλιστεί η δημόσια ασφάλεια.
Η με τον τρόπο αυτό κατανομή της ευθύνης μεταξύ των συνιδιοκτητών είναι εναρμονισμένη με το άρθρο 2 παρ. 1 του Ν. 3741/1929, σύμφωνα με το οποίο, αδιαίρετη είναι η ιδιοκτησία, μεταξύ άλλων,[11] επί των πρωτοτοίχων, στους οποίους περιλαμβάνεται κάθε τοίχος, που αποτελεί μέρος του σκελετού της οικοδομής και στηρίζει αυτήν επί των θεμελίων, καθώς και οι χωρισμένες διαιρέσεις των διαμερισμάτων, κάθετες ή οριζόντιες, και αν ακόμη οι τοίχοι αυτοί δεν αποτελούν βασικούς τοίχους, αρκεί να χρησιμεύουν για την όλη ευστάθεια της οικοδομής[12] ‒ή με ορολογία πιο οικεία προς τον ΚΒΠΝ, επί του φέροντος οργανισμού του κτιρίου. Κατά προέκταση, οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου δεν ορίστηκε ή δεν ορίστηκε έγκυρα με τον συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από τον νόμο στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και θεωρείται κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου.[13]
Αβίαστα προκύπτει, από τα ανωτέρω, ότι κριτήριο της υποχρέωσης του ενός ιδιοκτήτη ή όλων των συνιδιοκτητών αποτελεί το εάν το κρίσιμο μέρος της πολυκατοικίας που χρήζει επισκευής ανήκει στην αποκλειστική κυριότητα ενός ή εάν εμπίπτει στα κοινόχρηστα ή κοινόκτητα πράγματα.
IV. Η ορθή υπαγωγή στα κοινόχρηστα/κοινόκτητα ή στα αποκλειστικής χρήσης μέρη της πολυκατοικίας ως προϋπόθεση της νομιμότητας της αιτιολογίας της διοικητικής πράξης
Σε περίπτωση που η βλάβη ανακύπτει σε χωριστή κυριότητα επί ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου, η υποχρέωση επιδιόρθωσης βαρύνει τον ιδιοκτήτη αυτού.
Εάν, όμως, η βλάβη ανακύπτει επί κοινόκτητου/κοινόχρηστου χώρου, επί των οποίων συντρέχει αναγκαστική συγκυριότητα, κατ’ ανάλογη μερίδα, η ευθύνη προφανώς βαραίνει το σύνολο των συνιδιοκτητών.
Εάν η διοικητική πράξη που εκδίδει, κατά την προδιαληφθείσα νομοθεσία, η πολεοδομική αρχή διασταυρώνει τους δύο ανωτέρω κανόνες, π.χ. επιβάλλει υποχρέωση επιδιόρθωσης σε όλους τους συνιδιοκτήτες, ενώ πρόκειται για μέρος αποκλειστικής κυριότητας, τότε η πράξη θα ερείδεται επί πλημμελούς αιτιολογικού θεμελίου και ως εκ τούτου θα είναι ακυρωτέα.
Συνεπώς, η βασική προβληματική, που μας απασχόλησε επ’ αφορμή της ΣτΕ 118/2024, καταλήγει, προκειμένου να βρει τη λύση της, στο εξής ερώτημα:
-η οροφή του εξώστη και τα λοιπά στοιχεία του εξώστη ανήκουν στην αποκλειστική κυριότητα του ιδιοκτήτη ή στα κοινά και αδιαίρετα που υπόκεινται στη συγκυριότητα όλων;
→Κατά βασική αρχή του δικαίου οροφοκτησίας, σύμφωνα με το άρθρο 5 περ. α΄ του Ν. 3741/1929, αν δεν υπάρχει ειδική συμφωνία μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών για τον τρόπο χρήσης των κοινόχρηστων και κοινόκτητων μερών της οικοδομής, καθένας απ’ αυτούς δικαιούται σε απόλυτη χρήση αυτών, καθώς και να προβαίνει σε επισκευή ή ανανέωσή τους, ακόμη και σε μεταβολές, υπό την προϋπόθεση, όμως, ότι δεν μεταβάλλεται ο συνηθισμένος προορισμός τους, δεν παραβλάπτεται η χρήση των λοιπών συνιδιοκτητών και δεν μειώνεται η ασφάλεια των μερών αυτών ή γενικά του οικοδομήματος.[14] Όπως ειδικότερα έχει κριθεί ‒και τούτο αποτελεί νευραλγικό στοιχείο της παρούσας ανάπτυξης‒ στην έννοια του διαμερίσματος, επί του οποίου συνιστάται δικαίωμα αποκλειστικής κυριότητας, συμπεριλαμβάνονται και οι εξωτερικοί βοηθητικοί χώροι (μπαλκόνια, βεράντες) οι οποίοι μπορούν να αποτελούν αντικείμενο χωριστής ιδιοκτησίας.[15]
→Ακριβώς στο σημείο αυτό οξύνεται ο προβληματισμός που πυροδότησε η ΣτΕ 118/2024. Διότι καθ’ όσον οι βλάβες εντοπίζονται στους εξώστες ‒και εφόσον δεν υπάρχει ειδικότερη συμφωνία μεταξύ των συνιδιοκτητών‒ η ευθύνη της αποκατάστασης των βλαβών βαραίνει τους ιδιοκτήτες των αντίστοιχων διαμερισμάτων.
♦Εάν τα προβλήματα εντοπίζονται στις σωληνώσεις, τότε παρίστανται αναγκαίες περαιτέρω διευκρινίσεις: Οι σωλήνες ύδρευσης των διαμερισμάτων πολυκατοικίας που αρχίζουν από τους μετρητές και καταλήγουν στον κεντρικό διακόπτη ύδρευσης των διαμερισμάτων, εφόσον εξυπηρετούν μόνον την ύδρευση κάθε διαμερίσματος και όχι την ύδρευση κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών, δεν είναι κοινά μέρη της πολυκατοικίας και ανήκουν στην ιδιοκτησία των επί μέρους ιδιοκτητών των διαμερισμάτων, κατά το μέρος δε που οι σωληνώσεις αυτές διέρχονται από την ιδιοκτησία άλλου και όχι από τα κοινόκτητα μέρη της πολυκατοικίας, υπάρχει δουλεία υπέρ του εκάστοτε κυρίου του ακινήτου που εξυπηρετείται.[16]
♦Ο κεντρικός αποχετευτικός αγωγός της οικοδομής αποτελεί κοινόκτητο και κοινόχρηστο πράγμα ‒ωστόσο, οι σωλήνες (αγωγοί) που συνδέουν την αποχέτευση του διαμερίσματος με το σύστημα της κεντρικής αποχέτευσης της οικοδομής, εφόσον εξυπηρετούν αποκλειστικά και μόνον τη συγκεκριμένη οριζόντια ιδιοκτησία, δεν αποτελούν κοινά μέρη και κοινόχρηστα πράγματα της οικοδομής, αλλά ανήκουν στην ιδιοκτησία των επί μέρους ιδιοκτητών των διαμερισμάτων.[17]
V. Καταληκτικές παρατηρήσεις
Από την ακολουθία των σκέψεων, που προηγήθηκαν συνάγονται τα εξής συμπεράσματα:
α. Ο ΚΒΠΝ αναφορικά με τις αναγκαίες επισκευές επί των κτιρίων δεν προνοεί για την περίπτωση της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Όταν η αρμόδια πολεοδομική αρχή επιβάλλει κατ’ εφαρμογή των άρθρων 421 επ. ΚΒΠΝ την υποχρέωση λήψης μέτρων για την στατική και εν γένει δομική επάρκεια κτιρίων, εκδίδει συστατική διοικητική πράξη, με την οποία επιβάλλεται μία δημοσίου δικαίου υποχρέωση (και άρα «συστήνεται» μία δημοσίου δικαίου έννομη σχέση).
β. Αποδέκτης αυτής της υποχρέωσης είναι ο ιδιοκτήτης βάσει των σχετικών άρθρων του ΚΒΠΝ, ενώ ο νόμος «σιωπά» για τις περιπτώσεις της οριζόντιας ιδιοκτησίας, ένεκα της οποίας συμπλέκονται περισσότερες έννομες σχέσεις (ιδιοκτησίας και συνιδιοκτησίας).
γ. Το προκύπτον κενό είναι εκούσιο (και μάλιστα πρωτογενές), ενόψει του ότι οι σχετικές διατάξεις του ΚΒΠΝ αποδίδουν τα άρθρα 1-11 του ΠΔ 13/22.4.1929, το οποίο έχει μόνο λίγους μήνες χρονική απόσταση από τη δημοσίευση του Ν. 3741/1929 και θεσπίστηκε σε μία εποχή που ξεκινούσε η αστικοποίηση του πληθυσμού και η ανάγκη εξεύρεσης νέας στέγης γινόταν επιτακτικότερη, λόγω της πρόσφατης εμπειρίας της μικρασιάτικης καταστροφής.
δ. Το κενό αυτό δεν μπορεί παρά να καλυφθεί με εφαρμογή των διατάξεων του Ν. 3741/1929 και της πλούσιας νομολογίας των πολιτικών δικαστηρίων, που έχουν αποσαφηνίσει κρίσιμες έννοιες για την κατανομή της ευθύνης μεταξύ των συνιδιοκτητών. Με κριτήριο πότε υπάρχει ιδιοκτησία και πότε συνιδιοκτησία, θα εκδοθεί η σχετική διοικητική πράξη από την αρμόδια πολεοδομική αρχή, η οποία θα «διαπλάσει» την αντίστοιχη δημοσίου δικαίου υποχρέωση.
ε. Η προηγηθείσα παραδοχή σημαίνει ότι, όταν η επικίνδυνη βλάβη αφορά κοινόκτητο/κοινόχρηστο μέρος της οικοδομής, αποδέκτες της διοικητικής πράξης θα είναι όλοι οι συνιδιοκτήτες ή ο διαχειριστής και δι’ αυτού, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες, ενώ όταν η επικίνδυνη βλάβη αφορά μέρος της οριζόντιας ιδιοκτησίας που ανήκει στην αποκλειστική κυριότητα ενός προσώπου, φορέας της σχετικής υποχρέωσης δημοσίου δικαίου θα είναι ο τελευταίος.
στ. Όθεν προκύπτει ότι διοικητική πράξη, η οποία διασταυρώνει τις σχετικές υποχρεώσεις, όπως ενδέχεται να συμβαίνει στην περίπτωση που απασχόλησε τη ΣτΕ ΣτΕ 118/2024, θα είναι πλημμελώς αιτιολογημένη, εάν επιβάλλεται η υποχρέωση άρσης του κινδύνου στους συνιδιοκτήτες, χωρίς να τεκμηριώνεται ότι το μέρος που παρουσιάζει τα κρίσιμα προβλήματα, δεν είναι από αυτά που ανήκουν στη συνιδιοκτησία.
Αυτό, σε πρακτικό επίπεδο σημαίνει, ότι η αρμόδια πολεοδομική αρχή, προκειμένου να «χαλυβδώσει» το κύρος της εκδιδομένης πράξης οφείλει να αιτιολογεί με σαφήνεια, εάν το μέρος της οικοδομής που παρουσιάζει προβλήματα εμπίπτει στην κοινή ιδιοκτησία ή στην αποκλειστική κυριότητα ενός, ώστε να ορίζει αντιστοίχως τους υποχρέους/βαρυνομένους για την άρση του προβλήματος και την αποκατάστασης της επικινδυνότητας. Η εξετασθείσα περίπτωση παρείχε ένα εξαιρετικό παράδειγμα αλληλοσυμπλήρωσης κανόνων, που με ένα πιο «αυστηρό» κριτήριο, κατηγοριοποιούνται στο ιδιωτικό ή το δημόσιο δίκαιο, μαρτυρώντας για την επιστημονική πολυεδρικότητα του σύγχρονου δικαίου των ακινήτων.
*Αναστάσιος Παυλόπουλος: Δικηγόρος, Διδάκτωρ Δημοσίου Δικαίου και adjunct lecturer στο Neapolis University Pafos, με ειδίκευση σε θέματα Πολεοδομικού και Χωροταξικού Δικαίου.
Παραπομπές
[1] Δικονομικής φύσεως διευκρίνιση ότι η αρμοδιότητα εκδίκασης διαφορών, που αφορούν την αμφισβήτηση της νομιμότητας πράξεων που εκδίδονται με βάση τη νομοθεσία περί επικινδύνων κατασκευών, ανήκει στο ΣτΕ και όχι στο Διοικητικό Εφετείο (το οποίο, κατά τα λοιπά, φέρει το κύριο «βάρος» της αρμοδιότητας εκδίκασης των πολεοδομικών διαφορών, βάσει του άρθρου 1 παρ. 1 στοιχ. η΄ και θ’ του Ν. 702/1977).
[2]
[3] Βλ. επίσης το άρθρο 423 παρ. 3.
[4] Βλ. και την παρ. 4 του ίδιου άρθρου: Αν δεν πραγματοποιήσει ο ιδιοκτήτης εμπρόθεσμα την εφαρμογή των υποδεικνυόμενων από την έκθεση μέτρων , τότε η πολεοδομική υπηρεσία προβαίνει στην άρση του κινδύνου, με την αναγκαστική εκκένωση και αχρησία των επικίνδυνων διαμερισμάτων μέχρι την οριστική άρση του κινδύνου από τον ιδιοκτήτη […].
[5] Βλ. και άρθρο 430 παρ. 1, εδ. β΄, στο οποίο ορίζεται ότι αν ο ιδιοκτήτης παραλείψει να συμμορφωθεί εμπρόθεσμα στις υποδείξεις της πολεοδομικής υπηρεσίας, αυτή και η αστυνομική αρχή προβαίνουν στην αναγκαστική άρση του κινδύνου.
[6] Βλ. ΜΕφΠειρ 640/2019
[7] Βλ. επ’ αυτού ΑΠ 976/1995.
[8] ΑΠ 1269/2023
[9] Βλ. και ΑΠ 1160/2010
[10] ΑΠ 274/2012
[11] Μεταξύ των κοινόκτητων και κοινόχρηστων μερών, επί των οποίων εκτείνεται η αναγκαστική συγκυριότητα, κατ’ ανάλογη μερίδα, περιλαμβάνονται, κατά την ενδεικτική στις άνω διατάξεις απαρίθμηση, το έδαφος, οι αυλές, τα θεμέλια, οι πρωτότοιχοι, η στέγη, η πιλοτή, η είσοδος της πολυκατοικίας, οι φωταγωγοί, οι αεραγωγοί, οι κλίμακες (σκάλες), οι τοίχοι που άπτονται κοινόχρηστων μερών, η πρασιά, ο κήπος, το ηλιακό δώμα (ταράτσα) της οικοδομής, εξομοιούμενο με τη στέγη αυτής, η πρόσοψη-εξωτερική εμφάνιση της πολυκατοικίας, οι κοινόχρηστες εγκαταστάσεις φωτισμού και ύδρευσης, ο ανελκυστήρας, το λεβητοστάσιο κ.λπ., καθώς και κάθε άλλο πράγμα που χρησιμεύει στην κοινή των ιδιοκτητών χρήση (ΑΠ 386/2021, ΑΠ 519/2019, ΑΠ 1610/2007, Μον Εφ Αθ 5860/2022). Βλ. και το άρθρο 242 ΚΒΠΝ, σύμφωνα με το οποίο, κοινής χρήσης χώροι του κτιρίου και του οικοπέδου «είναι οι χώροι που προορίζονται για χρήση από όλους τους ενοίκους του κτιρίου» (παρ. 22).
[12] ΑΠ 1066/1975, 1349/1990, Εφ Αθ 2396/1998. Πρβλ. και ΑΠ 505/2022. Βλ. και το άρθρο 6 παρ. 1 του Ν. 3741/1929, σύμφωνα με το οποίο ο ιδιοκτήτης εκάστου ορόφου ή μέρους αυτού κατασκευάζει ή διατηρεί ιδία δαπάνη το πάτωμα εφ’ ου βαίνει, τας ανηκούσας ιδιαιτέρως εις εκάστην ιδιοκτησίαν θύρας, τους θόλους, τα δωμάτια και τας οροφάς των δωματίων αυτού. Βλ., επίσης, άρθρο 5 παρ. 1 στοιχ. β΄ του ίδιου νόμου: «β) `Εκαστος των συνιδιοκτητών υποχρεούται να συνεισφέρη εις τα κοινά βάρη επι τη βάσει της αξίας του ορόφου ή διαμερίσματος ου είναι κύριος».
[13] Βλ. Ι. Κατρά, Δίκαιο οροφοκτησίας, εκδ. Σάκκουλα, Αθήνα-Θεσσαλονίκη, 2020, § 2, σελ. 35, καθώς και την παραπεμπόμενη εκεί νομολογία, στην οποία συγκαταλέγονται οι εξής αποφάσεις: ΑΠ Ολ. 23/2000, ΑΠ 532/2019, ΑΠ 25/2019, ΑΠ 273/2018 ΕπΑκ 2019 σελ. 652, ΑΠ 973/2015.
[14] ΑΠ 1658/2007. Βλ. και Ι. Κατρά, Δίκαιο οροφοκτησίας, όπ.π., σελ. 294.
[15] Βλ. ΑΠ 1223/2012 και Ι. Κατρά, Δίκαιο οροφοκτησίας, όπ.π., σελ. 68.
[16] Βλ. ΕφΑθ 6442/2011 και Ι. Κατρά, Δίκαιο οροφοκτησίας, όπ.π., 167.
[17] Βλ. και ΕφΠατρ 695/2008, ΕφΑθ 5347/2008, ΜΕφΘεσ 1925/2015. Με την ΕφΑθ 5347/2008 κρίθηκε, ειδικότερα, ότι οι υδρορροές απορροής των βρόχινων νερών που πίπτουν στο δώμα, αλλά και στους εξώστες (μπαλκόνια) των χωριστών ιδιοκτησιών πολυώροφης οικοδομής, συλλέγονται με κατάλληλους σωλήνες, όσες φορές αυτοί διέρχονται από τους πρωτοτοίχους και αποχετεύονται στους υπονόμους όμβριων υδάτων ή στα ρείθρα των πεζοδρομίων ή σε φρεάτια, υπάγονται στην αναγκαστική συνιδιοκτησία, αφού, είναι πρόδηλο, ότι παρέχουν χρησιμότητα σε όλους τους δικαιούχους της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Ακόμα, αποτελούν κοινόκτητο και κοινόχρηστο πράγμα οικοδομής και οι εγκαταστάσεις παροχής και αποχέτευσης νερού. Αντίθετα, οι σωληνώσεις αποχέτευσης, που βρίσκονται μέσα στον χώρο της χωριστής κυριότητας, υπάγονται στη χωριστή αυτή κυριότητα, αφού είναι αυτονόητο ότι εξυπηρετούν ορισμένο ιδιοκτήτη.
